Жизнь и инвестиции в Дубае от Tranio

📊 Moody's переоценит риски Binghatti — подушка ликвидности сократилась на треть Агентство перевело корпоративный рейтинг Binghatti Holding Ba3 и рейтинг вероятности дефолта Ba3-PD в статус «пересмотра в сторону снижения». Поводом стала отчётность девелопера за 1-е пол. 2026 года. В Moody's сочли, что она показывает нарастающее давление на ликвидность: • На конец июня у Binghatti оставалось 393 млн дирхамов свободных денежных средств против 597 млн на конец 2025-го. • За полгода компания потратила 1,5 млрд дирхамов свободного кэш-флоу. • Moody's связывает уязвимость Binghatti с несколькими потенциальными факторами: возможным замедлением продаж, задержками при сдаче объектов, ослаблением платёжной дисциплины покупателей и ограниченным доступом к долговому рынку. • К августу Binghatti сдал проект Binghatti Apex на 552 юнита. По прогнозной модели Tranio, при тех же темпах стройки к концу года девелопер может завершить ещё 2 проекта (Binghatti Grove и Binghatti Haven) суммарно на 905 юнитов. Контекст: Девелопер реализует в 2026 году один из самых амбициозных проектов в своей истории. Mercedes-Benz Places — Binghatti City в районе Meydan. Стоимость девелопмента оценивается в 30 млрд дирхамов. Компания настаивает, что финансирует стройку из собственного капитала без привлечения нового долга. Вероятно, это стало основной причиной оттока ликвидности из подушки девелопера на фоне турбулентности в регионе. Решение о пересмотре не гарантирует понижение рейтинга В следующие месяцы Moody's оценит, способен ли Binghatti одновременно финансировать текущие стройки, обслуживать долг и генерировать достаточный кэш-флоу от продаж. #новости #Дубай #недвижимость

📊 Осторожные запуски, сильный бэклог и удар по туризму: Emaar отчитался за 1-ю пол. 2026 года Выручка крупнейшего девелопера Дубая выросла на 34% год к году, портфель демонстрирует устойчивость, а собственники не объявляют дефолты по рассрочкам. Собрали главные выводы из регулярной отчётности за H1 2026: • Дисциплина в запусках За полгода выведено всего 11 проектов по нескольким мастер-планам. Компания не стала разгонять новые очереди проектов и сделала ставку на ценовую стабильность и поглощение спросом инвентаря. В стратегии Emaar действует тот же принцип, что и у Aldar: компания не снижала первые платежи по рассрочкам и не предлагала гибкие скидочные планы, чтобы не обесценивать бэклог. • Закономерная просадка индустрии гостеприимства Развлекательная и рекреационная часть бизнеса, завязанного на турпоток, отчиталась о снижении выручки на 22% год к году. Средняя загрузка отелей составила 60%. Провал частично компенсировал внутренний спрос. Восстановление сектора будет привязано к потенциальной стабилизации ситуации в регионе. • Фундаментальные основы восстановления Стабильная, прозрачная и дружественная бизнесу среда ОАЭ продолжает привлекать капитал и квалифицированные кадры даже на фоне глобальной неопределённости. Основатель холдинга называет это условием долгосрочного роста компании. ➡️ Напишите нам, чтобы связаться с брокером и обсудить проекты застройщика

«Давайте попробуем найти что-то с дисконтом. Рынок располагает, сейчас должны быть скидки от собственников», — один из самых актуальных запросов на Дубай. Интуитивно кажется, что да, турбулентность — самое время искать дистресс-активы и торговаться за скидки, но что происходит в реальности и что мы видим в цифрах? Мы провели исследование и, если коротко, то массовых дисконтов на недвижимость так и не появилось. Мы изучали сделки первичной покупки от застройщика за 2025 год, сделки перепродажи от собственника за 2026-й и сравнивали их попарно внутри одних и тех же проектов, подставив ближайшие по площади юниты в пары с разницей не более 10 м². За период с января 2025 года по июль 2026-го таких пар получилось около 5,6 тысячи, и типичный прирост в них составил +0,3%. Медианная цена метра вторички сегодня идет либо по цене прайса, либо торгуется чуть выше оригинальной цены 2025 года. Мы не остановились на жилой недвижимости и, исходя из логики возможного оттока бизнеса, изучили коммерцию. В офисном сегменте, как и в коммерции в целом, дисконтируемые предложения искать еще сложнее. В среднем разница между изначальной ценой и ценой продажи на горизонте года составила около 4%, то есть коммерцию дисконтируют ещё менее охотно, и в среднем продукт, пусть и незначительно, но растет в цене вопреки геополитике. С точки зрения количества в период март–июль число ресейл-сделок снизилось более чем на треть год к году. Собственники дольше ищут равновесный оффер вместе с покупателями, из-за чего снижается число таких транзакций и в среднем рынок находится в позиции hold. Какая мораль? Искать дистресс-активы можно и нужно, но найти их порой сложнее чем обычно. Покупатель, который хочет закрыть сделку здесь и сейчас без лишней оценки и экспертизы, скорее поможет кому-то выйти из неликвидного актива, чем найдёт что-то стоящее.

