Карелин | Субаренда коммерческой недвижимости

❓ Какие ошибки допускают новички в субаренде коммерческой недвижимости? Начать бизнес в субаренде кажется проще простого, но без опыта легко допустить ошибки: 🏰 Игнорирование анализа рынка. Сдавать помещение, которое не пользуется спросом, — первый шаг к убыткам. Перед записью на обучение рекомендуется самостоятельно провести первичный анализ рынка на Авито. 🤝 Отсутствие разрешения собственника. Всегда фиксируйте согласие на субаренду в договоре. Без этого ваш бизнес может рухнуть в любой момент. 💰 Недооценка расходов Учитывайте затраты на ремонт, обслуживание, продвижение объекта. Без этого вы рискуете потерять прибыль. Новичкам важно помнить: субаренда — это не просто посредничество, а полноценный бизнес с рисками, которые нужно просчитывать заранее.

Какие объекты нельзя сдавать в субаренду Отношения субаренды регулируются Гражданским, Земельным и Лесным кодексами наравне с обычной арендой, но для субаренды существуют и свои дополнительные ограничения. Помимо стандартных условий, таких как согласие собственника, установленные сроки и распределение ответственности, есть ограничения по типам недвижимости. ⛔️ Нельзя сдавать в субаренду публичные лесные участки, а также участки, переданные субъектам малого и среднего бизнеса и включенные в перечень гос- и муниципального имущества, которое свободно от прав третьих лиц. ⛔️ Также под запретом находятся государственные и муниципальные лесные участки, арендованные через торги, и объекты в особых экономических зонах. Проверить категорию земель и обременения на них, как и на другие объекты, можно через Росреестр. ⛔️ Субаренда запрещена и для объектов, где изначальный договор аренды прямо указывает на недопустимость субаренды. Этот пункт фиксируется в основном договоре аренды и часто сопровождается санкциями за нарушение: например, штрафами или правом собственника на досрочное расторжение. Встречаются и договоры, где установлен только запрет, но без санкций, что может затруднить привлечение арендатора к ответственности за нарушение условий.

🤝 Договор субаренды: ключевые моменты и особенности Договор субаренды оформляется в простой письменной форме и действует в рамках срока основного договора аренды, заключенного между собственником и арендатором. Структурно такой договор похож на стандартный договор аренды. Что обязательно должно быть указано в договоре субаренды 👬 Стороны договора — арендатор и субарендатор; Описание объекта аренды — полная информация о сдаваемом объекте (например, квартира, конкретный офис в деловом центре, помещение с координатами и т.д.); также указываются обязанности сторон по содержанию, использованию, внесению арендной платы и возврату объекта; 📅 Срок действия договора; 💰 Размер арендной платы; 💸 Реквизиты основного договора аренды и сведения о собственнике; 🪪 Согласие собственника на сдачу объекта в субаренду 👨‍⚖️ Если договор субаренды заключается на срок от года, он подлежит государственной регистрации, как и стандартный договор аренды. Особенности, на которые стоит обратить внимание при составлении договора ©️ Ограничение прав и обязанностей субарендатора. Субарендатор не может обладать большими правами и обязанностями, чем основной арендатор. Ответственность за состояние недвижимости, своевременные платежи собственнику и коммунальные расходы остаются за основным арендатором. 🪪 Ссылка на первичный договор аренды. Желательно указать реквизиты и стороны основного договора аренды, особенно если он прямо разрешает субаренду. Также в договоре субаренды необходимо подтвердить наличие согласия собственника, указав его данные. ⌛️ Срок субаренды. Срок субаренды может быть короче срока основного договора аренды, но не дольше. 🏬 Передача части объекта. Если в субаренду передается лишь часть объекта, необходимо четко описать, какая именно часть (например, номер офиса, комнаты, площадь). Можно приложить план помещения или участка с обозначением зоны субаренды, что особенно актуально для земельных участков. 👬 Гарантии отсутствия других субаренд. В договоре можно указать, что объект не находится в субаренде у третьих лиц. ❗️Эти ключевые моменты помогут грамотно оформить договор субаренды и минимизировать риски для всех сторон.

