Михаил pro флиппинг

Обновил флип-мобиль ▫️ Напишу свой опыт, думаю, многим будет интересно ▫️ Специально отложил этот пост на месяц. Хотел сначала поездить, привыкнуть, а уже потом делать выводы. А то купил машину, проехал 300 км и сразу начинаешь рассказывать, что она «изменила твою жизнь на до и после» 🤣 В начале лета решил, что хочется новых эмоций. Ну и немного себя побаловать. В общем, подарочек себе любимому 🎁 Выбирал между X5, GLE, Cayenne и Q8. Каждый второй мужчина в какой-то момент времени проходит этот квест: открывает авто.ру, ставит фильтры на эти машины, смотрит 30 обзоров, читает сотни комментариев и в итоге вообще не понимает, что покупать 😂 Я человек визуальный, поэтому многие советовали приглядеться к Porsche и Mercedes. Они действительно красивые, интерьер, экстерьер. Всё такое эстетичное, что хочется просто поставить возле дома и иногда выходить смотреть 👀 Но мне хотелось другого 😏 Drive emotion 🛞 Чтобы нажал на газ и организм такой: 🧠 «А мы точно на работу?» ❤️ «Нет, брат, мы едем кайфовать». И тут, конечно, X5 🚘 Для меня это одна из немногих машин, которая реально даёт весь спектр эмоций от вождения 🚘 Monjaro продал за неделю Кстати, спрос на них реально хороший. По сути, один из немногих китайцев, которого не приходится продавать: «заберите хотя бы за пол цены, я уже устал», также предлагали его обменять на участок земли в Дагестане 🤣 Забрал его дедуля из Тверской губернии. Зачем дедуле матовый Monjaro история умалчивает 🤷‍♂️ X5 уже искал с подборщиком на авто.ру. Хотел принципиально дизель + пневма и глубокий темно-кофейный салон Остальное если будет, хорошо. Если не будет, переживу. И вот спустя месяц могу сказать: Да, Беха реально топ 🔝 Резвая, драйвовая, рулится кайфово, шумоизоляция на высоте, ощущается собраннее, тяжелее, взрослее что ли Но теперь самое интересное. Стоит ли переплачивать в 2–3 раза относительно того же Monjaro? Вот тут я уже включаю режим инвестора и начинаю сам с собой спорить ▫️ Все относительно ▫️ Во многом X5 лучше процентов на 20, где-то на 30% Первые несколько дней ты реально замечаешь каждую мелочь: «Ооо, как она рулится» «Ооо, как закрывается дверь» «Ооо, шумоизоляция» «Ооо, пневма» Через неделю о смене автомобиля напоминает только значок на руле, к хорошему привыкаешь быстро и мозгу уже нужно искать новые источники дофамина. Хотя у меня ещё плещется гормональный коктейль в крови 😁 Но купил бы я её снова? Однозначно Потому что автомобиль это в целом не совсем рациональная покупка. Иногда просто хочется закрыть гештальт. Для меня X5 это такая пацанская мечта из детства. Мы же все смотрели «Бумер» 😀 И вот сейчас, в моём возрасте и состоянии, она попала прям идеально 💘 А летом это вообще отдельный кайф: нет слякоти, снега, реагентов, можно вечером выехать, дать газу и просто покататься без цели 🎯 И вот за эти эмоции я как раз и переплатил Рационально? Не очень. Зато душа довольна, а это тоже, между прочим, актив в своем роде) Теперь интересно ваше мнение: Кто пересаживался с китайца на немца реально почувствовали разницу или через неделю стало «ну машина и машина»?