📊 Отказ от агрессивных рассрочек и скидок, осторожный подход к запускам и оптимистичный взгляд: Aldar отчитался за 1-ю пол. 2026 года Основные цитаты и выводы из ежеквартального звонка с финансовыми результатами застройщика: • Снижение объёмов продаж По итогам 1 полугодия объёмы продаж всех проектов группы снизились на 34% год к году. Новые проекты составили треть продаж девелопера в 1-й пол. 2026 года. Драйвером выручки и роста стали уже запущенные проекты и земля в инвентаре. Если в начале кризиса падение достигало 80% от объёмов продаж 2025 года, то к началу августа показатель стабилизировался до -20%. • Пауза в премиальном продукте После марта–апреля запущены три проекта в семейном среднем сегменте: Yas Park Place почти распродан, Al Ghadeer Gardens распродан на 1.1 млрд дирхамов, выведенная на рынок фаза The Orchids at Yas Acres распродана. К концу 1-й пол. года Aldar вернулся к запускам премиума и ultra-luxury сегмента. В июле запущен The Canopies, ожидается запуск Marsa Al Saadiyat и развитие Fahid Island. • Дисциплина в основе стратегии Aldar не снижал первые платежи по рассрочам и не предлагал агрессивно гибкие планы или скидки, чтобы сохранить низкую долю собственного капитала в масштабировании бизнеса. В период высокой неопределенности это вдобавок снижает объёмы спекулятивных покупок и дефолтов. На фоне кризиса доля неплатежей по рассрочкам осталась на низком уровне и не превысила 2%. Обычно их доля составляла 1%. • Позитивный прогноз на 2-ю пол. 2026 года Компания планирует вернуться к докризисному темпу продаж уже во втором полугодии, подняв планку с 12 млрд дирхамов в 1-й пол. до 20 млрд к концу года. Основанием для уверенности стал план ввода — проекты ждут выхода на рынок и не попадают в статистику первого полугодия. Заполняемость портфеля коммерции составила 99%, операционная прибыль ритейла выросла на 68%, логистики — на 173%. Компания рассматривает дистресс-активы, чтобы наращивать портфель. В образовательном портфеле больше 75% учеников уже подтвердили продление договоров, поступило свыше 4000 новых заявок, и компания рассчитывает на двузначный рост набора. ➡️ Напишите нам с пометкой «Aldar», чтобы связаться с брокером и обсудить проекты застройщика

📊 DIFC отчитался о росте числа компаний на 30% год к году — релокация бизнеса продолжается Dubai International Financial Centre закрыл полугодие с более чем 10 тыс. активных компаний и подтвердил статус крупнейшего финансового хаба региона MEASA (Ближний Восток, Африка, Южная Азия). • По отношению к прошлому году число фирм выросло на 2 318 единиц. • Регулируемый финансовый сектор (банки и брокеры, управляющие активами, страховщики) вырос на 16%. • AI и финтех прибавили 39% год к году (1 933 компаний в H1 2026). Согласно прогнозу, это принесёт 3,5 млрд долларов экономике эмирата и добавит 25 тысяч новых рабочих мест. • Число family-офисов и структур увеличилось на 36% год к году (1 409 компаний). Зарегистрировано на 67% больше фондов, чем годом ранее. DIFC и недвижимость: Запущен новый район DIFC Zabeel. DIFC Square на 600 тысяч квадратных футов полностью сдан в аренду еще до завершения строительства. ➡️ Обсудите тренды на рынках недвижимости ОАЭ с экспертом Tranio — оставьте заявку

