ЖКХ, земля, недвижимость. Дела судебные👨‍⚖️

Юрист в журнале про цифровую безопасность Вышла моя статья в журнале — неожиданно! — «Системы безопасности». Издание совсем не юридическое. Здесь обычно пишут про автоматизацию зданий, видеонаблюдение, системы доступа, искусственный интеллект и прочие технологии, которые юрист замечает примерно в тот момент, когда из-за них начинается спор. Но цифровизация ЖКХ давно перестала быть исключительно технической темой. Как только система начинает собирать показания приборов учета, фиксировать заявки жителей, проводить общие собрания или управлять доступом в здание, возникают вполне юридические вопросы. Кто отвечает за ошибку системы? Можно ли использовать ее данные в суде? Как доказать, что сведения не менялись? И кому вообще принадлежат все эти данные? Об этом моя статья «Цифровые тренды развития рынка управления недвижимостью и разрешения споров ЖКХ». Основная мысль довольно простая: Цифровые системы создают огромный массив потенциальных доказательств: журналы событий, показания оборудования, обращения жителей, фото, видео и электронные протоколы. Но доказательствами они становятся только тогда, когда можно подтвердить их источник, достоверность и неизменность. В противном случае дорогая цифровая система остается просто дорогой цифровой системой. В общем, даже в непрофильных журналах для юристов находится место. Особенно когда технологии уже внедрили, деньги потратили, а вопрос об ответственности традиционно решили оставить на потом. Полный номер тут!

О качестве ресурса и качестве доказательств Вышел новый номер научно-технического журнала «Новости теплоснабжения». Это довольно узкоспециализированное отраслевое издание. Здесь обсуждают инвестиционные программы ТСО, состояние тепловых сетей, аварийность, тарифы, банкротство ресурсоснабжающих организаций и прочие вопросы, о существовании которых большинство людей предпочитает не подозревать до начала отопительного сезона. В новом номере опубликована моя статья «Практика рассмотрения споров по качеству коммунального ресурса». Получилось 17 страниц о том, почему фраза «в доме было холодно» для суда является лишь началом разговора. В подобных спорах обычно смешивают два разных вопроса. Первый — была ли оказана качественная коммунальная услуга конечному потребителю. Второй — соответствовал ли коммунальный ресурс обязательным параметрам в точке, где его передала теплоснабжающая организация. Для жителя это может выглядеть как одна и та же проблема. Для суда разница принципиальная. Ненормативная температура в квартире еще не означает автоматически, что именно ТСО поставила некачественный ресурс. Причина может находиться во внутридомовой системе: разбалансированных стояках, неисправном оборудовании, нарушенной циркуляции, самовольных переустройствах или плохой подготовке дома к отопительному периоду. Но и ТСО недостаточно просто заявить, что на ее стороне все было хорошо. Нужны показания приборов учета, посуточные ведомости, температурные графики, акты разграничения, документы о состоянии сетей и участие представителей организации в проверках. В таких делах хорошая правовая позиция обычно начинается не в момент получения иска. Она начинается значительно раньше — когда кто-то вовремя зафиксировал параметры ресурса и сохранил необходимые документы. Потому что после начала судебного процесса температуру теплоносителя прошлого года, к сожалению, уже не измерить. В статье разобрал основные виды требований к ТСО, подходы судов к допустимым отклонениям, границы ответственности и доказательства, которые действительно работают в подобных спорах. Полный номер доступен по ссылке: https://www.rosteplo.ru/nt/246 Моя статья — на страницах 54–70.

СудFAQ № 5 Да, коллеги, помимо написания постов мы еще и судимся. Причем постоянно. На днях вышел уже пятый выпуск нашего, можно сказать, журнала «СудFAQ: будни адвокатов по жилищно-коммунальным спорам». Это совместный проект Ассоциации «Р1» и Юридической группы «Яковлев и Партнёры». В новом номере собрали 12 дел из нашей текущей практики за первое полугодие 2026 года. Здесь и бездоговорное потребление электроэнергии на 119 млн рублей, и завышенные начисления за отопление, и споры о некачественной воде, и попытки муниципалитета переложить содержание своей территории на управляющую организацию. Есть дела, по которым мы уже получили результат. Есть процессы, где борьба только начинается. А некоторые истории переходят из выпуска в выпуск, потому что российское правосудие, как известно, не любит торопиться. По ссылке можно скачать новый выпуск, а заодно четыре предыдущих сборника с делами за 2024 и 2025 годы. В общем, приятного чтения. Особенно тем, кому иногда кажется, что в сфере ЖКХ все спорные вопросы уже давно разрешены.

