Broker від слова Bro

Друзі, 17 серпня я буду проводити вебінар на тему перемовин. А якщо перемовини веде жінка! 😉 «Коли переговори веде жінка 17 серпня о 18:00 Олена Маленкова проведе вебінар про переговори в рієлторському бізнесі. Не про чарівні фрази, після яких клієнт раптом погоджується на все. Олена багато років вивчає переговори - за професійною літературою, книжками, фільмами, спостереженнями за людьми і, звичайно, у власній практиці. На вебінарі вона покаже, які переговорні техніки взяла собі, як адаптувала їх до нерухомості і в яких реальних ситуаціях саме правильно обрана техніка допомогла довести переговори до потрібного результату. Поговоримо і про те, що особливо цікаво саме рієлторкам: як жінка веде складні переговори там, де є гроші, тиск, конфлікт інтересів, сильні характери і право кожної сторони сказати "ні". Що можна вивчити. Що приходить тільки з досвідом. І чи справді хороший переговорник народжується хорошим переговорником.» Реєструйтеся та чекайте на До речі, буде цікаво не тільки ріелторам 😉

Друзі, залишилося 6 місць! Хто хоче дізнатися, як вести перемовини? Особливо, якщо ти жінка :) https://realtors-workshop.netlify.app/webinars/WB001

НБУ послабив валютні обмеження: що це означає для покупців та інвесторів у нерухомість З 11 серпня 2026 року НБУ послаблює низку валютних обмежень. Для наших клієнтів найважливіше те, що українцям стає простіше користуватися гривневими та валютними коштами за кордоном. Що змінилося? 1. Купити безготівкову валюту тепер можна на 200 000 грн на місяць Раніше ліміт становив 50 000 грн. Тобто фізична особа тепер може придбати в банку безготівкову іноземну валюту на суму до 200 000 грн на календарний місяць. Важливо: це не означає автоматичного дозволу на купівлю нерухомості за кордоном. Для операцій з нерухомістю діють окремі валютні правила та обмеження. 2. Збільшився ліміт на зняття готівкової валюти Тепер з валютного рахунку можна зняти до 200 000 грн в еквіваленті на день замість 100 000 грн. Це стосується рахунків в Україні та за кордоном. 3. З гривневого рахунку можна оплачувати більше витрат за кордоном Місячний ліміт збільшено зі 100 000 до 200 000 грн в еквіваленті. І головне для тих, хто живе або перебуває за кордоном: у межах цього ліміту тепер можна оплачувати також оренду житла за кордоном. Причому це можна робити не тільки карткою. Дозволені також перекази з рахунку на рахунок, зокрема через SWIFT, після купівлі банком необхідної валюти. 4. Оренду житла за кордоном можна оплачувати і з валютного рахунку Раніше діяв ліміт до 500 000 грн в еквіваленті на місяць для оплати послуг проживання за кордоном. Тепер цей ліміт поширюється і на оренду житла. Також оплату можна здійснювати не лише карткою, а й прямим переказом з валютного рахунку на рахунок орендодавця. Що це означає для наших клієнтів? Для тих, хто живе, працює або інвестує за кордоном, нові правила роблять використання українських коштів більш зручним. Зокрема, простіше стає: — купувати безготівкову валюту в Україні; — оплачувати оренду житла за кордоном; — здійснювати банківські перекази за кордон у межах встановлених лімітів; — користуватися власними валютними коштами за кордоном. Але важливий нюанс: послаблення валютних обмежень не означає повного скасування контролю за переказами коштів за кордон. Тому якщо мова йде саме про купівлю нерухомості за кордоном, потрібно окремо перевіряти, чи дозволена конкретна операція, яким способом можна провести оплату та які документи вимагатиме банк. Для кожної угоди це краще визначати до підписання договору купівлі-продажу, а не в момент, коли гроші вже потрібно переказувати. Саме на цьому етапі правильна фінансова та юридична підготовка угоди може заощадити клієнту багато часу та нервів.

