Кухня земельного бизнеса

ПОСТ 5/6: НАЛОГ НА КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ 🏢 Особенности для ИП и юрлиц Налогообложение коммерческой недвижимости сильно отличается от жилой и зависит от того, кто является собственником: физическое лицо, ИП или организация. 👤 Физическое лицо Владелец коммерческого объекта (офис, склад, магазин) платит налог на имущество физлиц с кадастровой стоимости: • 0,5% — для большинства нежилых объектов • 2% — для торговых и офисных объектов из региональных перечней (ст. 406 НК РФ) • 2,5% — для объектов с кадастровой стоимостью >300 млн руб. (с 2025 года) ФНС рассчитывает налог сама и присылает уведомление. Срок уплаты — до 1 декабря. 🧑‍💼 Индивидуальный предприниматель ИП на УСН или ПСН освобождены от налога на имущество по объектам, используемым в предпринимательской деятельности, кроме объектов из региональных кадастровых перечней (торговые и офисные центры). ИП на ОСНО платит налог на общих основаниях, как физическое лицо. 🏢 Организация (юридическое лицо) Юрлица уплачивают налог на имущество организаций (гл. 30 НК РФ): • До 2,2% — от среднегодовой остаточной стоимости (в общем случае) • До 2% — от кадастровой стоимости для объектов из региональных перечней • До 2,5% — для объектов с кадастровой стоимостью >300 млн руб. (с 2025 года) С 1 января 2026 года расширен перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости (Федеральный закон № 425-ФЗ). Организации рассчитывают налог сами и платят авансовые платежи: 28 апреля, 28 июля, 28 октября. Годовой платёж — до 28 февраля. ⚠️ Важный нюанс: дарение коммерческой недвижимости между родственниками Ранее существовал риск, что при дарении недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, налоговая может признать его доходом (даже между близкими родственниками) и начислить НДФЛ. Суды часто вставали на сторону налоговиков, если объект фактически использовался в бизнесе. Однако Верховный суд РФ в 2026 году поставил точку в этом вопросе: при дарении недвижимости между близкими родственниками налог не возникает, даже если оба являются индивидуальными предпринимателями. Сам факт использования объекта в бизнесе не меняет статуса сделки как безвозмездной и не облагаемой налогом. Что это значит на практике: • Предприниматель может подарить коммерческую недвижимость (офис, склад, магазин) своему близкому родственнику (супругу, родителю, ребёнку) без возникновения налога у одаряемого • Это касается и случаев, когда и даритель, и одаряемый зарегистрированы как ИП • Такая сделка не признаётся доходом в целях налогообложения 💡 Вывод: Если вы планируете передачу коммерческой недвижимости внутри семьи, дарение остаётся безопасным инструментом с налоговой точки зрения. --- Далее — заключительный пост: как оспорить кадастровую стоимость и вернуть переплату.

ПОСТ 4/6: НАЛОГОВЫЕ ЛЬГОТЫ И ВЫЧЕТЫ 🛡️ Как получить льготы и не переплачивать Государство предусмотрело множество льгот для разных категорий граждан. Важно вовремя их оформить. 🧑‍⚖️ Федеральные льготы по земельному налогу (ст. 391 НК РФ) Налоговый вычет в размере кадастровой стоимости 600 кв.м участка предоставляется : • Героям РФ и СССР • Инвалидам I и II групп, детям-инвалидам • Ветеранам ВОВ и боевых действий • Пенсионерам • Лицам, пострадавшим от радиационных катастроф Вычет применяется к одному участку по выбору налогоплательщика. Уведомить ФНС о выборе нужно до 1 ноября . 👨‍👩‍👧‍👦 Льготы для многодетных с 2026 года С 1 января 2026 года многодетным семьям (трое и более детей до 18 лет или 23 лет при очной учёбе) предоставляются вычеты по : • Земельному налогу — 600 кв.м на один участок • Налогу на имущество — 5 кв.м на квартиру, 7 кв.м на жилой/садовый дом на каждого несовершеннолетнего ребёнка 🏠 Федеральные льготы по налогу на имущество (ст. 407 НК РФ) Полное освобождение от уплаты налога имеют : • Пенсионеры • Инвалиды I и II групп • Ветераны ВОВ и боевых действий • Герои РФ и СССР и другие категории Льгота предоставляется на один объект каждого вида (одна квартира, один дом, один гараж) по выбору владельца. 🌍 Региональные льготы В каждом регионе могут быть дополнительные льготы. Например, в Москве и Санкт-Петербурге есть свои категории льготников, включая многодетных . 📝 Как получить льготу 1. Подать заявление в налоговую инспекцию (через ЛК на сайте ФНС, Госуслуги или в бумажном виде) 2. Рекомендуемый срок — до 1 мая, чтобы льготу учли при расчёте налога за прошлый год --- Скоро — о налогах на коммерческую недвижимость: особенности для ИП и юрлиц.

