Александр Вяль I Субаренда и Инвестиции

Когда партнёры становятся друзьями Друзья, хочу рассказать одну историю. Мне часто везёт — встречать нужных людей в нужное время. Единомышленников, которые потом становятся друзьями. Всё началось, когда я открывал гастрономы. Тогда пришёл Николай. Человек расчётливый, точный, без лишних эмоций. Он помогает распределять всё так, чтобы работа шла как часы. И держит нашу бухгалтерию у руля. А следом появился Александр. Совсем другой — со взрывной энергией, своим взглядом в будущее. Решительный, уверенный, умеет договариваться и мотивировать. Мы втроём очень дополняем друг друга. Там, где я могу упустить детали — Николай всё разложит по полочкам. Где нужно договориться и поднять дух — Александр берёт инициативу. А я соединяю и направляю. За время работы мы сильно сблизились. Стали не просто коллегами, а друзьями. Часто проводим время вместе, уже не только по рабочим вопросам. Тот случай, когда не с друзьями начал бизнес, а благодаря бизнесу нашёл друзей.

Успехи учеников всегда очень радуют! Сообщение прислал Андрей из Тюмени и он уже открыл второй свой объект 💪🔥 Начало работы 15 мая. Полное заселение и завершение работ 15 июля. Ремонт был выполнен 100% за средства собственника, честно, даже не знаю, сколько было потрачено, всё делалось хорошо и основательно, по моим подсчётам 1,5 🍋. Это второе помещение за 6 месяцев, которое я сделал по стратегии деления на кабинеты и с оплатой в 100% за счёт средств собственника. Мои затраты — это расход на рекламу Авито, ну и бензин. )) Договор 10 лет с регистрацией!!!!! Итак, что по цифрам! Помещение 154² Разделено на 7 кабинетов 1к-20² функциональная диагностика 2к-15² электроэпиляция 3к-19² аппаратный массаж 4к-23² маникюр 5к-13² бухгалтер 6к-13² парикмахер 7к-18² моментальный загар. Общий доход 170,000 Аренда собственника 100,000 Уборщица 9,000 Интернет 3300 Коммуналка по счетчикам для субарендаторов, оплата по ним! Закладываю 3000 ежемесячно на расходы для нужд технички для уборки мопов и санузла. Пока закладываю 10,000 ЖКХ и коммуналку, относящуюся к мопам, по факту будет точнее. Итог   +- 44-45,000 доход. Условный, конечно. 😁 Так как есть еще и 4% налоговая база, но тут точно не посчитать, так как они рассчитываются кому как удобно! Как говорят в строй дворе: «Не сдавайтесь!! У всех всё получится». 💪

Зачем я ушел из найма в субаренду? Друзья, я часто рассказываю про объекты, цифры, арендаторов. Но редко говорю о том, с чего всё началось. На самом деле — с решения, которое изменило всё. 14 лет я отслужил по контракту. В звании прапорщика. И в какой-то момент передо мной встал выбор: продлевать контракт или уходить. Оставалось всего 6 лет до военной пенсии. Льготы, военная ипотека, стабильность. Казалось бы, что тут думать? Потерпи ещё 6 лет — и потом займёшься бизнесом. Так говорили многие. Но я думал иначе. Что такое 6 лет? Много это или мало? Если знать, что проживёшь, например, 80 — то вроде не много. А если до 60? Или 50? А если через год что-то изменится? Если огонь в глазах погаснет, пока я буду ждать? Я понял одну вещь: важно жить в моменте. Строить планы сейчас. Начать реализовывать свои цели. Не откладывать на «потом». Поэтому я принял непростое решение — не продлевать контракт. И ушёл. Почему субаренда? Мне всегда нравился постоянный, прогнозируемый доход. Когда я сдавал гараж или квартиру — я знал, сколько получу в конце месяца. Это давало уверенность. В субаренде тот же принцип, но в большем объёме. Ты не просто сдаёшь одну единицу — ты создаёшь систему, которая приносит доход каждый месяц. И этот доход можно масштабировать. Я ушёл из найма, чтобы создавать. Не ждать, пока дадут — а брать и делать самому. И знаете, я ни разу не пожалел.

