Руслан Рентавед 🖌

#взаимопиар Сегодня команда DREAMSMM собрала для вас уникальную подборку - только качественная и свежая информация: 📊 Канал Манго Инвест - не только инвестиции в недвижимость! Здесь вы увидите примеры наших работ. Наглядно, а главное - вместе с нами, пройдёте путь от покупки активов до сдачи их в аренду и реализации. Мы расскажем вам о самом интересном! 🏠 Метр² в квадрате – полезный канал с разборами от профессионального аналитика рынка недвижимости. Разбираем новости и тренды, проверяем скидки в новостройках, смотрим графики реальных цен. 🏗️ RENOVAZI — канал о строительстве, жилье и городской среде: реновация, КРТ и реальные кейсы из новостроек. Подписывайтесь! 👽CONTINUUM - Канал архитектурного бюро. Рассказываем об архитектуре как части девелоперского цикла, урбанистике, архитектурных новостях, проектах бюро и мероприятиях с нашим участием. Для тех, кто строит, проектирует и любит архитектуру. 👁 СлежуЗа - Недвижимость — популярный агрегатор новостей о недвижимости. 📰 Ипотека 1% – актуальные новости на рынке недвижимости, подробные обзоры, скандалы, полезные советы по выбору жилья, а также информация о самых выгодных предложениях. 🌍 Мир недвижимости - Всё о недвижимости в одном месте: квартиры, дома, участки и коммерческие объекты. Подборка организована DREAMSMM

Последняя строка Задолженность строительных компаний по зарплате выросла за год в 2,1 раза и достигла 1,46 млрд рублей. Цифра небольшая. Дело не в ней. Дело в том, что зарплата — это последнее, что перестают платить. На стройке порядок всегда один: сначала давят поставщиков, потом субподрядчиков, потом аренду техники, потом двигают сроки. И только когда всё растянуто до предела — доходит до людей. Если появились зарплатные долги, значит остальные буферы сгорели раньше. Это не начало проблем, это поздняя стадия. И 1,46 млрд — только официально, без малых компаний и без серой части. Почему так вышло? Тут отдам должное замглавы Минстроя Никите Стасишину — он назвал цифру, которую обычно не называют. После раскрытия эскроу средняя рентабельность застройщика — 7–8%. До налогов. Маржа 7–8% при кредитах под 17,5%. Любая задержка оплаты, сдвиг сроков, подорожание материалов — и проект в минусе. Запаса нет вообще. Объём строительных работ за полугодие минус 5%. Портфель заказов сократился с 2,1 до 1,8 месяца — меньше двух месяцев работы вперёд. И металл подтверждает. Сталь заказывают до стройки, а не после, поэтому она показывает не то, что построено, а то, что собираются строить. В этом году стройка возьмёт 27,8 млн тонн против 30,6 годом раньше, а на пике 2023-го было 35,8. За три года минус 22%!!! При этом энергетика и машиностроение стоят на месте. Почти всё падение спроса на металл в стране даёт стройка. Со спросом та же ясность. Квартира за 15 млн, взнос 20%: при ставке 6% платёж 65 тысяч в месяц, при рыночной 17,5% — под 200 тысяч. Какой доход должна иметь семья, чтобы это потянуть? А теперь досчитайте цепочку до конца. Потому что это касается уже не застройщиков, а всех нас. Стройка — один из крупнейших работодателей в стране. Миллионы людей. Когда в отрасли начинают задерживать зарплату, эти люди идут в магазин с меньшей суммой в кармане. Не в следующем году — в ближайшую субботу. Дальше: падает чек в «Пятёрочке» у дома. У арендатора снижается выручка. И через месяц-другой он приходит к собственнику помещения просить пересмотреть ставку. Собственник может отказать. Тогда помещение освободится, и новый арендатор придёт уже по другой цене. Или не придёт вовсе. А стоимость коммерческой недвижимости считается от арендного потока. Упала ставка — упала цена объекта. Не потому что что-то случилось с бетоном, а потому что где-то на стройке не заплатили бригаде. Вот так задержка зарплаты у подрядчика через два шага превращается в переоценку ГАБа. И вот на этом фоне я читаю новости, что в Москве представили рекомендации по градостроительному развитию. Полосы движения сузить с 3,5 до 3,25 метра. Зелень считать по кронам, а не по газону. Убрать блоки кондиционеров с видовых фасадов. Дорогие тактильные материалы — на первых трёх этажах. Отдельно посчитали индекс «вычурности» фасадов: у Москвы 7,7 из 10, у Милана и Токио — 2,7. И целевой ориентир: ВРП (валовый регион.