О двух истинах одного прибора учета В Арбитражном суде города Москвы рассматривается очередной спор о взыскании задолженности за ЖКУ. УО требует с нашего доверителя, собственника нежилого помещения, более 3,2 млн руб. основного долга и почти 700 тыс. руб. пени. Но интересен здесь не сам долг, он то как раз наоборот не особо воодушевляет своей относительной скромностью. Вопрос в другом: может ли один и тот же прибор учета одновременно иметь и не иметь значения? Поясню. В доме установлен отдельный узел учета, который фиксирует совокупный объем тепловой энергии, поступающий в нежилую часть МКД. Узел установила сама управляющая организация. Он допущен в эксплуатацию, а его показания используются при расчетах между УО и ПАО «МОЭК». При этом в споре с собственником управляющая организация заняла следующую позицию: Да, по этому прибору можно определить, сколько тепловой энергии УО получила от РСО для нежилой части дома. Но при этом: Эти же показания нельзя учитывать при определении платы собственника помещений. Причины названы вполне формальные: прибор установлен за счет УО, специального решения ОСС по нему не принималось, в договор управления отдельное условие не включалось, а в качестве индивидуального прибора учета ответчика он не вводился. То есть для расчетов с МОЭК прибор вполне настоящий. Для расчетов с потребителем — уже не совсем. Еще Аристотель считал, что одно и то же не может одновременно быть и не быть в одном и том же отношении. В коммунальных расчетах, как выясняется, у закона непротиворечия имеются отраслевые особенности. Особенно хорошо проблема видна на цифрах. Например за один из расчетных периодов, управляющая организация предъявила одному только нашему доверителю 14,975 Гкал. При этом согласно акту между этой же управляющей организацией и ПАО «МОЭК» во всю нежилую часть дома за месяц поступило 13,56 Гкал. То есть одному собственнику предъявили больше тепловой энергии, чем физически получили все нежилые помещения вместе. Истец отвечает, что отношения УО с РСО и отношения УО с потребителем регулируются по-разному. С этим трудно спорить. Действительно, договор теплоснабжения и порядок расчета платы за коммунальную услугу — не одно и то же. Но различие правового регулирования не создает два физических объема одного ресурса. Не может быть 13,56 Гкал для расчетов с МОЭК и одновременно 14,975 Гкал только для одного собственника. Тепловая энергия от смены участника правоотношений не размножается. Не убеждает и ссылка на то, что узел установлен самой управляющей организацией и за ее счет. Обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных приборов учета относится к содержанию общего имущества и мероприятиям по энергосбережению. Отсутствие отдельного решения ОСС само по себе еще не превращает установленный узел в личный прибор управляющей организации. Тем более статус прибора определяется не тем, кто первым оплатил работы. Важны техническая схема, место установки, учитываемый контур, акты допуска и фактическое использование показаний. А здесь показания использует сам истец. Просто, судя по всему, только тогда, когда рассчитывается с МОЭК. По существу суду предстоит ответить на довольно красивый вопрос: может ли управляющая организация установить узел учета, рассчитываться по нему с ресурсоснабжающей организацией, но одновременно отрицать его значение при определении платы потребителя? Мы считаем, что нет! И наша позиция строится на достаточно простой логике. Правила № 354 могут определять способ распределения фактического объема между помещениями. Но они не позволяют взыскать с одного собственника ресурс, которого не было даже во всем нежилом контуре дома.

Кстати, наверно надо объясниться почему канал замолчал на целых полтора месяца? Ведь очевидно, что это совсем не потому, что в ЖКХ внезапно закончились споры и стало нечего обсуждать) Дело в том, что последние недели я готовился к квалификационному экзамену на присвоение статуса адвоката. Подготовка оказалась занятием, которое довольно быстро вытесняет из расписания все необязательное. Telegram временно попал именно в эту категорию. Но теперь можно признаться: экзамен успешно сдан, статус адвоката получен. Так что возвращаюсь. Уже с новым статусом, но примерно с тем же отношением к некоторым судебным решениям.

