PG Real Estate | Недвижимость

​​📌 ВС РФ о конкуренции сособственников при преимущественной покупке доли: признание сделки недействительной — единственный способ защиты (Определение СКЭС ВС РФ от 28.05.2026 по делу № А40-171614/2015) 📑 Суть дела В процедуре банкротства общества управляющий реализовал долю в праве собственности на газопровод - объект недвижимости. Один из сособственников, предприниматель, выразил согласие приобрести эту долю. Однако в рамках дела о банкротстве общества ему пришлось оспаривать договор купли-продажи, заключенный обществом с другим сособственником, поскольку тот первоначально предложил более высокую цену. Предприниматель, который до продажи имущества другому сособственнику предложил ещё более высокую цену, полагал, что его преимущественное право было нарушено произвольным выбором контрагента. ⚖️ Решения нижестоящих инстанций Нижестоящие суды отказали в иске, сославшись на ненадлежащий способ защиты: статья 250 ГК РФ предусматривает перевод прав покупателя, а не признание сделки недействительной. Также суды указали на пропуск срока исковой давности. 👨‍⚖️ Позиция Верховного Суда Верховный Суд отменил судебные акты и указал следующее: 1️⃣ При произвольном выборе управляющим одного из нескольких сособственников в качестве покупателя нарушается принцип равенства участников гражданских правоотношений. Этот принцип распространяется и на сособственников при реализации доли в праве собственности, а гарантии их интересов, закреплённые в статьях 250 и 255 ГК РФ, фактически нивелируются. 2️⃣ Получив первым заявление истца, который после получения информации о выборе другого лица предложил ещё более высокую цену, управляющий должен был: — провести открытый аукционный отбор с непосредственным участием двух претендентов; либо — предложить сособственникам приобрести долю общества пропорционально уже имеющимся у них долям. В любом случае управляющий должен был разъяснить сособственникам правила выбора покупателя. 3️⃣ Специальным способом защиты преимущественного права покупки является иск о переводе на себя прав и обязанностей покупателя. Однако он допустим только против лица, не обладающего таким правом. Оба потенциальных покупателя являлись субъектами преимущественного права покупки, поэтому не могли требовать перевода прав и обязанностей на себя. Единственным надлежащим способом защиты для сособственника стало признание сделки недействительной на основании статьи 168 ГК РФ. 4️⃣ Понуждение к заключению договора с истцом нарушило бы права другого равноправного сособственника. Поэтому в этой части требования были отклонены. 💡 Вывод Действия продавца, который без объективных критериев выбирает одного из сособственников при реализации преимущественного права, могут быть признаны недобросовестными и повлечь недействительность сделки. В ситуации конкуренции между несколькими сособственниками, каждый из которых обладает преимущественным правом покупки, надлежащим способом защиты является именно признание сделки недействительной. #практика_ВС

​​Приватизация здания без одновременного выкупа земли нарушает принцип единства судьбы участка и расположенного на нем объекта (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10 июля 2026 г. по делу № А40-52577/2024) 📑 Суть дела Арендатор нежилого здания неоднократно обращался в Росимущество с заявлениями о реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого имущества, однако все заявления были оставлены без рассмотрения. Считая, что уклонение от заключения договора купли-продажи повлекло убытки в виде уплаченной арендной платы, арендатор обратился в суд с требованиями о понуждении заключить договор и о взыскании убытков. ⚖️ Решения нижестоящих инстанций Суды нижестоящих инстанций требования арендатора удовлетворили, указав, что органы власти не вправе своими нормативными актами устанавливать ограничения или дополнительные условия реализации преимущественного права на приобретение недвижимости. 👨‍⚖️ Позиция Верховного Суда ВС РФ направил дело на новое рассмотрение и указал, что: 1️⃣ Передача в собственность арендатора только здания без земельного участка, занятого этим объектом и необходимого для его использования, нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. 2️⃣ Цена здания по договору купли-продажи должна включать цену земельного участка или права на него, поэтому суды ошибочно определили выкупную стоимость, оценив только само здание без учета земельных прав. 3️⃣ При новом рассмотрении судам следует учитывать позицию Конституционного Суда РФ о необходимости баланса между поддержкой малого бизнеса и правом публично-правового образования сохранить имущество для государственных нужд либо получить справедливую компенсацию. 4️⃣ Необходимо выяснить, почему земельный участок под зданием не был сформирован. 5️⃣ При взыскании убытков в виде арендной платы предприниматель должен доказать недобросовестность действий органа власти и нарушение сроков, установленных для выкупа имущества. ВС подчеркнул, что для устранения правовой неопределенности суды должны проверять возможность одновременной приватизации земельного участка и учитывать его стоимость. Передача в собственность только здания незаконна, поскольку нарушает принцип единства судьбы земли и расположенного на ней объекта. #практика_ВС