Ремонт в Level Мичуринском — DONE 🤍 Завершили сразу два объекта — наши первые ласточки 🕊️ Начали их еще весной, и вот наконец-то летний результат. Правда, мебель традиционно решила жить по своему календарю и сдвинула сроки почти на месяц 😅 Но в договор, уложились 🤝 Как все началось? Семейная пара приехала посмотреть наш Басманный, походила, посмотрела и говорит: «А можете нам такой же ремонт под аренду сделать? Чтобы стильно, модно и молодежно» 😎 Мы сказали: «Ну… можем». Через пару недель подтянулись их друзья из одного ЖК. В общем, сарафаночка заработала как надо 🤍 Планировал ли я вообще делать ремонты клиентам? Если честно — нет ▫️ Обращались регулярно, но мне вполне хватало своих объектов. Потому что ремонт заказчику это эмоциональные качели, периодические выбросы кортизола, адреналина и желание выключить телефон на недельку 🫣 А я вообще как бы за спокойствие, гармонию и здоровую психику 😀 Поэтому нужен был человек, который сможет все это выдержать и не сбежать посреди проекта 🏃‍♀️ Такой человек нашелся волею судьбы 🔮 Ирина, огромная тебе благодарность 🙌 Хотя афобазольчиком иногда приходилось поддерживать боевой дух 😅 Вообще начинаю подозревать, что Козероги лучшие сотрудники. Ответственные, исполнительные, не исчезают в самый ответственный момент и доводят дело до конца 🫡 Сам бы я это точно не вывез. Да и, скорее всего, даже не вписался бы 😄 Теперь задача собрать козерожью Dream Team. Если знаете свободных Козерогов — присылайте резюме 🤣 Какие были трудности? Постоянная работа с технадзором, причем не просто технадзором, а технадзором с микроскопом 🔬 Каждый этап проверяется настолько тщательно, что начинаешь сам замечать то, чего никогда раньше не видел. Где-то переделки, где-то корректировки, где-то еще одна корректировка после предыдущей корректировки 😀 Ну и, конечно, постоянный диалог с заказчиками. Новые идеи, новые пожелания, новые правки… Хорошо, что стены не умеют обижаться ▫️ Сколько мы заработали? Опыт 😂 Потому что делать однушки по 100 тысяч за квадрат в бизнес-классе с технадзором и требовательными заказчиками, это пока больше про альтруизм, чем про бизнес 😀 Финальную смету еще не подбивали, но главная задача сейчас хотя бы не уйти в минус 🤣 Что интересного в этой квартире? Попробовали инновационный материал — «жидкий шелк» ▫️ Хотя, как потом выяснилось, кто-то его еще лет десять назад уже успешно использовал 😏 Но для нас это было настоящее открытие. Изначально относились к нему очень скептически, а в итоге материал оказался практически неубиваемым. Под аренду и особенно для семей с детьми — просто must have. На полу уложена инженерная доска, вся техника Bosch. Получилась такая, на мой взгляд, мужская квартира. Скоро покажу варианты друзей-конкурентов, и там уже устроим небольшое народное голосование 😏 В итоге все обязательства выполнили, замечания устранили, пожелания реализовали. Комар носа не подточит 😎 Жалеем, что взялись? Конечно же нет. Было очень много классных моментов. Познакомились с настоящим гуру технадзора Владом (40 лет опыта) Человек буквально делился сакральными знаниями про ремонт 👨‍🔧 . По-отцовски объяснял, где, что и почему. Какой-то очень родной вайб словили 😀 Ну и сами заказчики оказались максимально позитивными. Хотя между собой они устроили небольшую гонку «у кого квартира получится круче» 🤣 Ну что, как вам квартира? Нравится стиль? Во сколько оценили бы аренду? Мы целимся в диапазон 120–140 тыс. рублей в месяц 😏

Идеальный ремонт под аренду? Задача была максимально прозрачная и понятная, за 6 месяцев и без космического бюджета сделать две квартиры по 106 м² под аренду ▫️ Обе квартиры абсолютно одинаковые по наполнению (у второй только окна в пол), поэтому решили не устраивать фотосессию близнецов и сэкономить на съемке второй квартиры ▫️ Автор и главный вдохновитель проекта — Александра. Она успела купить обе квартиры примерно по 300 тыс. ₽ за метр. Мы тогда закупались практически одновременно, когда застройщик раздавал скидки до 33%. Сейчас кажется, что это был какой-то баг в системе ▫️ Сегодня такие квартиры с ремонтом стоят уже 700–800 тыс. ₽ за метр, дальше-больше 🚀 К дизайну этих квартир отношения не имею, больше консультировал по закупкам, но за все моменты