Property Show — зарубежная недвижимость, внж, инвестиции

🇪🇸В Испании сложилась парадоксальная картина: прогнозируется, что число сделок с жильём в 2026 году сократится на 7,3%, хотя спрос достиг рекордных отметок. Причина кроется в том, что строительная отрасль просто не успевает за спросом. С одной стороны, экономика создаёт сотни тысяч новых рабочих мест, доходы растут, а мигранты формируют десятки тысяч новых семей, которые нуждаются в жилье. С другой — застройщики выводят на рынок лишь 150–170 тыс. объектов в год, а этого явно недостаточно. Цены взлетели на 13,9% за первый квартал — сейчас жильё стоит так же дорого относительно доходов, как перед кризисом 2008 года. При этом строительство тормозят не только бюрократия и нехватка мощностей. Владельцы старого жилья не спешат продавать — многие ждут дальнейшего удорожания. А часть квартир и вовсе ушла с рынка из-за новых правил аренды, что только усилило напряжение. Особенно остро дефицит ощущается в регионах с самой сильной экономикой — Мадриде, Валенсии и на Канарских островах. Там спрос зашкаливает, а сделок становится меньше. ▪️Аналитики предупреждают, что без системных решений на рынке сохранится дисбаланс, и доступность жилья будет только ухудшаться.

🇹🇷В Турции цены на жильё продолжают номинальный рост, но реальная стоимость снижается. В июле квадратный метр в среднем стоил 41 703 лиры (~$871), а средний объект — 5,21 млн лир (~$108 874). За год цены в лирах выросли на 23,3%, но с учётом инфляции рынок ушёл в минус на 6,6%. Среди крупных городов лучше всего выглядит Анкара: рост цен здесь составил 28,7%, а реальное падение — всего 2,5%. В Стамбуле квадрат стоит 65 078 лир (~$1 359), в Анталье — 55 495 лир (~$1 159), в Измире — 53 974 лир (~$1 127). Самая дорогая провинция — Мугла: 87 244 лиры (~$1 822/м²). В июле продано 123 603 дома — на 17% меньше, чем год назад. Лидирует Стамбул (22 594 сделки), за ним — Анкара, Измир, Анталья и Бурса. ▪️При этом ипотечные продажи выросли на 23,7%, а падение на первичном рынке составило всего 8,6% против 20,8% на вторичном. Это говорит о возвращении покупателей с доступом к банковскому финансированию.

🇬🇪В Батуми растёт рынок недвижимости. По данным Colliers, в июне объём сделок вырос на 8% относительно прошлого года — до 1 468 договоров. В денежном выражении прирост ещё больше — общая сумма продаж увеличилась на 28% и перевалила за $100 млн. Первичный рынок чувствует себя уверенно: продажи новостроек прибавили 11% по сравнению с июнем прошлого года. А вот вторичка, напротив, просела на 26,4%. Квадратный метр в новых домах за год подорожал на 22%, достигнув отметки $1 455. ▪️Иностранцы остаются ключевыми игроками на рынке — их доля составила 47% от всех сделок.

👵🏼Где лучше жить на пенсии? Forbes составил список лучших стран для выхода на пенсию за рубежом в 2026 году. Аналитики изучили 96 направлений по всему миру и отобрали 24, где иностранным пенсионерам живётся комфортнее всего. При составлении рейтинга учитывали множество факторов: цены на жизнь, уровень медицины, криминогенную обстановку, политическую стабильность, визовый режим, налоги на доходы из-за границы и даже климатические риски. В этом году из-за аномальной жары эксперты впервые вычеркнули некоторые популярные локации — например, испанскую Коста-дель-Соль и французский Бордо, отдав предпочтение более прохладным регионам. В топ-10 вошли: 🇦🇱 Албания 🇦🇷 Аргентина 🇦🇹 Австрия 🇧🇿 Белиз 🇻🇳 Вьетнам 🇬🇷 Греция 🇮🇪 Ирландия 🇪🇸 Испания 🇮🇹 Италия 🇨🇦 Канада Остальные 14 стран: Кипр, Колумбия, Коста-Рика, Маврикий, Малайзия, Мальта, Мексика, Панама, Португалия, Словения, Таиланд, Уругвай, Франция и Черногория. Европа — бесспорный лидер по числу представленных государств (их здесь 12). Латиноамериканские страны по-прежнему привлекают пенсионеров доступными программами с минимальным порогом дохода около $1 000 в месяц. ▪️А главные сюрпризы года — Вьетнам и Маврикий, которые попали в список впервые благодаря невысоким ценам на жильё, развивающейся медицине и надёжному уровню безопасности.

