Буланов про метры и деньги

Интересные сделки не лежат на поверхности: инвестиции на ранних стадиях строительства, тщательно подобранная коммерция, готовый арендный бизнес, перепродажи в сильных проектах, земельные участки, дистрессы и другие подобные истории — без сопоставимой экспертизы и понимания рынка ценность здесь не создать. Сейчас мы ищем эксперта, который будет системно искать и формировать такие кейсы внутри нашего брокериджа: держать руку на пульсе рынка ОАЭ, формулировать гипотезы новых продуктов, тестировать их вместе с маркетингом на нашей действующей клиентской базе и самостоятельно доводить лучшие идеи до сделок. Прежде всего важен опыт именно в поиске такого нестандартного инвестиционного продукта, а не продажах «по каталогу», формировании и балансировке клиентских портфелей. Чтобы гипотезы тестировались быстрее, а рабочие идеи сразу масштабировались, даём ресурс сильного бренда с доверием инвесторов: готовую клиентскую базу, маркетинг, аналитику и операционную команду. Прислать резюме и узнать подробности — здесь. А если вспомнили кого-то из знакомых, кому это может быть интересно — переслать тоже будет полезно.

«Давайте попробуем найти что-то с дисконтом. Рынок располагает, сейчас должны быть скидки от собственников», — один из самых актуальных запросов на Дубай. Интуитивно кажется, что да, турбулентность — самое время искать дистресс-активы и торговаться за скидки, но что происходит в реальности и что мы видим в цифрах? Мы провели исследование и, если коротко, то массовых дисконтов на недвижимость так и не появилось. Мы изучали сделки первичной покупки от застройщика за 2025 год, сделки перепродажи от собственника за 2026-й и сравнивали их попарно внутри одних и тех же проектов, подставив ближайшие по площади юниты в пары с разницей не более 10 м². За период с января 2025 года по июль 2026-го таких пар получилось около 5,6 тысячи, и типичный прирост в них составил +0,3%. Медианная цена метра вторички сегодня идет либо по цене прайса, либо торгуется чуть выше оригинальной цены 2025 года. Мы не остановились на жилой недвижимости и, исходя из логики возможного оттока бизнеса, изучили коммерцию. В офисном сегменте, как и в коммерции в целом, дисконтируемые предложения искать еще сложнее. В среднем разница между изначальной ценой и ценой продажи на горизонте года составила около 4%, то есть коммерцию дисконтируют ещё менее охотно, и в среднем продукт, пусть и незначительно, но растет в цене вопреки геополитике. С точки зрения количества в период март–июль число ресейл-сделок снизилось более чем на треть год к году. Собственники дольше ищут равновесный оффер вместе с покупателями, из-за чего снижается число таких транзакций и в среднем рынок находится в позиции hold. Какая мораль? Искать дистресс-активы можно и нужно, но найти их порой сложнее чем обычно. Покупатель, который хочет закрыть сделку здесь и сейчас без лишней оценки и экспертизы, скорее поможет кому-то выйти из неликвидного актива, чем найдёт что-то стоящее.