могу пояснить, что и как 😎 По наполнению здесь всё очень достойно: 🍂гипсовые потолки; 🍂инженерная доска; 🍂техника ASKO; 🍂радиусные углы; 🍂интегрированные световые линии И вот что я заметил… Есть особый тип людей. Они никогда не спрашивают про доходность, ликвидность, срок окупаемости или стоимость квадрата ▫️ Они сразу достают невидимую лупу 🔎🕵️ — «А здесь волосок под краской…» — «А тут тень на стене какая-то…» — «Я бы сделал лучше…» Конечно сделал бы мой дорогой друг 🤞 Правда твой ремонт стоил бы в два три раза дороже, делался бы вместо полугода полтора года, а через шесть месяцев арендаторы всё равно поставили бы детский велосипед в прихожую, поцарапали стены чемоданами, а робот-пылесос отбил бы все красивые плинтусы ▫️ Самое смешное, что некоторые искренне верят: если сделать ремонт идеальным до микрона, квартира автоматически станет дороже стоить ▫️ 🍂Не станет Покупатель смотрит исключительно на локацию, планировку, цену, вид из окна и ощущение от квартиры в целом 🍂 И никогда не смотрит, насколько идеально выведен угол за холодильником Поверьте, косяки есть в каждом ремонте. Даже в квартирах за 140+ млн ₽. И чем дольше смотришь, тем больше находишь. Для меня хороший ремонт, когда заходишь в квартиру и хочется остаться. Светло, спокойно, уютно, ничего не раздражает. Чтобы хотелось просто жить и наслаждаться, а не проводить строительную экспертизу 🕵🏻 Как показывает практика, если покупатель влюбляется в квартиру глазами, то он достает калькулятор и ищет любые возможности её приобрести (возможно догнаться кредитом) Не стройте музей. Стройте квартиру, в которой людям захочется жить! Осталось самое сложное, найти жильцов, которые не решат проверить, выдержит ли акриловая столешница горячую кастрюлю, а диван жизнь с котом ▫️

Самый переоцененный ЖК Москвы? Присоседился к брокер-туру, иногда интересно покататься по разным ЖК в формате экскурсии и смотреть, за что сейчас просят десятки ▫️ На этот раз выбор пал на жк Сбер Сити. Уж больно много хвалебных од слышал: самый зеленый, самый технологичный, самый просторный… Но есть одно НО, которое перекрывает вообще все плюсы. Это, конечно, ценник, выкрутили его на максималку, мама дорогая… Однушки в районе 30 🍋. Ребят, ну вы серьезно? Это все-таки не центр Москвы. Да, зелени много, просторно, экология, реки, озера, можно грибов насобирать и на рыбалку сходить… Но за такие деньги я уже начинаю ждать, что лоси будут приносить кофе по утрам ☀️ Если честно, ощущения бизнес-класса у меня не возникло. Все аккуратно, благоустройство хорошее, ландшафтный дизайн действительно на уровне… Но вот чтобы прям «вау» — нет. Мне, например, Шагал гораздо больше зашел. Да, его многие ругают за качество, но там есть ощущение современного города, архитектура как-то цепляет. Да что там Шагал… Я бы даже в Домашнем спокойно жил. Такой парк вдоль реки уютный, что гулять хочется, а стоит это удовольствие почти в два раза дешевле ▫️ Что понравилось: 🍂откроют станцию метро на Рублево-Архангельской линии; 🍂будет мощная спортивная инфраструктура и большой яхт-клуб; 🍂четыре муниципальные школы, офлайн-школа Фоксфорд и даже отделение ВШЭ. То есть это прям история для семьи ▫️. Если смотреть с точки зрения детей и инфраструктуры, вопросов вообще нет ▫️ Говорят, сын Германа Грефа уже купил там однушку по льготной ипотеке Сбера. Насколько это правда не берусь утверждать, но если у топ-менеджеров и родственников действительно особые условия, тогда многое становится понятнее. Иначе я пока слабо представляю очередь из желающих отдать 30 ▫️ за однуху. Хотя студии, говорят, разлетаются очень быстро… даже в продаже нет По отделке тоже двоякое впечатление. С одной стороны огромный плюс, что она уже включена в стоимость, можно запихнуть все это в ипотеку и не искать потом еще несколько миллионов на ремонт ▫️ С другой… Дизайн, мягко говоря, не впечатлил. Будто открыли каталог из нулевых: плитка живет своей жизнью, материалы друг с другом вообще не дружат... Дизайнеру, который это согласовывал… хочется подарить подписку на Pinterest Более-менее прилично выглядит только премиальный квартал Superb, именно его показываю на видео 🤍 Какой итог Если нужна максимально комфортная среда для семьи и вопрос цены вообще не стоит, вариант достойный. Но за такие деньги я ждал бы не только квартиру, а хотя бы ощущение, что: «это того стоит»