О постоянстве судебных убеждений Продолжение истории, о которой я уже писал. В 2025 году мы обратились в суд с иском об урегулировании разногласий при заключении договоров холодного водоснабжения и водоотведения. Суть спора довольно простая: ООО управляла домом в качестве временной управляющей организации. Поэтому мы настаивали, что компания должна приобретать коммунальный ресурс на содержание общего имущества, а также холодную воду для приготовления горячей воды через ИТП. Но холодное водоснабжение непосредственно в помещениях собственников и водоотведение должна обеспечивать РСО. Первоначально судья Арбитражного суда Московской области А. Е. Костяева просто отказала в иске. Апелляция решение оставила в силе. Мы обжаловали судебные акты в кассацию. Кассационный суд их отменил и напомнил нижестоящим судам довольно очевидную вещь: если стороны передали на рассмотрение суда разногласия по условиям договора, суд должен эти разногласия разрешить. Нельзя оставить основной спорный вопрос без ответа и отправить стороны дальше самостоятельно выяснять, кто кому и за какой объем ресурса должен платить. Дело вернулось на новое рассмотрение к тому же судье. На втором круге иск формально удовлетворили частично. Но по главному вопросу результат остался прежним. Суд снова решил, что временная управляющая организация должна оплачивать весь объем холодной воды и водоотведения, потребленный собственниками помещений. При этом мотивировка прекрасна своей внутренней борьбой с самой собой 😁 Там сначала суд цитирует пункт 3 Правил № 1616, согласно которому в период управления домом временной управляющей организацией коммунальные услуги собственникам предоставляет РСО. Затем приводит подпункт «а» пункта 31(1) Правил № 354, по которому такая управляющая организация заключает с РСО договоры на приобретение коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества. То есть законодательство прямо разделяет обязанности: - РСО оказывает коммунальные услуги собственникам; - временная управляющая организация оплачивает ресурс на содержание общего имущества. Казалось бы, на этом спор можно заканчивать... Но далее суд приходит к прямо противоположному выводу: обязанности временной управляющей организации якобы ничем не отличаются от обязанностей управляющей организации, выбранной собственниками, а потому она должна рассчитываться за весь объем коммунального ресурса. Как!? Почему!? Откуда!? 👍 Получилась почти классическая схоластика: нормы приведены верно, но итоговый вывод существует отдельно от них. Особое место в решении занял ИТП (индивидуальный тепловой пункт) 🤔 Поскольку в доме горячая вода приготавливается с использованием общедомового оборудования, суд фактически распространил этот аргумент не только на ГВС, но и на холодное водоснабжение собственников и водоотведение. Хотя мы никогда не отрицали обязанность управляющей организации оплачивать холодную воду, использованную для приготовления горячей воды. Спор был о другом. Кто должен оплачивать холодную воду, непосредственно потребленную собственниками в помещениях, и весь объем водоотведения? Наличие ИТП на этот вопрос никак не отвечает. В итоге кассация отменила первый отказ, дело вернули на новое рассмотрение, но сама идея первого решения отмену благополучно пережила. Ее лишь изложили подробнее и назвали частичным удовлетворением иска. Нельзя не отметить и постоянство судьи Костяевой, которое на втором круге уже стало больше похоже на упрямство. Кассация достаточно ясно указала, какой вопрос остался неразрешенным. Однако при новом рассмотрении суд фактически воспроизвел прежний подход, лишь дополнив его более объемной мотивировкой. Судебное убеждение, как известно, категория внутренняя. Но иногда оно становится настолько внутренним, что даже указания кассации и здравый смысл туда уже не проникают. В нашей профессии такое, увы, встречается нередко: основная борьба идет уже не с оппонентом, позиция которого понятна и предсказуема, а с судом, который однажды сделал вывод и теперь защищает его с упорством, достойным лучшего применения.

⚠⚠ Переплатили РСО? Получите инструкцию по возврату – в июньском выпуске рубрики #ПульсЖКХ Счета от РСО многие УО воспринимают как данность. Но практика показывает: не каждое начисление соответствует требованиям жилищного законодательства, а переплаты иногда исчисляются миллионами рублей. ✅ 18 июня в 10:00 Ирэн Парсамян, Сергей Сергеев и Елизавета Ланковская разберут яркие судебные споры между УО и РСО и покажут, какие аргументы помогают управляющим МКД отстаивать свою позицию. 📢 Узнаете: ➡️ как оспорить завышенные начисления ➡️ почему расчёты РСО не всегда законны ➡️ какие доказательства выигрывают споры ➡️ как использовать судебную практику и позиции ВС РФ в свою пользу 💼 Разберём кейс, в котором УО добились взыскания более 4 млн рублей переплаты с крупной ресурсоснабжающей организации. ❓ Есть вопрос по теме? Задайте его заранее Участие бесплатное. Ссылку трансляции опубликуем в каналах накануне. #ПульсЖКХ #Ассоциация_Р1 #РосКвартал Телеграм | MAX | ВКонтакте