Раз уж взялся разбирать портфели миллиардеров-девелоперов, после Ортеги логично двигаться к персонажу калибра «буквально придумал целый район на Манхэттене». Стивен Росс, основатель Related Companies, собрал портфель дороже 70 млрд $. Напомню, его проект Hudson Yards до сих пор удерживает рекорд самого дорогого девелоперского проекта в истории США с оценкой почти 1 млрд $ за акр. Если Ортега всю жизнь прячется от журналистов, Росс сам с удовольствием рассказывает свою историю по десяткам интервью, и фактуры от этого больше, чем реально разгрести за один подход. 💼 Как обычно, меня интересовала не сумма в портфеле, а логика, по которой он собирался больше 50 лет: 1. Начинал с налогов. 1972 год, Bear Stearns увольняет своего налогового юриста Стивена Росса. У него нет строительного опыта и нет капитала, кроме 10 000 $, занятых у матери, но он знал налоговый кодекс лучше, чем девелоперы вокруг. На эти деньги он начинает структурировать сделки по субсидируемому жилью для состоятельных инвесторов, и за первый год «консультационная» схема приносит ему 150 тыс. $. (Держим в голове, что это доллар начала 1970-х, а не нынешние 150 тыс. $.) Империя Related, если разбираться в её истоках, началась с умения читать налоговый кодекс внимательнее других. 2. Рынки, где построенное невозможно повторить. Сама Related формулирует стратегию как позиционирование на «premier high-barrier-to-entry markets». То есть фокус на рынках с максимально высоким порогом входа. Компанию интересуют локации, где сложность зонирования и согласований становится барьером для конкурентов. Нью-Йорк, Лондон, Абу-Даби, теперь ещё Уэст-Палм-Бич — новому игроку тяжело сюда зайти, и это определяет его выбор. 3. Без давления со стороны акционеров. Related могла бы выйти на биржу ещё несколько десятилетий назад, но так и осталась частной компанией. Без публичного статуса проект можно вести десятками лет, не объясняя акционерам каждый квартал, зачем это нужно, и договариваться о городских партнёрствах такой сложности, на которую публичная компания просто не пойдёт. Тот же Hudson Yards строился больше десяти лет. Сомневаюсь, что совет директоров с квартальными KPI и годовыми бонусами дотерпел бы до сдачи. 4. Ставка на «невозможные» проекты. Когда Related заходила в Hudson Yards, большинство девелоперов вокруг были уверены: проект слишком сложный, слишком дорогой и слишком долгий. Сам Росс потом объяснял: рост компании строится на готовности брать то, что остальные считают нереализуемым. Та же история с Уэст-Палм-Бич: вложено уже порядка 10 млрд $, а конечная цель — Кремниевая долина во Флориде. 5. Mixed-use как страховка. Здания одного назначения в портфеле Related почти не встретишь. Жильё, офис, ритейл и культурные объекты внутри одного проекта держатся друг за друга: жильё дороже, потому что рядом инфраструктура, а инфраструктура окупается, потому что по соседству платёжеспособный спрос. Related одновременно крупнейший частный владелец люксового арендного жилья в стране (40 000+ юнитов) и крупнейший частный держатель доступного жилья. Фундамент бизнеса постепенно стал рабочим активом. 6. Диверсификация в новые классы активов без отказа от ядра. В 2025-м Related запускает отдельное направление Related Digital под дата-центры. Компания увидела спрос со стороны AI-рынка и зашла туда с теми же компетенциями, что раньше: земля, разрешения, инфраструктура, капитал. Первая очередь кампуса на 302 МВт уже строится в Вайоминге. Россу 86 лет, за плечами полвека в девелопменте, и ни то ни другое не стало препятствием для входа в совсем новый для компании актив. Оглядываясь на эти шесть пунктов, понимаю, что за ними довольно банальная логика, которая никак не привязана к количеству нулей в портфеле. Разница с Ортегой ровно одна: у него философия «купи и не трогай», у Росса — «строй новое с той же дисциплиной, что и полвека назад». Любопытно, что к одному итогу они пришли абсолютно разными путями, и оба всё ещё в деле.

❗Приоритетная бронь в запуске Aldar уже в эту пятницу — участвуйте на 4 дня раньше публичного старта Получите приоритет инвестора международного брокера и успейте забронировать юниты в самом ожидаемом старте продаж этого лета. 📅 Дата и время: Предварительная бронь: 24 июля, 12:00 МСК Старт продаж: 28 июля Цена: от 450 тыс. $ за 46 м² Рассрочка: 55/45, первый платёж 5% (от 22 500 $) Новые детали проекта: • 592 юнита во всём старте. Предыдущий запуск был почти втрое меньше и разошёлся за два часа с открытия продаж. • Уточнена локация внутри острова Яс: прямой вид на залив и водный канал, удалённость от шума шоссе E12, пешая доступность променада и пляжа. • Инфраструктура мастер-сообщества работает на удержание арендатора: пятизвёздочный сервис, рестораны, ритейл, яхт-клуб с мариной, клуб водных видов спорта, водное такси от променада и обратно, велосипедные и пешеходные маршруты. Инвестиции: • Этот участок на острове наименее пресыщен предложением. По данным регулятора ADREC за 2025 год, в соседних районах с кодировкой YN1 и YN4 насчитывалось всего 205 юнитов. На противоположной, южной стороне острова в аналогичных районах у воды уже 2 120 и 2 262 юнита. • В 2025 году медианная ставка аренды квартиры с 2 спальнями в соседнем районе без выхода к каналу составляла 52,5 тыс. $. Участвуйте в старте продаж этого проекта с Tranio: приоритетный доступ к бронированию открывается уже в эту пятницу. ➡️ Напишите нам с пометкой «Aldar», чтобы связаться с брокером и обсудить детали