Вирішила ще раз нагадати про отримання кредиту під е-оселю. ЄОселя 7%: що змінилося і які квартири тепер реально купувати в Києві? У липні 2026 року правила єОселі змінилися. І якщо ви покупець, продавець або брокер — ці зміни варто знати. Почнемо з головного. 🏠 ЄОселя під 7% — хто може скористатися? Ставка 7% на перші 10 років, а з 11-го року — 10%, доступна ВПО та іншим громадянам України, які відповідають вимогам програми. Максимальний строк кредиту — 20 років, мінімальний перший внесок — 20% (для молоді — від 10%). (єОселя⁠) 📐 Змінилися нормативи площі Тепер: • 1 людина — до 52,5 м² • 2–3 людини — до 73,5 м² • кожен наступний член сім’ї — +21 м² • максимальна площа квартири — 115,5 м² І важливий нюанс: дитина тепер враховується у складі сім’ї до 21 року, якщо проживає разом із батьками. Раніше межа була 18 років. (Día⁠) 💰 А тепер — найцікавіше для Києва З 16 липня 2026 року гранична вартість 1 м² за єОселею в Києві становить: 63 604 грн/м². Для житла не старшого за 3 роки допускається перевищення до 10%. Тобто максимальна фактична ціна: ≈ 69 964 грн/м². (Укрфінжитло⁠) Але є важливий момент: якщо квартира дорожча за норматив, різницю покупець покриває власними коштами — вона не фінансується кредитом єОселі. (єОселя⁠) 🏗️ Яку квартиру можна купити? Для категорії 7% у Києві житло має бути: новобудовою або будинком не старшим за 3 роки. Тобто вторинний фонд 5, 10 чи 15 років для звичайного покупця під 7% вже не підходить. Виняток — ВПО: для них дозволене житло віком до 20 років у всіх регіонах, де діє програма. (єОселя⁠) І що це означає для ринку? ЄОселя — це не просто «дешева іпотека». Для покупця це фільтр, який одразу відсікає значну частину пропозиції. Для продавця — навпаки, можливість потрапити в дуже конкретний сегмент платоспроможного попиту. Тому якщо ви продаєте квартиру в новому будинку в Києві, варто поставити собі просте питання: Чи може ця квартира бути об’єктом єОселі? Якщо так — це вже не просто квартира. Це квартира з доступом до додаткового пулу покупців. Але тут важливо правильно порахувати не тільки ціну за м², а й площу, загальну вартість, перший внесок та суму, яку банк реально профінансує. Саме тут і починається робота професійного брокера.

Люди, які зараз мешкають за кордоном і хочуть продати свою квартиру, як ви визначаєтесь з ціною? Чи ви дивитися на рекламні ціни? Так ось, я вас трохи засмучу. Іноді ціни на дошках оголошень і в реалі відрізняються від 10 до 50%. Правильно визначена ціна 70% успіху продажу. Що робить професійний ріелтор? 1. Підіймає статистику проданих подібних квартир за 3-6 міс. 2. Спілкується з колегами, що продають подібні квартири. Вам не скажуть, а нам- так. Чи були пропозиції? Які? 3. Рахуємо дохідним способом. Через вартість оренди. 4. Беремо запити покупців в міжагентській базі. Все це зводимо в табличку. Ще враховуємо локацію, бо не завжди ROI вирішує. Столиця дорожче, центр дорожче, ніж пригород або кінцева гілка метро. Чому? Тому що крім дохідності є ка-пі-та-лі-за-ція. А тепер, вибачте, накипіло 😡 Коли після детальної аналітики ви кажете: Ну.. я вважав, що має бути дорожче… Та нема питань. Тільки після війни.