ПОСТ 3/6: НАЛОГ ПРИ ПРОДАЖЕ УЧАСТКА (НДФЛ) 💰 Когда платить и как уменьшить налог При продаже земельного участка возникает обязанность уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако есть важные нюансы и способы законно снизить сумму. ✅ Когда можно НЕ платить налог? Налог не уплачивается, если участок находился в вашей собственности более минимального срока . • 3 года — для участков, полученных в наследство, в дар от близких родственников, по приватизации • 5 лет — для всех остальных случаев (включая покупку) Доход от продажи имущества, находившегося в собственности более этого срока, не облагается НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ) . 📊 Если срок не истёк: два способа уменьшить налог Вы вправе уменьшить налогооблагаемый доход на (ст. 220 НК РФ) : 1. Имущественный вычет (1 млн руб.) — максимальная сумма, с которой не удерживается налог. 2. Расходы на приобретение — можно вычесть сумму, за которую вы сами купили этот участок (подтверждённую документально). Этот способ выгоднее, если расходы превышают 1 млн руб. 🧮 Примеры расчёта Участок куплен за 1,5 млн руб., продан за 2 млн руб., владение — менее 5 лет. Вариант 1: Вычет 1 млн руб. Налог = (2 000 000 − 1 000 000) × 13% = 130 000 руб. Вариант 2: Расходы на покупку Налог = (2 000 000 − 1 500 000) × 13% = 65 000 руб. (выгоднее!) 📌 Важные нюансы • Если продано несколько объектов жилой недвижимости за год, общий вычет ограничен 1 млн руб. • Для нежилых объектов (например, коммерческая недвижимость) вычет — 250 тыс. руб. • Вместо вычета по одному объекту можно применить вычет, а по другому — расходы 📅 Сроки уплаты Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Уплатить налог — до 15 июля этого же года. --- Следующий пост — о налоговых льготах и вычетах: что положено пенсионерам, инвалидам, многодетным.

ПОСТ 2/6: НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ 🏠 За что платим и кто освобождён Налог на имущество физических лиц обязаны платить все владельцы недвижимости: жилых домов, квартир, комнат, гаражей, машино-мест, объектов незавершённого строительства и прочих зданий . Налог рассчитывает ФНС и присылает уведомление. 💰 Налоговая база и ставки База — кадастровая стоимость объекта на 1 января года, за который начисляется налог . Базовые ставки (ст. 406 НК РФ) : • 0,1% — для жилых домов, квартир, гаражей, машино-мест, хозпостроек до 50 кв.м • 0,5% — для прочих нежилых объектов • 2% — для торговых и офисных объектов из региональных перечней • 2,5% — для объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб. Регионы могут менять ставки в пределах этих значений. Для дорогостоящих объектов свыше 300 млн руб. ставка 2,5% применяется с 1 января 2025 года . 🧮 Налоговый вычет Для жилой недвижимости предусмотрен вычет, уменьшающий кадастровую стоимость : • Квартира — 20 кв.м • Комната — 10 кв.м • Жилой дом — 50 кв.м • Единый недвижимый комплекс — 1 млн руб. ❗ Новые льготы с 2026 года С 1 января 2026 года вычеты в размере 600 кв.м по земельному налогу, 5 кв.м по квартире и 7 кв.м по жилому дому распространяются на многодетных семей (с тремя и более детьми) до достижения старшим ребёнком 18 лет (или 23 лет при очной учёбе) . 📅 Срок уплаты До 1 декабря года, следующего за отчётным . Пример расчёта Жилой дом в Московской области с кадастровой стоимостью 8 млн руб. 1. Применяем вычет: 8 000 000 − (50 кв.м × средняя стоимость кв.м). Допустим, средняя стоимость кв.м — 100 000 руб. 2. Налоговая база: 8 000 000 − (50 × 100 000) = 3 000 000 руб. 3. Налог при ставке 0,1%: 3 000 000 × 0,1% = 3 000 руб. --- Далее — о налоге при продаже участка: как не отдать государству лишнее.

ПОСТ 1/6: ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ — КТО, СКОЛЬКО И КОГДА ПЛАТИТ 🏞️ Земельный налог: база, ставки и сроки Земельный налог — это местный налог, который обязаны платить все собственники земельных участков, а также владельцы на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения . Гражданство, возраст и место жительства значения не имеют — важно только наличие участка в собственности. 💰 Налоговая база Налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости участка на 1 января года, за который начисляется налог . Узнать её можно: • В выписке из ЕГРН • На публичной кадастровой карте • В личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС 📊 Ставки (ст. 394 НК РФ) Местные власти устанавливают ставки в пределах, зафиксированных Налоговым кодексом. Основные лимиты: • 0,3% — для земель сельхозназначения, участков под ИЖС, ЛПХ, садоводства, огородничества, а также занятых жилфондом и инфраструктурой • 1,5% — для всех остальных участков, включая земли с кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб. ❗ Важно для владельцев участков под ИЖС: С 2025 года вступили в силу новые правила. Если участок, предназначенный для ИЖС, фактически используется в предпринимательских целях (например, на нём расположен магазин или гостевой дом), он утрачивает право на льготную ставку 0,3%. Налог будет рассчитываться по ставке до 1,5% . 📅 Сроки уплаты • Для физических лиц: налог уплачивается до 1 декабря года, следующего за отчётным. Например, за 2025 год — до 1 декабря 2026 года . Сумму рассчитывает ФНС и присылает уведомление. • Для организаций: сроки уплаты авансовых платежей — 28 апреля, 28 июля, 28 октября, годовой платёж — 28 февраля следующего года . 🧮 Пример расчёта Участок в Подмосковье под ИЖС с кадастровой стоимостью 2 млн руб. (не используется в бизнесе). Ставка, установленная муниципалитетом — 0,3%. Налог = 2 000 000 × 0,3% = 6 000 руб. Если бы участок использовался для бизнеса, налог составил бы уже 2 000 000 × 1,5% = 30 000 руб.. --- Дальше разберём налог на имущество физических лиц: дома, бани, гаражи.