Почему в ЖК с сотней квартир так сложно найти хорошую? Очень часто слышу это возражение. Мол, навес огромный, предложений куча, кто вообще купит такую квартиру за эти деньги? Знаете, что происходит на практике? В реальности конкуренция минимальна, во многих ЖК её практически нет 🤍 Но речь идет именно про качественный продукт: нормальная планировка, хорошие виды, правильный этаж, отсутствие подводных камней. То есть про ликвидность 🤍 Если вы попробуете купить действительно хорошую квартиру в конкретном комплексе, то быстро обнаружите интересную вещь: либо таких квартир просто нет, либо за них просят настолько бодрую цену, что начинаешь искать компромиссы и убеждать себя, что окна соседнего дома, это тоже норм вариант ▫️ Разберем на примере ЖК «Level Мичуринский». В продаже около 100 сданных квартир. Казалось бы — выбирай не хочу ▫️ Средняя цена около 500 тыс. ₽ за метр▫️ Но ликвидными можно назвать только квартиры на низких этажах во двор, либо высокие этажи с открытыми видами, то есть примерно 30% от всего предложения ▫️ Дальше начинается самое интересное ▫️ Мы искали ликвидную евротрешку под флип и умудрились сорвать 4 сделки подряд. Карл, четыре! Такого у нас еще не было. 🤍Уже внесли задаток. Полная сумма в ДКП, скидочку дали, все красиво. Но внезапно выясняется, что собственник — известный адвокат с историей по коррупционной статье. Судимость погашена, вопросов к нему нет, но страховые компании дружно сказали: «Спасибо, мы пас». А значит и продавать такую квартиру потом будет веселее обычного. 🤍Самая интересная квартира по цене за метр. Но есть нюансы. Большие долги по коммуналке, доступа в квартиру нет, а перед сделкой нужно закрыть рассрочку на 9 млн рублей. Просто перевести деньги по расписке. Не знаю, кто впишется в такой квест. Мы, конечно, любим приключения, но не настолько ▫️ 🤍, 🤍Еще две квартиры собственники просто сняли с продажи в последний момент. Передумали ▫️ И такая картина наблюдается практически во всех ЖК. На первый взгляд кажется, что конкуренция огромная: 200–300 квартир в продаже. Но когда начинаешь копать глубже, выясняется, что действительно хороших вариантов единицы. А если вариант действительно хороший, то собственник обычно уже считает себя новым Илоном Маском и хочет на 20% выше рынка ▫️ Поэтому любой вопрос конкуренции решается довольно просто: 🤍купить ликвидный лот; 🤍сделать качественный и стильный ремонт; 🤍добавить несколько «вау»-эффектов. После этого квартира обычно продается намного быстрее, чем кажется. Потому что покупателей много, а хороших квартир мало 🤍 Кстати, часть коллег ушли в эконом-сегмент и показывают доходности около 40% в районах ВДНХ, Останкино и Алексеевская. Делают ремонт за 2–3 месяца, и квартиры разлетаются как горячие пирожки 🥧 Поэтому новичкам я бы советовал начинать именно с эконома. Там всё гораздо прямолинейнее и прозаичнее что ли ▫️ В бизнес-классе уже нужны бюджеты 35+ млн ₽ ▫️, железные нервы, тонна насмотренности и готовность месяцами искать ту самую квартиру ▫️ Потому что главный дефицит на рынке сегодня не деньги, ликвидные квартиры ▫️ Иногда кажется, что мы не квартиры покупаем, а проходим компьютерную игру и на каждом уровне новое препятствие: 🍂адвокат со статьей, 🍂рассрочка на 9 миллионов, которую просят закрыть, 🍂огромные долги по коммуналке, 🍂собственники, который передумывают продавать. Осталось только дракона встретить и чтобы он был единственным собственником без обременений ▫️

Ребята, а флиппинг-то, оказывается, жив! Антон тут скромно сделал около 70% годовых. Пока одни ждут падения рынка уже пятый год подряд, другие почему-то продолжают зарабатывать ▫️ Сгоняли на брокер-тур по флагманской квартире в Форивере. Собрался очень разношерстный десант флипперов: были и стар, и млад. Особенно запомнился один дяденька из Самары, он начал свой флип-путь в 52 года, уверенно заявил, что скоро захватит рынок Москвы 😎. До этого занимался загородкой, а сейчас уже 7 проектов в жк сердце столицы сделал▫️ Со всеми познакомились, обменялись контактами, пригласили друг друга в гости. У флипперов вообще особое развлечение ходить