Продовжуємо огляд ринку нерухомості. Зараз комерційної. Що користується попитом? Ліквід-неліквід. Як продати одне і не встрягти в друге. Поїхали. І. Чим комерційна нерухомість відрізняється від житлової і чому, власне, я люблю її більше? 1. Контингент ( цільова группа) - покупці і продавці комерційної нерухомісті - одні й те ж люди. Кожен з тих, хто сьогодні купує, завтра з радістю продасть, якщо буде вигідно. 2. Ключове слово для комерції -ВИГОДА. Тут немає емоційних покупок. Побачив, закохався, купив. Ні, звісно, буває, але я про середньостатистичного інвестора зараз. 3. Є вигода -купуємо. Є вигода -продаємо. Все на цифрах. Це про хороше. А тепер складне. 1. Довіра. Якщо ви зробили декілька угод з інвестором, вхід-екзит, можете спокійно пропонувати продаж або покупку. Але цю довіру треба заслужити, це не про EQ і ваші людські якості. Це про те, наскільки ви знаєте ринок, якою рибою плаваєте, яку рибку зʼїсте. І тут нам, як саперам, одна помилка -і ви більш ніколи не побачите вашого клієнта. На кону реалі великі кошти. ІІ. Попит. В період криз, а тим більше війни, дуже багато ризиків. Основних 2: 1- простій приміщень через брак покупців, зниження попиту на товар, складну логістику, тощо. 2- воєнні ризики, наша «улюблена лотерея» прилетить -не прилетить. Другу ми не можемо з вами передбачити, але трохи можемо упередити. Наприклад, страхування від пожежі, прильотів. Як мінімум, страхування самого товару. Дорого, але за все в цьому житті треба платити… В першій можемо значно знизити ризик через знання. Отже, що люди завжди будуть купувати за будь-яких обставин? Так я вам скажу. Навіть в окупованому Донецьку під час наджорстокіших обстрілів пишним цвітом розцвіли магазини і магазинчики продовольчих товарів, миючих засобів та супутніх до них товарів, а також аптек. Про що це говорить? Якщо в вас приміщення, яке підпадає під торгівлю подібними товарами, воно не буде стояти, в нього завжди можна заселити орендаря. Дорого чи дешево, буде залежити від різних причин. Але стріт Рітейл, невеличкі склади та промислові приміщення затребувані в будь-які часи. Думайте про це, коли обираєте для свого клієнта інвестиційні вкладення. Що стосується продажу, Шукаємо завжди орендаря. Навіть якщо зʼявиться кінцевий покупець, ви можете професійно та на цифрах аргументувати вартість. Друзі, нагадую, що з понеділка ми в групі «Bro і друзі. Комерційна нерухомість» починаємо працювати. Трохи теорії, розбір ваших кейсів і головне, лайф-хаки і супровід угод. Група приватна.

Прочитала статтю. Ринок землі для бізнесу: великі землевласники позбуваються землі. В Україні стало суттєво менше компаній, які володіють великими земельними банками. На майже третину скоротилась кількість бізнесів із понад 100 га з моменту відкриття ринку землі. 91 компанія “схудла” нижче цієї межі за два роки.  31% усіх земель бізнесу тримають у руках лише 10 компаній. Сукупно — понад 18 тис. га. Щоправда, навіть у цій десятці розрив космічний: лідер має у 10 разів більше землі, ніж компанія, що замикає топ. Великі гравці нині не поспішають купувати землю. Війна, розмінування, логістика, експортні ризики — усе це робить оренду значно привабливішою за власність, пояснюють експерти. Купують землю переважно ті, хто готовий грати в довгу — й обирає регіони з меншими ризиками. Найбільше великих землевласників зареєстровано на Київщині та Кіровоградщині. А ось у Чернівецькій, Рівненській та Івано-Франківській областях — жодної компанії з банком понад 100 га. Коли великі компанії позбавляються земель або орендують більш, ніж купують, як думаєте, це не те, про що казав барон наш Ротшильд? Купувати треба тоді, коли по вулицях ллється кров. Навіть якщо заміновані. Звісно, для тих, хто вірить в Україну.