АНОНС ЦИКЛА 🧾 НАЛОГИ: Полный гид для собственника земли и недвижимости Друзья, запускаем новый цикл! Налоги — одна из самых сложных и болезненных тем для владельцев участков и домов. Постоянные изменения ставок, новые льготы, запутанные сроки — разобраться непросто. Мы разберём всё по полочкам: ✅ Земельный налог: кто, сколько и когда платит ✅ Налог на имущество: дома, бани, гаражи ✅ НДФЛ при продаже участка: как не переплатить ✅ Льготы и вычеты: что положено пенсионерам, многодетным, инвалидам ✅ Налоги для бизнеса: ИП и юрлица ✅ Как оспорить кадастровую стоимость и вернуть переплату Сохраняйте — пригодится каждому собственнику! 📚

📈 СПРОС НА ЭЛИТНОЕ ЗАГОРОДНОЕ ЖИЛЬЁ В ПОДМОСКОВЬЕ ВЫРОС НА 47% ЗА ГОД По итогам первого полугодия 2026 года спрос на первичном рынке загородной элитной недвижимости Московского региона вырос на 47% по сравнению с прошлым годом — реализовано 110 лотов. Аналитики NF Group поделились деталями. 📊 Что покупают на первичном рынке? Распределение сделок по форматам: • Земельные участки — 51% (больше половины!) • Таунхаусы — 32% • Коттеджи — 17% 💎 Основной спрос — в премиум-классе 94% сделок пришлось на проекты премиум-класса. Элитный сегмент остаётся нишевым. 💰 Ценовая динамика на первичном рынке • Средний бюджет коттеджей премиум-класса снизился на 7% — до 217 млн руб. (из-за изменения структуры предложения) • Средний бюджет коттеджей делюкс-класса снизился на 2% за квартал — до 1,1 млрд руб. (за счёт курсовых колебаний) • Средняя цена таунхаусов — 71 млн руб. (-7% за полугодие) • Средняя цена сотки земли в премиум-проектах — 4,7 млн руб. (+4% за полугодие) • В посёлках делюкс-класса — 6,1 млн руб./сот. (-8% за квартал) 🏠 Как дела на вторичном рынке? За полгода продано около 150 объектов — на 3% ниже, чем год назад. Распределение сделок: • Коттеджи — 78% • Земельные участки — 19% • Таунхаусы — 3% Ценовая динамика на вторичке: • Средний бюджет коттеджей вырос на 3% — до 444 млн руб. • Средняя стоимость таунхаусов снизилась на 6% — до 103 млн руб. • Средняя цена сотки земли снизилась на 7% — до 6,3 млн руб. 💬 Комментарий эксперта Татьяна Алексеева, директор департамента загородной недвижимости NF Group: «Рынок элитной загородной недвижимости Московского региона остаётся чувствительным к выходу новых проектов. При ограниченном объёме каждое новое предложение заметно влияет как на структуру рынка, так и на средние ценовые показатели. В первом полугодии основной прирост пришёлся на сегменты коттеджей и таунхаусов, тогда как объём предложения участков без подряда продолжил сокращаться. При этом снижение средних бюджетов в отдельных форматах связано прежде всего с изменением структуры предложения, а не с ослаблением рынка». 📌 Важный контекст По итогам первого квартала 2026 года общий объём предложения на первичном рынке элитной загородной недвижимости Московского региона составил 815 лотов — это максимальное значение за последние восемь лет. --- Элитный загородный рынок остаётся активным: спрос растёт, а земельные участки по-прежнему — самый популярный формат. При этом на вторичке покупатели предпочитают готовые коттеджи.

⚖️ КОНСТИТУЦИОННЫЙ СУД ЗАПРЕТИЛ ДВОЙНОЕ НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ДЛЯ ЗАСТРОЙЩИКОВ ИЖС Конституционный суд РФ признал неконституционным одновременное применение повышенной ставки земельного налога (до 1,5%) и повышающих коэффициентов (2 и 4) в отношении участков под ИЖС, используемых в предпринимательских целях. 📋 Суть спора В 2020 году в Налоговый кодекс внесли изменения: • Для юрлиц, использующих участки под ИЖС в бизнес-целях, ставку налога повысили с 0,3% до 1,5% • При этом в кодексе сохранились повышающие коэффициенты: · × 2 — в течение 3 лет до регистрации прав на дом · × 4 — если права на дом не зарегистрированы в установленный срок Казанская компания-застройщик ООО «Корнер Казань» при расчёте налога за 2023 год столкнулась с тем, что налоговая применила одновременно ставку 1,5% и оба повышающих коэффициента. В итоге фактическая налоговая нагрузка достигла 3–6% от кадастровой стоимости участка. Компания оспорила это в судах, но получила отказ во всех инстанциях. Тогда она обратилась в Конституционный суд. 💡 Что решил Конституционный суд Суд установил, что оспариваемые нормы (п. 1 ст. 394 и п. 15 ст. 396 НК РФ) порождают противоречивую правоприменительную практику. Ключевые аргументы КС: • В пояснительной записке к законопроекту и при обсуждении в парламенте не оговаривалась возможность совместного применения ставки 1,5% с коэффициентами 2 и 4 • Законодатель не выразил свою волю явно и недвусмысленно — что недопустимо в налоговом регулировании • Более жесткий вариант толкования (с одновременным применением) нарушает принципы равенства и правовой определённости (ст. 19 и 57 Конституции РФ) ⚖️ Новый порядок расчёта налога Теперь застройщики будут платить либо по льготной ставке 0,3% с коэффициентами, либо по ставке 1,5% без коэффициентов. Двойное применение запрещено. ⚡ Что это значит для застройщиков • Для тех, кто укладывается в сроки строительства — выгоднее платить по льготной ставке 0,3% с коэффициентом 2 (до 0,6%) или 4 (до 1,2%) • Для тех, кто не укладывается — ставка 1,5% без коэффициентов (ниже, чем 0,3 × 4 = 1,2%? Фактически 1,5% может быть выгоднее, чем 1,2% при коэффициенте 4, и тем более 3% при комбинированном применении) • В любом случае, налоговая нагрузка теперь не будет превышать 1,5% от кадастровой стоимости --- Это важное решение для девелоперов, работающих с ИЖС. Двойное налогообложение, которое могло достигать 6% от кадастра, признано незаконным.