по квартирам друг друга и делать вид, что просто зашел на чай ☕️ Заметил интересную тенденцию: многие выбирают один ЖК и флиппуют его до последнего квадратного метра. Есть ребята, которые кроме «Крыльев» вообще ничего не видят, кто-то намертво прописался в «Событии», другие плотничком засели в «Причальном». Но, кажется, всех нас в итоге сведет ЖК Остров 🏝️. Там сейчас такой котел спроса варится, что миллион за метр через год уже не выглядит фантастикой ▫️ Что по квартире? Ремонт вышел примерно в 150к за метр при площади 130 м² без лоджий. Много это или мало — судите сами. Я бы такую площадь точно уложил в 120к с учетом всех работ, зарплат и комиссий ▫️ Больше всего бюджет подъели гипсовые потолки, приточка, паркет и кухня в шпоне. Отдельное спасибо дизайнеру (если кто знает кто это — познакомьте). По цветам и атмосфере попадание просто в десятку. Квартира получилась настолько уютной, что даже у меня включился режим «хочу здесь жить», а это бывает крайне редко ▫️ Помню этот объект еще по рендерам на этапе ремонта. Видовые характеристики тут, конечно, отдельный уровень. Ну где еще найдешь лоджию вдоль всей квартиры с видом на реку? Да, в любом проекте есть доля везения. Но везет обычно тем, кто постоянно что-то делает, ошибается, учится и растет как эксперт ▫️ Лично я после просмотра таких объектов начинаю думать, что выбрал не ту профессию. Потом вспоминаю, что тоже кручусь в недвижимости, и немного отпускает ▫️ Ну и главный вопрос Купили бы такую квартиру за 130 ▫️или все-таки кинули на вклад и билет в один конец на Бали «искать себя»? Есть риск через полгода вернуться, открыть ЦИАН и понять, что все квартиры подорожали, а просветление так и не пришло ▫️ А вы что выберете: жить в супервидовой квартире или лежать с кокосом в руке и любоваться океаном? 🌊 🌴

Машиномест всё меньше, а стоят они всё больше ▫️ Когда-то родители копили детям на квартиру, но судя по тенденциям, скоро будут копить на парковочное место или хотя бы кладовку. Очень часто меня спрашивают про инвестиции в машиноместа. Логика понятна: порог входа ниже, чем у квартиры, а доходность порой обгоняет и акции, и депозиты, возможно и крипту ▫️ ▫️Но есть один нюанс. В большинстве новых ЖК машиноместа и кладовки продают только собственникам квартир. Поэтому схема «купил машиноместо и стал парковочным магнатом» уже не работает Плюсы у машиномест, конечно, есть: 🍂низкий порог входа 🍂не нужно делать ремонт и выбирать цвет затирки три недели 🍂легко сдать и продать Своё машиноместо в City Bay я сдал за 3 дня и за 28 тысяч рублей в месяц. И это, на секундочку, далеко не внутри Садового кольца. А теперь к цифрам ▫️ За год средняя стоимость машиномест в старых границах Москвы выросла на 🤍🤍🤍 и достигла 5,4 млн рублей. Средний ценник по сегментам: 🍂Комфорт — 3,7 млн руб. (+32%) 🍂Бизнес — 4,7 млн руб. (+30%) 🍂Премиум — 7,9 млн руб. (+33%) 🍂Де-люкс — 31,9 млн руб. (+20%) Для сравнения: квартиры за этот же период прибавили около 🤍🤍🤍. Тоже неплохо, но парковки явно решили жить свою лучшую жизнь 🤍 Почему дорожают машиноместа? 🍂Растёт себестоимость строительства Материалы дороже, рабочая сила дороже, деньги для застройщиков ещё дороже. 🍂Машиномест становится меньше За год объём предложения сократился на 🤍🤍🤍 и сейчас составляет всего 3,2 тыс. лотов. Причём сам город последовательно снижает норматив обеспеченности парковочными местами. Объяснение простое: меньше парковок — меньше машин на дорогах ▫️ Правда, есть нюанс. Машин в Москве зарегистрировано около 4 миллионов. И они, почему-то, не очень хотят исчезать. Что происходит с предложением: 🍂Комфорт — минус 33% 🍂Бизнес — минус 60% 🍂Премиум — без изменений 🍂Де-люкс — рост в 3 раза Всё чаще застройщики делают ровно тот минимум машиномест, который требует законодательство. Уходить под землю на 3–4 уровня паркинга желающих нет ▫️ Поэтому формула рынка выглядит примерно так: Машин больше 🤍мест меньше 🤍стоимость выше ▫️ На бумаге всё выглядит очень красиво, но есть только маленький нюансик: чтобы купить машиноместо в большинстве ЖК, сначала придётся купить квартирку. Хотя бы небольшую студию миллионов этак… за 15▫️ Либо идти на ЦИАН и пытаться найти подарок судьбы. Но рынок сейчас стал настолько экспертным, что каждый собственник знает цену своему объекту лучше, чем брокер, аналитик и сосед по паркингу вместе взятые. Да и эпоха срочных выкупов ушла в небытие.. Так что если увидите машиноместо по адекватной цене, то не моргайте 👀. Пока будете считать доходность, его уже купит сосед из второго подъезда.Через пару лет вопрос будет не «какую машину купить», а «где её парковать», китайцы захватывают рынок…