Как договориться с собственником Друзья, в субаренде собственник — это не просто арендодатель. Это ваш потенциальный партнёр. От того, как выстроите с ним отношения, зависит очень многое. Я всегда смотрю на собственника как на долгосрочного союзника, а не разового продавца площади. И переговоры веду так, чтобы было выгодно обеим сторонам. Что я предлагаю: — Арендные каникулы — да, но мы приводим помещение в порядок и заполняем арендаторами. Собственник не теряет деньги, он получает работающий актив. — Аренда ниже рынка — но мы берём помещение на долгий срок. И с индексацией. Это даёт собственнику гарантию стабильного дохода на годы вперёд. — Рассматриваем и другие объекты. Если у него есть ещё площади — мы готовы работать и с ними. Это уже не разовая сделка, а системное сотрудничество. Что получает собственник: Для многих арендодателей помещение — это не пассив, а головная боль. Поиск арендаторов, контроль платежей, ремонты, простои. С нами он получает: — стабильный платёж каждый месяц — минимальное участие в управлении — долгосрочный договор без сюрпризов — партнёра, которому можно доверять Итог: Мы не просто договариваемся — мы создаём отношения, в которых выигрывают обе стороны. Собственник получает надёжного управленца и стабильный доход. Мы — хорошие условия, долгосрочный договор и возможность масштабироваться. Если переговоры строить правильно, собственник сам будет предлагать вам новые объекты. И это — один из главных признаков, что вы всё делаете верно.

Как считать финансовую модель Друзья, финансовая модель — это не сложно. Это просто математика, которая показывает, заработаете вы или нет. Я всегда считаю до подписания договора. Без цифр — не заходим. Два главных показателя, на которые смотрю: 1. Доходность (ROI) Показывает, как быстро окупятся вложения. В среднем по нашим объектам — 100% годовых. Это значит, что инвестиции возвращаются за год. А дальше объект начинает приносить чистую прибыль. Пример: Вложили 500 000 ₽. За год объект принёс 500 000 ₽ чистыми. Всё. Дальше — плюс. 2. Маржинальность Это разница между тем, что мы платим собственнику, и тем, что получаем от субарендаторов. Остаётся дельта — она и есть наша прибыль. Пример: Платим собственнику — 200 000 ₽. Получаем от арендаторов — 280 000 ₽. Наша прибыль — 80 000 ₽. И это очень удобно: ты заранее знаешь, сколько заработаешь. Что важно: — Доходность показывает, как быстро окупились вложения. — Маржинальность показывает, сколько ты зарабатываешь каждый месяц. Оба показателя нужны. Без них ты не понимаешь, берёшь ли объект с прибылью или работаешь «в ноль». Я всегда считаю оба. И только после этого принимаю решение.

Как проверить спрос до подписания договора Это обязательный пункт. Без него мы не арендуем помещение. Даже с нашей насмотренностью. Бывало: я был уверен, что объект залетит. Локация хорошая, цена норм, планировка удобная. А рынок решил иначе. Помещение простаивало. И я понял — насмотренность не заменяет проверку. Поэтому спрос нужно делать всегда. Что такое тест спроса на самом деле? Это не поиск арендаторов. Это проверка актуальности нашей цены в этой конкретной локации. Мы выставляем объявление с этим адресом, с примерной планировкой и с той ценой, по которой планируем сдавать. И смотрим: звонят? Интересуются? Сколько? Кто? Если отклики есть — мы понимаем: локация актуальная, цена правильная, объект ликвидный. Если звонков мало или вообще нет — значит, что-то не так. Либо цена завышена, либо локация не востребована. Что даёт тест: — уверенность перед подписанием договора — понимание реальной цены, а не «я так думаю» — защита от простоя и убытков Я выкладывал видео, как делаю тест. Но хочу подчеркнуть главное: тест — это не про поиск арендаторов. Это про проверку модели. Если на объявление откликаются разные арендаторы — объект рабочий. Значит, можно заходить. Без теста — это лотерея. С тестом — это бизнес.🤝

Как найти объект за 15 минут. Чек-лист Друзья, поиск объекта не должен отнимать полдня. Я нашёл свою систему и сейчас делюсь. 15 минут в день — достаточно, чтобы не пропустить хороший вариант. Главное — не хаотичный поиск, а регулярность. Вот как я это делаю. 1. Открываю Авито или ЦИАН Беру телефон, наливаю чай. Вечером, когда уже закончил дела. 2. Ищу по спирали от себя Начинаю с района в котором живу, который знаю. Потом расширяю радиус. Сначала ближайшие улицы, потом дальше. 3. Ставлю чёткие фильтры — Первый этаж — Площадь от 100 м² — Тип: офис, торговое, свободного назначения Всё. Никаких лишних галочек, которые забивают выдачу мусором. 4. Включаю уведомления о новых объектах Это важно. Как только появляется свежее объявление — я вижу его первым. Часто лучшие варианты уходят за пару дней. Уведомления помогают не пропустить. 5. Каждый день или через день — стараюсь не пропускать Самое главное — не один день сидеть 3 часа, а потом неделю не заходить. Лучше 15 минут, но каждый день. Тогда насмотренность растёт, а хорошие варианты не проходят мимо. 6. Смотрю вокруг в реальной жизни Магазин закрылся? Знакомое место пустует? Иногда такие объекты ещё не выложили в интернет. Если первым увидеть — можно договориться на лучших условиях. Я всегда обращаю внимание на баннеры и вывески «Сдаётся». Это тоже часть поиска. Что даёт этот подход: — минимум времени, максимум пользы — регулярность = насмотренность — уведомления = первым можно получить выгодное предложение — живые наблюдения = объекты до интернета Попробуйте. Если делать системно — через пару недель начнёте замечать объекты, которые раньше проходили мимо.