📈 ИПОТЕКА НА ЗАГОРОДНЫЕ ДОМА ВЫРОСЛА В 1,7 РАЗА: что стоит за бумом ИЖС? За январь–май 2026 года банки выдали 42 тыс. кредитов на объекты индивидуального жилищного строительства на общую сумму 226 млрд рублей. Это в 1,7 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. В мае объём выдач достиг 47,4 млрд рублей (9,7 тыс. кредитов). Темпы роста в сегменте ИЖС обогнали весь ипотечный рынок: +14% против +8%. ❓ Почему такой рост? Эксперты выделяют несколько ключевых факторов. 1️⃣ Снижение ключевой ставки Как отметил основатель Open Village Владислав Копица, после снижения ключевой ставки с 21% держать деньги на депозитах стало менее выгодно, чем год назад. Люди ищут альтернативные способы сохранения капитала. 2️⃣ Льготные ипотечные программы — главный двигатель По данным управляющего партнёра Puzzle Realty Марины Шкурко, 81% новых кредитов на ИЖС приходится на Семейную ипотеку. Рыночные программы занимают лишь 5%. 3️⃣ Сезонный фактор В мае, когда традиционно стартует строительный сезон, выдачи на строительство индивидуальных домов выросли на 21% по сравнению с апрелем. 4️⃣ Ажиотаж перед ужесточением условий С 1 февраля 2026 года ввели правило «один льготный кредит на одну семью». Это создало эффект «последнего вагона». Однако даже после ужесточения, в феврале и марте, суммы выдач составляли 11,5 и 12 млрд рублей — в 2,5–3 раза выше, чем в те же месяцы 2025 года. Ажиотаж был не единственной причиной. 📉 Что ещё интересного? Средний чек кредита на ИЖС снизился. Раньше он составлял 8–12 млн рублей, сейчас — 5–7,5 млн рублей. Это говорит о том, что заёмщики выбирают более бюджетные проекты или увеличивают первоначальный взнос, снижая долговую нагрузку. 🔮 Прогноз на 2026 год Несмотря на ужесточение семейной ипотеки, аналитики повысили годовой прогноз выдач до 580–650 млрд рублей — на 30–40% выше показателей 2025 года. Ключевой вопрос: смогут ли банки и застройщики предложить альтернативные механизмы, чтобы компенсировать возможное снижение спроса по льготным программам? ⚡ Главный вывод Рынок ИЖС почти полностью держится на льготных программах. Любые изменения в них будут напрямую влиять на объёмы выдач. Однако интерес к частным домам продолжает расти, и даже при ужесточении условий этот тренд вряд ли остановится. --- Планируете строить дом? Сейчас всё ещё можно успеть на льготные условия, но тренд на ужесточение уже начался.

ПОСТ 2/2: КАК ОФОРМИТЬ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ПО ДАЧНОЙ АМНИСТИИ И КОГДА МОГУТ ОТКАЗАТЬ 🗺️ Пошаговая инструкция: от проверки кадастра до получения выписки из ЕГРН Если дом подходит под условия дачной амнистии, следующий шаг — оформить земельный участок под ним. Рассказываем, как это сделать. Шаг 1. Проверьте, стоит ли участок на кадастровом учёте Это можно сделать: • В филиале «Роскадастра» • В органе местного самоуправления • В центре госуслуг «Мои документы» (МФЦ) • Онлайн — на портале Национальная система пространственных данных (НСПД) • Онлайн — через сервис Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» Если участок уже в кадастре и границы определены → просто подайте заявление о предоставлении участка в департамент городского имущества (или местную администрацию). Если участка в кадастре нет → его нужно образовать. Шаг 2. Образуйте земельный участок (если его нет в кадастре) 1. Узнайте в департаменте городского имущества, утверждён ли проект межевания территории. Если есть — пользуйтесь им. 2. Если межевания территории нет — подготовьте схему расположения земельного участка на кадастровом плане. 3. Обратитесь в департамент городского имущества с заявлением о предварительном согласовании предоставления участка. В заявлении обязательно укажите, что дом построен до 14 мая 1998 года. Срок рассмотрения заявления — 30 дней. 📎 Что приложить к заявлению: • Документы на жилой дом • Проект межевания территории или схему расположения участка на кадастровом плане • Технический план дома Шаг 3. Дождитесь осмотра и решения После подачи заявления проведут осмотр жилого дома. Если решение положительное — участок предоставят без дополнительного заявления не позднее чем через 20 дней после подачи техплана дома. Шаг 4. Межевание и постановка на кадастр Затем проводится межевание земли, на основании которого участок ставят на кадастровый учёт. После госрегистрации вы получите выписку из ЕГРН на дом и участок — официальное подтверждение права собственности. ❌ Когда могут отказать в предоставлении участка? Росреестр предупреждает: отказ возможен, если: • Жилой дом признан самовольной постройкой, подлежащей сносу • На земельном участке нет жилого дома (фактически или документально) • К заявлению не приложен ни один из документов, подтверждающих существование дома до 14 мая 1998 года --- Дачная амнистия действует до 2031 года, но лучше не откладывать. Проверьте свои документы и начните оформление — это проще, чем кажется.

