проект в ОАЭ — Артём Батукаев

🤩Как отличить скам в Дубае В Дубае, как и на любом рынке, где много денег — очень много скама. За годы на рынке уже сформировал личный чек-лист (🚩 рэд флаги, которые вызывают подозрение). Делюсь некоторыми пунктами — пригодится и девелоперам и инвесторам, которые только заходят в рынок. Один-два ❌️ не страшно, 4-6— беги 🏃‍♂️ ❌️Нет визиток Мелочь, но показательная ❌️Не может прислать портфолио или хотя бы резюме встречи Попросите — и сразу увидите, кто перед вами. Я всегда прошу прислать договоренности (как правило даже такая «задача» для скамера сложновата) ❌️Пустой LinkedIn или нет сайта (либо сайт не обновлялся несколько лет) ❌️Неймдропинг, бренд-дропинг— без комментариев 😀 ❌️Пропозал собранный в Клоде + отсутствие брендинга. Важно, в использовании Клода плохого ничего нет, конечно (сами любим). Но тем кто хоть что-то создал крайне важна своя айдентика и лого ❌️Встреча в лобби отеля ❌️Ссылка на близкое знакомство с шейхом на первой же встрече (здесь же про уникальные секретные возможности/связи, которых нет ни у кого) @artembatukaev

Как дела у бизнеса в Дубае? Новости из мира девелоперов Поговорила с нашим клиентом Артёмом Батукаевым, основателем консалтинговой компании Bina. Команда Артёма ведёт девелоперов в ОАЭ от подбора земли до ценообразования и маркетинга. Мы поговорили про ситуацию для бизнеса в текущих реалиях, о том, как получать скидки на землю и недвижимость и на что смотреть, если выбирать квартиру для жизни в Дубае. Ниже сокращённая текстовая версия, выше полная аудиоверсия⬆️ Н: Как изменился спрос с марта 2026? А: Сначала был шок, сейчас лучше, чем казалось. Продажи просели процентов на 50 от января. Но рынок и так шёл к оверсаплаю — это мы видели ещё в декабре по аналитике. В надутый шарик резко воткнули иглу. И пришло время эффективности: растущий рынок прощал все ошибки, теперь — нет. Н: С какими проблемами к вам приходят клиенты? А: Ключевое — они сделали продукт, который не подходит рынку. Ошиблись в квартирографии, заложили кучу студий и двушек, которые никто не хочет покупать и снимать в конкретном районе. Или проект перестал сходиться по экономике. Или их просто никто на рынке не знает — а значит, нет продаж. Раньше мы помогали новичкам заходить, теперь чаще вытаскиваем тех, кто зашёл сам и “влип”. Н: Какой прогноз на новый сезон? А: Рынок восстанавливается, но небыстро — к январским значениям вернёмся не раньше, чем через 1,5–2 года. Но даже урезанный, это по-прежнему рынок больше московского, и на нём можно действовать успешно, просто с новой стратегией. Скидок «минус 50% как в супермаркете» нет, но продавцы стали сговорчивее и сами возвращаются в переговоры. Н: Есть лайфхаки по переговорам, особенно с “локалами”? А: Всё решают человеческие отношения. Ужины, искренний интерес к семье и детям, подарки — хоть матрёшки. Это даёт тебе преимущество перед другими. 90% российских девелоперов это игнорируют, считая, что раз есть 10–20 миллионов, проекты сами пойдут к ним в руки. Н: Что посоветуешь тем, кто выбирает недвижимость для себя или под инвестиции? А: Как бывший урбанист советую смотреть через призму городского развития: изучать мастер-планы районов и качество жизни в самом здании. В Дубае есть 5 центров, вокруг которых всё крутится, у каждого своя специализация: Марина и Пальма — туристический, Даунтаун и Бизнес-Бэй — деловой, Дубай Силикон Оазис — инновационный (пока формируется), Дубай Сауф вокруг Expo и Дейра — исторический центр, откуда вообще начался Дубай. Дейра, кстати, мой любимый район, а её новый ватерфронт — это Dubai Islands. Н: Самая страшная урбанистическая ошибка Дубая? А: Шоссе Шейха Зайда прямо по центру города. Оно разрывает городскую ткань: из одной части в другую не добраться иначе как через переходы у метро. Исправить дорого, но реально — мы с архитекторами прорабатывали концепт: накрыть трассу пешеходным подиумом, связать две части воедино, сверху пустить трамвай, а машины оставить внизу, как в тоннеле. Это короткая версия. Полное интервью — ещё про районы и джентрификацию, инициативу Dubai Walk, 40-километровый велотрек и любимые маршруты для прогулок по Дубаю — в аудиоверсии выше⬆️