5 ошибок новичков в субаренде, которые я совершал сам Друзья, я помню свой первый объект. Я совершал ошибки, о которых сейчас рассказываю ученикам — и предупреждаю их, чтобы они не повторяли мой путь. В субаренде важно не просто сделать, а сделать правильно. Ошибки на старте могут стоить денег, времени и нервов. Сегодня разберу 5 самых частых ошибок, которые совершают новички — и покажу, как их избежать. 1. Взять объект дороже рынка Цена, которую называет собственник, часто исходит не из реальной рыночной ситуации, а из его личных ожиданий. "Я хочу столько" — и он ставит цену. Новичок боится торговаться, соглашается — и сразу закладывает себе минус в будущей прибыли. Как избежать: Проверяйте рынок перед переговорами. Смотрите объявления на Авито и ЦИАН по похожим помещениям в этом районе. Если цена выше среднего на 10–15%, это уже повод обсуждать снижение. Собственнику проще дать скидку, чем держать объект пустым. 2. Неправильно зонировать Разделить помещение на части — казалось бы, что сложного? Но многие режут пространство без учёта реальных потребностей арендаторов. Делают слишком маленькие площади, слишком большие коридоры, забывают про санузлы, окна, отдельные входы. Как избежать: Я всегда делю по нескольким критериям: минимум мест общего пользования, наличие окон по возможности, отдельные санузлы у каждого (либо общий, но удобный), правильная форма помещений. Если не продумать это заранее — объект будет сложно сдать или придётся переделывать ремонт. 3. Не делать тест спроса Одна из самых опасных ошибок. Человек берёт помещение в аренду, а потом оказывается, что сдать его некому. Спрос на квадратные метры сильно отличается от локации к локации. Без проверки ты просто гадаешь. Как избежать: Прежде чем подписывать договор, я всегда тестирую спрос. Вывешиваю объявление на Авито с этим адресом и смотрю, звонят ли, интересуются ли. Если за 3–5 дней мало звонков — объект неликвидный. Не заходим, пока не будет подтверждённого спроса. Это защита от пустующих метров. 4. Не согласовать условия по договору Новички часто спешат подписать договор, боясь упустить объект, и пропускают ключевые пункты. А потом — сюрпризы: собственник поднимает аренду на 30% через полгода, отказывается от каникул, запрещает сдавать в субаренду. Как избежать: Обязательно прописывайте: срок договора, арендные каникулы, индексацию аренды, условия расторжения и самое главное — разрешение на субаренду. Без этого я вообще не начинаю. Эти пункты меняют весь расклад. Когда условия прописаны чётко — вы защищены. 5. Делить объект без понимания, кто будет сидеть Это, наверное, самая грубая ошибка. Нарезали помещение на части, а арендаторов под эти куски нет. Кому-то нужно больше, кому-то меньше, кому-то окна, кому-то отдельный вход. И ремонт переделывать уже поздно. Как избежать: Я зонирую объект только тогда, когда уже понимаю — кто будет сидеть и на каких условиях. Где-то подписан договор, где-то договорённость. Не наоборот. Сначала арендатор — потом перегородки. Это правило сэкономило мне сотни тысяч рублей и много нервов. Вывод Ошибки неизбежны, особенно в начале пути. Но знание этих пяти пунктов поможет вам сократить путь к успеху. Можете сохранить этот пост как чек-лист перед любым новым объектом — он поможет не пропустить важные шаги и сберечь деньги. 👇 По наставничеству обращаться: @Gla_gol