Раз уж взялся разбирать портфели миллиардеров-девелоперов, после Ортеги логично двигаться к персонажу калибра «буквально придумал целый район на Манхэттене». Стивен Росс, основатель Related Companies, собрал портфель дороже 70 млрд $. Напомню, его проект Hudson Yards до сих пор удерживает рекорд самого дорогого девелоперского проекта в истории США с оценкой почти 1 млрд $ за акр. Если Ортега всю жизнь прячется от журналистов, Росс сам с удовольствием рассказывает свою историю по десяткам интервью, и фактуры от этого больше, чем реально разгрести за один подход. 💼 Как обычно, меня интересовала не сумма в портфеле, а логика, по которой он собирался больше 50 лет: 1. Начинал с налогов. 1972 год, Bear Stearns увольняет своего налогового юриста Стивена Росса. У него нет строительного опыта и нет капитала, кроме 10 000 $, занятых у матери, но он знал налоговый кодекс лучше, чем девелоперы вокруг. На эти деньги он начинает структурировать сделки по субсидируемому жилью для состоятельных инвесторов, и за первый год «консультационная» схема приносит ему 150 тыс. $. (Держим в голове, что это доллар начала 1970-х, а не нынешние 150 тыс. $.) Империя Related, если разбираться в её истоках, началась с умения читать налоговый кодекс внимательнее других. 2. Рынки, где построенное невозможно повторить. Сама Related формулирует стратегию как позиционирование на «premier high-barrier-to-entry markets». То есть фокус на рынках с максимально высоким порогом входа. Компанию интересуют локации, где сложность зонирования и согласований становится барьером для конкурентов. Нью-Йорк, Лондон, Абу-Даби, теперь ещё Уэст-Палм-Бич — новому игроку тяжело сюда зайти, и это определяет его выбор. 3. Без давления со стороны акционеров. Related могла бы выйти на биржу ещё несколько десятилетий назад, но так и осталась частной компанией. Без публичного статуса проект можно вести десятками лет, не объясняя акционерам каждый квартал, зачем это нужно, и договариваться о городских партнёрствах такой сложности, на которую публичная компания просто не пойдёт. Тот же Hudson Yards строился больше десяти лет. Сомневаюсь, что совет директоров с квартальными KPI и годовыми бонусами дотерпел бы до сдачи. 4. Ставка на «невозможные» проекты. Когда Related заходила в Hudson Yards, большинство девелоперов вокруг были уверены: проект слишком сложный, слишком дорогой и слишком долгий. Сам Росс потом объяснял: рост компании строится на готовности брать то, что остальные считают нереализуемым. Та же история с Уэст-Палм-Бич: вложено уже порядка 10 млрд $, а конечная цель — Кремниевая долина во Флориде. 5. Mixed-use как страховка. Здания одного назначения в портфеле Related почти не встретишь. Жильё, офис, ритейл и культурные объекты внутри одного проекта держатся друг за друга: жильё дороже, потому что рядом инфраструктура, а инфраструктура окупается, потому что по соседству платёжеспособный спрос. Related одновременно крупнейший частный владелец люксового арендного жилья в стране (40 000+ юнитов) и крупнейший частный держатель доступного жилья. Фундамент бизнеса постепенно стал рабочим активом. 6. Диверсификация в новые классы активов без отказа от ядра. В 2025-м Related запускает отдельное направление Related Digital под дата-центры. Компания увидела спрос со стороны AI-рынка и зашла туда с теми же компетенциями, что раньше: земля, разрешения, инфраструктура, капитал. Первая очередь кампуса на 302 МВт уже строится в Вайоминге. Россу 86 лет, за плечами полвека в девелопменте, и ни то ни другое не стало препятствием для входа в совсем новый для компании актив. Оглядываясь на эти шесть пунктов, понимаю, что за ними довольно банальная логика, которая никак не привязана к количеству нулей в портфеле. Разница с Ортегой ровно одна: у него философия «купи и не трогай», у Росса — «строй новое с той же дисциплиной, что и полвека назад». Любопытно, что к одному итогу они пришли абсолютно разными путями, и оба всё ещё в деле.