Huis Sonneveld Если вдруг вы окажетесь в Роттердаме, я очень советую сходить в Sonneveld House! Это идеально сохранившийся дом 1933 года (что редкость для Роттердама, который почти весь разнесли в 1940-м). Дом был построен для семьи Альбертуса Сонневелда — одного из директоров фабрики Van Nelle Factory (тоже невероятно красивое сооружение), на которой производились чай, кофе. И собственно архитекторы, Brinkman & Van der Vlugt, которые спроектировали фабрику — также отвечали за разработку проекта дома. Этот дом считается одним из лучше всего сохранившихся частных домов эпохи нидерландского модернизма (Nieuwe Bouwen) и практически вся мебель в нем изготовлена компанией Gispen, это голландский аналог Баухауса. Вот несколько интересных фактов: 1. это настоящий инновационный прорыв для того времени (напоминаю — 1933 год!) — кнопка вызова прислуги была встроена прямо в обеденный стол; — в доме была выстроена телефонная связь между комнатами; — существовал небольшой лифт для подачи вещей между этажами; — были подогреваемые полотенцесушители; 2. Почти половина мебели действительно принадлежала семье Сонневелд — около половины интерьера — оригиналы 1933 года. Остальное изготовлено по архивным чертежам, если оригиналы не сохранились. 3. Цвета восстановили буквально по слоям краски - специалисты исследовали стены под микроскопом и снимали поздние слои краски, чтобы восстановить первоначальную палитру 1933 года. Поэтому цвета в доме просто потрясающие! Вообще, дом просто огромный, но особенно мне запали в душу цвета в ванных комнатах (особенно бирюзовый), огромные террасы во всех спальнях, и зеркало с туалетными столиком в спальне 💔 честно, вернулась бы еще несколько раз и особенно классно, что ты на отдельных стульях/диванах в интерьере можешь посидеть и представить, что ты действительно там живешь. ps. остальные фото закину в комментарии

Роттердам, 2016 vs 2026 ☺️ На фоне знаковых объектов: мост Эразма от Unstudio, микс-юз от Ренцо Пьяно, De Rotterdam от OMA (Рэм Колхас). В кадр справа не попал Норман Фостер

hoi, спустя 3 года и 3 перелета я снова в Европе, точнее в Голландии, где ровно 10 лет назад я учился отчитываюсь: — деды в сандалиях и носках на месте — мужики все также в 9/10 случаях выглядят лучше девушек — городская мобильность и мультимодальность в порядке (но вот WiFi в поездах могли бы уж за 10 лет наладить, работает все так же криво) — крышечки от бутылок бесят (лучше бы научились не печатать бумажные чеки) — флэшбеки приятные! @artembatukaev

Товарищи из DCI (девелопер в ОАЭ) ищут кандидата на роль project manager, отличная возможность, на мой взгляд Резюме отправлять на E-mail: Office@dci-group.ae Тел. / WhatsApp: +971 52 559 8089 с пометкой PM Детальное описание в файле ниже ⬇️ #вакансия

