Алексей Беляков | Покупай Актив

До конца лета покупаем первый объект в регионе 🔥 Отдельно стоящее здание со своей землей в Сургутском районе. Задаток уже внесли. Сейчас собираю инвестмодель и изучаю геоаналитику. Сами заходим в долю, остаемся управляющим партнером и рассматриваем объект примерно на пять лет. На следующей неделе презентую проект и условия соинвестирования, следите за новостями в канале

Деньги собраны. В торги зашли 🔥 Помните, нужно быстро высвободить минимум 7 млн рублей для участия в торгах? Все получилось — нужную сумму собрали, в понедельник заявку подали. За это время в наши проекты вошли два новых инвестора (с одним успел даже сфотографироваться на объекте). Закрыли четыре позиции: два помещения и две доли. Спасибо соинвесторам, кто быстро включился, запросил документы и принял решение. Важный момент: цены и условия по помещениям, которые публиковал выше, действовали только на период сбора денег для торгов. Сейчас они уже неактуальны. По новым предложениям и условиям буду сообщать отдельно. А пока ждем сами торги. Если выиграем, покажу объект и расскажу, зачем мы вообще в него зашли.

Кстати, вот отзыв этого инвестора, про которого писал вчера 👆 Муж с женой — стали совладельцами трех помещений со мной

Пока инвестор оформлял долю, мы уже нашли арендатора На прошлой неделе продали на Колыберевской долю в помещении инвестору, который уже не первый раз заходит с нами в партнерство и соинвестирование. Мы познакомились в Академии готового арендного бизнеса. Он следил за моими проектами, изучал предложения, но в первую сделку зашел не сразу. Сначала рассматривал «Риглу» на Колыберевской, но тогда покупать не стал. Позже зашел в соинвестирование в наш проект на Цесиса (тоже в Воскресенске). Сейчас получает по нему фиксированную выплату 90 000 рублей в месяц, а после разделения здания станет совладельцем объекта с пятью самостоятельными помещениями. Потом он приобрел еще две доли 60% в двух помещениях на Колыберевской: — ГАБ с ПивСнекТочкой — второе он выбрал свободное, еще без арендатора И произошло интересное. Пока мы оформляли сделку и проводили оплату, нашли туда арендатора — сетевой магазин табака. Уже подписали договор аренды и акт приема-передачи. Получается, инвестор успел купить долю в пустом помещении по минимальной цене, а к завершению сделки у него уже ГАБ. Его дополнительный арендный поток по двум новым объектам составит 63 000 рублей в месяц. А вместе с проектом на Цесиса — 153 000 рублей ежемесячного потока. Здесь действительно удачно совпали сроки, но арендатор появился не сам: наша команда продолжала заниматься помещением, пока инвестор оформлял долю. Над остальными помещениями тоже продолжаем работать и гарантируем найти арендатора.

Осталось высвободить около 3 млн рублей и я закрываю предложение На прошлой неделе писал, что мне нужно быстро собрать капитал для участия в торгах. Откликнулись больше 15 человек. Со всеми, кто написал, я связался. Если вы не увидели мой ответ — проверьте личку или поднимите сообщение ещё раз. Один инвестор уже зашел с нами в сделку. Договор подписан, деньги оплачены 🔥 Чтобы полностью закрыть задачу, мне сейчас нужна еще одна сделка и 10 августа отправляем деньги на торги. 👍 Самый доступный вариант — купить 60% доли в помещении площадью 36 м² на Колыберевской, д. 6: • Вход — 3 300 000 ₽; • расчётный МАП доли инвестора — 37 200 ₽ в месяц; • расчётная окупаемость — около 89 месяцев; • мы сохраняем 40%, находим арендатора и полностью занимаемся управлением. Также остаются варианты с другими помещениями. Но продать на текущих условиях мне достаточно только одно (долю или полностью). Как только подписываем сделку и получаем нужную сумму, по оставшимся помещениям специальные цены отменяем и дальше продаем уже по рынку. На принятие решения есть ближайшие 2 дня. ❗️Если вы уже писали мне — посмотрите личку. Если только сейчас увидели предложение и готовы быстро выйти на сделку, напишите слово «ГОТОВ» мне в личку @BelyakovPR0 P.S. Возможна дистанционная сделка и она сейчас не требует регистрации в Росреестре. Напишите мне, расскажу подробнее