«Коммерсантъ» опубликовал свежий материал о восстановлении спроса на зарубежную недвижимость, в том числе с нашими данными, но пока еще не выложил запись эфира по этой теме на «Коммерсантъ FM». Необходимо внести ясность в некоторые цифры, поэтому повторю свой спич для «Ъ FM», чтобы исключить двусмысленные трактовки. Общая картина: Несмотря на перераспределение интереса между ключевыми рынками, общий спрос россиян снизился год к году на 10%. В первую очередь это связано с ситуацией в ОАЭ и Таиланде. Да, относительные значения в Эмиратах выросли, но в абсолютах мы не видим разворота спроса — скорее, наблюдается стабилизация рынков и локальные геополитические коррекции. • По нашей выборке спрос вырос по четырем из пяти самых востребованных направлений относительно их конкурентов по топу. Но конкретно Таиланд (а также Индонезия ближе к концу десятки) показывает обратную динамику. Спрос там стал более точечным и выборочным, а на Бали на показатели дополнительно давит кризис доверия к застройщикам. • Греция прибавила 46% год к году, Кипр — все 63% относительно других регионов. Истории с документами сейчас тянут спрос сильнее, чем чисто инвестиционная логика. Свой вклад вносит геополитика и жизненные интересы инвесторов. • Про ситуацию в ОАЭ и Дубае в частности я уже писал выше. Глобально динамика там, вероятнее всего, будет оставаться без изменений до разрешения ситуации с Ираном. Ключевой вывод, на мой взгляд, здесь в том, что активность на рынке неравномерна: она направлена точечно в те направления, где понятна история с документами или есть реальный, объяснимый потенциал доходности. Модель «рост ради роста», работавшая в 2022–2023 годах, себя исчерпала. Усиливается спрос на диверсификацию и портфельное перераспределение. Я связываю это в первую очередь с тем, что у инвесторов сформировалось более глубокое понимание необходимой структуры портфеля, а также с тем, какие «страховочные» механизмы дает недвижимость в разных локациях. Полностью наш обзор за первую половину года доступен по ссылке

В эфире РБК поговорили с Павлом Демидовичем. Посмотреть полный выпуск вы можете по ссылке. Для тех, у кого нет времени, соберу короткое саммари. Отыгран ли конфликт США и Ирана? Объективно, конфликт еще не закончен, и рынок это понимает и осторожничает. При этом первая волна паники позади, и происходит постепенный возврат интереса к ОАЭ. Это видно по клиентам, в том числе по продуктам из нашего портфолио. Стоит ли паниковать? Как обычно, в отрыве от ситуации слышу громкие заявления: «конец эпохи лончей» и «теперь все по-другому», а потом смотрю на крупные июньские запуски по тысяче юнитов, распроданных за пару недель. В одном из таких лончей Tranio Capital выступал соинвестором. Да, привычная для Дубая структура продаж изменилась: есть просадка в элитном сегменте, однако масс-маркет чувствует себя вполне нормально. Элитные метры обычно покупают для себя, поэтому в турбулентной обстановке торопиться незачем. Массовый сегмент чаще всего работает как парковка капитала, и этот вопрос будет актуален при любой погоде. Что с альтернативами? Часть покупателей, которые только присматривались к Дубаю, переключилась на Кипр. Причины прозаичные: налоги, резидентство, доступ к банкам. Спрос, для которого важно простое движение капитала в РФ и обратно, активизировался в Таиланде. Как изменились принципы формирования портфелей HNWI? Раньше состоятельные клиенты держались одного региона, где физически присутствовали и хорошо понимали его специфику. Сейчас хайнеты чаще выбирают диверсификацию: и новые клиенты, и те, у кого уже есть недвижимость в Дубае, присматриваются к другим локациям. Одного «запасного аэродрома» стало недостаточно, хотя к этому пониманию обычно приходят только на личном опыте.