ПОСТ 1/2: ДАЧНАЯ АМНИСТИЯ-2026: какие дома можно оформить по упрощённой процедуре 🏡 Дачная амнистия продолжается: до 1 марта 2031 года ещё есть время Дачная амнистия позволяет в упрощённом порядке оформить в собственность частный дом и бесплатно получить земельный участок под ним. Разбираем пошаговую инструкцию от Росреестра. 📅 Срок действия: дачная амнистия продлена до 1 марта 2031 года (ст. 3.8 Федерального закона № 137 «О введении в действие Земельного кодекса РФ»). 🏠 Какой дом можно оформить по упрощённой процедуре? Чтобы попасть под дачную амнистию, дом должен соответствовать всем критериям: • Построен до 14 мая 1998 года • Используется для постоянного проживания • Не признан самовольной постройкой • Земельный участок расположен в границах населённого пункта 📋 Какие документы понадобятся для оформления дома? Главное — подтвердить, что дом существовал до 14 мая 1998 года. Подойдут любые из этих документов: • Документ о технологическом присоединении дома к инженерным сетям (свет, газ, вода) • Документ, подтверждающий проведение государственного технического учёта (БТИ) до 1 января 2013 года • Документ, подтверждающий регистрацию заявителя в доме до 14 мая 1998 года (выписка из домовой книги) • Выписка из похозяйственной книги с информацией о доме и его принадлежности заявителю ⚡ Важно: Если у вас нет ни одного из этих документов — оформить дом по дачной амнистии не получится. Во втором посте расскажем, как оформить земельный участок под домом и в каких случаях могут отказать.

🛰️ РОСРЕЕСТР ЗА 13 ЛЕТ ОБСЛЕДОВАЛ БОЛЕЕ 290 МЛН ГА ЗЕМЕЛЬ: Что скрывает мониторинг Росреестр продолжает масштабный государственный мониторинг состояния и использования земель. На 1 января 2026 года обследованы территории общей площадью 290,1 млн га. Только за 2025 год — 35,1 млн га в 7 субъектах РФ, включая воссоединённые регионы. 📍 Где проводились обследования в 2025 году? • Амурская область • Архангельская область • Мурманская область • Республика Бурятия • Ямало-Ненецкий автономный округ • Запорожская область • Херсонская область 📊 Какие проблемы выявили? По результатам обследований 2025 года, наиболее распространённые процессы: 1. Переувлажнение — 32,1% от площади обследования 2. Заболачивание — 31,3% 3. Водная эрозия — 10,5% Наибольшая площадь заболачивания (30,1%) приходится на Арктическую зону РФ. Водная эрозия различной степени преобладает на территории 1,9 млн га в Республике Бурятия (5,4%). 💡 Зачем это нужно? Как пояснил заместитель руководителя Росреестра Максим Смирнов: «Результаты мониторинга являются информационной базой для разработки мероприятий по эффективной защите деградированных земель, восстановлению и улучшению земельных ресурсов, а также используются в работе по освоению территорий и вовлечению их в оборот». Полученная информация войдёт в государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в РФ за 2025 год — базовый документ для выработки решений по управлению территориями и роста экономики регионов. 📌 Где хранятся данные? Результаты мониторинга хранятся в государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства. Информация визуализирована на геоинформационном портале Национальная система пространственных данных (НСПД). 🔍 Что такое государственный мониторинг земель? Это часть государственного экологического мониторинга. Система наблюдений, оценки и прогнозирования для получения достоверной информации о: • Состоянии земель • Их количественных и качественных характеристиках • Использовании • Состоянии плодородия почв В ходе мониторинга используются данные дистанционного зондирования Земли (спутники), наземные наблюдения и обследования. 📅 Планы на 2026 год До конца года будут выполнены обследования на территории 26 муниципальных образований в 11 субъектах РФ на площади почти 15 млн га. --- Мониторинг земель — это не просто сбор данных. Это основа для принятия решений: где нужна защита почв, где можно осваивать новые территории, а где требуется восстановление.