🇹🇷В Турции интерес россиян к недвижимости продолжает расти. По данным TurkStat, в июле они оформили 394 сделки — это на 3,4% больше июньских показателей и на 25% превышает объёмы июля прошлого года. Всего иностранцы в июле заключили 2 120 сделок (+1,9% к июлю 2025-го). Их доля на рынке составила 1,7%. В тройке лидеров — покупатели из России (394), Ирана (189) и Украины (145). ▪️Отметим, что ещё в феврале спрос со стороны россиян достиг минимальной отметки за последние годы — всего 293 объекта. Однако уже к лету тенденция сменилась: июнь дал 381 сделку, а июль закрепил позитивный тренд. Рынок постепенно возвращается к привычным объёмам.

🇦🇪В Дубае запустят рассрочку на оплату аренды. Департамент земельных ресурсов совместно с банками создал модель «Арендуй сейчас, плати потом», которая полностью отменит привычную систему крупных авансовых платежей. Схема работает просто: арендатор выбирает жильё, банк-партнёр перечисляет собственнику полную годовую сумму сразу, а жилец возвращает эти деньги банку равными долями в течение 12 месяцев. Никаких процентов и комиссий. Арендодатель получает средства целиком и сразу, а съёмщик избавляется от необходимости разово отдавать огромные суммы (1–4 платежа в год). По сути, это эволюция недавней программы Flexi Rent, запущенной в июне. Та позволяла застройщикам и управляющим компаниям самостоятельно разбивать платежи на месячные. Новый этап подключает банки и делает систему доступной даже для частных владельцев. ❗️Официальный старт, критерии проверки платёжеспособности и список банков-участников объявят в сентябре 2026 года.

🇬🇩В Гренаде готовят реформу программы гражданства за инвестиции. Правительство внесло в парламент законопроект, который вводит обязательное физическое присутствие на острове, сокращает срок действия первых паспортов, ужесточает проверки и передаёт часть контроля региональному регулятору. Новые правила вводят сразу несколько обязательных условий: ▪️инвесторы и члены их семей должны физически находиться в Гренаде суммарно не менее 30 дней в течение первых пяти лет с момента получения статуса ▪️каждый из участников заявки обязан провести на острове минимум пять дней уже в первый год. Оставшиеся дни можно распределять между родственниками по своему усмотрению; ▪️паспорт нового образца выдаётся лишь на пять лет, а не на десять, как раньше. Чтобы продлить его до стандартного срока, потребуется документально подтвердить выполнение всех условий пребывания и пройти интеграционную программу; ▪️несоблюдение этих требований без весомых оснований может стать причиной для аннулирования гражданства; Законопроект также снижает возрастной порог, с которого дети обязаны проходить собеседование при проверке благонадёжности, — теперь оно может проводиться даже для детей младше 12 лет, если у властей возникают вопросы. Вводится правило единого отказа: если заявку отклонили в любой из пяти карибских стран, Гренада тоже автоматически откажет. Биометрические и финансовые данные будут загружаться в общую региональную базу. ▪️Пока документ не вступил в силу и ждёт министерского указа. Эксперты опасаются, что попытки распространить новые правила на уже поданные заявки могут отпугнуть инвесторов. Финансовые пороги остаются прежними: от $235 000 при безвозвратном взносе или от $270 000 при покупке недвижимости. ❗️Важно: Гренада не принимает заявки от граждан России и Беларуси даже при наличии второго паспорта. При проверке учитывают не только действующие документы, но и место рождения, первичное гражданство и центр жизненных интересов.

