ЛЭНДЛОРД | АНТОН БАТАЛОВ

«Антон, ну это же сельхозка. На ней же ничего нельзя. Зачем она вообще?» Слышу это постоянно. И знаете, в чём беда? Люди путают «нельзя одно» с «нельзя ничего». А это две огромные разницы. Давайте честно, без виляния. Капитальное строительство на сельхозземле не предусмотрено. Дом с фундаментом, куда можно прописаться, — нет. Говорю это сразу и прямо, чтобы никто потом не питал иллюзий и не обижался. Но вот что упускают почти все. Из «нельзя капитальный дом» человек делает вывод: «значит, земля мёртвая, тухлая, толку ноль». И вот здесь он крупно ошибается. Смотрите. Сельхозназначение — это не приговор участку. Это просто другой набор сценариев. И этих сценариев — куча. Сад. Виноградник. Ягодная ферма. Теплицы. Питомник растений. Пасека. Агротуризм. Некапитальные хозпостройки под всё это хозяйство. Я перечисляю, а список даже не заканчивается. А что это значит по-человечески? Что на этой земле люди реально делают себе занятие, дело и доход. Я видел это своими глазами — как из поля, которое со стороны кажется пустым, вырастает ферма, виноградник, точка агротуризма, куда потом едут люди. И вот в чём вся соль. Большинство смотрит на сельхозучасток и видит пустое поле. Я смотрю на тот же участок и вижу, что с ним можно сделать. Это и есть разница между словами «неликвид» и «актив». Она не в земле. Она в голове того, кто на эту землю смотрит. Земля не бывает тухлой. Тухлым бывает взгляд, который не видит сценариев. И сразу оговорка — она в вашу же пользу. Не верьте мне на слово. Вид разрешённого использования у каждого участка написан в выписке ЕГРН. Откройте и посмотрите сами, что именно можно на конкретной земле. Тот же принцип, что с кадастром: доверяй, но проверяй. Хотите — напишите мне, разберу на примере конкретного участка, какие сценарии на нём реально заходят. Люди частенько удивляются, что «просто поле» тянет на нормальное дело.

Восемь лет. Ровно столько я собирался подняться на Останкинскую башню. Восемь лет всё «как-нибудь потом»: то билет не купил, то не записался, то руки не дошли. А вчера взял и наконец поднялся. И знаете что? Злюсь на себя, что тянул так долго. Потому что это было по-настоящему офигенно. Расскажу, где был, и заодно пару фактов, от которых у меня челюсть отвисла. Ресторан «Седьмое небо» — на высоте больше 330 метров. Лифт туда идёт не по этажам, там всё меряется метрами. И самое главное: он крутится. Ты сидишь, ужинаешь, а вся конструкция медленно едет вокруг оси — один-три оборота в час. Мы пошли вечером. И вот ты сидишь, а под тобой потихоньку проплывает ночная Москва. Целиком. Как огромный светящийся макет. Я был в высоких ресторанах Москва-Сити. Там красиво, но картинка статичная — смотришь в одно окно. А здесь едешь ты сам. Это совсем другое ощущение. Играет старая советская музыка, ресторану куча лет — это первый вращающийся ресторан в СССР, открыли его ещё в 1967-м, а после пожара 2000 года заново запустили в 2016-м. И несмотря на возраст, у места есть какая-то своя магия. Своя энергетика. А теперь факт, который меня добил. У этой башни фундамент — 4,6 метра. Не сорок. Не двадцать. Четыре с половиной метра под конструкцией высотой 540 метров — а это, между прочим, самое высокое сооружение во всей Европе. Когда её строили, эксперты не верили, что она устоит на таком основании, и стройку остановили на два года. Устояла. Стоит уже почти шестьдесят лет. И вот к чему я это всё. Восемь лет я откладывал поход, который занимает купить билет и доехать. Восемь лет. Если бы я знал заранее, насколько там круто, сходил бы давно. И не один раз. И своих бы сводил — родных, близких, важных мне людей. Смешно получается: я умею планировать проекты на годы вперёд, думать про капитал для детей, а простую радость для себя откладывал почти десятилетие. Вывод сделал простой. Не откладывай на восемь лет то, что можно сделать в эти выходные. Живём один раз. А что вы откладываете уже который год «на потом»? Напишите в комментариях — может, перечитаете свой же коммент и наконец дойдёте.