Як це може бути? Йде війна, Київ обстрілюють щоночі, гинуть люди, руйнуються будинки, а ціни на нерухомість зростають?! Тут, друзі мої, немає жодної містики або нелогічної поведінки українців. Розкладу вам по половцях замість чату gpt. До речі, потім спитаю його) 1. Грошей в Україні не багато, а дуже багато. Валюта йде до країни в формі допомоги, займів, з експорту. Так ,попри все, ми експортуємо аграрну продукцію (40%), е-енергію, Металургія та видобуток: Чавун, сталь, прокат, а також залізна руда.Машинобудування: Продукція легкої промисловості, обладнання та комплектуючі. А ще останнім часом, воєнну продукцію. 2. Зарплатня військових, а також на жаль, гроші за загиблого. Усі ці кошти рано чи пізно виходять на ринок нерухомості. Як інвестиція або в якості зберігання. 3. Державні програми: е-оселя, е-відновлення , сертифікати. Е-оселя 3% це практично дотація держави при інфляції 9,5%. Отже, люди краще і спокійніше розлучаються з грошима, коли вони не зароблені самотужки. Але. Завжди є але. Ціни зростають лише в тому сегменті, що підпадає під державні програми. Так, власники таких квартир частіше купують щось інше. Але ринок елітної нерухомості та заміських будинків все ще точковий. Тобто, ринку немає. Продається масмаркет, а не ексклюзив. Комерційна нерухомость-окрема ніша. Якщо цікаво, напишу про неї пізніше!

Форум в Давосі. Відкриття. Виходимо на новий рівень. Дякую вам за підтримку !

Чому перемовини має вести професіонал? Ми з вами бачили в ролі «перемовників» любих друзів Дональда нашого Трампа. Чому власник не може зробити те, що може зробити профі? Я зараз не буду публікувати вам для порівняння те, що написав власник на запитання покупця комерційної нерухомості, і те, що написала я. Опублікую, коли все закінчиться. Угодою :) Але вже зараз можу сказати: якщо б я відправила те, що написав власник, покупець просто б проігнорував. Прямо зараз везу інвест проєкти до Давосу. Якщо маєте щось цікаве, скидайте презентації в особисті. Що не візьму? Непрозорі правила гри. Змішану форму оплати. Продаж кор прав. Все, що ми можемо робити тут і все, оптимізує податки 😀 Все, що для українця норм, для іноземця смерть 😀 До зустрічі!

З рубрики «нам пишуть». «Хто хоча б один раз щось самостійно купив в своєму житті, або побудував з нуля ніколи не дозволить собі так розмірковувати собі. Рієлтер… людина, яка ніякого відношення не має до обʼєкту, який власник самостійно звів , і вирішив реалізувати. Не професійно висміювати, своїх потенційних клієнтів… правда, чи істина, як завжди десь посередині. Те, що не приходить клієнт на обʼєкт купувати, проблема не у власника. А у Рієлтора, який не вміє працювати. Або як і власник, ціни собі не складе. Власник, який хоче продати, дружить з головою. Вивчає ринок. І розуміє свій коридор можливостей. Не треба виставляти власників неадекватами». Я відповіла. Прошу вас писати коменти в чаті. Бо це тема для дискусії. Дуже легко судити тих, кого бачиш вперше. Ще легше звинувачувати, коли не знаєш, про що саме людина пише. Я могла би не відповідати, так і хотілось, але… Ми всі читаємо одне, а в голові маємо власну картину світу. Я ніде в пості не знецінювала власників, а показала, як психологія впливає на володіння і рух коштів. Що стосується мене, я не ріелтор в тому розумінні, як ви бачите. Я інвестиційний брокер. Що це означає? Те, що я вкладаю кошти, купую, продаю, заробляю, іноді втрачаю, знову купую. Коли почалася війна, а для мене вона почалася у 2014, ми розмістили у Донецьку велику суму, майже $1 млн. Квартира, 2 офіси, будівля ресторану, декілька гектарів землі під забудову кот.містечка. Для того, щоб купити квартиру у Києві, ми продали свою квартиру за 1/8 її довоєнної вартості, і 2 офіси. Але ми купили квартиру за 85к, а зараз вона коштує 120. Якщо б тоді ми не продали за копійки своє майно, за 2-3 роки потому ми вже б не догнали ціни на квартири в Києві. Я вклала кошти в смарти у 2025, а вийшла з прибутком 35% за 4 місяці, мені так було треба, а решта сьогодні може заробити х2. Треба знати, що ліквідне, а що ні. Якщо будинок побудований за 15 років тому, продати його дуже складно, бо змінилися тренди, люди зараз купують сучасне. І якщо не продати вчасно, ціна буде лише падати. Ось про що я пишу. Розумні люди читають і роблять висновки. Подивись, куди ти хочеш інвестувати, потім ухвалюй рішення. Ніхто не продає просто так. Думай, коли купуєш. Ухвалюй рішення швидко, і з урахуванням, що маржа між твоїм будинком і тим, що купуєш, може збільшуватись. Це не знецінення, а навчання з власного досвіду. Вам дякую за комент.