📊 ОАЭ на 2-м месте по спросу россиян в 1-й пол. 2026 года Эмираты удержались на второй строчке списка самых востребованных направлений для инвестиций в зарубежную недвижимость с долей 10,6% от всех заявок клиентов Tranio. 🖥 Читайте подробнее в обзоре спроса россиян за 1-е полугодие Главное: • Спрос на недвижимость в ОАЭ технически вырос на 25% из-за снижения доли Таиланда в совокупном спросе. В абсолютных значениях спрос на недвижимость в Эмиратах соответствует аналогичным показателям за 1-ю пол. 2025 года. • Русскоязычный спрос стал чаще находить общую точку с рынком ОАЭ в программах ВНЖ. Инвестиционные сделки в первой половине 2026 года идут по двум сценариям: либо поиск дистресс-активов, либо ожидание стабилизации и переоценки с одновременным поиском наиболее ликвидного продукта, устойчивого на уровне микрорынков. • В фокусе инвесторов стратегии, менее зависимые от краткосрочных колебаний рынка, прежде всего участие в девелоперских проектах на ранних стадиях. Часть инвесторов адаптировалась к ситуации и готова продолжать сделки, особенно если у них уже есть инфраструктура, связанная с Дубаем: бизнес, счета, резидентство, выстроенные инвестиционные маршруты. Для них ОАЭ сохраняют статус финансового хаба. Фактор неопределённости сохраняется. Если осенью ситуация на Ближнем Востоке будет стабилизироваться, можно ожидать умеренного восстановления глобального интереса. Параллельно будет расти спрос на создание второго центра безопасности для капитала: в этой роли всё чаще рассматривается Кипр. Михаил Буланов, сооснователь и управляющий партнёр Tranio ➡️ Читайте о спросе россиян на зарубежную недвижимость в нашей статье

🔥Старт продаж: новая фаза проекта на острове Яс от Aldar Получите сигнал от брокера Tranio в день запуска проекта, забронируйте место и претендуйте на юниты в числе первых инвесторов. • Стоимость: от 411 000 $ за 45 м². • Застройщик с безупречной репутацией и высоким спросом. Последний старт Aldar на 217 вилл распродан за 2 часа. • Концепция «жизнь в саду»: бассейны, зелёные зоны, коворкинги, кинотеатр под открытым небом, магазины и кафе внутри комплекса. 📍Остров Яс — туристический развлекательный кластер Абу-Даби. Ставки аренды в локации в 2025 году выросли на 27%, а сезонный спрос на краткосрочную аренду даёт двукратную премию. В 2020-х Абу-Даби заложил фундамент спроса на недвижимость. В 2026 на нём возводится центр жизненных интересов HNWI и крупного бизнеса — всё это в среде с дефицитом предложения. Даже в условиях региональной турбулентности эмират поставил рекорд по числу сделок с off-plan недвижимостью с ростом спроса в 2,5 раза и ростом активности на вторичном рынке в 3 раза. ❗Скорость реакции в первые минуты сигнала брокера = бронь доступных юнитов в будущих запусках. ➡️Напишите нам с пометкой «Aldar», чтобы вовремя получить сигнал от брокера

🪙Крипторегуляция на Кипре: налоги и законы в 2026 году Остров сформировал площадку для финтеха и стартовую точку для блокчейн-проектов благодаря налоговому режиму для частных лиц и эффективной ставке корпоративного налога 3% для технологического бизнеса. Контекст: Fortune Business Insights оценивает долю Европы в мировом блокчейн-рынке примерно в 27%. Кипр вносит свой вклад: местная финтех-среда регулярно выращивает стартапы и компании, три из которых в 2025 году попали в рейтинг CNBC World's Top Fintech Companies. Чем Кипр привлекает блокчейн-бизнес, криптоэнтузиастов и частных инвесторов? Разбираемся в дайджесте о крипторегулировании и налогах на криптоактивы с фокусом на держателей-физлиц. ➡️ Напишите нам с пометкой «Крипторегуляция на Кипре», чтобы получить PDF