Сегодня утром поехал на объект переделывать то, что мы сами же и накосячили История простая и обидная. Когда ставили забор, неправильно определили границу участка. И часть того, что мы уже разместили, встала не на моей земле, а на соседней. Теперь по кругу. Убрать объекты, которые заехали на чужой участок. Переставить забор по правильной границе. Заново сделать благоустройство. А дорожки, которые уже отсыпали отсевом, — разобрать и демонтировать. То, что один раз сделали, делаем второй раз. За свои деньги. О чём говорит эта ситуация? О том, что дешевле один раз сделать нормально с самого начала, чем потом переделывать. И вот что важно. Переделка почти никогда не приходит вовремя. Она прилетает в самый неподходящий момент — когда у тебя и без неё дел по горло. И забирает ровно то, чего всегда не хватает: деньги, время, силы и энергию. А корень был в одном. Не проконтролировали установку границ в начале. Понадеялись, не вынесли точки в натуру как следует — и получили вот это. Отсюда простое правило, которое работает и на стройке, и при покупке земли. Границу нельзя определять на глаз, и нельзя верить чужому забору. Кадастровый номер, публичная кадастровая карта, вынос точек в натуру — это не бюрократия. Это то, что потом экономит тебе месяцы и деньги. Я сам сегодня заплатил за то, что этот шаг когда-то проскочили. В видео показал, как это выглядит вживую — со стороны всегда нагляднее, чем на словах. А у вас было такое, что приходилось всё переделывать из-за одной пропущенной детали в начале? Напишите в комментариях — соберём коллекцию честных косяков.

18 строек в получасе езды от моих участков в Крыму. Показываю карту Меня постоянно спрашивают одно и то же: Антон, почему ты так уверен, что запад Крыма будет расти? Раньше я отвечал словами. Надоело. Слова к делу не пришьёшь. Поэтому я сделал по-другому. Взял и собрал карту того, что строится вокруг наших участков прямо сейчас — по состоянию на июль этого года. 18 объектов. Все в получасе езды. И это не картинки из презентаций и не планы на бумаге. По каждому объекту есть карточка в единой системе жилищного строительства, свой сайт с фотоотчётами и застройщик, который вложил в него реальные деньги. Любой из этих 18 объектов вы можете проверить сами — названия я не прячу, они все на карте. Смотрите, что там строят. Это не только квартиры. Это термальный курорт Atlantis Therms & Resort. Это Cosmos Smart Evpatoriya — отель под гостиничным управлением. Это «Мойнако Резорт», «Евпатория Парк», санаторно-курортные комплексы, апартаменты с сервисом. А что это значит? Это значит, что кто-то посчитал турпоток на десять лет вперёд и рискнул своими деньгами. Термальный курорт не строят на эмоциях. Его строят там, где уверены, что люди сюда поедут. И этот кто-то уже проголосовал за этот берег рублём. Теперь шире. По итогам 2025 года в Крым зашло больше триллиона рублей частных, внебюджетных инвестиций — причём раньше срока, который ставили к 2026-му. Это не бюджет. Это деньги, которые люди принесли сюда сами, потому что видят в этом смысл. Плюс государственная программа развития Крыма продлена до 2030 года, и на 2026–2030 по ней заявлено 517 млрд рублей. А что это значит для земли? Каждая стройка — это подрядчики, рабочие, сети, дороги. А потом постоянный поток людей, которые приезжают отдыхать и лечиться. Вокруг этого возникает спрос на всё: жильё для персонала, продукты, услуги, места, где остановиться. И вот тут главное. Квартир построят ещё сколько угодно. А земли рядом с Каламитским заливом больше не станет — её физически нельзя добавить. Земля — конечный ресурс. Её не производят. Теперь честно, как я всегда говорю. Эта карта не гарантирует, что цена на конкретный участок вырастет, и я такого не обещаю. Она показывает другое — куда сегодня заходит частный капитал. А выводы вы делаете сами. Тем более что проверить можно каждый объект. Мои проекты — в этом же поясе. Сасыкские земли — Сакский район, рядом с озером Сасык-Сиваш. Донузлав и Бакальский берег — севернее, вдоль того же западного побережья. Напишите мне — покажу на карте, где именно стоят свободные участки относительно этих 18 строек. Это честнее любых обещаний.