Как я начинал? Первый объект, который до сих пор работает и приносит всё больше Друзья, хочу поделиться историей своего первого объекта. Это не просто «было и прошло». Этот объект работает до сих пор — и приносит с каждым годом всё больше. Первый шаг без опыта Я взял свой первый объект, когда у меня ещё не было ни опыта, ни компетенций. Не было понимания, как правильно зонировать, как договариваться с собственниками, как считать финансовую модель. Был только интерес, желание и готовность пробовать. И знаете, что я сделал? Я открыл центр ПВЗ. В одном месте объединил Ozon, Wildberries и Яндекс. Три крупных маркетплейса в одной точке. Я не просто сдал помещение — я создал точку притяжения. Люди приходят за заказами в одно место - это очень удобно. Договоры подписали краткосрочные с пролонгацией. Каждый год мы индексируем арендную плату — и разница между тем, сколько мы платим собственнику, и сколько получаем от субарендаторов, растёт. Цифры, которые говорят сами за себя Тогда моя зарплата на работе составляла около 50 000 ₽. Этот объект приносит столько же! Вложения в запуск — 370 000 ₽. Доходность — 162% годовых. Объект окупился меньше чем за год. И с тех пор приносит прибыль каждый месяц. Что это значит? Один раз попробовав и рискнув, я вышел на новый уровень. Не сразу, не без ошибок, но я сделал первый шаг. Сейчас у меня 30 объектов. А началось всё с одного. И это не про удачу. Это про готовность действовать, даже когда не всё понятно. Если я смог, значит, сможете и вы!🤝

Почему субаренда — это не «купил — продал», а бизнес Многие думают, что субаренда — это простая схема: нашёл помещение, сдал дороже, забрал разницу. Как будто это такая «быстрая перепродажа» квадратных метров. На самом деле это заблуждение. Субаренда — это бизнес. Со всеми его этапами, рисками, системой и результатами, которые приходят не сразу, а через выстроенные процессы. Давайте разберём, чем одно отличается от другого. «Купил — продал» — это разовая сделка. Нашёл объект. Договорился. Передал. Получил деньги. Всё. Это история на один раз. Там нет развития, нет системы, нет долгосрочных отношений. И главное — если ты перестанешь искать новые объекты, доход закончится. Субаренда — это система. — Поиск объекта — не случайный, а по чётким критериям. — Проверка спроса — до того, как подписан договор. — Переговоры с собственником — на долгосрочных условиях. — Зонирование и ремонт — под конкретных арендаторов. — Поиск и заселение — с пониманием концепции и соседства. — Управление — платежи, налоги, текучка, конфликты. И это только вершина. Чем отличается бизнес от перепродажи? — Перепродажа заканчивается сделкой. Бизнес продолжается после неё. — Перепродажа даёт разовый доход. Бизнес — регулярный денежный поток. — Перепродажа зависит от твоих действий здесь и сейчас. Бизнес — работает даже когда ты не активен. — Перепродажа не создаёт актив. Бизнес — создаёт актив, который можно продать, масштабировать или оставить как пассивный доход. Субаренда — это создание добавленной стоимости. Вы не просто «передаёте» помещение. Вы делаете его удобным, ликвидным, рабочим. Создаёте место, где арендаторы могут вести свой бизнес. И за это получаете доход, который остаётся с вами надолго. Это не «купил — продал». Это предпринимательство. Это управление активами. Это построение системы. И, как любой бизнес, он требует времени, знаний и правильного подхода. Но если вы готовы — он окупается не разово, а многократно.👌

🔍 Разбор объекта: как мы за 2 месяца вышли на 206% годовых Друзья, сегодня без воды. Разбираем объект, который запустили пару месяцев назад. Цифры — полностью рабочие. Объект: Аренда — 105 000 ₽ в месяц Чистая прибыль — 43 000 ₽ в месяц Вложили в запуск — 250 000 ₽ Доходность: 43 000 × 12 = 516 000 ₽ в год 516 000 / 250 000 × 100% = 206% годовых Что сделали: — Разделили помещение на две части — Заселили СДЭК и Озон — Оба арендатора — надёжные, платёжеспособные, с долгосрочными планами — Подписали договор на 7 лет Локация — отличная. Проходимость, логистика, рядом транспортные узлы. И самое важное — спрос на такие помещения в этом районе есть. Про зонирование: Грамотно разделили пространство, сделали перегородки и СУ. Арендаторы зашли без лишних вопросов. Ремонт минимальный, не «под ключ», а базовый — чистый, аккуратный, рабочий. Теперь про "всего 43 000" Кажется, что 43 тысячи — не очень много. Ну, средняя зарплата. Но давайте считать иначе: 43 000 ₽ — это пассивный доход. Вы не сидите в офисе, не отвечаете на звонки, не решаете текучку. Арендаторы платят, объект работает, я только контролирую процесс. 516 000 ₽ в год — с одного объекта. С индексацией аренды сумма будет только расти. А если таких объектов 10? Это уже 5 миллионов в год пассивного дохода. И это не фантазии — это математика, которую мы проверяем на практике. Короткий итог: Окупаемость — около 5–6 месяцев. Доходность — 206% годовых. Объект работает без моего участия. Это и есть цель субаренды — создать актив, который приносит деньги. А когда таких активов становится много, ты уже не думаешь о зарплате. Ты думаешь, куда поехать в следующий отпуск🔥