На «Движении» много говорили про ИИ в недвижимости. Поделюсь своими «заметками на полях» и дополню их тем, что мы видим по рынку в целом. Разрыв между разговорами и реальным использованием. Тема ИИ звучит на каждой второй панели, но проникновение пока сильно отстаёт от шума. По данным Авито Недвижимости, представленным на форуме, 81% компаний делегирует нейросетям рутину, однако среди независимых риелторов только 26% называют ИИ важной частью повседневной работы. В США похожий парадокс: 97% руководителей брокериджа заявляют, что их агенты используют ИИ, но свежий опрос Inman показывает, что реальный прирост производительности идёт от внешних сервисов — ChatGPT, Claude, Gemini. Зазор между декларациями и практикой — глобальная история: интеграция идёт сложно и не затрагивает собственные разработки, а идёт по готовым входным решениям. Российские классифайды как драйверы. Принципиальное отличие нашего рынка: движение идёт от инфраструктурных игроков. Авито, Циан, Домклик — каждый вкладывается в AI-инструментарий для брокера. Авито показал на форуме экосистему решений: автоматическая оценка объекта, обновлённые подписки, аналитика. «Самолёт Плюс» запустил ИИ, который обрабатывает чаты риелторов сразу на трёх платформах. На зарубежных конференциях такого присутствия классифайдов в роли драйверов ИИ я не вижу — там эту функцию берут proptech-стартапы или сам брокеридж. Для брокеров базовый AI-инструментарий скоро будет встроен в рабочую среду по умолчанию. Роль брокера растёт. Контринтуитивный тренд, который озвучили на форуме: комиссии риелторов в новостройках выросли на 35% год к году — с 2,6% до 3,5%. Доля агентских сделок достигла 50% против ~30% пару лет назад. ИИ перераспределяет рынок посредников. Частные брокеры, быстрее осваивающие инструменты, начинают демпинговать, создавая давление на тех, кто работает по старинке. При этом сам объём брокерского рынка растёт: девелоперы в нисходящей фазе цикла всё активнее обращаются к агентам. Что из этого следует? Для брокеров: AI-инструменты в ближайший год-два станут частью базовой инфраструктуры через классифайды. Кто освоит раньше, получит преимущество по скорости и себестоимости. При этом доверие клиента остаётся за живым специалистом. Для девелоперов и инвесторов: стоит смотреть на proptech как на конкретный фактор при оценке рынков. По оценкам аналитиков, глобальный рынок — порядка 50 млрд долларов. AI-сегмент растёт со среднегодовым темпом ~23%. Регионы, где платформы активно инвестируют в AI-инфраструктуру, создают более прозрачную среду для сделок. Россия в этом смысле движется быстрее, чем может показаться со стороны.

Последние несколько дней я провёл на конференции «Движение» в Сочи. Спешу поделиться главными наблюдениями с, на мой взгляд, главного мероприятия в нашей сфере, которое нельзя не сравнить по масштабу с международными мероприятиями, такими как проходящий в Каннах «Давос недвижимости» — MIPIM и Expo Real в Мюнхене. Главное, что отличает «Движение», — плотность и связность программы. Деловая часть, где девелоперы говорят как с другими девелоперами, так и с брокерским и агентским блоком. Популярные спикеры. Тренеры по продажам. Насыщенная вечерняя программа с сильными артистами каждый день. Но ценно не то, что всё это собрали в одном месте, а то, как органично одно перетекает в другое. Обычно отраслевые события уходят в крайности — либо сугубо деловой формат, либо неформальная тусовка без содержания. Здесь и то, и другое работает вместе. Российская девелоперская отрасль в целом — одна из самых мощных в мире по объёму строительства. Рынков, сравнимых по числу крупных игроков, немного. При этом сейчас рынок проходит сложную нисходящую фазу, а это именно тот период, когда у девелоперов закономерно растёт интерес к диалогу и совместной работе с брокерами. На конференции это считывается по уровню включённости участников. В этом контексте «Движение» нельзя не сравнить с мероприятиями на крупных международных площадках. Самый яркий пример — MIPIM, который по сути гигантский котёл, куда приезжают государственные делегации и институциональные игроки скорее чтобы показать себя и представить регион, чем договориться о конкретных сделках. Формат более государственный. Ещё один европейский пример: Expo Real — классическая B2B-выставка, деловая, структурированная и довольно однородная по составу участников. С «Движением» тут разница в самой природе событий. Ни одно из этих событий не пытается соединить деловое содержание, нетворкинг и культурную программу в единый процесс так, как это делает «Движение».