После прошлого поста про земельный банк для дочки в личку прилетел один и тот же вопрос: а как ты выбираешь, что туда класть? Отвечаю. Механика у меня простая, и она не про красоту. Начну с главного. Свет и дорога. Это два основных критерия, всё остальное — приятные дополнения. Нет света и нет нормального подъезда — я не смотрю дальше вообще. Не торгуюсь, не думаю «а вдруг проведут». Просто закрываю и иду к следующему. Почему так жёстко? Объясню на простом. Представьте, вы через пять лет решили выйти. Отправляете покупателя посмотреть участок. А он туда физически не доезжает. Дождь размыл поле, воды по колено, и человек разворачивается на середине дороги. Продадите вы такой участок? Нет. Никогда. Он останется у вас навсегда, и вы будете платить за него налог до конца дней. То же самое со светом. Есть рядом линия — участок можно осваивать, и подключение делается по нормальному тарифу. Нет линии — освоение превращается в отдельный дорогой проект, и это отпугнёт любого покупателя, кроме энтузиаста. Дорога и свет — это не удобство. Это ликвидность. Это ответ на вопрос «а кому я это потом продам». Дальше идёт то, что я называю проверкой спроса. Земля бывает красивая и бывает ликвидная — и это далеко не одно и то же. Я смотрю, что вокруг: есть ли рядом работа, производство, посёлки, куда люди едут, а не откуда уезжают. Там, где работы нет, земля никому не нужна. Регион вымывается, и участок стоит мёртвым грузом, каким бы живописным он ни был. Потом — документы. Категория, вид разрешённого использования, обременения. Я всегда сначала читаю бумаги, а потом фантазирую, что здесь можно сделать. Огромное количество владельцев земли делают наоборот: сначала придумали проект, потом выяснили, что он тут запрещён. Я на это насмотрелся. И последнее, самое неромантичное. Я всё равно еду ногами. Спутник врёт. Он не покажет вам, что в дождь дорога превращается в кашу, что подъезд перекрыт соседским забором, что вода стоит на половине поля. Я объехал очень много участков, и каждый раз на месте вылезает что-то, чего не было ни на одной карте. Вот и вся логика. Свет, дорога, спрос, документы, свои ноги. От этого уже пляшем дальше — что рядом производство, магазины, школы, море. Но это уже мелочи и приятные дополнения. Кстати, ровно эти же три вопроса задают мне люди, когда звонят по земле: что с дорогой, что со светом, что с водой. Значит, покупатель мыслит правильно. Просто он спрашивает это в момент покупки, а надо — в момент, когда решаешь, стоит ли вообще смотреть. Хотите, посмотрим вместе на конкретный участок, который вы сейчас рассматриваете? Напишите в личку — разберу по этим же (и не только) пунктам, честно, включая минусы.