🟢1️⃣2️⃣3️⃣4️⃣ Как управляющей компании бороться за качество воды с ресурсоснабжающей организацией? 🔎 27 мая в 11:00 (Мск) мы проведем прямой эфир. Собираемся в нашем сообществе ВК. Если вы вдруг еще не подписаны, то сейчас самое время сделать это. 🚰 Ведущая Олеся Лещенко и приглашенный спикер Сергей Сергеев на реальном примере разберут, как управляющей компании отстоять свои права в споре с поставщиком воды. В эфире разберемся: 👉🏻 - Как правильно подготовиться к суду и каких ошибок лучше не допускать. 👉🏻 - Что обязательно учесть, а что суд не посчитал необходимым. 👉🏻 - Какие доказательства помогут усилить позицию в споре? 👉🏻 - Как выстроить диалог с РСО до и после суда? Ведущая: Олеся Лещенко — заместитель коммерческого директора Домов. Гость: Сергей Сергеев — руководитель направления правового сопровождения в сфере ЖКХ и управления недвижимостью юридической группы «Яковлев и партнеры». 💬 Задавайте вопросы в комментариях, ответим на них на эфире.

Уважаемая Олеся Алексеевна делится впечатлениями после прохождения практики 🤔 Я уже писал как-то про отсутствие единого понимания процессов между практиками, теоретиками и законодателем. Благо, плоды со всех трех ветвей мне довелось вкусить. Да, с разной степенью вовлеченности, но тем не менее какое-то представление о чем говорю имею. Что с этим делать, решать надо коллективно. Но, отрадно, что у лучших представителей экспертного отраслевого сообщества не угасает тяга к знаниям и желание профессионально совершенствоваться в разных областях своей сферы интересов! Так что надеюсь все не зря, спасибо за доверие и было очень приятно поделиться практическим опытом 😊 Ну а если еще у кого-то из коллег экспертов есть желание глянуть, как оно все работает на практике в судах, welcome! 🤗

Споры относительно качества коммунальных услуг потихоньку выходят из формальной плоскости. Теперь несоблюдение требований Правил предоставления коммунальных услуг гражданам в части порядка фиксации данного факта перестает быть основанием для отказа в удовлетворении подобных требований. В том числе, в спорах между УО и РСО ☝️ Мы в своей практике уже проделывали подобное с тепловой энергией. Теперь вот получили интересный результат в отношении холодной воды.

Все привыкли думать, что 333 ГК в бездогах = “снизить до фактического потребления”. Это было удобно и эмоционально справедливо. Но ВС в определении № 305-ЭС25-10610 по делу №А40-4071/2024 в очередной раз уточнил механику. Фактическое потребление - это не санкция. Это стоимость ресурса. Санкция - это превышение расчетной суммы над фактической стоимостью. Ошибка многих потребителей в спорах о бездоговорном потреблении состоит в том, что они просят суд “снизить взыскание до фактического потребления”. Однако корректнее говорить иначе: фактическое потребление оплачивается как ресурс, а превышение расчетного начисления над фактическим потреблением является санкцией, которая должна быть снижена до соразмерного размера. И спор теперь должен идти не о том, платить ли санкцию вообще, а о том, какой размер санкции является разумным. Поэтому суд должен сначала разложить взыскание на две части. Например: расчетная сумма 100 млн, фактическое потребление 1 млн. Значит: — 1 млн — ресурс; — 99 млн — ответственность. Только после этого включается ст. 333 ГК РФ! И вопрос уже не “платить 1 млн или 100 млн”, а “какая санкция за нарушение правил энергопотребления соразмерна при фактическом ресурсе на 1 млн”. Самый безопасный ориентир, на мой взгляд - санкция в размере фактического потребления. То есть всего 2x от фактического объема. Но в отдельных случаях можно просить меньше, если есть вина сетевой/сбытовой, наличие прежнего договора, исправный учет, добровольная оплата, отсутствие ущерба, социальная значимость потребителя, попытки урегулирования. Полное обнуление санкции возможно только как исключение! Например, если нарушение создано поведением самой сетевой/сбытовой организации или у потребителя фактически отсутствовала возможность избежать нарушения. Но, в том числе после вышеуказанного определения, это уже более рискованный тезис.