​​Победитель торгов не вправе требовать назад плату за право аренды при досрочном выкупе участка   (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 2026 г. № 305-ЭС26-1132 по делу № А41-105410/2024) 📑 Суть дела Уполномоченный орган провёл аукцион на право заключения договора аренды земельного участка площадью 1102 кв. м сроком на 13 лет. Начальная цена предмета аукциона была установлена в размере годовой арендной платы. В аукционе победил индивидуальный предприниматель, предложивший наибольшую цену, около 3,96 млн руб. Он внёс эту сумму, и 23 июля 2024 года стороны заключили договор аренды. Уже 14 августа 2024 года предприниматель заключил договор купли-продажи того же участка и выкупил его без торгов. С момента регистрации перехода права собственности договор аренды считался расторгнутым. Предприниматель посчитал, что пользовался участком как арендатор лишь около месяца, а заплатил фактически за целый год. Он потребовал вернуть 3 519 493 руб. как неосновательное обогащение арендодателя. ⚖️ Решения нижестоящих инстанций Суды трёх инстанций встали на сторону предпринимателя и иск удовлетворили. Они исходили из того, что договор аренды прекратился с момента регистрации перехода права собственности, поэтому внесённая плата подлежит возврату в части, пропорциональной периоду, когда предприниматель уже не пользовался участком как арендатор. 👨‍⚖️ Позиция Верховного Суда ВС РФ отменил судебные акты и в иске отказал. Коллегия привела следующие доводы. 1️⃣ Цена аукциона представляла собой твёрдую сумму за право заключить договор аренды и относилась к существенным условиям торгов. Требование вернуть часть этой платы по сути направлено на изменение цены аукциона, что нарушает условия торгов и принцип конкуренции. 2️⃣ Срок пользования участком сократился по воле самого арендатора, а не из-за действий арендодателя. В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ при досрочном прекращении договора сторона не вправе требовать возврата того, что было исполнено до его расторжения, если иное не предусмотрено договором. Такого условия договор аренды не содержал. 3️⃣ Внесённая сумма являлась задатком. По правилам ст. 380 и 381 ГК РФ задаток не возвращается, когда договор расторгнут по инициативе внёсшей его стороны, а другая сторона свои обязательства не нарушала. Подобных нарушений со стороны арендодателя предприниматель не доказал. Отдельно Верховный Суд обратил внимание на поведение предпринимателя. Участок для ведения личного подсобного хозяйства он выкупил без торгов по льготной антикризисной процедуре, рассчитанной на граждан и их собственные нужды. При этом приобрёл его спустя 23 дня после заключения договора аренды в качестве предпринимательского актива. Верховный Суд не признал добросовестным такое поведение в совокупности с требованием вернуть плату. Участникам аукционов стоит заранее закладывать всю сумму, которую придётся внести за право аренды, и исходить из того, что при быстром выкупе участка или досрочном отказе от договора аренды эти средства останутся у публичного собственника. Особую осторожность стоит проявлять, когда льготные внеконкурсные механизмы (например, выкуп земель для личного подсобного хозяйства) используются для быстрой перепродажи , поскольку такое поведение суд может расценить как недобросовестное. #практика_ВС

❗️На ПМЮФ-2026 обсудили, как меняется роль юридической функции в строительной отрасли В рамках сессии «Юридическая функция в строительной отрасли как стратегический актив: от управления к повышению эффективности» представители Ассоциации юристов России, органов власти, экспертного и юридического сообщества сошлись в главном: сегодня юрист в строительстве – это уже не согласующий и не контролер рисков, а полноценный участник принятия инвестиционных и управленческих решений. Участники дискуссии говорили о необходимости вовлекать юридические команды на самых ранних этапах проектов, учитывать правовые риски в финансовых моделях, включать руководителей юридических департаментов в инвестиционные комитеты и органы управления, а также использовать юридическую экспертизу для совершенствования регулирования отрасли. 🎙Партнер «Пепеляев Групп» Наталья Стенина отметила, что «стратегическая роль юриста определяется не количеством согласований, а степенью его вовлеченности в принятие ключевых бизнес-решений». «Если юрист участвует до принятия инвестиционного решения, значит, у него есть стратегическая функция. Если после – функция более сервисная». По мнению Натальи Стениной, «юридическая функция становится частью системы управления тогда, когда правовые риски оцениваются в денежном выражении, учитываются в финансовой модели проекта, а эффективность юридической команды измеряется не количеством договоров или судебных дел, а вкладом в достижение бизнес-результата, предотвращение потерь и ускорение реализации проекта». ➡️ СМОТРЕТЬ ЗАПИСЬ СЕССИИ

⚖️ Уже сегодня стартует ХIV Петербургский Международный Юридический Форум В первый день форума партнер, руководитель практики банкротства и антикризисной защиты бизнеса «Пепеляев Групп» Юлия Литовцева выступит модератором сессии, посвященной актуальным вопросам банкротства — «Банкротство: старые проблемы — новые решения». ⏰ 11:30-13:00, 📍Конгресс-центр, конференц-зал В1 (2-й этаж) Подключиться к трансляции Также не пропустите сессию «Юридическая функция в строительной отрасли как стратегический актив: от управления к повышению эффективности» с участием Натальи Стениной, партнера, руководителя практики земельного права, недвижимости и строительства. ⏰ 13:30-15:00, 📍Конгресс-центр, конференц-зал В3 (2-й этаж) Подключиться к трансляции ▫️ Присоединяйтесь к дискуссиям на площадке форума или следите за трансляциями онлайн.