продукт) 6,5 млн.₽ на человека против нынешних 2,5 млн.₽ Я не против урбанистики. Идеи местами толковые, и когда-нибудь они пригодятся. Вопрос простой: кто это будет строить? Дорогие материалы на первых этажах — при марже 7–8%, из какого кармана? Рост ВРП в два с половиной раза — при экономике, которая растёт на процент в год? Сейчас, по-хорошему, время говорить не про кроны деревьев, а про то, как отрасль проходит эту зиму и чем помочь тем, кто ещё держится. Но про это официально не говорят. Как будто ничего не происходит. В сухом остатке: стройка сжимается, и это докатится до каждого — сначала до зарплат, потом до магазинов, потом до арендных ставок и стоимости объектов. И вот главная развилка. Если стройка просядет ещё на год — через три года квартир на рынке не будет. Перейдём от дисконтов к дефициту. Но чтобы дожить до этого момента, отрасли нужно пережить эту зиму без больших потерь. И вопросы про дизайн фасадов сейчас звучат как насмешка над теми, у кого в кассе пусто. Зима предстоит холодная. Очень холодная. В прямом и переносном смысле. #экономика #недвижимость

Прописались Авито вынес кладовки в отдельную категорию коммерческой недвижимости. Звучит как мелочь. На самом деле — момент, которого сегмент ждал годами. Но сначала личное. Мы с партнёром Артемом Филатовым обсуждали этот ход еще в прошлом году. Хотели сделать отдельную площадку под кладовки. Посчитали, поговорили с людьми и решили: рынок маловат, а конкурировать с Авито и ЦИАН — это безумием. Разумно. Логично. И вот Авито сделал это сам. Рынок дозрел ровно до того, о чём мы тогда думали. Мы не пошли, а они — пошли. И правильно сделали. Но обидно, чего уж там. Что произошло? Раньше кладовки были где-то между гаражами и складами. Никто не считал их отдельным активом. Теперь у формата своя витрина. И площадка такого масштаба не заводит новую категорию из любви к искусству — только когда запросы перестают помещаться в старые разделы. Цифры: 160 тысяч запросов в месяц по покупке и аренде. Оценка рынка — 25–35 млрд рублей. Рост в Москве и Питере — 15–25% в год. Для сравнения: это больше, чем по многим сегментам стрит-ритейла, о которых трубят на каждом углу. Как дошли до жизни такой? Сначала людям стало некуда складывать вещи. Квартиры не резиновые, покупок с маркетплейсов — море. Потом пришли операторы и сделали это цивилизованно: охрана, микроклимат, понятные договоры. А следом спрос стал предсказуемым — и формат превратился в коммерческую недвижимость. Что это значит для инвестора. Первое. У сегмента появилась статистика. Можно считать, а не гадать. Второе. Вырастет ликвидность. Объект, который легко найти, легче и продать. Третье, и оно неприятное. В сегмент придут все. Сверхдоходности, на которые заходили первые, начнут съезжать. Как со стрит-ритейлом, как со складами. Теперь выигрывает не тот, кто первый, а тот, кто лучше управляет. В сухом остатке: кладовки перестали быть историей для своих. Это нормальный рынок со своей экономикой. Кто зашёл рано — заработал. Кто зайдёт сейчас — будет играть в качество и управление. Но еще есть возможность заработать на кладовках. Недавно на моем канале вышел подкаст на эту тему. Ну и как ГАБ можно купить. Вот тут 👉 вариант. #недвижимость #кладовки