Побывал на подкасте Ксении Соломатиной, основательницы коммуникационного агентства Be Tone. Повод двойной: поздравить её с приобретением Московской перспективы и заодно поговорить о том, какие перспективы (да, простите за повтор) есть у зарубежной недвижимости. За час с небольшим обсудили: ▪️ почему Дубай стал одной из главных точек притяжения капитала; ▪️ как меняется рынок недвижимости в Европе, США и Юго-Восточной Азии; ▪️ какие страны сегодня выглядят перспективно для инвестиций; ▪️ почему локальная экспертиза важнее универсальных решений; ▪️ как ИИ, брокеры и диджитал-платформы меняют рынок недвижимости. А также много поговорили о глобальных вещах, которые будет полезно послушать как брокеру, так и инвестору. Смотрите, слушайте и делитесь мнением в комментариях: 📺 YouTube 📺 VK Видео 📺 RUTUBE

Помимо мониторинга ситуации на рынке Дубая, мы активно изучаем, что происходит в других локациях нашего присутствия — текущего и будущего. Сейчас наш фокус на поиске новых площадок на Кипре, и в рамках этого процесса мы глубоко погрузились в аналитику местного рынка. Завтра мы проводим закрытую онлайн-встречу для наших клиентов и партнёров, чтобы впервые презентовать и, что самое главное, обсудить два наших последних исследования: оценку миграционных потоков в Европе и обновлённый прогноз по рынку недвижимости Кипра на 2026 год.  Поделимся, на чём основаны оценки перспектив рынка и проектов, где мы видим апсайд для Кипра и почему мы создаём там долгосрочную ценность. Я, Георгий и наши спикеры покажем данные и ответим на ваши вопросы прямо на встрече. Регистрация по ссылке 11 июня в 18:00 по Москве.

В отличие от дубайского рынка аренды, вычленить актуальные цифры по продажам сложнее. Проблема в том, что DLD здесь обновляет данные по офф-план сделкам с лагом в несколько месяцев и, вероятно, выгружает в текущих транзакциях мартовские лончи. Более репрезентативную выборку удаётся собрать по сделкам с готовым жильём, где часть транзакций встала на холд и число продаж снизилось на 39%. Из общения с покупателями мы получаем вполне очевидные ответы: они избегают ситуативных рисков либо ждут дисконтов — часто и то и другое. Продавцы пока не готовы к уступкам: на протяжении восьми из двенадцати недель цена готового квадратного метра держалась выше долгосрочного тренда. Участники рынка по обе стороны пока не могут найти равновесную цену готового предложения в текущих реалиях. Я не сильно верю в большие дисконты. Возможно, что-то точечное будет появляться, но я скорее отношу это к дестресс-сделкам, о которых уже неоднократно рассказывал выше. Да, объём дестресса будет расти, но пока я не вижу глобальных подвижек в эту сторону. Полное восстановление рынка логично прогнозировать только после того, как конфликт закончится, а дать оценку рынку офф-план по трём месяцам эскалации, вероятно, получится ближе к осени, когда регулятор выгрузит сделки с марта по май. Мы держим руку на пульсе и продолжаем работать в первую очередь с офф-планом и нашими инвест-продуктами, которые страхуют нас и наших партнёров, инвесторов от возможных финансовых рисков.

В моменте рынок краткосрока в Дубае проседал в 2 раза, это понятным образом связано с резким падением туризма и авиасообщения в регионе из-за геополитики. Естественно, это не могло не оказать влияния на среднесрок и длинные арендные контракты: владельцы туристических апартаментов перевели метры на долгосрок. По большей части это были небольшие по метражу юниты: 1br и студии, которые повлияли на соответствующий сегмент жилья. В инфополе появлялись мнения об отскоке и даже восстановлении. Мы перепроверили статистику и пока не увидели признаков восстановления. Скорее назвал бы текущую ситуацию здоровой коррекционной реакцией на геополитику: де факто обвала не произошло, но и арендовать жилье в условиях неопределенности не спешат. Цены новых контрактов откатились примерно к весне прошлого года: минус 12% от локальных хаев начала марта (запоздание связано со спецификой публикации данных в регионе). По количеству: за 12 недель конфликта (13-я выпала на праздники, и сделки не регистрировали) заключили 34 653 контракта против 49 356 в прошлом году (1 марта — 22 мая). Просадка 29,7% год к году. В продлениях чуть лучше. Цены год к году увеличились на 6%, что на 4,3% ниже предконфликтных пиков. Договоров заключили на 11% меньше, чем за соответствующие 12 недель прошлого года. По юнитам, с которыми работаем сами, дисконтов при продлении не видим. На рынке они само собой появляются, но всё зависит от сегмента, района и изначальной стоимости. Новые контракты на однушки и студии дисконтируются на 10-20%. Их высыпалось на рынок больше всего, и это напрямую связано с ситуативным всплеском предложения. Какие промежуточные итоги: рынок скорректировался и по сути вошел в низкий летний сезон досрочно. Критичного обвала не было. Ситуативная перестройка за счет туристических апартаментов дала резидентам возможность улучшить условия аренды по цене или переехать в более новое жилье либо в район, куда раньше не могли позволить себе заехать. Говорить об активном восстановлении аренды, на мой взгляд, откровенно рано. Я бы ориентировался на диапазон 6-12 месяцев. Не верю в моментальный отскок даже при полной деэскалации: всё равно потребуется время. Для желающих снять что-то с дисконтом летние месяцы будут короткой возможностью для переездов на фоне традиционно более низкого спроса.