🎁 Безвозмездность бывает разная Партнёр ПГ Сергей Сосновский о безвозмездной передаче объектов публичным образованиям. 💬 Застройщик несёт расходы не только на строительство жилья, но и на создание дорог, детских садов, пожарных частей и иных объектов, передаваемых муниципалитетам. Уменьшают ли эти расходы налог на прибыль? 🔍 Контекст Общее условие признания расходов – экономическая оправданность, что слилось с обоснованностью и понимается как возможность учесть любые затраты, направленные на получение дохода (ст. 252 НК, позиция КС). Пп. 16 ст. 270 НК запрещает вычитать расходы в виде стоимости безвозмездно переданного имущества и связанные с передачей. Норма казалась разъясняющей и не имеющей собственного значения. В целях налогообложения имущество считается полученным безвозмездно, если у получателя не возникает обязанность встречного предоставления (п. 3 ст. 248 НК). Нет встречного предоставления - нет направленности на доход - нет экономической оправданности. В 2009 в пункт добавили «если иное не предусмотрено…», и стали множиться разрешительные нормы. Их можно разделить на группы, предопределяющие толкование. 💰 Что учитывается 1️⃣Расходы, которые плательщик обязан нести Например, связанные с передачей имущества безвозмездно в силу обязанности по закону (пп. 48.7 п. 1 ст. 264 НК). Осуществление этих расходов – обязанность, условие деятельности. Этим они похожи на фискальные платежи (любой налог - индивидуально безвозмездный платеж) и экономически оправданны в классическом понимании. Не требуется расширительное или ограничительное толкование: если ты обязан нести расходы, то вправе их учесть. 2️⃣Расходы, которые не направлены на доход, но социально одобряемы Поэтому их можно учесть, а не нести из чистой прибыли. Пример - пожертвования НКО (пп. 19.6 ст. 265 НК). Можно пожертвовать не социально ориентированной НКО из реестра, а группе неравнодушных волонтеров, но без учета затрат. Это налоговая льгота, норма - исключение из правила и расширительно не толкуется. 3️⃣Расходы, несущие пользу всему обществу, в том числе экономическую Самое интересное. Появилось в пандемию. Первый пример - расходы в виде стоимости безвозмездно переданного мед. организациям имущества для борьбы с ковид (пп. 19.5 ст. 265 НК). Отличие от предыдущей группы: благотворительность помогает социальным группам, решает важные, но частные проблемы (бездомные животные, сохранение памятников). Нет материального интереса. Пандемия – всеобщая беда, повлекшая и экономические ограничения. Чем раньше общество справится, тем скорее их снимут, начнется экономический рост, который принесет доходы. Так же пп. 19.12-1 ст. 265 НК - победа оживит экономику. Случаи необычны, нормы - исключения и расширительно не толкуются. 🛑 Такие расходы расширяют понятие экономической оправданности и связи между расходом и доходом: затраты могут быть не частные, направленные на собственный доход, но создающие условия для получения дохода всеми. 4️⃣Расходы, названные безвозмездными, но такими не являющиеся Применительно к застройщикам это расходы на создание объектов социальной, инженерной, коммунальной и транспортной инфраструктур, безвозмездно передаваемых в публичную собственность (пп. 19.4 ст. 265 НК). Появившись в 2019, норма включала только объекты социальной инфраструктуры. В 2022 добавили инженерную, коммунальную и транспортную. Объединяет их то, что на самом деле расходы застройщиков нацелены на реализацию строительных проектов и доход от продажи помещений. Обязать их построить и передать инфраструктуру можно договорами о комплексном развитии (ст. 68 ГрК). Этот институт используется не везде, есть региональные особенности и паллиативы, разное оформление. Но "безвозмездная" передача как условие для получения согласований безвозмездной не является. Да и жизнь богаче и шире. Застройщики разрабатывают проектную документацию на строительство дорог и мостов и передают её; заключают соглашения, по которым один строит и передает объект, а другие финансируют; и т.д. ☝️ Буквальному толкованию пп. 19.4 ст. 265 НК эти расходы не соответствуют. ❓Значит расходы нельзя учесть?

​📍Аренда земли для резидента СПВ: что решает исход дела о расторжении договора   ✍Суды Дальневосточного округа рассмотрели два спора с резидентами свободного порта Владивосток (СПВ). В одном случае арендатору удалось сохранить договор, в другом — суд подтвердил его расторжение. 🔸 Дело № А51-4237/2025 — аренда сохранена Министерство имущественных отношений Приморского края требовало расторгнуть договор аренды земли с ООО «Дальсклад» (участок 66 203 кв.м для строительства логистических комплексов) из-за неиспользования участка и просрочек платежей. ⚖Суд отказал в расторжении, установив: ✔️На момент рассмотрения спора задолженность по арендной плате и пеням полностью погашена. ✔️Ответчик активно предпринимал меры по освоению: заказывал документацию по планировке территории, проводил инженерные изыскания. Участок был включён в зону КРТ, что объективно препятствовало строительству. ✔️Согласно п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ № 11, если нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок, это не может служить основанием для расторжения. 🔸 Дело № А51-14333/2024 — договор расторгнут Управление муниципальной собственности г. Владивостока требовало расторгнуть договор аренды с ООО «Тендер» (участок 8 342 кв.м для строительства объектов бытового обслуживания). Основания — нецелевое использование и утрата статуса резидента. ⚖Суд удовлетворил иск, подтвердив: ✔️Вместо 3 200 кв.м объектов по бизнес-плану возведён лишь фундамент 177 кв.м, участок использовался под стоянку грузовиков и складирование материалов. ✔️Инвестсоглашение расторгнуто ранее, что по условиям договора аренды (п. 5.4) - прямое основание для расторжения. ✔️Суд принял отказ истца от требования об освобождении участка — это не нарушает баланс интересов, поскольку арендатор может достроить объект и оформить землю под ним.  ❗ Важно для инвесторов ✔️Своевременное погашение долга и активные действия по освоению (даже при объективных препятствиях) могут спасти договор аренды. ✔️Нецелевое использование и утрата статуса резидента — серьёзные риски: при наличии таких нарушений и согласованного в договоре основания суд расторгнет аренду. ✔️Объект незавершённого строительства не является гарантией сохранения аренды, если площадь участка несоразмерна возведённому объекту. #Кейс