Аренда падает 📉 На днях обсуждали рынок аренды со своим экспертом и пришли к выводу: сейчас, пожалуй, лучшее время за последние пару лет, чтобы снять квартиру мечты ▫️ Свежие примеры из жизни: 🤍Студия в Метрополии год назад спокойно улетала за 85 тыс., сейчас со скрипом сдали за 68 тыс. 🤍Квартира в Prime Park сдавалась за 500 тыс. (Е4), сейчас с трудом нашли арендатора за 350 тыс. 🤍Евродвушка 36 м² в Перовском-2 стоила 100 тыс., сейчас за 80 тыс. только начинают присматриваться. И это не истории из учебника экономики, а реальные кейсы буквально последних дней Рынок аренды в Москве продолжает буксовать, а предложение ставит новые рекорды. Сейчас в столице сдается около 25,9 тыс. квартир. Самое интересное, что примерно 16% предложения (или 4,2 тыс. квартир) — это новостройки от 2023 года, которые когда-то покупались инвесторами под сладкие льготные ипотеки. Тогда казалось, что арендаторы будут стоять в очереди, но очередь почему-то решила не приходить ▫️ Конкуренция среди арендодателей сейчас серьезная. Кто-то уже грустно обновляет объявление в десятый раз и снижает цену еще на 5 тысяч, но здесь важно сделать правильный вывод. Проблема далеко не всегда в рынке ▫️ Большинство квартир выглядят так, будто ремонт делали по принципу: «лишь бы мебель влезла с озона», поэтому эстетичный ремонт и грамотный хоумстейджинг сегодня дают огромное преимущество. Красивых квартир по-прежнему мало. Тех, которые вызывают желание сказать «беру», а не «я подумаю», — еще меньше. Такие объекты сдаются быстро даже на сложном рынке. Поэтому если нужна помощь, вы знаете, кому писать ▫️ Вообще арендный бизнес меня никогда особо не вдохновлял. Средняя доходность 3–4% годовых выглядит не слишком романтично, особенно когда еще нужно учитывать амортизацию, ремонты, простои и прочие радости жизни собственника▫️ На мой взгляд, аренда имеет смысл, если квартира куплена по льготной ипотеке и задача сохранить капитал, а через 5 лет продать объект без налога. За это время ЖК обычно обрастает инфраструктурой, благоустройством и прибавляет в цене ▫️ А вот флиппинг по-прежнему живее всех живых ▫️ Средняя доходность по рынку около 40%, особенно если делать быстрый и адекватный ремонт до 120 тыс. за метр под тапочки 🔑 В премиум-сегменте многие работают с бюджетом ремонта около 150 тыс. за метр на больших площадях и все равно получают хорошую доходность. Таких кейсов знаю немало ▫️ Но флип — это уже не история про «купил что попало и заработал». Здесь решают аналитика, выбор объекта и понимание трендов. А тренды на рынке недвижимости меняются быстрее, чем дизайн кухонь в Pinteres (сейчас с кашемира на темный дуб все резко переключились) ▫️ Так что если ваша квартира стоит пустая уже второй месяц, возможно проблема не в рынке, а в диване цвета “уставший баклажан” и люстре из 2007 года ▫️ Рынок меняется, ставки меняются, тренды меняются. Не меняется только одно, красивые и стильные квартиры с «вау эффектом» никого не оставляют равнодушным, быстро продаются и сдаются, звонков будет как тополиного пуха сейчас в июне ▫️

За что НЕ стоит переплачивать в ремонте Поскольку настала неделя дождей☂️ и я больше не выхожу на свой вечерний променад по чудесному райончику, то будем заниматься любимым делом, анализировать ремонтики конкурентов 😎 Я вообще периодически люблю залезть на циан, посмотреть интересные варианты. Уже даже свой топ ЖК сформировался, за которыми слежу🕵️ кто что выставил, кто что испортил, кто опять сделал «дизайнерский ремонт» с рыжим ламинатом и обоями в цветочек ▫️ Самая главная ошибка людей, которые делают ремонт «для себя, любимых», но когда-нибудь всё равно будут продавать квартиру, это нерациональное траты и экономия на реально важном ❗️ Это чисто мое мнение, не судите строго, я просто хейтер с хорошей насмотренностью 😎 🤍 Испанская плитка за 5–8к/м² вместо индийской за 2к.