Офисная вялость Смотрю на цифры по офисной недвижимости за первое полугодие — и вижу, как рынок перекраивается. Доля офисов, которые можно купить в готовых бизнес-центрах, выросла с 8 до 28% за год. В метрах — в семь раз больше. Девелоперы продают, потому что держать в аренде при текущей ставке стало невыгодно. Плюс застройщики строят коммерцию ради льгот от мэрии — им нужен быстрый выход, а не портфель. Но главное — не путайте предложение в промзонах с обвалом в центре. Это разные вселенные. Новые объекты класса А и В+ лепят там, где офисы в принципе не нужны. И некоторые кричат: «Рынок рухнет!» (ох уж мне эти сказочники с ютуба). А я вспоминаю, как это уже было. В конце 2000-х бывшие заводы перестраивали в бизнес-центры — миллионы метров в странных локациях. Тогда тоже ждали коллапса. Ничего не случилось. Эти метры находили своего арендатора — малый и средний бизнес, которому нужен был просто дешёвый офис. Вакансия в центре не зависела от редевелопмента на окраине. Потому что офисный рынок Москвы — это десятки локальных рынков. Со своим спросом, своими ставками, своими арендаторами. Спрос действительно падает — за полугодие минус 35% к прошлому году. Компании не расширяются, переезды откладывают. Но структура поменялась: арендаторы уходят в класс В+ — его доля выросла до 45%. Дорогой А — жирно, дешёвый С — страшно. В+ стал золотой серединой. В покупке — 75% сделок с офисами до тысячи метров приходится на лоты до 150 кв. м. Малый бизнес берёт под себя, без кредитов, чтобы не зависеть от ставки. В сухом остатке: Рынок не рушится — он сжимается и переформатируется. А кому сейчас легко?! Девелоперы продают то, что раньше сдавали. Арендаторы экономят и выбирают практичное. Часть объектов в неудобных местах будет стоять полупустой, часть переделают под другое. Но это не обвалит сильно ставки в центре. Рынок сам найдёт баланс. Медленно, больно, но найдёт. Единственно, что меня смущают - это офисы в башнях на высоких этажах. Обратил внимание, что на рынке жилой недвижимости люди уже задумываются о риске «прилета» и запрашивают низкие этажи с видом во двор. #недвижимость

ГАБ-кладовка Кто был в Питере на крайнем бизнес-завтраке со мной, то не только услышали много полезного, но и увидели своими глазами как работают кладовки. Теперь есть возможность приобрести такую кладовку из первых рук. В продаже 100% заполненная кладовка «Складно» в Санкт-Петербурге на ул. Ушинского,14 96,14 м2 53 ячейки = 53 независимых друг от друга арендатора Заполнено на 100%! Индексация 10% проведена для части кладовок Денежный поток: 143 000 рублей / месяц Ожидаемый денежный поток к концу 2026 года: 157 300 рублей / месяц Цена 13 990 000 рублей. Окупаемость в районе 7 лет (без учета индексации) По всем вопросам пишите @Alim_Rentaved

Мобилизация 5 августа случилось то, что обычно не случается с людьми такого уровня. Мэр Москвы, член Совбеза, который традиционно говорит про транспорт и городское хозяйство, взял и отрезал: «Убить нормальную экономику — это убить вообще страну». Так Собянин ответил депутату Госдумы, который предложил перевести экономику на военные рельсы. Не «давайте подумаем», не «нужна осторожность». Жестко и прямо: не будет гражданского сектора — не будет налогов. Война, по его логике, идет на два фронта. И второй — это как раз экономика, которая должна оставаться здоровой. Интересно другое: кому это предназначалось? В его положении случайных слов не бывает. Этот человек говорит не для нас с вами — слишком плотный сигнал. Он обращается к тем, кто внутри системы раскачивает тему всерьез. Если такой публичный спикер вынужден это озвучивать, значит, спор действительно есть. Но Собянин занял позицию против. И это уже характеризует расклад. Теперь давайте посчитаем. Потому что аргументы «захотят и сделают» здесь не проходят — всё упирается в бюджет. Берём пугающую цифру в 600 тысяч человек. Умножаем на 250 тысяч выплат в месяц — получаем 1,5 триллиона рублей прямых расходов за год. С подписными бонусами до миллиона смело умножайте на два. Триллион рублей — это, для понимания, годовые бюджеты на образование и здравоохранение вместе взятые. Вряд ли кто-то готов их резать. Но непрямые расходы страшнее. Сотни тысяч людей выбывают из экономики в момент, когда кадровый голод — 4–5 миллионов человек при безработице в 2,6%. Меньше людей — выше зарплаты. Выше зарплаты — выше инфляция. Плюс налоги падают, потому что база сжимается. Деньги нужно брать оттуда, где их становится меньше. И где же взять эти 3–4 триллиона? Занять? 