📉 РУБЛЁВКА ПОДЕШЕВЕЛА, НО ВСЁ ЕЩЁ В ЛИДЕРАХ: что происходит с ценами на землю в Подмосковье Средняя стоимость земельных участков в Подмосковье за год снизилась на 1,9% — до 7,5 млн рублей. Однако за этой цифрой скрывается разнонаправленная динамика: одни направления дешевеют, другие — растут в цене. 📊 Где земля подешевела сильнее всего? Аналитики «Мира квартир» подсчитали: с апреля 2025 года цена снизилась на 10 из 25 направлений. Топ-5 направлений со снижением: 1. 🥇 Осташковское шоссе: -7,8% 2. 🥈 Ильинское шоссе: -7,5% 3. 🥉 Рублево-Успенское шоссе: -6,6% 4. Боровское шоссе: -3,4% 5. Егорьевское шоссе: -3,1% 📈 Где земля дорожает? Остальные 15 направлений показали рост. Самый сильный: 1. 🥇 Дмитровское шоссе: +10,9% 2. 🥈 Симферопольское шоссе: +10,2% 3. 🥉 Рогачевское шоссе: +9,3% 4. Каширское шоссе: +9% 5. Ярославское шоссе: +8,3% 💬 Комментарий эксперта Генеральный директор «Мира квартир» Павел Луценко пояснил: «На самых дорогих западных направлениях (кроме вечно актуального Новорижского) земля начала дешеветь: многие собственники хотят поскорее избавиться от ненужного им, часто переоцененного актива, за который ещё нужно платить налоги. А желающих заниматься строительством большого родового гнезда, как это было модно 20 лет назад, становится всё меньше. В упадке сейчас и непрестижные шоссе на востоке области». 💰 Цифры для сравнения Несмотря на снижение, Рублёвка остаётся самым дорогим направлением с огромным отрывом: • Рублево-Успенское шоссе — 126,9 млн рублей за лот • Ильинское шоссе — 51,1 млн рублей (в 2,5 раза меньше) • Боровское шоссе — 34 млн рублей Самые доступные направления: • Егорьевское шоссе — 1,2 млн рублей • Горьковское шоссе — ~1,3 млн рублей • Носовихинское шоссе — ~1,9 млн рублей ⚡ Тренд Рынок земли в Подмосковье фрагментируется: премиальные западные направления теряют покупателей, а доступные северные и южные магистрали показывают умеренный рост. В то же время восточные направления остаются в упадке. --- Выбираете участок в Подмосковье? Обратите внимание на северные и южные направления — они показывают рост, но ещё не перегреты.

🏛️ ИЗЪЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ГОСНУЖД: когда это возможно и что дадут взамен Только в Москве и Подмосковье за первые 5,5 месяца 2026 года принято более 220 решений об изъятии частной недвижимости для государственных нужд. Разбираемся, как это работает и на что рассчитывать собственнику. ⚖️ В каких случаях могут изъять? Законодательство допускает принудительное отчуждение частной собственности только в трёх случаях. 1. Масштабные инфраструктурные проекты (ст. 49 ЗК РФ) • Строительство дорог и транспортной инфраструктуры • Прокладка инженерных коммуникаций и объектов энергетики • Возведение объектов обороны и безопасности Но даже для этих целей изъятие допускается лишь в исключительных случаях — если нет других способов реализовать проект. 2. Комплексное развитие территорий (КРТ) Сейчас это самый частый случай. Однако даже при КРТ изъять можно не любую недвижимость: • Участки под ИЖС и садовые дома попадают под изъятие, только если дома признаны аварийными, имеют высокую степень износа и отсутствие инженерных систем. • Если этими недостатками недвижимость не обладает — изымать её запрещено. 3. Региональные программы (реновация и аналоги) Классический пример — программа реновации в Москве. Дом включают в программу, только если за это проголосуют не менее двух третей собственников. 💸 Что дадут взамен? Закон предусматривает два варианта компенсации: 1. Другая равнозначная недвижимость 2. Денежное возмещение 🏠 Вариант с недвижимостью Чаще всего применяется при реновации и КРТ, связанных с жильём. Собственник вправе самостоятельно предложить объект-аналог, на который хотел бы обменять свою недвижимость. Но есть риски: в Адыгее собственнику взамен изъятого участка под ИЖС предоставили другой — на котором позже утвердили строительство школы. Лишь через суд, дошедший до Верховного, решение отменили. 💰 Денежная компенсация Встречается чаще. Сначала сумму предлагает инициатор изъятия (через своих оценщиков). На практике эти предложения часто на 20–25% ниже, чем впоследствии присуждает суд. Почему так? Адвокаты поясняют: досудебные оценщики могут учитывать пожелания инициатора изъятия. И, в отличие от судебных экспертов, они не несут уголовной ответственности за заведомо ложное заключение (ст. 307 УК РФ). Бывают и исключения. Например, при изъятии участка в Тверской области для строительства трассы Москва — Санкт-Петербург суд увеличил компенсацию более чем в два раза. ⚠️ Можно ли оспорить само изъятие? Практически невозможно. Хотя закон формально позволяет это делать (п. 14 ст. 56.6 ЗК РФ), суды крайне редко встают на сторону собственников. Примеры попыток сорвать крупные инфраструктурные проекты через судебные тяжбы, как правило, не приносят результата. 🔑 Последовательность: сначала компенсация, потом изъятие Согласно ст. 35 Конституции РФ, принудительное отчуждение имущества для госнужд возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. Как пояснил Конституционный суд в апреле 2026 года: даже если изъять участок нужно срочно, а окончательная сумма компенсации ещё не определена, часть возмещения собственник должен получить заранее. --- Если ваш участок попадает в зону предполагаемого изъятия — не соглашайтесь на первое предложение. Досудебная оценка почти всегда занижена. Судебная экспертиза — ваш шанс на справедливую компенсацию.