Пять лет назад я начал собирать земельный банк для своей дочки. Не участок под дом. Не подарок на восемнадцать лет. Инвестиционный портфель — только собранный не из бумаг, а из земли. Туда попадают не любые наделы. Только те, у которых есть инвестиционная составляющая: то, что я сам считаю сильным и ликвидным. Просто чтобы было — так не работает, это не портфель, а склад. Смысл простой. Дочка вырастет и продаст. А на эти деньги купит то, что понадобится именно ей: квартиру, машину, загородный дом. Может, вообще решит уехать за границу — тогда это будет её стартовый капитал на переезд. Я не знаю, что она выберет. Моя задача — чтобы к моменту выбора у неё были деньги, а не мои советы. Большинство родителей в этой ситуации идут на фондовый рынок. Открывают счёт на ребёнка, закидывают каждый месяц понемногу, набирают бумаг. Нормальный путь, я не спорю. Я делаю наоборот. И вот почему. Земля — твёрдый актив. Её нельзя напечатать и нельзя выпустить дополнительно. Она физически есть, у неё есть кадастровый номер и границы в ЕГРН. Компания может обанкротиться, и бумага превратится в ноль. С участком так не бывает — при любом раскладе у тебя остаётся сама земля. Вот эта штука для меня и есть главное. Инвестиционное тело не исчезает. Я могу ошибиться с ценой, могу ошибиться со сроком выхода — но я не могу однажды проснуться и обнаружить, что актива больше нет. На горизонте пять-десять лет, на мой взгляд, земля способна дать очень хороший результат. Именно поэтому я выбрал для дочки её, а не бумаги. Теперь честно про минусы, куда без них. Земля неликвидна в моменте. Захотел выйти завтра — не выйдешь. Продажа участка это недели, а иногда и месяцы. Здесь нужен терпеливый человек и длинный горизонт, на коротком отрезке земля не работает вообще. И второе, более важное. Всё это имеет смысл только если участки выбраны с головой. Купить абы что и ждать десять лет — это не земельный банк, это чемодан без ручки, который потом достанется ребёнку. Такое я видел много раз. Мне спокойнее оставить дочке гектары, чем строчку в брокерском приложении. Земля меня переживёт, и это ровно то, чего я от неё хочу. Напишите в комментариях: вы откладываете детям? И если да — во что именно? Интересно посмотреть, кто как думает.

Месяц. Ровно месяц у меня ушёл на то, чтобы получить право спилить одну трубу. Труба газовая, идёт прямо по центру помещения, которым я сейчас занимаюсь. Не работает. Мы это проверили — газа в ней нет. Стоит как памятник и мешает делать вообще всё: ни планировку не поменять, ни отделку начать. Казалось бы, бери болгарку и режь. Пятнадцать минут работы. А вот и нет. Если ты спилишь газовую трубу без разрешения — это чужое имущество, и разговор пойдёт уже не про штраф. Там реальный срок можно получить. Так что берём не болгарку, а телефон. Дальше по шагам. Первый раз газовики приехали, посмотрели, развели руками и уехали. Второй заход — уже через архитектурное бюро Мосгаза и через инженера. Тот отправил другую бригаду. Она тоже приехала, тоже развела руками, но в этот раз хотя бы сделала проверку давления в трубе. Ещё сколько-то дней — и я получил на руки разрешение. Вчера был у них в офисе, фото прикладываю. Месяц. Из-за одной мёртвой трубы. И вот здесь то, о чём почти никто не говорит, когда мечтает стать девелопером. Люди думают, что девелопмент — это про землю, стройку и красивые рендеры. Нет. Девелопмент — это в первую очередь умение решать вопросы с инстанциями. Мосгаз, Мосэнергосбыт, Роскадастр, кадастровые инженеры, архитектурные бюро, проектировщики, администрация. И с каждым надо уметь разговаривать. Причём нахрапом здесь не берётся вообще ничего. Наорал, надавил, пригрозил — получил стену и минус два месяца. Тут надо работать ювелирно: понимать, кто за что отвечает, кому какую задачу правильно поставить, в какой последовательности и в какой формулировке. Это отдельный навык, и он нарабатывается только практикой. Тех, кто им не владеет, видно сразу. Человек спотыкается на элементарном вопросе и просто застревает. Проект стоит. А в девелопменте пока вопрос не решён — денег нет. Никаких. Поэтому когда меня спрашивают, что главное в этой профессии, я отвечаю не «считать экономику» и не «чувствовать локацию». Это тоже нужно. Но главное — уметь довести до конца вопрос, который со стороны выглядит на пятнадцать минут. Друзья, а у вас какая инстанция забирает больше всего времени и нервов? Напишите в комментариях — интересно сверить.