Всем предпринимателям и собственникам коммерческой недвижимости настоятельно рекомендую к прочтению 👆🏼 И напоминаю, что сегодня последний день спец оффера на 3 помещения в полный выкуп или совладение Пишите мне в личку @BelyakovPR0 «ИЮЛЬ» чтобы успеть зафиксировать условия

Заказал выписку своего кредитного рейтинга в БКИ Зачем? Когда вы покупаете помещение в совладение, важно понимать, с кем именно вы становитесь партнерами. Например, можно запросить рейтинг в БКИ. Он показывает кредитную историю человека: как он выполняет обязательства, допускает ли просрочки и насколько надежным заемщиком его считают банки. Я запросил свой рейтинг в Сбере (580 ₽ стоит), можно и в других банках заказывать. Результат прикладываю на скрине👆 Это, конечно, не гарантия того, что в любом проекте все обязательно пойдет по плану. Но это объективное подтверждение того, как я выполнял финансовые обязательства на протяжении многих лет. Плюс сейчас ключевая ставка снизилась до 14%, и банковское финансирование постепенно снова становится интересным для новых проектов. С моим рейтингом я могу привлекать деньги банков и заходить в следующие сделки с помощью кредита. Поэтому соинвестирование предлагаю не потому, что это единственный способ купить объект. Просто модель совладения позволяет делать больше проектов одновременно: — инвестор получает долю в недвижимости и пассивный доход — мы сохраняем долю, управление и заинтересованность в результате — собственный капитал можем перенаправлять в следующие объекты. Кстати, с юристом еще готовим инструкцию, как проверить помещение и контрагента перед покупкой. Нужно такое? Маякните реакциями

Как купить коммерческое помещение дешевле и не заниматься его управлением В прошлом посте большинство выбрало получать чистую прибыль и не заниматься операционкой. Понимаю вас)) Но здесь возникает важный вопрос: насколько управляющий заинтересован в результате собственника? В классической модели он получает оплату за услугу. А если объект простаивает или теряет в стоимости, основные потери все равно несет владелец. Поэтому мы сейчас пришли к другой модели — совладению. Писал уже об этом несколько постов, но расскажу еще раз 👇 Например, есть помещение: — инвестор покупает долю 60% в нем; — мы сохраняем 40%; — управление полностью остается на нашей команде; — чистый арендный доход распределяется между совладельцами согласно долям. Инвестору не нужно искать арендаторов, контролировать платежи, следить за индексацией и решать текущие проблемы. Он получает свою часть чистой прибыли. Но главное — мы тоже остаемся внутри объекта своими деньгами и долей. Если помещение простаивает, мы теряем доход вместе с инвестором. Если увеличиваем арендный поток и стоимость объекта — зарабатываем тоже вместе. То есть управляющий здесь не просто оказывает услугу. Он становится партнером, напрямую заинтересованным в результате. Почему такая модель может быть выгоднее покупки готового ГАБа по полной стоимости? • Во-первых, ниже стоимость входа: не нужно выкупать все помещение целиком. • Во-вторых, инвестор заходит в объект до того, как вся добавленная стоимость уже создана и включена в цену готового арендного бизнеса. Поэтому потенциальная доходность на вложенный капитал может быть выше. • В-третьих, вместе с долей инвестор получает команду, которая нашла объект, разработала стратегию, занимается арендаторами и всей сопутствующей операционкой. При этом владение оформляется не «на доверии»: — доля инвестора регистрируется в Росреестре; — юридически все оформляется и выплаты проводятся только в белую; — предусматриваются страхование и титульная защита; — инвестор получает ежемесячную отчетность; — правила продажи долей, выхода из проекта и право вето по ключевым решениям фиксируются в партнерском соглашении. Это, конечно, не обещание гарантированной доходности. Это конструкция, в которой капитал инвестора защищен, правила известны заранее, а управляющий партнер рискует и зарабатывает вместе с соинвестором. Для нас эта модель тоже логична В готовых объектах мы можем высвобождать часть капитала и направлять его в новые проекты. Как прямо сейчас хотим перенаправить часть капитала в выкуп нового объекта на торгах. С этого года мы системно развиваем эту модель и уже видим, как похожие решения начинают появляться у других игроков рынка. Сейчас у нас есть три помещения, в которые можно зайти именно таким способом. Писал о них здесь, но с ценами полного выкупа помещения. В следующем посте отдельно пропишу оффер на выкуп доли. Тогда сможете сами посчитать и решить, действительно ли совладение выгоднее покупки готового ГАБа. Включите уведомления на канале.

