Михаил Боровлянский | Про недвижимость

Почему надо прекращать коллективные массовые инвестиции и вкладываться в адекватные активы? Этот год инвестиционного похмелья ставит рекорды лопнувших, дефолтных, не просчитанных и откровенно мошеннических инвестиционных проектов. Во вторник 18 августа в…

Почему надо прекращать коллективные массовые инвестиции и вкладываться в адекватные активы? Этот год инвестиционного похмелья ставит рекорды лопнувших, дефолтных, не просчитанных и откровенно мошеннических инвестиционных проектов. Во вторник 18 августа в 19.00 мы с Михаилом Боровлянским проведём эфир, почему надо вкладываться в адекватные активы и работать с профессионалами, а не морщить нос и говорить «фи» на идею юридически проверить, что вам втюхивают. Рассмотрим конкретные кейсы: и проблемные, и успешные. А то у нас есть клиенты с потерями по 100-200 млн. Деньги просто украли. И, знаете, что? Конечно же, никто ничего не проверял. А Михаил на экономических пальцах объяснит, почему 0,5-1-2 млн вскладчину в разные объекты — это не диверсификация, а благотворительный взнос организатору проекта. Соцсети про успешный успех хорошо вести, знаете ли, дело дорогое. Это надо финансировать) Что Вы и делаете этими взносами. Инвестируйте своё время. Эфир бесплатный. Затрём за жизнь и за инвестиции. 18 августа в 19.00 Регистрация обязательна по ссылке (кликайте тут)

Первая линия умирает ⭐️Все чаще наблюдая картину как в спальниках на первой линии арендаторы дышут на ладан, а те, кто открылся во дворах - цветут и пахнут. Все потому что раньше люди бегали за магазинами, а теперь магазины бегают за людьми. 📌Никто не любит гулять рядом с шумной и пыльной дорогой, когда можно пройтись по красивым и тихим дворам. А в новых домах застройщики понатыкали коммерцию везде, и у арендаторов появилась возможность открываться не там, где можно, а рядом с людьми. 📎Самые продуманные застройщики сейчас закладывают коммерцию не фасадом на проспект, а вдоль искусственно построенных пешеходных путей и красивых променадов внутри квартала. От паркинг, к подъездам, от подъездов к детской площадке, от площадки к садику. 🏃‍♀️Арендаторы хотят сидеть на естественном трафике, когда человек не специально идет в магазин, а он идет по своим делам и магазин оказывается у него на пути. ➡️Тут важная пометка, первая линия умирает не везде. В старых районах она чувствует себя прекрасно. Но только потому что там строили коммерцию только на первой линии и люди вынужденны целенаправленно ходить по магазинам. ⭐️Я этот текст написал не для того, чтобы вы вместо первой линии побежали выкупать дворы и променады. Хреновые помещения есть и там, и там - шаблоны не работают. Надо разбираться и внимательно изучать каждую локацию, чтобы найти место, куда будут рваться арендаторы. Ну либо платить деньги тем, кто сделает это за вас: @mborovlyan

На встречу в Москве осталось всего 2 свободных слота. Это индивидуальная встреча один на один с Михаилом в неформальной обстановке: можно обсудить торговую недвижимость, текущие вопросы, поделиться опытом и идеями. 🏃‍♀️ Место: Проектируемый проезд № 4062, 6с1 https://vavilon-cafe.ru ➡️Сегодня, 15 августа 📌 Если хотите занять один из двух слотов, напишите моей помощнице: @AnastasiaSmi P.S Напишите какие ЖК в Москве вы считаете самыми интересными с точки зрения торговой недвижимости? Какие проекты, на ваш взгляд, стоит обязательно отметить? Пишите свои варианты в комментариях 👇

Если завтра будете в Москве — можно встретиться и пообщаться лично с Михаилом ⭐ Предлагаем встретиться около 18:30 в ресторане. Это будет индивидуальная встреча один на один с Михаилом в неформальной обстановке: можно обсудить торговую недвижимость, текущие вопросы, поделиться опытом и идеями. 🏃‍♀️ Место: Проектируемый проезд № 4062, 6с1 https://vavilon-cafe.ru ➡️ Когда: 15.08 в 18:30 📌 Если хотите встретиться, напишите моей помощнице: @AnastasiaSmi

Если после просмотра недооцененного помещения, вы не отряхиваетесь от подвальных блох, то зачем вы туда вообще ездили?