В турбулентных условиях искать ценность и рассчитывать на прежние доходности с розничным продуктом становится кратно сложнее. В пятницу, 5 июня, в Москве расскажу про подход, который мы используем сами: структурные инвестиции на ранних этапах строительства — как мы и соинвесторы реализуем доходности выше офф-плана и аренды при приемлемом соотношении риска. Мы инвестируем подобным образом уже достаточно давно и завершили не один проект вместе с нашими партнёрами и соинвесторами. Но рынки усложняются, и вместе с ростом стоимости земли и строительства даже с нашим опытом нужно более глубоко погружаться в локальные нюансы и математику. Именно об этом и будет разговор: о нюансах конкретных рынков, о том, где ещё есть запас, и где его уже нет. Оффлайн-формат позволит ответить на вопросы и переговорить кулуарно, что отдельно ценно. 🗓 5 июня 2026 | 18:00–21:00 📍 Москва, отель «Монарх» Подробности и билеты по ссылке на сайте наших партнеров MIPIF.

Не секрет, что самым надежным драйвером любого рынка недвижимости являются люди — в конце концов, им в ней жить и ею пользоваться. Поэтому первое, что мы оцениваем при выборе региона, локации, объекта или инвест-идеи, — кто сюда приезжает и зачем. Мы всегда смотрели очень внимательно на тренды миграции: почему в конкретную локацию переезжают, как там появляются новые рабочие места, кого она будет привлекать через пять-десять лет и т. д. Грубого верхнеуровневого распределения «здесь туристы, там белые воротнички, тут студенты» для принятия таких решений недостаточно. Всегда приходится копать глубже и разделять на ключевые мотивы и сегменты. Среди миграционных потоков мы отдельно отслеживаем перемещение состоятельных людей. Один из наиболее важных запросов этого сегмента аудитории, который я скорее отношу к категории осознанных жизненных интересов, — это налоговый режим и возможность его легально изменить через получение резидентства, привязанного к покупке недвижимости. Мы погружались в статистику по отдельным странам, прослеживали, как смена резидентства с целью оптимизации налогов становилась драйвером для наших фокусных рынков — привлекала инвесторов, а вместе с ними развивала инфраструктуру и создавала привлекательность для более массовой аудитории. У нас с командой аналитики давно чесались калькуляторы руки сделать более масштабное глубинное исследование на тему налоговой миграции. Охватить не столько какой-то один рынок, сколько принципы, по которым перемещение состоятельных людей формирует рост налогово выгодных юрисдикций. И вот конфликт на Ближнем Востоке нас в очередной раз подтолкнул собрать то, что мы видели во внутренних бенчмарках и ресёрчах, в полноценный исследовательский док. По сути, мы собрали ретроспективу за десять лет, которая позволяет понять, как налоговая миграция влияет на локальные рынки недвижимости, разгоняя аренду, покупку и строительство. Отправной точкой стал наглядный пример американского Sun Belt. Оттуда мы провели параллель с югом Европы и, помимо объяснения роста португальского рынка на 83 % за восемь лет, выделили направления, которые в перспективе могут выиграть от перемещения состоятельных европейцев. Получить PDF вы можете тут — напишите с пометкой «Исследование миграции HNWI» Отдельно считаю важным подчеркнуть: затягивающийся ближневосточный конфликт в любом случае затрагивает ОАЭ, одного из бенефициаров налоговой миграции последних лет. У меня нет алармистских настроений, я стараюсь оценивать ситуацию трезво. Но те, кто рассматривал Эмираты как способ снизить налоговую базу, могут переориентироваться на новые рынки, которые уже отвечают запросу инвесторов за счёт паушальных платежей, понятной и простой процедуры резидентства, низкой налоговой базы и т. д.