Это вчера я арендатора пришел проверить, а не то, что вы подумали 😁🍺 Кстати, соинвестор в этот ГАБ с Пивснекточкой найден Теперь продаем по очень выгодным офферам 3 соседних помещения до 30 июля

Сегодня ездил на объекты — готов презентовать вам оффер окупаемость ~ 89 месяцев Кстати, после вчерашнего поста мне написали 14 человек 🔥 если кто-то еще написал и я не ответил, напишите еще раз, поднимите сообщение вверх 📍 Московская область, г. Воскресенск, ул. Колыберевская, д. 6. Снял общий обзор здания и отдельно показал каждое помещение изнутри — смотрите видео. Помещение №1 (видео №2) • площадь: 36 м² • стоимость полного выкупа: 5 500 000 ₽ • первый взнос в июле: 5 000 000 ₽ • Вторая оплата август-сентябрь • расчётный будущий МАП: 62 000 ₽ Арендатора пока нет. Можно выкупить помещение полностью или зайти в совладение в формате 60/40. Помещение №2 (видео №3) • площадь: 53,8 м² • стоимость: 8 000 000 ₽ • первый взнос в июле: 7 000 000 ₽ • Вторая оплата август-сентябрь • расчётный будущий МАП: 90 000 ₽ Помещение №3 (видео №3) • площадь: 46,7 м² • стоимость: 7 500 000 ₽ • первый взнос: 6 500 000 ₽ • Вторая оплата август-сентябрь • расчётный будущий МАП: 85 000 ₽ По помещениям №2 и №3: возможно их объединим и туда сядет Красное Белое. Если нет — они останутся самостоятельными блоками, которые можно сдавать по отдельности. Сейчас мне нужно быстро высвободить капитал для участия в новом проекте на торгах. Поэтому до 30 июля готов обсуждать действительно выгодные условия и разные варианты входа. Так же гарантирую найти арендатора в каждое помещение. Если хотите получить планировки, инвест-модели и документы, напишите мне в личку слово «ИЮЛЬ» и номер помещения: @BelyakovPR0 Созвонимся и подробно разберем объект и условия сделки.

Мне нужно за неделю высвободить минимум 7 млн рублей Мы нашли очень интересное помещение на торгах и хотим попробовать зайти в этот проект. Моя основная работа как инвестора и режиссера сделок — искать недооцененные объекты, в которых большинство видит только проблемы. А я с командой понимаю, как создать добавочную стоимость: что улучшить, как использовать помещение, кому сдать и по какой стратегии потом из проекта выйти. Сейчас нашли именно такой вариант. Пока не могу показать объект и назвать адрес, потому что не хочу привести туда конкурентов. Скажу только, что визуально помещение выглядит так, что большинство инвесторов развернутся сразу на входе 😅 Мы посмотрели на него глубже: проверили конструктив, изучили документы, посчитали экономику и понимаем, что с ним можно сделать. Если удастся забрать объект по нашей цене, он может стать одним из самых интересных проектов в портфеле. Для участия в торгах нужно быстро внести задаток. Поэтому сейчас я перераспределяю капитал и готов продать несколько действующих объектов. Это помещения из нашего портфеля, в здании на Колыберевской, дом 6 в Воскресенске. Вчера, кстати, писал, как у нас там обстоят дела. На этой неделе скорость для меня важнее, чем попытка получить за них максимальную цену. Поэтому условия будут действительно выгодными. Презентую их завтра во второй половине дня. А еще завтра буду на объекте с 11:00 до 12:30. Кто сможет приехать, покажу лично и поснимаю для вас видео, как здание помещения выглядят вживую. Кто хочет присоединиться и поехать — напишите мне @BelyakovPR0 И если у вас сейчас есть от 5 млн рублей и вы рассматриваете покупку коммерческой недвижимости, напишите мне сейчас, получите лучший оффер. До публикации презентаций здесь, лично презентую объекты, документы, расчеты и расскажу, за счет чего формируется доходность и что мы готовы взять на себя. Пишите в личку слово «ОБЪЕКТ» — @BelyakovPR0 чтобы я сразу видел и оперативнее ответил вам.