▫️ Мне её постоянно пытаются впарить поставщики с лицом, будто сейчас продают кусок Сикстинской капеллы. Хотя по факту 99% людей никогда не поймут, где там Испания, а где Индия. Особенно когда сверху стоит сушилка с трусами😀 С напольными покрытиями та же история. Везде переплата х2 за бренд и красивые каталоги. Маркетинг творит чудеса. 🤍 ГКЛ потолок вместо натяжного ▫️ Одно из самых дорогих и бесполезных решений. Гипс может треснуть, пожелтеть, а если вас затопят, готовьтесь снова знакомиться со своей бригадой. При этом люди делают его с таким видом, будто натяжной потолок, это преступление против человечества, хотя визуально разницы почти никто не замечает. Если нужен контакт моего потолочника с самыми адекватными ценами (для акционеров канала ничего не жалко), пишите, поделюсь) 🤍Смесители и сантехника за 100+ тысяч. Когда нормальный смеситель за 20–30 работает ровно так же. Но нет, надо обязательно купить кран, который выглядит как деталь от космического корабля 🚀 Я беру обычно grocenberg и bogeme. Работает отлично. Скидон 20–30% от сайта выходит, обращайтесь, контактом поделюсь, как от сердца отрываю💔 🤍Инженерная доска в комфорте и бизнесе ▫️ Красиво первые полгода. Потом появляются вмятины, царапки, следы от стульев, когтей, детей, самокатов и тяжелой жизненной судьбы ☕️ А потом при продаже начинается: — «Ну её можно отреставрировать» — Ага, за прайс как половина кухни ▫️ 🤍Диваны за 500 тыщ и столы из массива дуба, выращенного в альпийских лугах🌿 Меня всегда удивляли диваны по цене Lada Granta, особенно когда на них потом лежит кот в шерсти и пакет с WB Хороший диван стоит 50–150 тысяч. Всё остальное, это уже покупка внутреннего ощущения успеха 🤑 🤍Приточно-вытяжная вентиляция. Я не говорю, что это плохо. В квартирах от миллиона за метр окей, оправдано. Но когда квартира стоит 500к за квадрат, а человек вбухивает ещё несколько миллионов в вентиляцию, чтобы воздух был «как в альпийской долине» вопросы появляются 🤔 При этом большинство экономят ровно на том, на чём нельзя: 🍂клеят обои вместо покраски стен, в современном бизнес-классе это уже выглядит как привет из 2007 🍂ставят двери 210 высотой, эти коротыши сразу удешевляют интерьер 🍂не делают панели, молдинги, вообще никакой декор стен, просто белая пустота и телевизор как в съемной квартире 🍂жалеют денег на подсветки, хотя это один из самых дешёвых способов сделать вау-эффект 🍂выбирают максимально «практичную» мебель, которая выглядит как офис бухгалтерии в Мытищах Ну и моя любимая классика, когда в процессе ремонта заканчиваются деньги 😭 И дальше начинается режим: «Ну это потом доделаем» «Пока и так поживем» «Временное решение» А временное, как известно, у нас самое постоянное. Мы с отцом так в детстве делали «временный» забор, кровлю и теплицу на даче. В итоге прожили с этим временным лет 15😀 У меня брат, например, заложил трассу под кондиционер шесть лет назад и из стены торчат огромные толстенные провода. Кондиционер так и не поставил. Вот многие просят чаще посты писать, пост примерно 2 часа пишется, хотя каждый раз закладываю 20 мин 🕑 Я даже «горничную» до сих пор не посмотрел, неговоря уже о «вершине» ▫️ Согласны с моими мыслями? В общем мораль простая, не берите кредит на испанский керамогранит)

Теперь можно не только смотреть наши ремонты, но и заказать такой же 😎 Закончили сразу 5 объектов в Басманном ▫️ И они настолько в одном стиле, что я уже иногда сам не понимаю, это новая квартира или я опять в предыдущую зашел ▫️ Поэтому выкладывать буду дозированно, чтобы у вас глаз не замылился от скрытых дверей, теневых профилей и подсветок ▫️ Последняя вообще будет 106 метров, такой уже финальный босс среди наших ремонтов ▫️ А ещё через месяц сдаём 3 объекта в Level Мичуринском, ЖК Ом и Символе▫️ И самое смешное, что мы вообще не планировали масштабироваться▫️. Хотели спокойно сидеть, флипать свои квартиры, пить кофе и умничать о недвижке ☕️ Но люди сами начали приходить. Видимо сочетание: «дорого выглядит + адекватно стоит» на рынке сейчас действует как гипноз 🧘‍♂️ Вообще заметил, когда делаешь интерьер с нормальным вкусом, без вот этих: «давайте золотой керамогранит, мох на стену и люстру как в Дубае», то люди прям