20 июля Минфин впервые приостановил аукционы ОФЗ. Доходность госбумаг ушла к 16,7%. Инвесторы хотят больше процентов за те же риски. Занимать дорого. И государство это признало своими действиями! Есть ещё деталь. Центр макроэкономического анализа, близкий к власти, сейчас обсуждает не мобилизацию, а обратное — демобилизацию и последствия для регионов, где оборонка стала главным работодателем. Это о многом говорит. Мы уже проходили через санкции, отключение от SWIFT, уход компаний. Экономика устояла. Криво, дорого, но устояла. Люди, которые принимали решения в те месяцы, умеют считать. Ломать работающий механизм ради жеста — не их логика. Поэтому мой вывод: сценарий маловероятен. Не потому что «не хотят», а потому что дорого и потому что бьёт по источнику финансирования всего остального. Теперь о недвижимости. Тут две истории. Первая — если такое случится, рынок просто встанет. Спрос исчезает, собственники одновременно выходят на продажу, ипотека стопорится, часть застройщиков уйдет в банкротство. Мы это проходили осенью 2022-го. Вторая — поинтереснее. Слухи о мобилизации кое-кому очень выгодны. В 2022-м после объявления частичной мобилизации заявок на зарубежную недвижимость стало в полтора раза больше за неделю, а за квартал спрос вырос на 84%. Паника — лучший продавец «запасного аэродрома». Брокеры это знают. Поэтому когда вам рассказывают, как всё будет страшно, и тут же предлагают Дубай — спросите себя, кто оплачивает этот страх. У меня правило: если предложение сопровождается словами «срочно» и ссылкой на политические риски — я выдыхаю и перечитываю через два дня. На эмоциях не покупают ничего дороже 10 тысяч рублей. А тут речь о миллионах. Я, как и многие, переживаю о перспективах. Но платить налог на беспокойство не хочу. Когда всё нормализуется? Честно — я не знаю. Никто не знает. В ближайшие недели разложу по полочкам ситуацию на рынках — ставки, курс, ликвидность. Без эмоций. Только цифры. А пока слежу за рублём и жду бюджет на 2027-й. Он выйдет в сентябре-октябре. Там и посмотрим реальные планы руководства. У одного известного финансиста есть выражение: «Три вещи губят людей: зависть, обида и паника. С двумя первыми я справляюсь. С третьей — просто жду». Вот и я жду. #экономика

Истощение Самое опасное сейчас — не курс доллара и не ставка ЦБ. Самое опасное — принимать финансовые решения на истощенных эмоциях. Политику обхожу стороной: лёд тонкий, и от разговоров об экономике легко перейти к изучению Уголовного кодекса. Поэтому — только деньги и цифры. Происходящее сейчас давно превратилось в игру на истощение. При нынешнем оружии и его дальнобойности дело решают не километры на карте, а то, сколько каждая сторона готова выдерживать нагрузку — политически и экономически. Посмотрим на цифры. Госдолг России в этом году — 19,1% ВВП. По оценке МВФ, это самый низкий показатель среди всех стран G20. ВВП около 3 трлн долларов, доходы бюджета порядка 490 млрд, дефицит — около 2,6% ВВП. У Украины госдолг — 111,8% ВВП, и только за прошлый год он вырос почти на треть. Дефицит бюджета без учёта грантов — 21,1% ВВП, и закрывается он в основном извне. Западные «партнёры» всё прекрасно понимают и изо всех сил помогают одним, чтобы ослабить других. Разница не в разы, а на порядок. Запас прочности у России сейчас кратно больше — это главное, что нужно понимать про экономику игры на истощение. Теперь про нашу экономику и наши деньги. Я много общаюсь с крупными предпринимателями и чиновниками, но не всё можно