Мы купили помещение в низко этажной застройке ⭐️Да, да, то что я говорил никогда не покупать, мы купили. А знаете почему? Потому что цифры. 📌Приезжаем мы в очередной раз к застройщику смотреть помещения. Мы вместе перебрали все ЖК, посмотрели штук 30 объектов и не нашли ничего интересного по адекватной цене. 📎Последним был ЖК, состоящий из 4х этажных домиков - в округе всего 1700 квартир. Да, по соседству идет активная стройка, но сейчас то людей нет. ➡️Мы люди дотошные, поэтому даже в кажущихся на первый взгляд бесперспективными местах, капаем до последнего. И не зря. Из всей коммерции, что там была нам показали только 2 помещения. На закономерный вопрос, а что остальные прячете, мы получили интересный ответ. Всю остальную коммерцию отдали городу. ⭐️Вы вообще представляете какая там пропорция? И да, 1700 квартир - это очень мало, но на два помещения этого хватит с головой. Благо застройщики в ценообразовании исходят из своих фантазий, поэтому мы отторговали еще миллион и купили. 📌Помещение мы сразу сдали Озону. Это кстати не единственный желающий, туда еще хотела кофейня и УК кого-то сватала. Ставку они давали такую же, а Озон готов был подписываться сходу, поэтому мы долго не думали. ➡️Помещение стоило 13 150 000 р, АП 120 000 р. Итоговая окупаемость - 9,1 лет. P.S. Адрес я вам не скажу, мы еще присматриваемся к тому, что там строят по соседству.

Дорожает ли торговая недвижимость? ⭐️Меня всегда забавляет, как продавцы инвестпроектов закладывают рост цены недвижимости в доходность. Мне очень интересно, исходя из каких фантазий они это прогнозируют и как эта доходность окажется в кармане. 📌Вы сначала попробуйте продать, а потом рассказывайте. У меня есть клиенты, которые уже пару лет пытаются продать квартиры, которые должны были вырасти в цене, чтобы переломиться в коммерцию. ➡️Что касается торговой недвижимости - тут всё проще. Цена = АП × года окупаемости. 📎АП медленно, но верно растёт вслед за инфляцией. Индексация прописана в договоре, но деньги обесцениваются быстрее, поэтому раз в пару лет нужно делать переоценку. Но я бы не записывал это в рост цены - это скорее корректировка под инфляцию. 📌А вот годы окупаемости меняются. Когда я начинал, нормальное помещение можно было купить лет за 8. Когда мы с командой запустили подбор - 10 лет было нормой. Сейчас инвесторы готовы к 11-12 годам за хороший объект. И вот это уже рост цены. Если не верите, попробуйте найти на Авито нормальный ГАБ с чистой 11 летней окупаемостью. ➡️Сейчас в экономике неразбериха, и люди хотят «заземлиться» в недвижимости. Многие достают деньги из вкладов и перекладывают их как вы думаете, куда? Растёт спрос - растёт и цена. Если неразбериха продолжится, желающих «забетонировать» капитал станет только больше. ➡️Но что если завтра всё наладится? Спрос на недвижимость как на «тихую гавань» начнёт остывать. ➡️А если всё наладится надолго? Что, если наша прекрасная страна с увлекательной судьбой будет становиться стабильнее, и капиталисты поймут, что их деньгам здесь ничего не грозит? Все начнут парковать деньги в недвижимость. ⭐️Но на самом деле рост цен на недвижимость вас должен заботить примерно никак. Помещения покупают не для того, чтобы поспекулировать, а чтобы раз в месяц получать смс о поступлении денег на счёт. 📌Рост цен - это не сигнал «пора продавать», а просто побочный эффект того, что желающих получать такую смску становится больше, а помещений нет. Торговое помещение - это не актив, который нужно подержать и продать подороже, а насос, который просто должен продолжать качать.