🏆Лучшие страны Европы для удалённой работы — свежий рейтинг от LEI register. Аналитики оценили 40 государств по 19 параметрам: от цен на аренду и продукты до скорости интернета, безопасности и визовых условий. 🇪🇪Неожиданным победителем стала Эстония, обогнавшая традиционных фаворитов. Среди причин — доступная аренда (€573 однушка в центре), недорогие продукты (€248), высочайший уровень безопасности и стабильный интернет. 🇮🇸Второе место у Исландии — дорого (аренда €2 098, продукты €542), зато лучший интернет, много коворкингов и насыщенная жизнь. 🇵🇹Тройку замыкает Португалия: недорогая годовая виза за €80, аренда €919, отличный интернет и можно легко общаться на английском языке. Также развита инфраструктура для цифровых кочевников. В пятёрку также вошли Черногория с самой долгой визой в Европе (730 дней) и доступными ценами (аренда €576, продукты €211) и Хорватия с визой на 540 дней и арендой €663. Десятку дополнили Словения, Чехия, Испания, Литва и Румыния — у каждой свои плюсы и минусы, но все предлагают хорошее сочетание стоимости жизни и инфраструктуры. 🚩В аутсайдерах — Ирландия и Швейцария: обе без специальной визы для удалёнщиков, с дорогой арендой и средними показателями безопасности. В антирейтинг попали также Беларусь, Босния и Герцеговина (слабая инфраструктура, нет виз) и даже Франция — несмотря на отличную медицину и интернет, страну подвели нераспространённость английского языка, отсутствие визы и худший в рейтинге показатель безопасности.

🇲🇪В Черногории на конец июля 2026 года легально находились более 97 000 иностранцев. Из них почти 30 000 обладают ПМЖ, а 67 344 — ВНЖ, включая 40 907 человек с разрешением на работу свыше 90 дней. Число временных резидентов растёт ежегодно с 64 285 в 2023 году до 67 807 в текущем периоде. Традиционно лидируют граждане Сербии, России и Турции. • Стандартный трудовой ВНЖ выдаётся на год и может продлеваться максимум два года. • Для предпринимателей и гендиректоров, владеющих более 51% компании, есть послабление: их разрешения продлеваются без ограничений при условии ежегодной уплаты налогов и взносов не менее €5 000. • С 2015 года владельцы недвижимости могут получить ВНЖ. Однако в 2026 году правила ужесточили, установив минимальную стоимость объекта для получения статуса — €150 000. Недвижимость должна быть без обременений. Владельцы незастроенных участков права на ВНЖ не имеют — только после возведения здания. ПМЖ можно оформить через пять лет непрерывного проживания. • С гражданством сложнее. Натурализация требует 10 лет легального проживания, отказа от текущего паспорта (двойное гражданство не признаётся), владения языком, стабильного дохода, жилья и отсутствия судимостей. • Для супругов граждан Черногории срок сокращён до 5 лет (при браке от 3 лет). Основные причины отказов — заключения спецслужб, недостаточный срок проживания или несоответствие финансовым требованиям.

🇻🇳Во Вьетнаме рынок недвижимости продолжает удивлять. На первичном рынке цены бьют рекорды. В Ханое средняя стоимость достигла 95 млн донгов (~$3 612/м²) — плюс 12% за квартал и 21% за год. Причина — девелоперы полностью отказались от эконом-класса дешевле 60 млн/м², переключившись на премиум- и элитный сегменты (от 80 до 120+ млн), которая теперь занимает 65% всего нового предложения. На вторичном рынке столицы ситуация зеркально противоположная. Здесь цены впервые с конца 2022 года пошли вниз: минус 3% за квартал (около 5% с учётом инфляции) до 60 млн донгов (~$2 281). Такой разрыв между первичкой и вторичкой объясняется просто: новое жильё становится всё дороже, а старое — дешевеет на фоне падающего спроса. Похожая картина и в Хошимине, но с одной важной оговоркой. В 2025 году город расширили за счёт соседних провинций, и теперь статистика зависит от того, какие границы брать в расчёт. В новых административных пределах средняя цена на первичном рынке — 76 млн донгов (~$2 890/м²), +16% за год, на вторичном — 62 млн (~$2 357). Однако в исторических границах квадрат стоит уже 98,1 млн (~$3 730). Такая разница возникла из-за массовой застройки дальних окраин с более дешёвой землёй — тогда как в центре почти 90% нового предложения приходится на элитное жильё. ▪️Но главная проблема не в статистике, а в том, что цены растут отдельно от реального спроса. За первый квартал сделки упали на 8%, нераспроданные запасы девелоперов выросли на 27,8%, уровень поглощения новых проектов снизился до 58%, а вторичных продаж в столичном регионе стало на 22% меньше. Всё это на фоне уверенного роста ВВП — экономика страны бурно развивается, а рынок жилья от неё отстаёт. В итоге среднестатистической семье из двух работающих людей нужно копить на квартиру от 50 до 85 лет. Доступность жилья во Вьетнаме достигла критической отметки.