Отдельно меня заинтересовала логика его покупок. В подобных портфелях ты всегда ожидаешь найти какую-то сакральную мудрость или магию инсайдера-провидца. Никакого «Покупай, когда льётся кровь, и продавай, когда звонят колокола» тут нет. Да, в кризисные периоды активность возрастала: посткризисные сделки в Испании 2008–2013 годов во многом сформировали то, что есть сейчас, и с 2022-го идёт заметная скупка. Но у меня более прозаичное объяснение: на рынке появляются качественные объекты, а у продавцов заканчивается ликвидность. Портфель расширяется в те моменты, когда рынки или объекты становятся неудобны для других. К слову, он практически ничего не покупал в ковид и, судя по всему, достаточно часто пережидал периоды полной неопределённости. В базовом режиме портфель пополняется из дивидендного потока Inditex — спасение от инфляции и частичное снижение налоговой нагрузки за счёт покупки на холдинг, последующий учет амортизации и филигранное обращение с налоговой системой в странах присутствия. Но, по открытой информации, зачастую он держит и dry powder — ощутимый объем кэша, который закладывает готовность купить что-то хорошее, когда оно появится, а не когда нащупается дно. На выходе портфель генерирует около полумиллиарда долларов в год. Объекты дорожают, дивиденды реинвестируются — система в значительной мере кормит сама себя. Если переводить это в обычные координаты: 25 лет, далеко не простых, капитал сохранён от инфляции, никакого дополнительного риска, никакого долга. Дисциплина, которую он держал несколько кризисов подряд.

В апреле Forbes написали про самый крупный частный портфель недвижимости в мире. Его держатель — Амансио Ортега, основатель Inditex, человек, который одел планету в Zara, Pull&Bear и Massimo Dutti. Журналисты оценили активы в 25 млрд долларов. Портфель ультраконсервативный, явно защитный, с очень высокими точками входа и колоссальными объёмами метров. Считать чужие деньги по открытым источникам — гадание на кофейной гуще. Но сама конструкция портфеля интересна принципами, по которым он собирается. 1. Только прайм-локации. Почти все объекты выбирались без горизонта выхода, или, точнее, с горизонтом настолько длинным, что вопрос «когда продавать» теряет практический смысл, а портфель готов пережить даже самую страшную просадку. Новое предложение вокруг физически ограничено. Прайм-локациями он с одной стороны страхуется от падений рынка, а с другой получает опцию быть на голову выше остальных в случае роста. 2. Долгая средняя доходность > высокой, но короткой. Объекты покупаются готовыми и почти всегда с долгосрочными арендаторами — Amazon, Meta, Apple, Google, Primark. Доходность по меркам рынка невысокая, но стабильная: инфляцию и депозитные ставки перекрывает почти везде, а стоимость самих объектов растёт быстрее рынка — за счёт локации или бренда. 3. Никаких плеч. Долговая нагрузка минимальна — всего порядка 2%, если верить источникам. Понятно, что структура портфеля во многом продиктована стремлением снизить налоговую нагрузку, но, уверен, за эти годы поводов взять плечо для покупки чего-то суперпривлекательного было не один десяток. 4. Минимум перекладываний. Удивительно, но из портфеля его фэмили-офиса только ~10 объектов за последние 20 лет выставлялось на продажу. Ортега докупает и наращивает, особенно в те моменты, когда рынки проседают и дают такую возможность, либо когда идёт ощутимый разгон инфляции. 5. Диверсификация по типам. Фэмили-офис такого размера покупает то, в чём точно разбирается и что лучше всего подходит с точки зрения ликвидности при таких масштабах инвестиций. Отсюда ядро: офисы и люксовый ретейл. Логистика, жилая аренда, отели, инфраструктура — лишь расширяют портфель. 6. Диверсификация по странам. География портфеля строится вокруг стран, где сосредоточены основные бизнес-интересы владельца, и охватывает 13 государств от Южной Кореи до Мексики. Что делать с этим нам с вами, простым смертным? Можно тяжело вздохнуть и пойти работать усерднее. Если серьёзнее — ни один из этих принципов не завязан на размер капитала. Покупать лучшее из доступного. Думать десятилетиями. Выбирать надёжность модели против максимума доходности. Работать с арендаторами, которых понимаешь. Диверсифицировать. Знать, какой риск станет критическим, и не брать его на себя. Мир меняется быстро и не всегда к лучшему. Угадать направление невозможно — можно хеджироваться и строить стратегию, которая выдержит любой расклад.