Эпоха «продай на лонче» закончилась — девелоперам пора готовиться к долгим циклам продаж Свежие данные рынка недвижимости по Q1 2026: • 44 200 сделок на AED 139,1 млрд; • off-plan — 73% всех транзакций • рост общей стоимости продаж +21,5% год к году. Неплохо! Но давайте заглянем внутрь off-plan сегмента: initial developer sales — 91,7% всех off-plan сделок, а off-plan resale упал до 8,3% (год назад было 15,7%!). По данным RealBrief со ссылкой на Property Monitor, флиппинг недостроенных юнитов сократился с трети рынка resale до ~20% к середине 2025 года. Эти данные важны не только для инвесторов, но и для девелоперов. Если рынок перепродаж сжимается — значит и стратегия «продай все на лонче» перестает работать. ➡️т.е. launch sell-out — это вчерашняя модель Старая логика: продал 70-80% на лонче за первый месяц, остальное — дело техники, рынок все сделает сам. Эта модель строилась на одном негласном допущении — что всегда найдётся следующий покупатель, готовый зайти дороже. Но рынок достиг потолка и когда resale сжимается до 8,3% — это допущение перестает работать. Почему это происходит? Два фактора сошлись одновременно: 1 — Рекордный навес предложения. 2025-й — 167 000+ юнитов в 648 проектах (новый проект каждые 13,5 часов!). На 2026 ожидается сдача 77 500 юнитов, на 2027 — около 146 400, на 2028 — 120 100. И 84,3% предложения 2026 года — апартаменты. 2 — Региональный шок марта 2026. По данным Reuters, объём транзакций в ОАЭ упал на 37% год к году за первые 12 дней марта. Нарратив про всегда растущий Дубай уже не так актуален. Что это значит для для девелоперов: 🤩Закладывайте длинный цикл продаж в финмодель как базовый, а не как риск-сценарий. 🤩Работа с себестоимостью и денежными потоками требуют внимания. Если раньше cash-in от ранних продаж покрывал любые шероховатости в бюджете, то теперь появляются риски кассовых разрывов. Нужно жёстко контролировать себестоимость на старте (а не закладывать её "усреднение" будущим ростом прайс-листа), синхронизировать payment plan с реальным темпом стройки, и держать запас по cash flow на случай, если отдельные фазы продаются медленнее плана. 🤩В сейлз стратегии нужен постоянный, а не залповый маркетинг. Если раньше достаточно было сильного launch-эвента, то сейчас нужна системная воронка на весь период строительства — прогрев брокеров (нужно вызвать их искренний интерес!), регулярные инфоповоды, детальная работа с базой. 🤩Сейлз-инструменты и CRM должны работать на удержание темпа продаж, а не только на запуск. Долгий цикл требует трекинга реального спроса, динамического прайсинга по факту продаж (а не по плану), и понимания, какие юниты реально нужны рынку (и по каким ценам) — иначе малоликвидные юниты зависают. 🤩Продуктовая дифференциация становится критичной. Типовой проект с неправильной квартирографией в возросшей конкуренции будет продаваться медленно. На мой взгляд, девелоперам, которые продолжают строить финмодель и сейлз-план на допущении «распродадим всё за 2-3 месяца после лонча», в 2026 придётся пересматривать unit-экономику на ходу — и это куда болезненнее, чем заложить длинный цикл и дисциплину по работе с кэш-флоу сразу. @artembatukaev

Почему идти к мастер-брокеру в 2026 — плохая идея Каждый третий застройщик ОАЭ, с которым общаюсь последние полгода, первым делом спрашивает: «Порекомендуй нормального мастер-брокера?». И каждый раз я объясняю почему этот вопрос — уже сам по себе проблема. Рынок изменился. Мастер-брокеры это вообще не про эффективность Что происходит с мастер-брокерами прямо сейчас? За последние 3 года количество новых запусков в Дубае выросло кратно. Топовые мастер-агентства ведут одновременно 10-15 проектов. Физически у них часто не хватает ни людей, ни внимания, ни мотивации вкладываться в ваш проект на 100%. Вы будете одним из пятнадцати, далеко не первый в очереди (как бы они вам не рассказывали на встречах до контракта). При этом на резко разгонявшейся тележке продаж (лидов) 28 февраля дернули стоп-кран. Но мастер-агенства к этому не адаптировались.. 🤩Рынок перегрет Лончей стало так много, что даже крупные агентства не успевают качественно прорабатывать каждый проект. Ваш проект — это ещё одна строчка в их портфеле. Маркетинговый бюджет освоят, самые классные юниты раскидают по своим, дорогой лонч сделают. А дальше — как пойдёт. 🤩Универсальный продавец Мастер-эдженси это конвейер, забудьте про персональный подход. Все те продуктовые УТП и фишки в брендинге, которые вы так тщательно оттачивали в проекте — уйдут в пустоту 🤩Комиссия за управление съедает маржу Если два года назад стандарт был 5% брокеру, сегодня уже 6-7% + мастер хочет 2% сверху за «управление». Итого 9%, а на горячих лончах уже звучат цифры и 10% (без учета маркетинга). При том, что земля дорожает, СМР дорожает — маржа сжимается с обеих сторон. Добавьте к этому также непрозрачный маркетинговый бюджет 🤩Вы теряете опыт и данные о своём покупателе Это самое болезненное и о чём меньше всего говорят. Контакты, профили, источники трафика, опыт — всё оседает у мастера. Следующий проект вы снова идёте к нему с протянутой рукой. Зависимость нарастает с каждым проектом. 🤩 Когда мастер-брокер всё же может быть оправдан? 🤩Первый небольшой проект до 90 юнитов: нет смысла разворачивать инфраструктуру продаж, нужна валидация продукта и быстрый выход на рынок 🤩Ультра-люкс с ценником от $3М+: там своя логика, бренд агентства (Sotheby’s, Christie’s) реально имеет вес Во всех остальных случаях актуален вопрос не «кого выбрать мастером», а «как девелоперу настроить эффективный канал продаж». Об этом буду рассказывать далее @artembatukaev