📢 РОСРЕЕСТР ПРЕДЛОЖИЛ УПРОСТИТЬ ОФОРМЛЕНИЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В СНТ Садоводам больше не придётся проводить собрания, рассчитывать доли и отдельно регистрировать права на дороги, электрические сети, водопроводы, детские и спортивные площадки. Росреестр внёс в правительство законопроект, который меняет правила игры. 🏡 О каком имуществе идёт речь? Речь об общей территории СНТ — всей земле товарищества, кроме самих садовых участков. Там могут располагаться: • Дороги и проезды • Электрические сети • Газо- и водопроводы • Места для сбора бытовых отходов • Детские и спортивные площадки ❓ Как сейчас оформляют общее имущество? Действующее законодательство требует провести: 1. Общее собрание членов СНТ 2. Рассчитать доли каждого собственника 3. Оформить в Росреестре право общей долевой собственности Это долго, сложно и требует финансовых затрат. ✅ Что предлагает Росреестр Ведомство предлагает внести изменения в закон № 217-ФЗ (о садоводстве и огородничестве) и сделать по аналогии с многоквартирными домами. Новый порядок: право собственности садоводов на общее имущество СНТ будет возникать автоматически — с момента постановки этого имущества на кадастровый учёт в Росреестре. Никаких собраний, расчёта долей и дополнительных заявлений. 💡 Кому это выгодно? • Садоводам — экономия времени, нервов и денег • Самому СНТ — упрощение передачи общего имущества в пользование другим лицам и организациям (например, для социальной газификации) 🛡️ Ещё одно важное нововведение Законопроект также предлагает: чтобы включить чужие земельные участки в границы СНТ, потребуется согласие их собственников. Это защитит права владельцев и поможет избежать будущих споров и оспариваний проектов межевания территории. ⚡ Главный вывод Оформление общего имущества в СНТ станет проще, быстрее и дешевле. Садоводам больше не нужно будет проводить общие собрания и рассчитывать доли — достаточно будет постановки объектов на кадастровый учёт. --- Если вы член СНТ — следите за принятием законопроекта. Он может сэкономить вам и вашему товариществу много сил и средств.

📢 РОСРЕЕСТР ОПРОВЕРГАЕТ: МАССОВОГО ИЗЪЯТИЯ УЧАСТКОВ У 100 ТЫСЯЧ РОССИЯН НЕ БУДЕТ В интернете и некоторых СМИ появилась информация о том, что почти 100 тысяч земельных участков могут быть изъяты у собственников за заброшенность или нецелевое использование. Росреестр официально опровергает эти данные. ⚠️ Что было на самом деле В 2025 году было объявлено около 91 тыс. предостережений о недопустимости нарушения обязательных требований в отношении земельных участков. Но это не то, чем кажется: • Предостережение — это профилактическая мера, а не констатация нарушения • Оно не свидетельствует о том, что земельное законодательство уже нарушено • Оно не является основанием для изъятия участка 💡 Зачем вообще выносят предостережения? Как поясняют в Росреестре, предостережение выносят тогда, когда у надзорного органа есть сведения, что нарушение может произойти в будущем. Это способ: • Предупредить и предостеречь правообладателя • Предложить принять меры по соблюдению законодательства Никаких санкций за одно предостережение не следует. ⚖️ Как на самом деле работает процедура изъятия Если при контрольной проверке выяснится, что нарушение уже произошло и сохраняется: 1. Выдаётся предписание об устранении нарушения с указанием конкретного срока 2. После истечения срока проводится повторная проверка 3. Если нарушение не устранено — информация направляется в уполномоченные органы власти 4. Только они могут обратиться в суд с требованием об изъятии участка Изъятие — это крайняя мера, когда все остальные механизмы не сработали. 📊 Россияне не ждут крайностей Статистика Росреестра показывает, что собственники активно реагируют на замечания: • За прошлый год выдано более 7,5 тыс. предписаний об устранении нарушений • При этом нарушения исправлены в результате всего комплекса мер более чем в 17,1 тыс. случаев То есть люди устраняют проблемы задолго до того, как дело дойдёт до суда и изъятия. 📌 Напоминание: что считается неиспользованием С сентября 2025 года действует постановление правительства, определяющее признаки неиспользования земли: • Захламление участка • Зарастание сорняками на площади более 50% Также с марта 2025 года действует закон, дающий собственникам три года на освоение земельных участков в границах населённых пунктов, садовых и огородных земель. ⚡ Главный вывод: Массового изъятия участков не планируется. Предостережения — это профилактика, а не приговор. У собственников есть время и возможность устранить нарушения. Изъятие — крайняя мера, которая применяется только по решению суда. --- Проверьте свой участок: нет ли захламления или зарастания? Если есть — лучше привести в порядок, не дожидаясь предписаний.