Подписали договор аренды с Ермолино 🔥 В одном из помещений в Воскресенкске, на Колыберевской, дом 6, теперь будет работать Ермолино Они уже начинают ремонт и через пару месяцев откроются. Итого получается, что в одном здании мы собрали главные «магниты» для трафика: — Чижик — Аптека Ригла — Цветы — Ермолино — Пивснекточка Чижик, Ригла, Цветы и Ермолино уже проданы. И есть еще 6 помещений, которые будем продавать в ближайшее время. Ермолино, кстати, будем перепродавать. Инвестор заходил по стратегии на перепродажу и по классному офферу, когда у нас еще шла стройка и теперь хочет перепродать уже как ГАБ. Следите за анонсами

У любого пассивного дохода есть активное управление Это фраза, которую я сформулировал для себя за 18 лет работы с недвижимостью. Вижу, что в соц. сетях столько картинок успешного успеха, что некоторые люди перестали понимать, что просто набрать себе 10 квартир в Москве или 10 коммерческих помещений – это вообще НЕ равно получать пассивный доход. Чтобы собственник каждый месяц получал деньги, кто-то все равно должен заниматься объектом. Любая недвижимость, коммерческая в том числе, требует внимания, контроля и обслуживания. Нужно уметь подбирать надежного арендатора, получать счета от ресурсников, проводить оплаты, перевыставлять коммунальные расходы арендаторам, следить за сроками, контролировать индексацию. Если арендатор съезжает, нужно быстро найти нового и восстановить арендный поток. Если перестает платить, нужно вовремя отреагировать и заниматься задолженностью. Например, мой коллега, имея четыре квартиры в Москве, долго думал, покупать ли пятую. Четыре квартиры требовали постоянного внимания: кому-то мешают соседи, у кого-то капает вода, что-то сломалось, кто-то решил съехать. Пятая квартира окончательно превращала этот процесс в отдельную полноценную работу. С коммерческой недвижимостью операционных задач тоже много, поэтому доход становится действительно пассивным для собственника тогда, когда активное управление кто-то на себя берет (родственник / сотрудник / совладелец). Или у собственника 1-2 помещения и ему нравится вся эта операционка. Вы бы что предпочли? 🔥 — сам заниматься своими объектами ❤️ — получать только чистую прибыль раз в месяц

Закрыли восьмилетний цикл управления На прошлой неделе мы закрыли большой цикл управления, который начался в 2018 году🔥 Тогда ко мне обратился Александр, у него свой прибыльный бизнес и была задача переложить доходы в коммерческую недвижимость. Я еще отдельно расскажу эту историю, но в итоге помог Александру купить 6 помещений, которые впоследствии все были у меня в управлении. После покупки каждое помещение надо было сдать в аренду. В рамках агентства мы нашли арендаторов, после чего возник следующий вопрос: кто будет контролировать коммунальные платежи, общаться с ресурсниками, следить за арендаторами и заниматься всей текущей операционной работой? В итоге взяли все на себя. На каждый адрес заключался отдельный договор управления. Я принимал все финансовые потоки на свое юр. лицо, оплачивал необходимые расходы и в конце отчетного периода перечислял собственнику только чистую прибыль. Так работали с 2018 по 2026 год: • мы взаимодействовали с арендаторами • следили за индексацией • проверяли соответствие ставок рынку • и оперативно восстанавливали арендный поток, когда помещения освобождались. Сейчас Александр решил перейти на самостоятельное управление. А я подумал, что это хороший момент, чтобы подробнее рассказать, как все было устроено и из чего на практике складывается пассивный доход от коммерческой недвижимости. Подготовлю несколько постов.