Как зарабатывать на субаренде коммерческой недвижимости от 109% годовых и создать стабильный пассивный доход? Рост рынка субаренды коммерческой недвижимости в Столицах и регионах впечатляющий и тенденция, судя по всему, сохранится в ближайшие годы. Безусловно, открывающимся окном возможностей нужно пользоваться. Сотни моих учеников за последние годы не дадут соврать — бизнес очень выгодный. Мой последний курс в этом году стартует уже 30 ноября. У вас меньше двух неделей, чтобы запрыгнуть в уходящий поезд и не ждать начала нового обучения в следующем году. Обучение длится 3 месяца. Для Москвы и МО и для регионов разные цены: 388 800 и 288 800 рублей соотвественно. Подробно ознакомиться с программой курса и записаться на обучение можно на сайте. Удачи!

Что ждёт рынок субаренды коммерческой недвижимости в 2025 году? 2025 год обещает быть для рынка субаренды временем интересных перемен и новых возможностей. Мы видим, как в крупных городах компании всё больше ищут гибкие пространства под краткосрочные проекты и меняющиеся задачи, без обязательств на годы вперёд. В этих условиях субаренда становится оптимальным решением — она экономит время и ресурсы, а бизнесу даёт свободу быстро адаптироваться к рыночным условиям. Однако возрастает и конкуренция. Чтобы быть востребованными, субарендные площадки должны предлагать не просто “метры”, а полноценные готовые решения — с качественной инфраструктурой, удобными планировками и привлекательными условиями. Для успешного роста в 2025 году будет важно сохранять гибкость и идти навстречу арендаторам, создавая условия, которые соответствуют их реальным задачам. Новые стандарты, высокие ожидания и скорость изменений открывают много интересных путей, если смотреть на рынок не как на сложность, а как на возможность! Хотите в следующем году выйти на стабильный пассивный доход от 100-150 тысяч в месяц? Записывайтесь на моё обучение, старт очередной группы уже 30 ноября!

3 плохих совета новичку в бизнесе субаренды коммерческой недвижимости 🖥 Не провести мониторинг Каждый объект необходимо внимательно изучить на предмет спроса на него. Если видите, что помещение сдается уже несколько месяцев и всё никак не обретёт собственника — это помещение проблемное 💰 Не торговаться Не спешите подписываться на первых же предоставленных условиях и помните, что всегда есть возможность для маневра. Бизнес — это игра, а торг — основа этой игры. 🤝 Ошибиться в договоре Разумеется, здесь немало подводных камней. Важно учитывать очевидное, то есть прописать, что объект берется в аренду под дальнейшую субаренду. Также можно брать помещение в долгосрочную аренду под единой ставке, без всех этих "договоров на 11 месяцев". Составлению договоров я уделяю особое внимание на своем обучающем курсе. Спрашивайте в комментариях, что вам интересно как новичку в субаренде и я постараюсь вам помочь!

Субаренда: может ли она стать стабильным источником дохода? Давайте разберем все преимущества и недостатки этого вида бизнеса ➕Плюсы субаренды 🔐 Без вложений в собственную недвижимость. В субаренде вам не нужно владеть недвижимостью, чтобы получать доход. Достаточно найти подходящий объект, договориться с арендодателем и предложить его клиенту. Ваша прибыль — это разница между арендной платой и суммой, которую выплачивает клиент. 💰 Пассивный доход. Еще одно преимущество субаренды — это возможность снизить активные усилия после заключения договора. Как только клиент найден, вам остается лишь следить за своевременными платежами. 🏦 Масштабирование. Масштабирование в субаренде сводится к расширению числа объектов, увеличению охвата рынка и оптимизации процессов. С ростом портфеля субарендных помещений, доходы увеличиваются за счет эффекта масштаба: больше объектов — больше возможностей для прибыли. Важно автоматизировать управление и делегировать задачи, чтобы обеспечить бесперебойные платежи и контроль состояния всех арендованных помещений, а также выстраивать прочные отношения с арендодателями для долгосрочных выгод. ➖Минусы субаренды 👨🏻‍🦰 Необходимость согласия арендодателя. Субаренда возможна только при согласии собственника. Такое разрешение может быть прописано в договоре аренды или оформлено как отдельное соглашение. 📄 Субаренда ограничена сроком и правами основного договора. Договор субаренды не может превышать срок основной аренды, а права субарендатора — выходить за рамки ваших собственных прав. Например, если в вашем договоре аренды запрещено изменять планировку, субарендатор также не сможет этого сделать. 📈 Зависимость от рынка арендной недвижимости. Рынок коммерческой недвижимости подвержен изменениям: спрос может меняться в зависимости от экономической ситуации, локальных факторов или сезонности. Это увеличивает риски простаивания объектов или снижения цен на аренду, что может повлиять на прибыль. Субаренда может стать надежным источником дохода благодаря минимальным вложениям и возможности пассивного заработка. Однако для успеха важно учитывать ограничения договоров и быть готовым к рыночным колебаниям. Интересуетесь субарендой? Делитесь в комментариях своими мыслями и опытом, или задавайте вопросы!