выносить из кабинетов. Этика. Поэтому — только то, что люди сказали публично. Герман Оскарович сейчас самый смелый. Он назвал рост российской экономики чудом. Знаете, какой это рост? За первые четыре месяца — 0,2% год к году. По его же прогнозу, за весь год выйдет около 1%. Вот вам «чудо» в исполнении главы крупнейшего банка. И причину он объясняет честно: традиционные факторы роста исчерпаны. Безработица на минимуме, мощности загружены, производительность не растёт. А с чего ей расти? Я об этом писал вот здесь. На ПМЭФ это было особенно заметно: со сцены оптимизм, в кулуарах — дорогие кредиты, налоги и отсутствие инвестиций. Многие до сих пор рефлексируют о том, как было, и не дошли до принятия новой реальности. ЦБ ставку снизил, но радоваться рано. Прогноз по инфляции на конец года повышен с 4,5–5,5% до 6–7%, в основном из-за топлива. А средняя ставка на 2027 год сдвинута с 8–10% сразу до 10,5–12,5%. Регулятор прямым текстом говорит: дешёвых денег не будет ещё долго. Андрей Леонидович ждёт к концу года 12–13%. Так что снижать будут медленно, а давать избирательно: сначала своим (где есть приоритеты для страны), потом рынку. Депозиты — нормальная часть подушки, а не скучный инструмент. Но длинные фиксированные ставки мне нравятся меньше: интереснее там, где доходность идёт вслед за ключевой. ОФЗ. Длинные бумаги сильно реагируют на ожидания — не стоит брать волатильность ради пары процентов. Средние, на горизонте года, могут оказаться интереснее вклада. Акции. Рынок эмоциональный до крайности: один заголовок перечёркивает расчёты на месяцы. И объёмы сделок мизерные. Крупный капитал ушёл, а деньги с депозитов на биржу так и не пришли. Чиновники старались как могли, но россияне не поверили: часть оставили во вкладах, часть переложили в бетон. Валюта. Думаю, рубль будет слабеть — запроса на сильный деревянный нет, бюджет надо наполнять. Мой ориентир на год: 85 +/- за доллар. Теперь про то, что у всех на уме. Впереди осень с выборами, и вокруг них привычно гуляет тревожный фон: мобилизация, тарифы ЖКХ, налоги. Когда ждут неприятностей, люди замирают — откладывают покупки, продажи, сделки. Рынок встаёт. Будет ли мобилизация и что это значит для недвижимости — разберу в следующем посте. Но давайте честно: выборы у нас регулярно, и каждый раз перед ними говорят одно и то же. А потом мы как жили, так и живём дальше. Зато в такие паузы происходит интересное. Одни в панике сбрасывают активы, лишь бы получить живые деньги. Другие спокойно смотрят, что сбрасывают и почём. Возможности появляются тогда, когда большинство в ступоре. В сухом остатке: угадывать, что будет через полгода, я даже не пытаюсь. Планировать можно максимум на месяц, и то с допусками. Но это мои рассуждения, а не рекомендация. Моя стратегия простая: не паниковать, не набирать лишних обязательств, присматриваться и ждать свою волну

Налог на беспокойство Сегодня выходной. И я по традиции поделюсь личным. Недавно заметил за собой странную вещь: я стал дорисовывать плохие сценарии раньше, чем они случаются. Думаю, это последствия жизненных ожогов последних лет. Но, видимо, процесс самоисцеления дал крен. Недавно предстоял звонок с партнёром. Ничего критичного — просто обсудить условия. Но у меня в голове уже был готов сценарий: он давит, я не нахожу аргументов, сделка срывается, время и ресурсы потрачены зря. Я прокрутил это раз десять. В деталях. Представлял его голос, свои неуверенные ответы, паузы в трубке. Сердцебиение, волнение. Через час понял, что просто сижу и смотрю в окно. Ничего не делаю. Боюсь нажать «вызов». А проблема была? Нет. Был только звонок. Сенека ещё две тысячи лет назад заметил: мы страдаем больше в воображении, чем в реальности. До сих пор актуально. Я не боялся звонка. Я боялся фильма ужасов, который сам срежиссировал. Проблемы не было — была только тревога по поводу того, что могло бы случиться. А