В посте про четыре сделки за неделю я коротко описал второго покупателя. Того, который купил гектар и вообще не собирался ничего с ним делать. Ни строить, ни запускать, ни ездить. В комментариях попросили разобрать именно этот вариант. Подробно и с цифрами. Разбираю. Начну с мифа. Есть стойкое убеждение: купил землю — теперь ты ей должен. Обрабатывай, вкладывай, что-то запускай, иначе беда. Из-за этого страха люди вообще не заходят в землю — боятся, что берут на себя вторую работу. На практике всё наоборот. Землю можно держать годами и не делать вообще ничего. Это один из самых спокойных активов, которые я знаю. У квартиры — коммуналка, ремонт, жильцы, простои, звонки в час ночи. У земли — один платёж в год. Смотрите, как это устроено. Речь идёт про землю сельхозназначения — вся наша земля в Крыму именно этой категории. Условие у сельхозки одно: она должна использоваться по назначению. А вот кем именно — законом не оговорено. Хоть вами, хоть арендатором. И вот здесь важный момент, который снимает у людей половину вопросов. Практически все участки в «Крымском гектаре» уже идут с фермером. Поля засеяны и обработаны ещё до того, как покупатель их увидел. Мы этот вопрос закрыли за него. Причём — и это принципиально — аренда краткосрочная. Не тот случай, когда ты купил землю, а на ней сидит арендатор на двадцать лет и ты ничего не можешь сделать. Договор продлевается каждый год. Захотел новый собственник продолжить — продолжает и получает ренту. Захотел зайти сам, посадить сад или ягодник — расторг и зашёл. Земля работает, собственник свободен в решениях. Мне такая конструкция самому нравится. По деньгам. Пока участок используется по назначению, земельный налог идёт по льготной ставке — не выше 0,3% от кадастровой стоимости. Грубо: 3 000 рублей в год с каждого миллиона кадастровой. Кадастровая обычно заметно ниже рыночной, смотреть её надо в выписке ЕГРН по конкретному участку. Аренда, которую платит фермер, небольшая, скажу честно. Больших денег за гектар он не даст. Но содержание участка она закрывает, а собственник не тратит на это ни одного своего дня. И вот теперь самое интересное. Пока такой собственник не делает ничего, работает не он, а сама земля. Покажу на своём проекте. Мыс Тарханкут. Первые участки там уходили от 300 000 рублей за гектар. Последние — уже по 550 000. Почти в два раза, и всё это внутри 2025 года. А в 2026-м за 550 000 там уже ничего и не найдёшь. Я сам пробовал искать вокруг Оленевки — не нашёл. Цены в этом районе выросли очень сильно. Сразу оговорюсь: я не превращаю это в обещание. Это то, что уже случилось на конкретном проекте, а не прогноз на будущее. Земля не обязана расти по расписанию, и я никому не гарантирую повторения. Но человек, который зашёл в Тарханкут первым и не сделал вообще ничего, оказался ровно там, где он есть сейчас. Вывод такой. «Ничего не делать» — это нормальная стратегия, я сам так держу часть своих наделов в своем инвестиционном портфеле. Просто это должно быть решением, а не тем, что вышло само. Если смотрите землю в Крыму и хотите понять, что подойдёт под вашу задачу — пройдите короткий опрос.

Керчь — 197 тысяч за сотку. Ялта — 3 миллиона 269. Это один и тот же Крым. Разница в шестнадцать раз. За шесть лет средняя сотка на полуострове выросла со 135 тысяч до 468. В три с половиной раза. Но средняя по Крыму — это средняя по больнице. Смотрите. Крым подорожал не как единый океан, а как архипелаг. Южный берег — от 2,9 миллиона за сотку. Города, Севастополь и Симферополь — от 840 тысяч до 2 миллионов. Побережье, Евпатория и Черноморское — от 740 тысяч. Периферия — 200 тысяч и ниже. Четыре разных рынка, которые случайно оказались на одном графике. Поэтому вопрос «сколько стоит земля в Крыму» — некорректный. Правильный звучит так: какой это Крым и насколько чист участок. После 1 марта 2025 года это уже не философия: сделки с участками без описанных в ЕГРН границ Росреестр просто не пропускает. Межёванный участок и сырой — два разных товара. Мы собрали отчёт по рынку с 2020 по 2026 год: по годам, по поясам, с источниками на экране и честной пометкой, где твёрдый факт, а где реконструкция. Цифра, за которой не видно источника, стоит ровно ноль. Весь разбор — в видео 👇 https://vkvideo.ru/video-227801871_456239103 Напишите в комментариях, какой пояс Крыма вам ближе — разберу его отдельно.