​​⚖️ ВС РФ разъяснил, как должно работать изъятие объекта незавершенного строительства по ст. 239.1 ГК РФ Определение СКГД ВС РФ от 21.04.2026 № 4-КГ26-23-К1 📋 Суть спора Гражданин с 2010 года арендовал земельный участок под ИЖС. Договор неоднократно продлевался, в том числе после 01.03.2015 для завершения строительства. На участке находились объект незавершенного строительства (фундамент, готовность ~12–14%) и гараж. После истечения срока аренды в 2024 году администрация отказала в повторном предоставлении участка и обратилась в суд с требованием об изъятии расположенных на нем объектов через публичные торги (ст. 239.1 ГК РФ). Собственник ссылался на оплату арендных платежей, использование участка, попытки завершить строительство, тяжелое финансовое положение и действующее разрешение на строительство (его срок истек бы только в 2028 г.). ⚖️ Нижестоящие суды Первая инстанция удовлетворила иск администрации. Апелляция и кассация, напротив, отказали в изъятии, указав, что участок используется по назначению, собственник действует добросовестно, есть объективные причины незавершения строительства, и разрешение на строительство продолжает действовать. 👨‍⚖️ Позиция Верховного Суда 1️⃣ Если участок после 01.03.2015 уже предоставлялся без торгов для завершения строительства, применяется механизм ст. 239.1 ГК РФ: арендатору дают «один шанс» на достройку. 2️⃣ Оплата арендных платежей, ограждение участка и возведение вспомогательных построек при этом не имеет правового значения. 3️⃣ Наличие действующего разрешения на строительство также не препятствует изъятию объекта незавершенного строительства. 4️⃣ Финансовые трудности арендатора также не являются уважительной причиной. Правовое значение имеют только препятствия для строительства, вызванные действиями (бездействием) публичных органов или сетевых организаций. 💡 Вывод ВС РФ ориентирует суды на формальное применение механизма ст. 239.1 ГК РФ : после истечения срока «однократной» аренды для завершения строительства объект должен быть достроен, либо арендатор рискует его утратить. Аргументы о добросовестности, оплате арендных платежей и наличии разрешения на строительство не помогут защититься от изъятия.

Недвижимость и строительство: обзор новостей от 22 мая ✔️Госдума приняла в первом чтении: ▫️законопроект об исковой давности по делам о приватизации; ▫️законопроект об упрощении включения федеральных объектов недвижимости в границы комплексного развития территорий; ▫️законопроект об ограничении сведений об отдельных объектах на публичной кадастровой карте; ✔️Правительство Москвы ужесточило правила межевания земельных участков под многоквартирными домами ✔️ДГИ Москвы предъявил иски об изъятии помещений хостелов в многоквартирных домах   🔗 Подробнее читайте на сайте

​​⚖️ ВС РФ: муниципалитет вправе оспорить «старое» решение о признании права собственности Определение СКЭС ВС РФ от 08.05.2026 № 303-ЭС25-11485 (дело № А51-12610/2007) 📋 Суть спора В 2007 году суд признал право собственности предпринимателя на здание кафе во Владивостоке на основании договора купли-продажи 1995 года с ответчиком-обществом. Решение исполнено, право зарегистрировано, объект впоследствии несколько раз перепродан. Администрация города узнала об этом лишь в 2024 году и подала апелляционную жалобу в порядке ст. 42 АПК РФ (как лицо, о правах которого принят судебный акт). Выяснилось, что: 📍объект расположен на муниципальных землях и землях, относящихся к неразграниченной госсобственности; 📍разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию не выдавалось; 📍ответчик по делу был ликвидирован ещё до подачи иска (19 июля 2007 г.). ⚖️ Нижестоящие суды В 2025 г. апелляционная инстанция, рассмотрев апелляционную жалобу администрации, отменила это решение и прекратила производство по делу, поскольку ответчик был ликвидирован ещё до подачи иска; при этом дело рассматривалось по правилам первой инстанции с привлечением администрации. Однако кассационная инстанция постановление апелляции отменила, указав, что администрация не вправе обжаловать судебный акт по ст. 42 АПК РФ, так как она лишь заинтересована в исходе дела, но её права и обязанности решением непосредственно не затронуты. 👨‍⚖️ Позиция Верховного Суда 1️⃣ Администрация имеет право на апелляционное обжалование по ст. 42 АПК РФ, если объект недвижимости расположен на земле, которой она распоряжается, а разрешительная документация на строительство отсутствует. Это нарушает права публичного собственника. 2️⃣ Иск о признании права собственности на кафе фактически использовался для легализации самовольной постройки. Такой иск нельзя было удовлетворять, поскольку: 📍земельный участок не предоставлялся застройщику на каком-либо праве; 📍публичный собственник не выражал согласия на возведение объекта; 📍разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию не выдавались. 3️⃣ Срок на обжалование для администрации обоснованно восстановлен: она объективно не могла знать о решении 2007 года, а полномочия по распоряжению спорными участками перешли к ней лишь в 2019 году. 4️⃣ Апелляционный суд обоснованно прекратил производство по делу, поскольку ответчик был ликвидирован ещё до подачи иска. 💡 Вывод При проверке объекта недостаточно убедиться в наличии записи в ЕГРН и изучить цепочку сделок. Если титул основан на судебном акте, необходимо запрашивать и изучать разрешительную документацию (предоставление участка, разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию) и анализировать, вправе ли уполномоченный орган оспорить судебный акт. Если уполномоченный орган в процессе не участвовал, риск оспаривания решения по ст. 42 АПК РФ сохраняется бессрочно (с момента, когда орган фактически узнал о нарушении своих прав). Судебное решение как основание титула требует детального анализа и не гарантирует стабильности права собственности.