Доброго недільного ранку, друзі! Ось такий пост прочитала в тредсі: Ріелтори, ви коли пропонуєте підписувати договір ексклюзивності і даєте гарантію на продаж нерухомості протягом фіксованого терміну то яку компенсацію виплачуєте в разі невиконання угоди в терміни?😊Я так розумію ніяку? Яка вигода працювати в такому форматі для замовника? А потім прочитала відповіді ріелторів, які вони почали постити навздогін один одного. Як на допиті. Таке враження, що виправдовуються. Ось що ми маємо сказати на кшталт «гарантій» та «компенсацій». Можливо, вам стане в нагоді моя відповідь. Тут є декілька аспектів. 1. Обирати маєте ви. Тобто, коли вам пропонують підписати контракт ріелтори, яких ви не знаєте, в вас завжди будуть сумніви та безліч питань. 2. Обираєте ви, питань на порядок менше. Має бути довіра. Як очільник команди обирає футболістів. Він обирає із кращих, але не каже: А яку компенсацію він мені заплатить, якщо не забʼє 10 голів? 3. Не запитуйте про «гарантії». Спитайте, що ваш ріелтор буде робити. Який в нього план, щоб продати вашу квартиру за максимальну ціну? 4. Є довіра -ви сприймете професійну аналітику, а не будете диктувати свою ціну. Це 70% успіху. 5. Спитайте, що буде, якщо прийде більше ніж 1 покупець? Що для нього стартова ціна? Чи зможе він сконцентрувати попит і обрати із всіх покупців най вмотивованішого? 6. Чи розуміється в сьогоднішніх реаліях? Як отримати безготівкові кошти та найкращим чином їх переказати ( якщо потрібно ) за кордон. 7. Що порадить ( якщо потрібно) куди їх реінвестувати. І ще 11-15 пунктів.

До мене часто звертаються колеги за консультацією продажу комерційної нерухомості. Справа в тому, що тут не працює підхід: зробив красиві фотки і виклав на порталах. Скоріше, навпаки. Покупці комерційних обʼєктів не сильно люблять те, що виринає на сайтах і замилює око. Виникла ідея створити групу з продажу комерційної нерухомості. Раз на тиждень ми будемо збиратись і розбирати ваші кейсі в зумі. Це групова робота, де навчання буде суто прикладним. Також проводжу супровід в індивідуальному порядку. Умови розбираємо з кожним учасником окремо. Нерухомість може знаходитись в будь-якому місті. Це неважливо.