🇦🇪В Дубае рынок недвижимости перешёл к коррекции. Во втором квартале 2026 года средняя стоимость продажи просела на 4%, а арендные ставки опустились на 6%, по данным отчёта Cushman & Wakefield Core. Падение зафиксировали в большинстве районов, но неравномерно. Квартиры в элитных локациях пострадали сильнее всего. Palm Jumeirah потерял 9%, Downtown Dubai и Business Bay — по 7%. В семейных районах вроде Dubai Hills Estate и Jumeirah Village Circle снижение оказалось скромнее — 4% и 3% соответственно. Виллы в The Springs и The Meadows подешевели на 9%, а на Palm Jumeirah и в JVC показали умеренный рост. Аренда тоже откатилась. Квартиры сильнее всего подешевели в Downtown Dubai (–14%), Dubai Hills Estate и Dubai Marina (–10%), Palm Jumeirah (–9%). Среди вилл рекордсменом по снижению стоимости стал Dubai Hills Estate (-12%). Основная причина — рекордный ввод нового жилья. Только за второй квартал сдали более 13 200 объектов, а до конца года ожидается ещё около 32 000. ▪️При этом эксперты предупреждают, что проблемы с подрядчиками и сбои в поставках материалов могут сдвинуть графики сдачи. В сочетании с огромным объёмом строящегося жилья до 2030 года это продолжит давить на цены и постепенно смещать баланс в пользу покупателей и арендаторов.

🇧🇬В Болгарии меняются правила для иностранных инвесторов, претендующих на ПМЖ. Правительство внесло в парламент законопроект, который обязывает заявителей физически присутствовать в стране. Раньше резиденты могли не жить в Болгарии — главное, чтобы не отсутствовали за пределами ЕС больше года подряд. Теперь придётся находиться в стране минимум 183 дня в году. Нарушителей автоматически лишат статуса, исключений не будет. Особенно пострадают участники «золотой визы». Сейчас взнос в 1 млн левов (~€511 000) даёт ПМЖ без необходимости жить в Болгарии. Новые правила это меняют. В законопроекте пока не сказано, с какого момента считать 183 дня и коснётся ли это тех, у кого уже есть статус. Особенно тревожно тем, кто подходит к пятилетнему рубежу и рассчитывал на гражданство. Потеря ПМЖ обнулит весь срок. ▪️Документ ещё будут обсуждать, и финал может сильно отличаться от текущей версии.

📺Новый выпуск уже на канале Property Show! Как всегда, собрали для вас самое интересное за прошедшую неделю. Коротко о главных событиях на рынке зарубежной недвижимости: 🇹🇭В Таиланде продажи жилья иностранцам снизились сразу по трём показателям. 🇪🇸Испания — стоимость аренды жилья достигла исторического максимума. Цены бьют рекорды по всей стране. 🇨🇾Кипр обрадовал рекордным числом сделок и растущими ценами. Рынок продолжает удивлять. 🇹🇷В Турции почти 700 иностранцев лишатся гражданства из-за мошеннических схем. 🇮🇹В Италии запустили цифровой портал для покупки дома за €1. Участвовать могут все иностранцы без исключений. 📲Подробности — в нашем новом выпуске по ссылкам: 💙 https://vkvideo.ru/video-17045654_456239495 📺 https://youtu.be/n3eVLIwIv_w