Дорожает ли торговая недвижимость? ⭐️Меня всегда забавляет, как продавцы инвестпроектов закладывают рост цены недвижимости в доходность. Мне очень интересно, исходя из каких фантазий они это прогнозируют и как эта доходность окажется в кармане. 📌Вы сначала попробуйте продать, а потом рассказывайте. У меня есть клиенты, которые уже пару лет пытаются продать квартиры, которые должны были вырасти в цене, чтобы переломиться в коммерцию. ➡️Что касается торговой недвижимости - тут всё проще. Цена = АП × года окупаемости. 📎АП медленно, но верно растёт вслед за инфляцией. Индексация прописана в договоре, но деньги обесцениваются быстрее, поэтому раз в пару лет нужно делать переоценку. Но я бы не записывал это в рост цены - это скорее корректировка под инфляцию. 📌А вот годы окупаемости меняются. Когда я начинал, нормальное помещение можно было купить лет за 8. Когда мы с командой запустили подбор - 10 лет было нормой. Сейчас инвесторы готовы к 11-12 годам за хороший объект. И вот это уже рост цены. Если не верите, попробуйте найти на Авито нормальный ГАБ с чистой 11 летней окупаемостью. ➡️Сейчас в экономике неразбериха, и люди хотят «заземлиться» в недвижимости. Многие достают деньги из вкладов и перекладывают их как вы думаете, куда? Растёт спрос - растёт и цена. Если неразбериха продолжится, желающих «забетонировать» капитал станет только больше. ➡️Но что если завтра всё наладится? Спрос на недвижимость как на «тихую гавань» начнёт остывать. ➡️А если всё наладится надолго? Что, если наша прекрасная страна с увлекательной судьбой будет становиться стабильнее, и капиталисты поймут, что их деньгам здесь ничего не грозит? Все начнут парковать деньги в недвижимость. ⭐️Но на самом деле рост цен на недвижимость вас должен заботить примерно никак. Помещения покупают не для того, чтобы поспекулировать, а чтобы раз в месяц получать смс о поступлении денег на счёт. 📌Рост цен - это не сигнал «пора продавать», а просто побочный эффект того, что желающих получать такую смску становится больше, а помещений нет. Торговое помещение - это не актив, который нужно подержать и продать подороже, а насос, который просто должен продолжать качать.

Как растить капитал на недвижке ⭐Регулярно на консультациях сталкиваюсь с инвесторами, которые хотят обогнать весь рынок и сделать x100 на недвижке. Реализовывать этот план капкан они собираются за счёт покупки недооценённых или быстро окупаемых объектов. 📌Но есть нюанс. Чем меньше окупаемость - тем больше рисков. В погоне за ростом капитала на недвижке шанс вляпаться в какую-то муть и потерять деньги выше, чем шанс преуспеть. Недвижка сохраняет капитал, а не приумножает его. ➡️Но есть один способ, который сочетает рост капитала с адекватными рисками. И тут важный дисклеймер. Не рекомендуется людям с неустойчивой экономической ситуацией, без альтернативных источников дохода или других активов, с рискованным родом деятельности, а также без подушки безопасности, соразмерной двум годам выплат по тем рискам, которые они на себя берут. 📎Схема как МММ мир: покупаем нормальный объект, например, за 20 млн ₽ с окупаемостью 10 лет. Под его залог берём кредит по ставке 17-19%, добавляем 30% от цены из своего кармана и покупаем ещё один объект за 20 млн ₽. Платёж по кредиту - 222 445 ₽, доход с аренды - 333 333 ₽. По итогу вы выходите даже в плюс. 📌Но так прекрасно все выглядит только на бумаге - но в этой истории куча рисков. Вас может просто финансово порвать. Напомню дисклеймер: Не рекомендуется людям с неустойчивой экономической ситуацией, без альтернативных источников дохода или других активов, с рискованным родом деятельности, а также без подушки безопасности, соразмерной двум годам выплат по тем рискам, которые они на себя берут. ⭐Это сценарий не для тех, кто хочет просто получать деньги с недвижки. Если уж вы ставите цель растить капитал быстрее рынка - лучше делать это так, чем терять капитал в тщетных попытках обдурить рынок.

Запись эфира "Как сейчас обстоят дела на рынке аренды?" ⭐️Главный страх инвестора в торговую недвижимость - помещение будет пустовать. Мы сейчас проходим через кризис и многим кажется, что все арендаторы завтра умрут, никто не открывается и вообще жизнь - тлен. 📌С другой стороны нормальные помещения не пустуют. Никто массово не съезжает, а некоторые бизнеса даже новые точки открывают. Ничего не понятно - уже пора паниковать или нет? 📎На эфире я рассказал, как сейчас обстоят дела на рынке аренды. Какие объекты сдаются, что зависло, кто из арендаторов развивается и реально ли сейчас сдать помещения.