Для покупателей «здесь и сейчас» в Тае сформировалась интересная точка входа, решающая задачи диверсификации и получения арендной доходности. Сегодня можно найти хорошие объекты на предфинальных и даже финальных стадиях строительства. Доходность ниже, чем пару лет назад, — безусловно. Писал об этом постом выше. Но это всё ещё очень неплохие опции с возможностью получать доходность через короткий промежуток времени по завершении строительства или практически сразу же в случае полностью готовых объектов. Ключевое тут, что готовые и почти готовые проекты с высокой распроданностью стока несут минимальный строительный риск и дают понятный срок выхода на доходность. Оговорюсь, что у меня нет глобальных опасений за стройки на основных наших тайских рынках. Фондированность застройщиков сомнений не вызывает, экономика сходится. Однако подсвечу два нюанса: • Во-первых, точечные кейсы откровенно недобросовестного поведения девелоперов были, и, несмотря на эти неожиданные единичные случаи, лучше не брать дополнительные риски. • Во-вторых, нужно пользоваться продуктом, способным дать доход уже в грядущем сезоне. Как минимум он позволит «припарковать» капитал, если это актуально. Отдельно — про соблазн дешёвых точек входа. Стоит избегать сомнительных девелоперов, непонятных локаций и проектов, которые сейчас будут чувствовать себя хуже из-за низкого фондирования. Подобный продукт продолжит дисконтироваться, но низкая цена здесь не компенсирует риск.

Таиланд не выигрывает напрямую от ближневосточного конфликта, но попадает в число вероятных выгодополучателей. Во время рабочей поездки на Пхукет я не заметил свойственного концу туристического сезона спада активности. Поток людей заметный — в том числе из Дубая и арабских стран. Они пережидают эскалацию и работают здесь удалённо. Курортный сегмент рынка устаканился после коррекции. Глобальных потрясений не произошло, но и потенциала существенного роста стоимости мы не прогнозируем. Прогнозы ведущих международных экономистов закладывают рост турпотока почти на 20% — должен оговориться, что считаю это оптимистичным сценарием. При этом порядка 9% визитов — это туристы напрямую из стран Ближнего Востока. Тут смущают сложности с транзитами и перестройка маршрутов, которая при затяжной эскалации займёт время. Есть шанс, что китайский спрос сбалансирует ситуацию — вопрос в том, хватит ли его на выпадающий ближневосточный поток. В базовом прогнозе мы считаем туристический сезон окажется сильнее завершающегося, но не ждем чудес. Тайские доходности между тем остаются привлекательными, особенно когда инфляционные риски перешли из разряда «чёрных лебедей» в повседневную реальность. Даже при отсутствии заметного роста покупательской активности в туристических локациях местная недвижимость служит разумной альтернативой классическим долговым инструментам с наименьшей степенью риска, когда инфляция последовательно будет съедать тело тех же бондов.