Как зарабатывать 108% на субаренде коммерческой недвижимости? Рассказываю на примере двух объектов Многих начинающих предпринимателей в нашей области в первую очередь интересует как же работает экономика объекта и откуда такая безумная прибыль с каждого помещения? Рассказываю! В первую очередь, стоит сделать небольшую ремарку и уточнить, как вообще формируется ценообразование. Есть 3 ключевых пункта: 1️⃣Количество m². Чем меньше метраж, тем дороже квадртат 2️⃣Ниша арендатора. Услуги / товары. 3️⃣Расположение. У входа / у выхода / у витрин Давайте разберём два моих объекта. Объект №1 Помещение без ремонта. Характеристики: Метраж: 106 m² Кол-во арендаторов: 6 Цена за 1m²: 5 850 Общая доходность с объекта: 620К Месячные расходы: Аренда: 195К Налог 6%: 37К Доп. расходы: 47К Итого: 279К Итоговая ежемесячная чистая прибыль с объекта: 341К Дополнительные вложения: Депозит: 195К Ремонт: 400К Как видите, даже ремонт отбивается считай за одну (!) месячную чистую прибыль, а ваш депозит собственнику помещения покрывается х3 депозитом от ваших арендаторов. Кто умеет считать, уже заметил, что депозит, получаемый мной от арендаторов, даёт возможность сделать ремонт помещения даже без первичных вложений собственных средств! Давайте рассмотрим ещё 1 пример. На этот раз помещение уже с ремонтом. Объект №2 Помещение с ремонтом Характеристики: Метраж: 270m² Цена за 1m²: 2 400 Общая доходность с объекта: 650К Месячные расходы: Аренда: 450К Налог 6%: 39К Итого: 489К Итоговая ежемесячная чистая прибыль с объекта: 161К Дополнительные вложения: Депозит: 450К Вот так обычно работает экономика объекта. Если есть какие-то вопросы по теме, смело задавайте вопросы в комментариях! Хотите научиться делать дела так же? Жду на курсе!

Как зарабатывать на субаренде коммерческой недвижимости от 100% годовых и создать стабильный пассивный доход? Очень просто — записаться на мой курс! Я в бизнесе с 1990 года, а конкретно в субаренде коммерческой недвижимости с 2008 года. Когда мои конкуренты сидели на алгебре, я арендовал первые помещения ещё в «Лужковской Москве». Я знаю о субарендном бизнесе почти всё, ибо занимаюсь им уже 16 лет. Но несмотря на огромный опыт, я не перестаю учиться, развиваться и постоянно познаю что-то новое! На сегодняшний день в субаренде у меня более 45 объектов общей площадью > 9000 м2 и зарабатываю я на этом более 100% годовых с каждого объекта! Стоимость курса — 288 800 рублей. При этом, 88 800 вернутся вам после запуска первого объекта. На картинках в посте — о том, что входит в курс и чему вы научитесь. Чтобы записаться на обучение, просто оставьте заявку на моём сайте по этой ссылке!