​⚖️ Суд лишил застройщика - резидента ТОР нулевой ставки по налогу на имущество. Доначислено 10 млн рублей Решение Арбитражного суда Приморского края от 06.05.2026 по делу № А51-255/2026 комментирует юрист Дальневосточного офиса Пепеляев Групп Евгения Демьянчук 🔸 Суть спора ООО СЗ «ДНС Сити», резидент территории опережающего развития (ТОР) «Приморье», в 2024 году владело 2 объектами незавершенного строительства – многоквартирными домами, возводимыми в рамках инвестпроекта. Общество применило льготу по налогу на имущество (ставка 0%), установленную для резидентов ТОР Законом Приморского края № 82-КЗ. Налоговый орган доначислил налог в сумме 10 092 718 руб., посчитав, что обязательное условие льготы (имущество используется при осуществлении видов деятельности, предусмотренных соглашением) не соблюдено. ✍ Аргументы сторон ✍ Налоговый орган: ✔ Объекты незавершенного строительства не могут эксплуатироваться до получения разрешения на ввод в эксплуатацию (ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ). ✔ В бухгалтерском учете они отражаются как капитальные вложения (счет 08), а не как основные средства, и не участвуют в производственной деятельности. ✔ Передача недостроя в залог банку – это распоряжение, а не использование имущества в деятельности застройщика, предусмотренной соглашением о ТОР. ✔ Все четыре условия льготы должны выполняться одновременно; невыполнение хотя бы одного лишает права на преференцию. ✍ Налогоплательщик (резидент ТОР): ✔ Имущество является вновь созданным, расположено на территории ТОР и используется исключительно для завершения строительства многоквартирных домов – деятельности, прямо предусмотренной соглашением. ✔ Объекты переданы в залог в рамках кредитных соглашений, что подтверждает их вовлеченность в инвестиционный проект. ✔ Ранее аналогичные подходы к льготе не вызывали претензий; все условия Закона № 82-КЗ выполнены. ⚖ Что решил суд Арбитражный суд отказал в удовлетворении требований застройщика, поддержав позицию налогового органа и Министерства финансов Приморского края. 🔸 Выводы суда: ➡️ Объект незавершенного строительства в силу прямого законодательного запрета не может быть «использован» в деятельности резидента ТОР до ввода в эксплуатацию – отсутствует разрешенное использование и подтверждение соответствия техрегламентам. ➡️ Учет имущества в качестве капитальных вложений (счет 08) не равнозначен учету в составе основных средств (счет 01). Только основные средства могут рассматриваться как используемые в обычной хозяйственной деятельности. ➡️ Передача в залог представляет собой реализацию правомочия распоряжения, а не пользования. ➡️ Несоблюдение любого из 4 обязательных условий исключает право на пониженную налоговую ставку. ❗ В случае отказа в применении льгот застройщикам получение ими статуса резидента ТОР, СПВ лишено смысла.  Отсутствие налоговых льгот неизбежно отразится на цене жилья для покупателя, что понизит его доступность и рост строительства на территориях со спецрежимами. Кроме того, отказ в льготе застройщикам при ее сохранении для производственных компаний создает неравенство в доступе к преференциям внутри одного режима и может быть расценено как непредсказуемость государственной поддержки. #Кейс