Продати будинок і не збожеволіти. Замальовка на тему. Якщо ви заб’єте в гугл «Як пр..», він видасть «Як приручити дракона». Не знаю, де на землі зараз водяться дракони, але в кожному з нас сидить маленький дракоша і нашіптує на вушко. Коли власник приймає рішення продати будинок, він проходить усі 5 стадій прийняття неминучого: 1. Заперечення. — Ні, що ви мені кажете?! У мене такий чудовий будинок! Найкраща локація і найкращі матеріали! А ще я залив фундамент на 9-поверховий будинок! Що ви кажете? Нікому зараз не потрібен такий фундамент? І 9 поверхів не треба? Але це вам зараз не треба! От почекайте, підростуть діти! 2. Гнів. — Забирайтеся зі своєю думкою, звідки прийшли! І не намагайтеся мені її нав’язувати! Не хочете — не беріть. Спочатку побудуйте, а потім будете розповідати, що проєкт застарів! Я будував для своєї родини і продам тільки тому, хто його оцінить! Я чекатиму свого клієнта, і він прийде! 3. Депресія. — Чому не продається будинок? Ми вже пів року продаємо, і жодного толку. Усі приїжджають, дивляться, хвалять — і ніхто нічого не пропонує! Час іде, діти до себе кличуть, а віз і нині там. — Чому діти не хочуть тут жити? Так, поїхали давно, не захотіли жити з нами. Хто їх розбере, у них своє життя. От ваші виростуть — запитаєте в них. 4. Торг. — А будинок все не продається. Що ви пропонуєте? Знизити ціну? Ви хочете, може, щоб я будинок подарував? За цю ціну точно не віддам. Не продам. Хай згорить! — Скільки, кажете, треба поставити? Давайте хоча б на 20% знизимо! Не дасть результату? Але давайте спробуємо, що вам коштує?! 5. Прийняття. — Син будинок у кредит взяв за кордоном. Гроші потрібні. Борг росте, а будинок все не продається. Яка ціна, на вашу думку, на сьогодні? Давайте виставляти. Час утікає, як пісок крізь пальці…

Чи знаєте ви, що на ринку нерухомості революційні зміни? Парламент підтримав зниження ПДФО з 18% до 5% для орендодавців з 1.01.27 р. Верховна Рада ухвалила законопроєкт №15111-д, яким зменшили податкове навантаження для фізичних осіб, що офіційно здають нерухомість в оренду. Цей закон, про який особисто я говорила в ВР з 2014 року, має мету вивести ринок нерухомості з тіни. Тоді я називала цифру 9-10%, яку орендодавці будуть готові сплачувати, щоб спати спокійно. Ви можете заперечити, що зараз можна відкрити ФОП і сплачувати всього 6%. Але якщо здача в оренду не бізнес, а одна-єдина квартира, яка, наприклад, дісталася в спадок, чи є сенс відкривати ФОП, сплачувати ЄСВ і здавати звіти? Більшість наших клієнтів кажуть: -Якщо б податок був «десятина», я б залюбки підписував договір і сплачував їх. Тим більше, що 5% з них йде на оборону України. Вважайте ці 5% донатом, а податок всього 5%. Як, власники, готові сплачувати? І про ріелторів. Повірте, ми зацікавлені у виводі ринку оренду з тіні. По-перше, менше негативу на нашу адресу, по-друге, всі сплачують податки. Хто у виграші ? Усі сторони+держава .

Є термінова пропозиція по смартах. Новий апарт-готель в Соломянському районі з гарантованою дохідністю. Зараз ціна у забудовника $2300-2350/м2. В мене для вас є гарна новина! Тільки до кінця місяці пропозиція $2050/м2! Всього 4 юнітів. Дохідність 12,5%. Зараз апарт -готель будується, термін вводу в експлуатацію лютий-березень 2027. Є зацікавленість? Пишіть, дзвоніть, надам всю необхідну інформацію!

Хочу додати до посту: 1. Перевірте печатку БТІ на ваших правовстановлюючих документах. До 2013 не було терміну, протягом якого треба було зареєструвати право власності. Багато покупців відкладали «на потім», і забули. 2. Якщо печатки БТІ немає, це означає, що ви практично не є власником вашої квартири, бо, увага! Право власності покупець набуває не з моменту отримання право власності ( свідоцтва, договору купівлі -продажу, міни, дарування, тощо), а з моменту реєстрації! Як впливає відсутність реєстрації ? 1. Податки. Якщо ви планували продати квартиру, а ваше право власності не зареєстровано, до 3х років ви заплатите 5% пдфо + 5% військового збору. Окремо плата нотаріусу в розмірі 1%, що дорівнює держ миту. 2. Не отримуєте сертифікат е-відновлення. Можна, але дорого і довго. Навіщо ризикувати? Що стосується паркомісць, вони вважаються комерційними приміщеннями. Податки терпи завжди будуть 11%. До речі, половина паркомісць не внесені в реєстр. Не ризикуйте. Захистить ваше майно.