Как себя сейчас чувствуют ПВЗ Вайлдберриз ⭐️Хреново - у них упала выдача. Те кто работал в плюс - сейчас работают в ноль, кто работал в ноль - сейчас работают в минус. А закрыться нельзя. 📌Открытие ПВЗ - это как сделка с дьяволом. На входе тебя манят огромными "подъемными" выплатами, а на выходе - а на выход можно только через 2 года. Терпи и работай в минус, если не пошло. Договор дороже денег. Про резкие закрытия точек я не слышал, максимум - просят снизить ставку на 1-2 месяца, пока все не прийдет в норму. 📎С грустной частью закончили, теперь переходим к позитивной. Вайлдберриз - это не склады, а система. Это как парадокс жигулей - вы их целиком пересобрали и оно прекрасно работает. Но та же эта машина, если не осталось ни одной изначальной детали? Или там про грека было? ➡️Система так просто не сгорит. Да, часть селлеров схлопнулась. Но товары у большинства взаимозаменяемы, свято место пусто не бывает. Да, склады погорели. Но переехать в новые не сложно. Да и можно выстроить новую разветвленную систему. Часть продавцов сами пошли снимать небольшие склады под свои товары, чтобы поставлять ВБ запас только на день. ⭐️Вайлдберриз настолько большой колосс, что так просто его не уронить. Посмотрим, как быстро они встанут на новые рельсы. Но бегать и кричать о том, что сегодня-завтра такой огромный бизнес схлопнется - я бы не стал. 📌Ну и это хорошее напоминание, почему нельзя покупать помещение под конкретного арендатора. Объект должен быть универсальным, чтобы проблемы одной сферы бизнеса вас никак не беспокоили.

Не ждите идеальный момент ⭐️У одного моего клиента был хороший торговый бизнес, который медленно, но верно умирал. Человек был далеко не глупый, поэтому постепенно начал переводить деньги из оборотки в различные инвест инструменты. 📌Опыт в инвестициях он наработать не успел, поэтому, как и все «новички», погнался за доходностью. Займы под залог, коллективные инвестиции и откровенные скамеры с обещанием 30-40%. 📎Итог печальный - бизнес просел быстрее, чем ожидалось, а большая часть капитала растаяла в судах, банкротствах и инвест блогерах. Все, что осталось - помещение, купленное с нами, квартира для жизни и относительно небольшая сумма, которую удалось вытащить из прошлых «инвестиций». ⭐️Другой клиент занимался бизнесом около стройки. Мы уже подписали договор и начали рассматривать помещения. А потом кризис. Спрос на его услуги упал и свободные деньги пришлось перенаправить в бизнес. Подбор он решил отложить. Прошло уже больше года, мы с ним периодически переписываемся и покупка помещения отошла со второго плана на третий. ⭐️Недавно два клиента, которые хорошо торговали на ВБ, ушли на "паузу". Хочется верить, что не навсегда. Люди только сейчас дозрели до покупки помещения, как случилось сами знаете что, и эти планы пришлось отложить на неопределенный срок. ➡️К чему я это все. Когда деньги льются рекой, нам кажется, что так будет всегда. А обложить себя «бетоном» можно когда-то потом. Но успевают не все. 📎Да, кто не падал, тот не поднимался. Я искренне верю, что люди из этих примеров оправятся и мы с ними купим столько помещений, что еще праправнуки будут их почитать. Но вдруг нет? 📌Бизнес = риски. Когда они настигнут вас, никто не знает. Но в одном я уверен точно - идеального момента, чтобы позаботиться о своей безбедной старости, не существует.

Однажды один инвест канал не написал, что ставка 14 и у него отвалилась жопа ничего не произошло

Все устали ⭐️Смотрю на друзей, знакомых, коллег, инвесторов - и вижу одну и ту же накопленную усталость. От длительных передряг, уникальной, специфической, интересной, непредсказуемой и нелинейной судьбы нашей Великой Родины. Это нормально. Если вы тоже устали - знайте, вы не одни. 📌Мы работаем 31/0 ради лучшего будущего: пробуем, ошибаемся, встряхиваемся и идём дальше. Это и само по себе тяжело, а тут ещё вокруг чёрт знает что происходит. Небо застилают черные тучи, не видно никакого просвета и вообще все плохо. И здесь есть два пути. ➡️Первый - вовлекаться ещё сильнее. Эмоционально реагировать на каждую новость, мечтать о том, как хорошо там, где нас нет, думать о втором паспорте и присматривать квартирку в Стамбуле. ➡️Второй - отдохнуть. Когда вы последний раз отдыхали? С семьёй, на природе, без телефона, новостей и интернета. Не можете на месяц - хотя бы выходные проведите без связи. В нашем обществе принято не жалеть себя - нужно выжимать все до последней капли пота и гордо идти вперед как бы тяжело не было. Но чтобы идти, а не ползти, надо давать себе передышку. 📎Мы живём во времена, когда никто не знает, что будет дальше. И это давит уже не первый год. Но повлиять на это мы всё равно не можем. Сколько бы новостей вы ни перечитали, как бы сильно ни переживали - реальность вокруг от этого не изменится. 📌Да, сейчас тяжело. Но не так страшен чёрт, как его малюют. Если чувствуете внутри упаднические настроения - остановитесь. Отдохните и абстрагируйтесь от всего - мир не рухнет пока вы приходите в себя. С забитой головой вы все равно далеко не продвинетесь. ⭐️Мы с вами работаем, чтобы стать богатыми и успешными, чего я вам искренне и желаю. Но с грустным лицом это не получится. Кому я тогда помещения подбирать буду, а?!