🇨🇾На Кипре рынок недвижимости продолжает расти. В июле заключили 1 211 сделок с участием местных — на 12% больше, чем год назад. Их доля составила 59% от всех продаж. При этом в регионах цифры разнятся. В Лимассоле внутренние продажи в июле взлетели на 39% (445 сделок), в Пафосе — на 29%, тогда как в Ларнаке и Фамагусте зафиксировали снижение на 13% и 9% соответственно. Никосия прибавила скромные 4%. Также за семь месяцев все регионы в плюсе, а Лимассол уверенно лидирует с ростом на 24% в годовом сравнении. Иностранцы из стран ЕС в июле заключили 277 сделок (+1% к прошлому году). Падение в Фамагусте, Лимассоле и Никосии компенсировал рывок Ларнаки (+91%) и рост Пафоса (+16%). За семь месяцев лидирует Пафос (+46%), следом Ларнака (+36%). Покупатели из третьих стран остаются главным драйвером международного сегмента. В июле они приобрели 552 объекта — на 15% больше, чем год назад. Падение зафиксировали только в Никосии (-16%), тогда как Ларнака показала сильный рост на 42%. С начала года продажи нерезидентам выросли на 19% во всех округах. За семь месяцев доля иностранных покупателей (из ЕС и третьих стран) составила 41% от всего объёма. ▪️Основной спрос концентрируется в Пафосе, Лимассоле и Ларнаке. Стабильный внутренний и иностранный спрос обеспечивает рынку устойчивость и рост до конца года.

🇧🇬В Болгарии готовят поправки к Закону об энергоэффективности, которые обяжут собственников оформлять энергетический сертификат при продаже или аренде жилья. Документ уже вынесен на общественное обсуждение. В случае принятия информация об энергоэффективности должна будет указываться в объявлениях и предоставляться покупателям или арендаторам до подписания договора. Получение сертификата остаётся затратным и бюрократически сложным. Процедура включает оценку энергопотребления, анализ расходов и рекомендации по модернизации. ▪️Эксперты напоминают, что законодательство и раньше требовало техпаспорта и энергосертификаты, но контроль был слабым. Без реального усиления надзора новые правила могут остаться формальностью и не привести к повышению энергоэффективности жилого фонда.

🇺🇸В США Дональд Трамп подписал два новых указа, ограничивающих гражданство по праву рождения. Это вторая попытка Белого дома пересмотреть 14-ю поправку к Конституции спустя несколько недель после того, как Верховный суд отклонил предыдущую инициативу (пост на эту тему). Первый указ расширяет список категорий детей, которые не будут автоматически получать гражданство. В него вошли члены иностранных террористических организаций, лоббисты, госслужащие недипломатического ранга, а также дети из семей, использовавших мошеннические схемы. Второй направлен на борьбу с родильным туризмом — коммерческие операторы, организующие поездки для родов в США, теперь будут преследоваться жестче. По данным Института миграционной политики, на родильный туризм приходится 22–26 тысяч родов в год — менее 1% от общего числа. Эксперты сомневаются в эффективности нового указа, поскольку въезд по туристической визе с целью родов уже считается визовым мошенничеством. ▪️Правозащитники уже готовят иски. Американский союз гражданских свобод называет указы неконституционными — право на гражданство закреплено 14-й поправкой и не может быть изменено президентскими распоряжениями. Скорее всего инициативу также отклонят.

🇹🇭В Таиланде власти усилили контроль за компаниями, которые используют иностранцы для покупки элитной недвижимости. Проверки уже привели к заморозке крупных сделок и снижению зарубежного спроса. Поводом стало расследование в Бангкоке, выявившее сеть из 33 подставных организаций с номинальными тайскими акционерами. Через них иностранцы приобрели 33 особняка в престижных районах на сумму свыше 1,27 млрд бат. В Таиланде по закону иностранец может владеть не более 49% акций компании, остальной 51% должен принадлежать тайцу. Изначально схема «49:51», была создана доя привлечения инвестиций в производство, но часто использовалась для обхода запрета на владение землёй иностранцами. Теперь проверки вышли за пределы столицы. В зоне риска — Пхукет, Паттайя, Чиангмай и Самуи, где элитные виллы за 200–400 млн бат традиционно покупались через корпорации. Мониторинг коснулся и более скромных объектов за 3–5 млн бат. Уже есть случаи, когда иностранные семьи отменяют сделки, опасаясь затяжных проверок. Внутренний спрос в Таиланде слабеет уже несколько лет, и девелоперы всё сильнее полагались на иностранных покупателей — они приносили около 30 млрд бат в год. Теперь же, на фоне проверок, зарубежные инвесторы берут паузу, оставляя застройщиков без привычного объёма продаж. ▪️Власти признают, что бороться с нарушениями нужно, но важно не отпугнуть потенциальных инвесторов.