📚 Что я читаю? Думаю в ближайшее время посвятить этому вопросу несколько постов, всё-таки тема обширная, одного явно недостаточно. В 9-й части моего интервью Николаю Мрочковскому я рассказал о трёх актуальных книгах, которые недавно прочитал или читаю сейчас. Эндрю Метьюз. «Живи легко» Книга с рассуждениями о лёгком походе к жизни. Научиться жить лёгко — это как раз совсем не легко. Такой вот парадокс. Лёгкая книга с глубоким философским подтекстом. Майкл Роуч. «Алмазный огранщик». Знаком с автором, бывал несколько раз на его мероприятиях. Он, как и его книга, очень мудрые, рекомендую почитать. Алексей Ситников. «KARMALOGIC». Интересная книга, которая по сути обо всём, о чём можно с интересом задуматься. Со своей задачей справляется — появляется много интересных мыслей, книга стимулирует внутренний диалог.

Давайте начнем новую неделю с позитива! Вот такие частушки сочиняю о бизнесе, которым занимаюсь 😁 Как вам формат?

Как правильно оценить объект недвижимости  Подбирая объект важно, как вы понимаете, не попасть в просак. Известно, что одним из ключевых факторов при выборе объекта является локация. Давайте расскажу вам ещё кое-что важное.  👫 Заселенность района Типичный старый спальник обычно заселен на 99-100% — во всех квартирах есть жильцы и, следовательно, высокая экономическая активность.  Новые же районы не всегда заселены на 90%+, но обычно в течение нескольких месяцев собственники и арендаторы занимают новые ЖК практически полностью.  🏘️ Инфраструктура  Важно обратить особое внимание на этот момент. Существует ли уже какая-то инфраструктура на местах, или же вам потребуется лично участвовать в её создании. 🛣️ Трафик  Обратите внимание на проходящие дороги и наличие парковок рядом. Если ваш объект находится прям напротив дороги — здорово, это отличный задел. Паркинг также очень важен, чем ближе он к объекту, тем лучше.  Если у вас есть какие-то вопросы по теме — задавайте их в комментариях! Андрей Карелин. Подписаться.

Как грамотно провести первичные переговоры.  Многое новички, и не только новички, теряются и совершают детские ошибки на этапе первичных переговоров. На самом деле всё не так сложно. В первую очередь необходимо понять с кем конкретно ведутся переговоры, объяснить, что вы занимаетесь субарендой коммерческой недвижимости, узнать о сроках аренды и истории объекта. Давайте расскажу подробнее.  👨‍💼С кем разговариваем.  Подбирая объект вам предстоит провести переговоры либо с риелтором, либо с представителем собственника. Редко — самим собственником. Тактика и стратегия переговоров несколько варьируется в зависимости от того, кто перед вами. 🏬 Субаренда и сроки.  Я сразу говорю, что арендую помещение для дальнейшей его сдачи по субаренде и уточняю, возможна ли длительная аренда сроком на +/- 10-15 лет. Это — первичный момент, сразу стоит обозначить свои цели во избежание возможных недоразумений в будущем. 💸 Востребованность и история объекта.  Также поинтересуйтесь, насколько объект востребован, т.е есть ли очередь из других арендаторов и сдавался ли объект ранее. Если да, то как долго и кем. На этот случай важно иметь некоторое преимущество: портфолио своих проектов или же, если его пока нет, образовательный бэкграуд. Например, человек прошедший мой курс, имеет немало как теоретических, так и практических знаний об этом бизнесе, а следовательно вызывает больше доверия у собственника или риелтора. Если у вас возникли какие-то вопросы по теме — пишите в комментариях! Андрей Карелин. Подписаться.

✊ Всем привет ! Многие меня спрашивают о конкуренции в сфере субаренды коммерческой недвижимости.

👋 Всем доброго дня ! Уже скоро начну активно выкладывать истории и посты с очень интересными фактами о жизни и о бизнесе которым я давно занимаюсь. А пока можете перейти по ссылке ниже и изучить наш сайт об обучении. https://andrey-karelin.ru