ПОСТ 4/4: ВРИ, СТРОЕНИЯ НА УЧАСТКЕ И ГЛАВНЫЕ ВЫВОДЫ 🏗️ Можно ли строить и что продаётся вместе с землёй? Даже если с документами на участок всё в порядке, есть ещё два важных аспекта. 6️⃣ Вид разрешенного использования (ВРИ) Если вы планируете строить жилой дом, ВРИ должен это позволять: • ✅ ИЖС — можно строить жилой дом • ✅ ЛПХ в границах населённого пункта — можно строить жилой дом • ❌ ЛПХ на сельхозземлях — строить дом нельзя, только сельхозпроизводство • ❌ Огородничество, природоохранные зоны, зоны рядом с магистралями — строительство запрещено 7️⃣ Строения на участке Если участок приобретается вместе с постройками, проверьте: • Зарегистрированы ли права на все строения (дом, баня, гараж, сарай) • Все ли они прописаны в договоре Важное правило: землю можно отчуждать только вместе со всеми расположенными на ней строениями, если всё это принадлежит одному человеку. Если постройки уже снесены — перед сделкой нужно снять их с кадастрового учёта. Особый случай — старый дом, который планируется снести: Проверьте, не является ли постройка объектом культурного наследия. В этом случае её нельзя ни снести, ни даже отремонтировать по своему усмотрению. Также проверьте «привязку» дома к участку: бывает, что по координатам дом или его часть числятся стоящими на другой земле. Это неприятный сюрприз для покупателя. --- ⚡ ГЛАВНЫЙ ВЫВОД ЦИКЛА: Нотариальное удостоверение сделки — это не бюрократическая формальность, а реальная защита от ошибок, которых при сделках с земельными участками очень много. Нотариус проверит: ✅ Наличие межевания и корректность границ ✅ Правообладателя и отсутствие обременений ✅ Соответствие ВРИ вашим планам ✅ Все строения на участке и их юридический статус Стоимость услуг нотариуса часто оказывается ниже потенциальных потерь от оспоренной сделки или судебных тяжб.

ПОСТ 3/4: ПРОБЛЕМЫ С ПРАВООБЛАДАТЕЛЕМ И ОБРЕМЕНЕНИЯМИ 👤 Кто на самом деле владеет участком и нет ли «подводных камней»? Нотариусы предупреждают: даже если участок стоит на кадастре и границы определены, могут быть проблемы с правообладателем или обременениями. 3️⃣ Ошибки с владельцем земли Техническая ошибка в документах может привести к тому, что участок «по документам» уже не принадлежит реальному владельцу. Реальный случай из практики ФНП (Башкирия): Владелица земельного участка захотела подарить его внучке. Сделки дарения оформляются только через нотариуса. При проверке документов выяснилось, что участок де-юре владелице уже не принадлежит — он был снят с учета по ошибке из-за путаницы в сведениях, переданных в Росреестр местным советом. Дарение состоялось только после исправления технической ошибки. 4️⃣ Обременения: о чём молчит продавец Продаваемый участок может быть: • В залоге у банка • Под арестом • Сдан в долгосрочную аренду • Предметом ренты • В зоне сервитутов Как проверить: по выписке из ЕГРН и другим документам. Нотариус обязан это сделать. 5️⃣ Кто покупатель: проверьте, можно ли продавать землю иностранцам Продавцу стоит проверить, кто покупает участок. По российскому законодательству продать землю можно не всем. Реальный случай из практики ФНП (Ленинградская область): Приграничный участок хотела приобрести семейная пара — россиянка и её муж, гражданин Белоруссии. Иностранцы не могут быть собственниками земли на приграничных территориях. Нотариусы посоветовали заключить брачный договор, по которому земля переходит в собственность жены-россиянки. Сделка состоялась. Дальше — последний пост цикла: про ВРИ, строения на участке и итоги.

ПОСТ 2/4: КРИТИЧЕСКИЕ ОШИБКИ: МЕЖЕВАНИЕ И ГРАНИЦЫ 📍 Отсутствие межевания и «виртуальные» пересечения границ Нотариусы выделяют несколько типичных ошибок, которые могут сделать сделку невозможной или крайне рискованной. 1️⃣ Отсутствие межевания С марта 2025 года продажа земельного участка без проведённого межевания запрещена. Это обязательная процедура как для перехода права собственности, так и для постановки объекта на кадастровый учёт. Нотариус обязательно проверит наличие межевания по выписке из ЕГРН. Если отметки нет — сделку удостоверять не станут. Но нотариус подскажет, как исправить ситуацию. 2️⃣ Неправильные границы участка Само по себе наличие межевания не гарантирует, что с границами всё в порядке. Бывают технические ошибки, когда участок, выставленный на продажу, «по документам» пересекается с другими участками — даже если физически они находятся в сотнях километров друг от друга. Реальный случай из практики ФНП: В Псковской области земельный участок по документам якобы пересекался с участком в Подмосковье, хотя у этих регионов нет даже общих границ. Чтобы провести сделку, ошибку пришлось исправлять. Следующий пост — об ошибках с правообладателем и как проверить, действительно ли продавец — владелец.

ПОСТ 1/4: ПОЧЕМУ РАСТЁТ ПОПУЛЯРНОСТЬ НОТАРИАЛЬНЫХ СДЕЛОК 📈 За год — плюс четверть, а в новых регионах — кратный рост Федеральная нотариальная палата (ФНП) подвела итоги 2025 года и первого квартала 2026 года. 📊 Статистика: • В 2025 году в России совершено 330 тыс. нотариальных сделок с земельными участками • Рост за год — 25% (каждая четвёртая сделка) • Лидеры по количеству: Подмосковье, Краснодарский край, Ростовская и Ленинградская области, Дагестан 📈 Первый квартал 2026 года: • Всего проведено около 66 тыс. нотариальных сделок • Самый большой рост — в новых регионах: · Запорожская область — в 9 раз · Херсонская область — в 3,5 раза • Также высокие показатели: Карелия (+34%), Магаданская область (+33%), ЯНАО (+30%) ❓ Почему люди выбирают нотариуса? В общем случае сделки с земельными участками можно проводить и без нотариуса (исключение — сделки с долями, дарение и пр.). Однако нотариальное удостоверение позволяет снизить риски, которых при сделках с землёй немало. Далее — о критических ошибках, которые может предотвратить нотариус.