это две большие разницы. Это как пытаться выключить пожарную сигнализацию, которая орёт из-за севшей батарейки. Ты бегаешь и ищешь огонь, а огня нет. И самое мерзкое: пока я прокручивал эти сценарии, я уже жил в том провале. Тратил энергию так, будто всё уже случилось. А реальность даже не началась. Звонок занял двадцать минут. Всё прошло нормально. А я перед этим час убил на то, чего не было. Что вытащило меня тогда? Лист бумаги. Обычный офисный А4. Я написал четыре пункта: — Что случится, если позвоню и всё провалю? — Что случится, если не позвоню вообще? — Что хорошего, если позвоню и получится? — Что хорошего, если не позвоню и ничего не решится? Я просто ответил на каждый. Честно, без прикрас. И вдруг увидел: в худшем случае я просто остаюсь там же, где сейчас. Никакого цунами. Никакого краха. Просто возврат к текущей точке. А в лучшем — решаю вопрос. Когда я переношу беспокойство на бумагу, оно перестаёт быть бесформенным монстром. Становится списком. А список можно прочитать, обвести и понять, что страшного там ничего нет. Оказывается, в психологии это называется «декатастрофизация». Звучит сложно, а суть простая: перестать накручивать и посмотреть страху в лицо на бумаге. Но есть подвох. Я знаю, что это работает. И всё равно, когда подкатывает тревога, снова избегаю брать ручку. Мозг орёт: «Не садись, не пиши, сейчас не до того, давай ещё подумаем». И я ведусь. Снова трачу часы на пережёвывание. Теперь, когда накатывает, я спрашиваю себя: проблема уже случилась или я просто плачу за неё по стопроцентной предоплате? Чаще всего такие авансы дороже самой покупки. Попробуйте на этой неделе, когда накатит. Лист бумаги, четыре вопроса, десять минут. Дольше не нужно. Одна из моих любимых поговорок: «Давайте волноваться поэтапно». Когда всё реально случится — тогда и поволнуемся. Хороших выходных, родные мои. #доброеутро

За последние месяцы мы проделали огромную работу. И сегодня хотим пригласить вас стать первыми пользователями нового ИИ-помощника по анализу земельных участков. 👉 @rentaland_ai_bot Сразу хочу сказать одну важную вещь. Мы создавали этого бота не для того, чтобы заработать на проверках земельных участков. Наша главная цель совсем другая. Мы хотим, чтобы как можно больше людей перестали принимать решения “на глаз”, а начали получать больше информации перед покупкой или развитием земельного участка. Даже если эта информация просто подскажет, какие вопросы нужно проверить дополнительно — это уже может сэкономить человеку миллионы рублей и месяцы работы. Поэтому мы приняли решение. В течение ближайшего месяца бот будет доступен совершенно бесплатно. Нам очень нужна ваша помощь. Проверьте любые земельные участки. Попробуйте разные сценарии. Поищите ошибки. Напишите, чего вам не хватает. Какие проверки хотелось бы добавить. Что неудобно. Что можно сделать лучше. Именно ваша обратная связь позволит нам создать действительно сильный инструмент для рынка. После завершения тестирования бот останется доступным. Для резидентов РЕНТАЛЕНД стоимость будет максимально льготной. Для открытого рынка — тоже очень доступной. Наша задача — не зарабатывать на проверках. Наша задача — сделать так, чтобы качественный анализ земельных участков стал доступен каждому. Будем очень благодарны каждому, кто поможет нам протестировать систему. 👉 @rentaland_ai_bot Ждём ваши замечания, идеи и предложения. Именно сейчас вы можете повлиять на то, каким станет этот сервис.

Сегодня говорил с одним умным человеком, который очень хорошо понимает в управлении строительством проектов в Москве и на этом скушал много Г....Вердикт однозначный! Покупать участок с РНС в Москве - купить себе дырку от бублика. Тот РНС, который продают вместе с земельным участком в 2026 как правило принесёт массу "неожиданностей" с выносом сетей, ликвидными планировками и прочими продуктовыми решениями. Вспотеете!