AI capital - Доходные инвестиции в недвижимость

Недвижимость России: что вообще происхожит с рынком. Давайте иазбираться. Рынок недвижимости постепенно начинает оживать, но дешёвых денег всё ещё нет. Главный фон недели — ключевая ставка Банка России остаётся на уровне 14%. Это уже значительно лучше пиковых значений, но для недвижимости деньги по-прежнему дорогие. Рыночная ипотека в крупнейших банках находится примерно в диапазоне 16–19% годовых. Поэтому сейчас мы видим интересную картину: рынок уже начинает реагировать на ожидание дальнейшего снижения ставок, хотя доступное кредитование ещё не вернулось. Что происходит по сегментам. 🏠 ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В июле россияне оформили ипотеку примерно на 254 млрд ₽ — на 26,6% меньше предыдущего месяца. То есть полноценного ипотечного восстановления пока нет. При этом вторичный рынок начал показывать движение: средняя цена квадратного метра по России в июле выросла примерно на 0,9%, до 133 тыс. ₽/м². Рост зафиксирован в большинстве исследуемых крупных городов. Получается парадоксальная ситуация: ипотека дорогая → объём кредитных сделок ограничен → но качественные квартиры дешеветь массово не хотят. Продавцы держат цену, покупатели торгуются, а реальные сделки концентрируются там, где есть либо собственные деньги, либо существенный дисконт. 🏗 НОВОСТРОЙКИ Здесь ситуация сложнее. Девелоперы стараются не снижать официальные прайсы, поэтому реальная корректировка всё чаще происходит через скидки, рассрочки, субсидирование и специальные условия. То есть смотреть только на цену квадратного метра уже недостаточно. Нужно смотреть на реальную цену сделки. Высокая стоимость проектного финансирования одновременно начинает давить на новые запуски. И это может создать интересный эффект через 2–3 года: сегодня строить дорого → новых проектов становится меньше → предложение будущих лет сокращается → качественные проекты снова получают поддержку цены. 🏢 КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ Здесь рынок выглядит интереснее жилья. Офисы, склады, street retail и готовый арендный бизнес дают текущий денежный поток, поэтому инвестор может зарабатывать не только на росте стоимости объекта. Но и здесь рынок стал значительно профессиональнее. Покупатель сегодня считает: NOI, cap rate, индексацию, срок договора, стоимость денег, надёжность арендатора и возможность выхода из объекта. Просто купить помещение с известной вывеской и назвать это ГАБ уже недостаточно. В street retail качественные московские объекты сейчас в основном находятся примерно в диапазоне 10–12 лет окупаемости. А основной потенциал я вижу в недооценённых объектах, где после правильной покупки, посадки арендатора и стабилизации NOI можно создать дополнительные 30–50% стоимости. 🏭 СКЛАДЫ И LIGHT INDUSTRIAL Этот сегмент остаётся одним из наиболее интересных структурно. E-commerce, доставка, last-mile и развитие собственного производства продолжают создавать спрос. Но и здесь закончился период, когда можно было покупать практически любой объект. Теперь имеют значение конкретная локация, транспортная доступность, инженерия, высота, нагрузка на пол, возможность деления и качество арендатора. 🏢 ОФИСЫ Качественные офисы в Москве остаются отдельной историей. В первом полугодии 2026 года ввод офисов классов Prime, A и B достиг примерно 658 тыс. м². При этом рынок становится более неоднородным: новый качественный офис и устаревший бизнес-центр сегодня фактически являются двумя разными инвестиционными продуктами. 💰 ЧТО ПРОИСХОДИТ С ИНВЕСТОРОМ Мне кажется, это сейчас самое интересное. Последние несколько лет инвестор мог получать высокую доходность практически ничего не делая — просто разместив деньги на депозите. По мере снижения ставки эта модель начинает постепенно меняться. И капитал снова будет искать активы. Сначала — наиболее понятные и ликвидные. Потом — более доходные. И недвижимость будет одним из основных получателей этого капитала. Но я не думаю, что деньги просто равномерно поднимут весь рынок. Скорее будет происходить сильное расслоение. Хорошие объекты будут дорожать. Средние — стоять. Плохие — продаваться только с дисконтом. Поэтому главная стратегия сегодняшнего рынка для меня — не покупать «недвижимость вообще». Нужно искать неэффективность. Недооценённый объект. Проблему, которую можно решить. Неправильного арендатора. Неправильную нарезку. Недозагруженный объект. Слабое управление. Собственника, которому нужна ликвидность. И превращать эту неэффективность в капитализацию. Потому что следующий цикл рынка недвижимости, на мой взгляд, будет не столько про рост квадратного метра. Он будет про умение создавать стоимость внутри конкретного актива. И именно там могут находиться самые интересные 30–50% доходности. #недвижимость #инвестиции #коммерческаянедвижимость #новостройки #ипотека #стритритейл #Москва #инвестициивнедвижимость

https://samolet.ru/commercial/objects/sale/?project=31

У застройщика аналогичное с помещением 112 м2 , в соседнем доме и с ключами на январь, вплоть до 6 мес, те итого, через год. ⚡️у застройщика помещение стоит по 387600 ₽ /m2 , это на 100 т₽ с небольшим дороже, фактически на 33% дороже. У меня как скидка от Застройщика до 40%, если считать с разницей по срокам получения ключей.

Для справок, в апреле несколько объектов из портфеля ушли в новые руки. В мае были сделки по аренде, продаж не было. В июне идут сделки по аренде, по итогу месяца ожидается порядка 3-5 сделок, плюс переговоры о продаже, на сегодняшний день пока что без задатков.

Презы без контактов и с добавлением рассчета с индексацией и без, чтобы и инвестору и агенты было легче посчитать

Коллеги, добавляю ещё один горячий объект ♨️ ⭐️ 45 м2 на первой линии , в центре ЖК. Цена снижена на 2 млн.₽ и сейчас составляет 15,9 млн.₽ Потенциал на увеличение цены до 20 млн.₽ Может быть актуально и конечному покупателю под ГАБ и на перепродажу.

ПО объектам Новое Внуково снижены цены: Новое Внуково 112 м2 ( есть арендатор на часть помещения- аптека) - 35 млн.₽ Новое Внуково128 м2 34,9 млн.₽ соответственно новые презентации, с прогнозом по увеличению стоимости актива. чуть позже выложу два объекта в маленьком бюджете. Так же будет обновление цены со значимой скидкой. так же обсуждается продажа портфеля из нескольких объектов от 1 до 6 со значительным дисконтом. На бюджет 50-100 млн.₽

Новое Внуково 112 м2 ( есть арендатор на часть помещения- аптека) Новое Внуково128 м2 Пятницкие луга 38,5 м2 Пятницкие луга 45 м5 ( есть арендатор).

📌Коллеги, обновили таблицу объектов в ГАБы, ПСН в аренду и продажу актуальный список. 🔸ГАБы: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1F61LfCZE7ZaXuf9lqSf6Xhss3BxiYXYA/edit?gid=2089713663#gid=2089713663 🔸ПСН аренда: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1_FrrZYK2sTGeh_ZM_YQ3SVMCa1Ea8olC/edit?gid=2089713663#gid=2089713663 🔸ПСН продажа: https://docs.google.com/spreadsheets/d/16TpDrLOIQHEt6dl3wRTzMMvN2WN-gHwf/edit?gid=2089713663#gid=2089713663 Сроки ключей указаны, готовы подписывать предватительные договоры аренды. По всем вопросам на связи: +7-963-366-3777 - Виталий или @denisovvi +7-926-8700-111 - Руслан или @rgafiullin