🇮🇹В Италии в сицилийском городке Наро программа «Дома за один евро» вышла на новый уровень. Муниципалитет запустил цифровой портал на пяти языках, поэтому процесс для иностранцев стал прозрачным и доступным. Город выступает независимым посредником, а продавцами являются частные владельцы, желающие продать ветхое жильё. Участвовать могут физические и юридические лица старше 18 лет без ограничений по гражданству. Купленный объект можно использовать как постоянное жильё, второй дом, туристический объект (бутик-отель, койко-место) или коммерческое помещение. За символическим €1 стоят реальные вложения. Покупатель оплачивает нотариальные и регистрационные сборы, налоги, а также берёт на себя расходы на проект, разрешения и реставрацию. Обязательное условие — банковская или страховая гарантия в пользу муниципалитета. Процесс полностью цифровой: нужно выбрать объект в этом каталоге, проконсультироваться со строительным специалистом, подготовить документы, разработать проект реконструкции и отправить заявку через портал. ▪️Наро — не заброшенная деревня, а жилой город с работающими школами, рынками и соцслужбами. Он находится в 30 минутах от Долины Храмов, менее часа езды до пляжей и два аэропорта рядом. Также он славится сертифицированным миндалём DOP и вином сортов Неро-д'Авола и Грилло, которые создают базу для гастрономического туризма.

🇹🇷В Турции лишат гражданства 687 иностранцев, получивших паспорта незаконным путём. Поводом стала масштабная операция против организованной группы, которая помогала обходить инвестиционные требования с помощью фиктивных сделок и поддельных оценочных отчётов. Рейды прошли в 16 провинциях, задержали 72 человек. По словам главы Минюста Акина Гюрлека, злоумышленники завышали стоимость недорогих объектов и фабриковали документы, создавая видимость инвестиций. ▪️Реальный перевод средств в экономику отсутствовал. Общий ущерб оценивается в 2,5 млрд лир (~$52 млн). Суд наложил арест на активы фигурантов: 1 045 объектов недвижимости, отель в Бодруме, 15 автомобилей, яхту и 10 банковских счетов. Управление семью компаниями передано доверительным администраторам. Это не первый случай. В 2024 году Турция уже аннулировала гражданство примерно у 800 иностранцев по аналогичной схеме. Тогда задержали более 60 человек. Власти последовательно ужесточают контроль за соблюдением инвестиционных правил.

🇩🇪В Германии кардинально меняется ситуация с мигрантами. По данным Института немецкой экономики, чистая миграция в страну снизилась до минимальной отметки с 2010 года — 235 000 человек в 2025 году против 663 000 в 2023. Исследователи фиксируют «тройной разворот», затронувший сразу три ключевых потока. Первый — резкое сокращение числа соискателей убежища: с 329 000 в 2023 году до 113 000 в 2025 году. Сказались как ужесточение политики ФРГ, так и изменение обстановки в странах-донорах, включая Сирию. Второй — отток граждан ЕС: ещё в 2023 году чистый прирост составлял 42 000, а к 2025 страну покинуло на 45 000 европейцев больше, чем прибыло. Третий — сами немцы стали чаще уезжать за границу. За два года их число выросло с 74 000 до 97 000. Впрочем, не всё так однозначно. Доля трудовых разрешений в общем объёме выданных ВНЖ увеличилась с 13,6% до 15,6% — приток квалифицированных кадров сохранился. ▪️Однако эксперты бьют тревогу, сообщая что к 2036 году Германии будет не хватать 4,3 млн человек трудоспособного возраста из-за демографического провала и массового выхода пенсионеров. Это грозит колоссальной нагрузкой на социальную систему, ведь пенсии финансируются за счёт взносов работающих.