🧩 От перестановки мест множителей – что-то меняется? Сергей Сосновский, Партнер «Пепеляев Групп», о парадоксах земельного налога. От перестановки множителей произведение не меняется – помним мы со второго класса. По-научному, переместительное свойство умножения. Но всегда ли так в налоговом праве? 🔍 Контекст Мы писали о повышающих коэффициентах при обложении участков, предоставленных для жилищного строительства и подпадающих под налоговую ставку 1,5%. В начале года Верховный Суд не стал вносить ясность. За прошедшее время ситуация не определилась. 🔴По одному из дел, которые кассация разрешила в пользу плательщика, а судья ВС РФ не нашла оснований для пересмотра, инспекция решила воспользоваться экстраординарным шансом и обжаловала отказное определение судьи зампреду Суда. Тот истребовал материалы, но принять процессуальное решение не успел и недавно ушел в отставку. 🔴Другое дело, в котором в Волго-Вятском округе суды наоборот поддержали инспекцию, судья истребовала по жалобе плательщика, но пока определение не вынесла. 🔴Суд Северо-Западного округа теперь приостанавливает производство по жалобам до разрешения этих дел в ВС РФ. Исторический обзор закончен. Давайте задумаемся над сутью. ❌ Конфликт Позиция инспекций означает, что земельный налог может составить (при коэффициенте 4) 6% от кадастровой стоимости участка в год. Плательщики утверждают, что так нельзя: максимальная налоговая ставка по закону составляет 1,5%. Применение коэффициентов означает, что ставка будет 3% (если коэффициент 2) или 6% (если коэффициент 4), а этого Налоговый кодекс не предусматривает. ℹ️ Контраргумент налоговых органов: вы путаете юридические элементы состава налога! Коэффициент применяется не к ставке, а к сумме налога, исчисленной перемножением ставки на налоговую базу. Ставка остается прежней – 1,5%. ❓ Так можно? Формально что-то в этом есть. Налоговым ставкам посвящена ст. 394 НК РФ и в ней нет коэффициентов. Про коэффициенты – в п. 15 ст. 394 «Порядок исчисления налога…»: «исчисление суммы налога … производится с учетом коэффициента». В итоге переместительное свойство умножения не работает – если бы на коэффициент умножалась ставка, она составляла бы 6%. Что выше предельных 1,5%. А так как умножается сумма налога (чтобы получить совсем окончательную сумму) – то природа у ситуации якобы совсем другая. Мы тоже гордимся юридической профессией и испытываем благоговение перед миром презумпций и фикций, в котором бывшее может стать небывшим и наоборот. Но отказываться от детских впечатлений не готовы! #налоги_у_застройщиков ➖➖ 📧 Если Вы столкнулись со сложностями в решении юридических формул при налогообложении недвижимости, обратитесь к Сергею Сосновскому: s.sosnovsky@pgplaw.ru

Из частной собственности — в «отсутствующую» Последние годы в России идёт масштабная «расчистка» берегов. Прокуратура массово подаёт иски об изъятии 20-метровой береговой полосы, которая по закону должна быть общей. Тысячи частных участков по всей стране уже вернули государству, а строения на них снесли. Суды изымают землю даже у добросовестных владельцев, которые получили её от государства задолго до введения нынешних запретов (в 90-х — начале 2000-х). 👉 Срок исковой давности зачастую не работает — суды считают его с момента проверки прокуратуры, а не с даты регистрации права. 👉 Компенсацию не предоставляют. Ни деньгами, ни другим участком. 👉 Позиции Верховного суда разнятся, а механизм компенсации, на который указал Конституционный Суд, до сих пор буксует. Где грань между публичным доступом к воде и частной собственностью? Ксения Куликова (адвокат «Пепеляев Групп») разобрала громкие дела со всей России, позиции ВС и КС и дает ответ на вопрос — какова реальная перспектива защиты для собственников. Читайте статью целиком по ссылке.

📚 Продолжаем обсуждать законопроект, устанавливающий сроки давности по спорам о приватизации Законопроект закрепляет, что в спорах о приватизации будут действовать стандартные сроки — три года с момента выявления нарушения. При этом решение не затронет изъятие имущества по антикоррупционным и противоэкстремистским делам. О перспективах нового законопроекта рассуждает адвокат, партнер юридической компании «Пепеляев групп» Илья Болотнов: 💬 Данный законопроект ждет полноценный законотворческий процесс, который сейчас фактически находится где-то на нулевой стадии, когда правительство поддержало то, что сделало Минэкономразвития. Я предполагаю, что, наверное, с учетом вот этой поддержки шансы у законопроекта довольно высоки, а особенно с учетом того, что в принципе вот этот феномен по искам Генпрокуратуры, конечно, сильно набрал обороты в последние годы, и бизнес это сильно тревожит. Поэтому есть ощущение, что у законопроекта шансы высоки. Я считаю, что противников нет и быть не должно, потому что данный законопроект — это в принципе неотъемлемая часть делового климата и шагов по его улучшению. Есть у данного законопроекта целый ряд критиков в профессиональном юридическом сообществе. Критика сходится, по сути, по двум направлениям. Первое — это то, что в принципе этот законопроект не очень нужен, потому что инструментов и так хватает в законодательстве, чтобы поставить барьер на пути прокуратуры по изъятию активов. А вторая часть состоит в том, что, поскольку изменения вносятся в Гражданский кодекс в данном случае, то, конечно, они не затрагивают таких оснований по изъятию, как коррупционные какие-то аспекты деятельности, экстремизм и так далее. Соответственно, профессиональное сообщество так же точно думает, что усилия Генпрокуратуры или кого-то еще, кто будет пытаться изъять от имени государства активы, могут быть как раз направлены на то, чтобы фактически переквалифицировать те или иные действия. То есть это были не нарушения в ходе приватизации, а какие-то коррупционные деяния для того, чтобы добиться в принципе того же самого. Я считаю, что в целом эти изменения нужны и важны. И то, о чем говорят мои коллеги, тоже юристы, — это в целом скорее вопросы правоприменения. Источник: «Business FM»👉 🏢 Подписаться на рассылки | MAX | Приложение PG

