Янина Познянская | Доходная Недвижимость| Особняки | Земля Москвы

ГАБы в пределах ТТК В последнее время на рынке в закрытых продажах то и дело мелькают поистине коллекционные ГАБы. Причем продают их не профессионалы рынка, а компании, для которых скорее это непрофильные активы Собрала для вас аналитику — из свежих отчётов NF Group, Knight Frank, «Магазини Магазинов», Est-a-Tet, IBC (2025–I пол. 2026). 1. Спрос и предложение (сейчас) Вакантность ключевых улиц 4,9% (кон. 2025, мин. за 6 лет) → 6,5% (I пол. 2026) Предложение на продажу ~60 лотов на ключевых коридорах — устойчивый дефицит Новое предложение 2025 13,8 тыс. лотов (−9% г/г) при вводе жилья 7,4 млн м² (+12,9%) Инвестиции 2025 873 млрд ₽ (+10% г/г) — рекорд Где прошли сделки: ТТК–МКАД 61%, Садовое–ТТК 13%, Новая Москва 15% Суть: спрос сильно превышает предложение. Объекты в трофейных локациях продаются, не доходя до рынка. Главные арендаторы — общепит (38% площадей), fashion (14%), продукты, услуги. Растёт спрос на компактные лоты до 150–300 м² — 2. Рост стоимости за 5 лет Цены в ЖК бизнес класса +45% за 2 года) Цены за 3 года (DNA Realty) +50–100% (в 1,5–2 раза) Средняя цена 1-х этажей (Est-a-Tet, Q2 2026) 471,6 тыс. ₽/м² (+21,9% г/г); ЦАО — 692 тыс. ГАБ <300 м² 434–460 тыс. ₽/м², 2024 −4%, затем отскок Окупаемость центра 5 лет назад 7–9 лет → сейчас 13–15 лет Ключевой вывод: цены продажи росли заметно быстрее арендных ставок — капитализация разогналась, доходность сжалась. В зоне ТТК–МКАД окупаемость 8–11 лет (доходность 9–12%), что комфортнее центра. 3. Зона ТТК у метро — ориентиры: Ставки аренды 25–55 тыс. ₽/м²/год (у метро в спальных — 18–40 тыс.) Доходность 9–12% (против 6–8% в премиум-центре) Окупаемость 8–11 лет Цены ~300–500 тыс. ₽/м² в зависимости от локации Надёжнее всего — сетевые продуктовые (Магнит, Пятёрочка) и аптеки (Ригла, Горздрав): cap rate 8,2–9,5%, длинные договоры, низкая ротация. Общепит и сервисы дают выше номинально (10–12%), но риск простоя и ротации выше. 4. Прогноз (2026–2027) Базовый: дефицит качественного предложения сохранится, вакантность стабилизируется на 4–6%, умеренный рост ставок в топ-локациях (+3–4%/квартал). Риск: возможный рост цен на ликвидные лоты на 15–20% г/г в 2026 (DNA Realty) — может охладить спрос частных инвесторов. Факторы давления: НДС (22% ОСН, 5–7% для УСН с оборота >10 млн с 2026), снижение порогов УСН, стагнация потребительского спроса → у слабых операторов возможен рост вакансии. Драйвер роста: снижение ключевой ставки ЦБ → переток депозитного капитала в недвижимость. Тренд на будущее: районный формат — первые этажи ЖК, у метро/ТПУ/МЦК — самая устойчивая ниша. Практический вывод для вас Зона ТТК–МКАД + Садовое–ТТК = 74% всех сделок рынка. Это самая ликвидная, понятная и предсказуемая ниша для брокера ГАБ. Рынок на стороне продавца: дефицит, растущие цены, стабильный спрос на компактные лоты. Главное при оценке объектов — считать чистую доходность (реальные ставки на 10–25% ниже заявленных, простой 2–12 мес. съедает 2–10% годовой доходности, налоги −1,5–3 п.п.). Если было полезно, ставьте 🔥

📊 Аналитика стрит-ретейла ТТК (10.08.2026)

Акции Мосбиржи на недавних минимумах скупали иностранцы, сообщает ЦБ. В июле нерезиденты купили бумаг на 15,3 млрд рублей – это крупнейший объём с ноября 2020 года. @banksta Чувствуется, скоро будем и недвижимость продавать понимающим нерезидентам, что думаете?

Янина Познянская | Доходная Недвижимость| Особняки | Земля Москвы pinned «Есть несколько помещений в самых престижных локациях Москвы. Цена от 50 млн до 1 млрд+ Если интересно, пишите бюджет, пришлю варианты»

Есть несколько помещений в самых престижных локациях Москвы. Цена от 50 млн до 1 млрд+ Если интересно, пишите бюджет, пришлю варианты

Жизнь с родителями после 25 — новая финансовая грамотность. WSJ только сейчас пишет, как это позволяет копить на самостоятельное будущее. Строители уже адаптируют проекты под отдельные пристройки для взрослых детей, а родители воспринимают совместное проживание как норму. Сейчас про этот тренд трубят все западные СМИ, но мы то с Ворониными знали об этом давным-давно 😆🤣

Как считаете, это правильный тренд или дети должны после 25 жить отдельно?

Помните, писала про аптеки, сегодня мы их посмотрели вживую. Несмотря на жару народ есть. Фасадный сталинский дом Ломоносовский проспект Справа Вкусвилл, слева Wildberries, реально идеальный формат. Договор с аптекой с 2007 года, оплачивают все, включая налог на имущество. Съезжать не собираются Бюджет 58 млн Вторая тоже на Ленинском и тоже сидит с советских времён Пока пара желающих думают, приоритет быстрым ))))

🚨🤥 Сегодня в 16 часов в прямом эфире в рамках сообщества тишина состоится презентация внутреннего исследования Мегасклад - «ЦИКЛЫ» 100 страниц исследований про кризисы в недвижимости, которые мы сейчас проходим! «В недвижимости не бывает вопроса, придёт ли зима. Бывает вопрос, кем ты её встретишь — должником с коротким кредитом или покупателем с деньгами. Эта книга о том, как оказаться вторым». Присоединяйтесь к закрытому эфиру, чтобы первыми получить эксклюзивные данные. 👉 Успейте зарегистрироваться

В 16 часов будет та встреча, которую нельзя пропустить