Тайна №748 - «Субсидированные ставки не работают в торговой недвижимости» ⭐️У нас и у коммерческого директора застройщика одна и та же таблица расчёта стоимости. И там можно менять одну важную циферку - стоимость денег. Такие манипуляции хорошо прочищают мозги и заставляют болеть за Эльвиру Сахипзадовну в её неравной борьбе против дураков тёмных сил. 📌Так вот, в торговой недвижимости все эти игрушки для бедных не работают. Покупатели квартир редко смотрят на окупаемость - их больше волнует, потянут ли они платёж по ипотеке. Они просто хотят купить квартиру. 📎А в торговой недвижимости меньше эмоций и больше рациональных решений. До этого ещё нужно дорасти. Здесь говорят не про «красоту» и «премиальность», а про цифры. И когда платежи прячут в цену объекта, окупаемость не наступает примерно никогда. ➡️Ладно бы ещё объекты были нормальные. А то ведь так пытаются продавать плохие помещения с изначально завышенными ценами. У застройщиков бывают неплохие рассрочки, но чаще это попытка поиграть с цифрами так, чтобы человек, не умеющий пользоваться Excel, повёлся на красивую картинку.

Что лучше купить - ГАБ или пустой объект? ⭐️Наличие арендатора в момент покупки заглушает главный страх инвестора: «А вдруг объект никому не будет нужен?». Но есть нюанс - на деле наличие арендатора ни о чём не говорит. 📌Для начала не переоценивайте арендаторов. Это обычные люди, которые тоже ошибаются. Они могут криво посчитать экономику, неверно оценить локацию или просто не справиться с бизнесом. То, что сегодня в помещении кто-то снимает, не значит, что через месяц он там останется. А некоторые «умельцы» и вовсе договариваются с арендатором перед продажей, чтобы тот заехал по завышенной ставке и объект выглядел привлекательнее. 📎Поэтому, если стоит выбор - ГАБ или пустое помещение, всегда выбирайте ХОРОШЕЕ помещение. Неважно, снимает его сейчас кто-то или нет. ➡️Да, ГАБ смотрится выигрышнее - деньги с первого месяца, и со сдачей заморачиваться не надо. Но вам то нужно выиграть не только здесь и сейчас, а еще и в долгосроке. Помните главное - вы покупаете помещение, а не арендатора. P.S. Что такое хорошее торговое помещение, я подробно разбирал в этом посте. А если хотите увидеть, как оценивать объекты на практике - посмотрите запись нашего недавнего вебинара. Там я рассказал про критерии оценки и показал на реальных объектах, как ими пользоваться.

Покупайте такие помещения, которыми вы готовы владеть вечно ⭐️У нас постоянно срываются сделки из-за продавцов, которые слишком поздно посчитали налоги. История всегда одна и та же. 📌Торгуемся, запрашиваем документы и самое главное - спрашиваем, знает ли продавец, сколько заплатит налогов. Он уверенно заявляет, что в курсе, и мы начинаем готовить сделку. 📎А за пару дней до сделки приходит письмо счастья. Продавец наконец посчитал налоги и охренел: 6/7/11/13% от цены продажи придётся отдать государству. И суммы тут исчисляются миллионами. Дальше возможны 4 сценария: • Продавец пытается поднять цену - сделка срывается. • Продавец предлагает «серые» схемы - сделка срывается. • Продавец снимает объект с продажи - сделка срывается. • Продавец долго брыкается, но в итоге соглашается на наши условия - сделка проходит. ➡️Как вы понимаете, по последнему сценарию всё идёт редко. Поэтому я всегда настаиваю - покупайте такие помещения, которые вы не захотите продавать. Налоги откусят большой кусок от ваших денег. А экономика проектов «купил дёшево, продал дорого» практически схлопнулась. 📌Но это только одна сторона вопроса. Когда вы выступаете покупателем, правильная налоговая стратегия экономит вам миллионы. Меня поражает, что большинство даже не задумывается, сколько денег придётся отдавать государству. 📎Каждый наш подбор начинается с налоговой консультации для инвестора. И раз за разом оказывается, что реальную доходность помещения можно увеличить на ровном месте - просто правильно купив объект. Торговая недвижимость это глубже, чем просто хороший объект