​​⚡️ ВС РФ: сособственник не вправе требовать снять чужие вывески с фасада, если годами с ними соглашался Определение СКЭС ВС РФ от 07.04.2026 № 305-ЭС25-13294 (дело № А40-158814/2024) 🔍 Суть спора Между собственниками нежилых помещений в здании на Сокольнической площади, д. 9 (Дом моды и ЗАО «Кафе‑Стромынка») возник спор из‑за вывесок на фасаде. На той части фасада, которая примыкает к помещениям Дома моды (1–2 этажи), ЗАО «Кафе‑Стромынка» разместило вывески своих арендаторов (с согласия Дома моды). Дом моды потребовал демонтировать вывески и привести фасад в первоначальное состояние, а при неисполнении разрешить ему демонтировать конструкции самостоятельно с последующим взысканием расходов. ⚖️ Нижестоящие суды Первая инстанция и апелляция отказали в иске, указав, что фасад здания является общим имуществом собственников помещений. Длительное размещение вывесок происходило с согласия истца и по согласованному дизайн‑проекту, утверждённому городом. Истец не доказал нарушения своих прав: сложился устойчивый порядок пользования фасадом, который он сам долгое время принимал. Окружной суд отменил эти акты и отправил дело на новое рассмотрение, предписав проверить, соблюдена ли процедура согласования размещения вывесок с другими собственниками. 👨‍⚖️ Позиция Верховного Суда ВС РФ отменил постановление окружного суда и оставил в силе судебные акты первой и апелляционной инстанций, указав на следующее. 1️⃣ К отношениям собственников помещений в нежилом здании по поводу фасада по аналогии применяются нормы о долевой собственности и общем имуществе в МКД. Собственник помещения всегда имеет долю в праве общей собственности на фасад и не может рассматривать примыкающую к его окнам часть фасада как свое личное имущество. 2️⃣ Между сторонами спора сложился устойчивый, долгое время реализуемый и не оспариваемый порядок использования фасада: вывески размещались по согласованию с истцом, с соблюдением применимых правил (в том числе ПП Москвы № 902‑ПП о размещении информационных конструкций). Возникшее несогласие истца с этим порядком не может рассматриваться изолированно от его прежнего поведения и правомерных ожиданий других сособственников, которые, полагаясь на отсутствие возражений, выстроили использование общего имущества определённым образом. 3️⃣ Окружной суд, требуя заново исследовать фактические обстоятельства дела, вышел за рамки своих полномочий. Кассационная инстанция оценивает лишь правильность применения права. 💡 Вывод: Собственник, который годами не оспаривал порядок пользования общим имуществом, не может впоследствии произвольно потребовать его изменения. Защищать свои интересы в подобных ситуациях необходимо через изменение порядка пользования общим имуществом (путем достижения договорённости с сособственниками).

🗓 Срок давности по спорам о приватизации хотят ограничить десятью годами Правительство внесло в Госдуму законопроект о сроках давности по искам об изъятии приватизированного госимущества — три года с момента выявления нарушения, но не более десяти лет. Предусмотрены исключения. 💬 Партнер «Пепеляев Групп» Юрий Воробьёв в эфире РБК ТВ прокомментировал, что «наличие такого законопроекта лучше, нежели та ситуация, которая есть сейчас». Как будет работать новый механизм и что он изменит для предпринимателей, смотрите по ссылке. Полный комментарий Юрия с 05:00 мин. 👉 СМОТРЕТЬ 🏢 Подписаться на рассылки | MAX | Приложение PG