кайфуют на просмотрах ▫️ Сейчас у нас уже формируется очень сильная команда, добавили технадзор с опытом лет 30, глаз как рентген сканирует пространство 🩻 Он, конечно, первое время смотрел на некоторые наши решения так, будто хотел вызвать экзорциста 😁 Зато сколько шишек набили… Переделывали, спорили, доделывали, но навык вырос просто колоссально▫️ Сейчас у нас маляр и плиточник такие, что комар носа не подточит 🦟 Ещё вчера приезжал @Vladimir1791 Владимир с канала, максимально позитивный человек😀 Причём доехал с приключениями: на пути ко мне он заступился за женщину, после чего за ним долго бегали с ножом 🔪 Но даже после этого он всё равно приехал обсуждать совместный флип, вот это я понимаю мотивация к инвестициям😁 Можете тоже приезжать, всё покажем максимально прозрачно 👌 С этого года запустили ремонты для клиентов (под сдачу и продажу) Нам сейчас реально интересно делать именно те ремонты, которые: 🍂сдадутся быстрее всех 🍂продадутся дороже рынка 🍂не устареют через полгода, когда выйдет новый тренд Работаем с договором и гарантией 🤍 По срокам сейчас ориентируемся в 4-5 месяцев (зависит от площади), потому что уже всё налажено: поставки, мастера, процессы. Самое главное больше нет этих мучений: «может этот оттенок бежевого всё-таки чуть бежевее сделать?» Так что кому интересно пишите, а лучше приезжайте▫️ Пока все клиенты пришли не из рекламы, а из-за вайба ➕ Как в целом квартиры кстати? Или мой авторский стиль (где сам выступал дизайнером 😎) все же больше заходит?)

Как я впервые столкнулся с Васту… и понял, что продажа квартир вышла на новый уровень 🧘‍♂️ Вот вы думаете астрология, нумерология, тарология и прочие вещи — это всё просто разговоры под винишко томным вечерочком… Ан нет. Люди на основании этого квартиры покупают ▫️ На днях девушка смотрела квартиру в Басманном и сказала, что готова её взять… при одном условии: если квартира подойдёт ей по Васту 🇮🇳🕯️🪄 Я вообще не вдуплил, что это за зверь такой и с чем его едят. Про старый добрый фэншуй все хотя бы слышали в формате: «Поставь жабу, и деньги потекут в дом» у моего брата она все еще пылится на подоконнике😀 На самом деле это сейчас довольно трендовое направление, и в дорогом сегменте люди реально смотрят на энергетику пространства, причём это далеко не единичный случай, уж поверьте 🤷‍♀ Например, в ЖК Домашнем у меня были две квартиры одинаковой площади. Одна объективно выигрывала: 🍂лучше планировка 🍂лучше вид 🍂ликвиднее вариант Я был уверен, что вторая зависнет, но каково было моё удивление, когда девушка выбрала именно её… по рекомендации астролога и нумеролога ▫️❤️ Муж, конечно, настаивал на более лакомом варианте, но, судя по всему, в этой семье его мнение при выборе жилья котировалось примерно на уровне домофона ▫️ Небольшой спойлер: Сейчас они уже развелись, а квартирка снова мелькает на ЦИАНе. Видимо, астролог всё-таки немного промахнулся с энергетическими потоками 😅 Злорадствовать не хочется, конечно… но ситуация ироничная😏 Если коротко, Васту — это индийская система организации пространства, где считается, что планировка влияет на энергию, настроение и даже успех людей в доме. Главный принцип: дом должен быть «в гармонии с энергией сторон света» 🤍Вход считается очень важным, через него приходит вся энергия в жильё 🤍Кухню рекомендуют располагать на юго-востоке. 🤍Спальню на юго-западе для стабильности и спокойствия. 🤍Север и восток любят оставлять более открытыми и светлыми. 🤍Центр квартиры желательно не перегружать мебелью и стенами В отличие от фэншуй, васту обычно более жёсткий по правилам и завязан на геометрию пространства. Иногда доходит до абсурда, люди готовы снести полквартиры 😀 Васту — это строгий индийский архитектор: «Так нельзя. Всё переделываем» Фэншуй — опытный китайский дипломат: «Ничего страшного, сейчас жабу поставим и выкрутимся» Если честно, чем дольше работаю с недвижкой, тем больше понимаю, что иногда квартиру продаёт не планировка, не вид из окна и даже не цена… А просто правильно стоящая кровать по версии астролога ▫️ Как вы в целом относитесь к астрологии и нумерологии?

Вышел наш эпичный выпуск про битву апартаментов, буду рад лайкам и комментариям 💬Рассказал про реальный случай проживания без окна, не советую 🤣