💰 Конституционный Суд о штрафах по ДДУ: что изменилось для застройщиков и дольщиков 14 апреля 2026 года Конституционный Суд РФ вынес Постановление № 24‑П по жалобам двух дольщиков на нормы 214‑ФЗ, 266‑ФЗ и «антикризисное» постановление Правительства от 26 марта 2022 г. № 479. Виктор Струкалин и Алексей Хлебнов приобрели квартиры по договорам участия в долевом строительстве. В их случаях застройщики допустили: 📍просрочку передачи квартир; 📍недостатки в передаваемом жилье. Дольщики обратились в суд, потребовав взыскать с застройщиков неустойку, убытки, компенсацию морального вреда и штраф за отказ добровольно удовлетворить требования потребителя. В деле Струкалина, которое рассматривалось в январе 2024 года, суд первой инстанции применил пункт 6 статьи 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300‑1 «О защите прав потребителей» и взыскал с застройщика штраф в размере 50% от присужденной суммы, поскольку он не удовлетворил добровольно требования дольщика. Однако 01.09.2024 вступил в силу Федеральный закон от 08.08.2024 № 266‑ФЗ, который изменил нормы об ответственности застройщика в Законе 214‑ФЗ и, в частности, установил, что размер штрафа за указанное нарушение составляет 5 % от присужденной суммы. В 2025 году апелляция и кассация, рассматривавшие дело после вступления в силу новых норм, снизили сумму штрафа с 50% до 5%, сославшись на изменённую редакцию 214‑ФЗ и применив новые нормы к ситуации, когда право на штраф возникло у дольщика ещё до 01.09.2024. Аналогично по делу Хлебнова суды применили сниженный штраф и рассчитали неустойку по «антикризисному» постановлению Правительства, исходя из ключевой ставки ЦБ, но не выше 7,5%. ⚖️ Позиция КС РФ КС РФ исходил из того, что придание закону обратной силы допустимо лишь при условии, что оно не ухудшает положение граждан и юридических лиц, уже вступивших в устойчивые, длящиеся правоотношения. При этом Закон № 266‑ФЗ не содержал норм о том, что новый размер штрафа применяется к ситуациям, когда нарушение допущено застройщиком до его вступления в силу, и у дольщика уже возникло право требовать штраф в размере 50% от присужденной суммы. Поэтому применение этой нормы с обратной силой в делах Струкалина и Хлебнова нарушает принципы справедливости и правовой определённости. Конституционный Суд подчеркнул, что необходимо устанавливать, когда у застройщика возникла обязанность уплатить штраф, то есть когда он отказался добровольно удовлетворить требования дольщика. Если этот отказ произошёл до вступления в силу закона, снизившего размер штрафа до 5%, то размер штрафа должен считаться по старым правилам, более выгодным для дольщика. Что касается "антикризисного" постановления Правительства, которое ограничило неустойки и другие санкции, то КС РФ указал, что оно представляет собой временную антикризисную меру, призванную не допустить чрезмерной финансовой нагрузки на застройщиков в сложной экономической ситуации. Однако такие льготы допустимы лишь пока они не нарушают баланс интересов и не лишают дольщиков уже возникших прав на получение денежных средств. Поэтому нормы признаются соответствующими Конституции, но при таком толковании, при котором они не применяются к тем случаям, где право дольщика на штраф возникло до начала действия нового порядка. ❗️Вывод Если застройщик отказался добровольно удовлетворить требования дольщика до 01.09.2024, то суды будут присуждать штраф за это нарушение размере 50 % от присужденной суммы. При этом маловероятно, что случаи обращения дольщиков в суд с таким требованием будут массовыми. Во-первых, срок исковой давности по требованию о взыскании указанного штрафа составляет три года, и по значительной части требований, возникших до 01.09.2024, такие сроки уже истекли. Что касается судебных актов, вынесенных на основании толкования норм, признанного неверным КС РФ, то подавляющее большинство таких актов вероятнее всего не подвергнется пересмотру с учетом ограничений, содержащихся в ст. 79 ФКЗ "О Конституционном Суде РФ".

📺 «Покупка самостроя не защищает от сноса, но дает право взыскать убытки» В прямом эфире РБК-ТВ в программе «ЧЭЗ» Наталья Стенина, партнер, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства «Пепеляев Групп», прокомментировала юридические последствия приобретения самовольных построек. 📌 В ходе эфира обсуждалась масштабность проблемы самостроев в России, в особенности из-за ситуации в Дагестане: такие объекты широко распространены в регионах, особенно в курортных зонах, и нередко становятся причиной не только инфраструктурных и эксплуатационных рисков, но и серьезных правовых последствий для собственников. Самовольные постройки могут быть признаны незаконными и подлежат сносу, причем в ряде случаев без судебного решения, а расходы на демонтаж возлагаются на владельца. Наталья Стенина отметила, что даже добросовестное приобретение такого объекта не гарантирует защиты от этих рисков. Если недвижимость признана самовольной постройкой, ее могут снести вне зависимости от того, участвовал ли текущий собственник в ее возведении. 💬 «У приобретателя сохраняется возможность защиты своих интересов в гражданско-правовом порядке. Если объект был приобретен по цепочке сделок, новый собственник вправе предъявить требования к лицу, которое возвело или продало самовольную постройку, и взыскать с него причиненные убытки». 🎬 Источник: РБК-ТВ

​​⚖️ КС РФ — о предварительном возмещении при изъятии земли Конституционный Суд РФ в новом Постановлении №22-П от 09.04.2026 разрешил вопрос о недопустимости изъятия земли для государственных нужд без предварительной выплаты собственнику компенсации. 📌 Суть спора: у предпринимателя изъяли земельный участок для строительства платной трассы, но компенсацию полностью определили и выплатили только через полгода после того, как он лишился земли. Он пожаловался, что это нарушает конституционное право на «предварительное и равноценное возмещение». 🔎 Что решил КС РФ: Сами законы — правильные, они не противоречат Конституции, но КС РФ разъяснил, как их применять на практике: 1️⃣ Изъять землю раньше, чем определена полная цена, — можно, но только в исключительных случаях (например, если промедление создаёт угрозу безопасности людей или государству, либо если участок уже фактически используется под стройку). 2️⃣ Даже в этом случае перед изъятием государство обязано выплатить сумму возмещения, предложенную собственнику на основании отчёта об оценке. 3️⃣ В случае несогласия собственника с предложенным и выплаченным размером возмещения, этот вопрос решается судом в отдельном производстве. 4️⃣ Если суд присудит бо́льшую сумму компенсации, разницу государство должно доплатить сразу после вступления решения в силу. 5️⃣ Если государство затянуло с доплатой, бывший собственник имеет право на: ✔️ Проценты на недоплаченную сумму (как за пользование чужими деньгами, по ключевой ставке ЦБ) ✔️ Возмещение убытков, если из-за несвоевременной выплаты он понёс потери 6️⃣ ⚠️ Проценты не положены, если будет доказано, что собственник сам действовал недобросовестно (например, купил участок специально под будущее изъятие, чтобы получить компенсацию).