Три антикризисные оговорки, которые закроют новые риски 2026 года ➡️В майской статье журнала «Юрист компании» Сергей Сергеев и Анастасия Асабина из МКА «Яковлев и партнеры» подробно разобрали, как предотвратить финансовые потери компании с помощью одной формулировки и доказать, что юристы тоже думают о выгоде для бизнеса. «Мы добавили в статью формулировки оговорок, которые уже защитили наших клиентов от этих потерь и доказали, что юристы не тратят бюджет, а сохраняют его». 🔍 В материале найдете: ⁃ Оговорку о форс-мажоре при перебоях связи; ⁃ Оговорку о рекламе на запрещенных ресурсах; ⁃ Оговорку об ИИ. 📖 Формулировки оговорок скачивайте в конце статьи. Подробнее читайте в боте. ⬇️ Нажимайте на кнопку, чтобы читать статью прямо сейчас. #важная_статья

Набросал небольшую статью с рассуждениями по мотивам свежего определения СКЭС ВС РФ от 27.04.2026 по делу № А41-85213/2016. Формально дело банкротное: продавали имущество должника, а вместе с ним, похоже, ушла инфраструктура коттеджного поселка — дороги, ВЗУ, очистные, сети и прочие радости поселковой жизни. Но, на мой взгляд, интереснее там не банкротство. Интереснее общий вывод: инфраструктура коттеджных поселков постепенно перестает восприниматься судами как обычный актив, которым собственник может распоряжаться как хочет. Купил дорогу - не стал феодалом. Купил ВЗУ - не стал хозяином воды. Купил сети - не получил право шантажировать жителей. Если объект обеспечивает доступ к домам, воду, стоки, электричество или нормальную эксплуатацию поселка, суды все чаще смотрят не только на выписку ЕГРН, но и на функцию объекта. В статье разбираю: что сказал ВС по делу «Лесных полян»; почему это связано не только с банкротством; как сюда ложится дело о дороге в коттеджном поселке; почему новая ст. 259.1 ГК РФ может серьезно повлиять на споры об инфраструктуре; когда инфраструктура может тяготеть к общему имуществу жителей; а когда она остается частной, но всё равно не становится «свободным активом». В общем, если работаете с поселками, девелопментом, ТСН, инфраструктурой или просто любите споры, где за кадастровым номером внезапно обнаруживается целая социальная функция, - забирайте файл, там подробнее .

Работа с ходатайством о назначении судебной экспертизы - это вообще отдельный пласт юридической техники. Причем по обе стороны процесса. Если инициатор экспертизы - ты, задача понятна: правильно сформулировать вопросы, подобрать экспертов и отстоять все это в суде. А вот если экспертизу просит провести оппонент, то многие сводят свою роль только к предоставлению альтернативных кандидатур, не осознавая своей возможности предметно оспаривать предложенные вопросы и сам подход к проведению экспертизы. Я к этому пришел тоже не сразу. Однако теперь это один из наших стандартов ведения судебных дел.

Предприятия, не успевшие в срок передать показания приборов учета энергии или переоформить договор с энергосбытовой компанией, сталкиваются с доначислениями, в разы превышающими плату за фактическое потребление. В деле структуры Всероссийского общества спасания на водах разница между показаниями счетчика и расчетами по нормативам оказалась стократной, а арбитражные суды отказались снизить сумму оплаты. Теперь жалобу компании предстоит рассмотреть Верховному суду РФ. Юристы отмечают, что проблема платы за бездоговорное или неучтенное потребление энергии крайне актуальна для бизнеса. ▪ Подписывайтесь на «Ъ» в Telegram | в MAX | Оставляйте «бусты»

Подняли проблему "бездогов" на федеральный уровень 🧐

В Красногорском городском округе Московской области обновили правила благоустройства И получилось… довольно смело. Теперь если участок под домом не сформирован или оформлен только по границам здания, управляющая компания должна убирать территорию в радиусе 30 метров от фасада. На бумаге выглядит безобидно. На практике в эти 30 метров может попасть всё что угодно: — проезд между домами — общая контейнерная площадка — детская площадка на несколько домов — тротуары — иногда просто муниципальная территория Логика примерно такая: рядом с домом — значит убирайте. Если участок не сформирован, границы двора предлагают определять по… техническому паспорту дома. Нас попросили оспорить эти изменения и мы согласились поупражняться 😀 Позиция простая: муниципалитет может устанавливать правила благоустройства, но не может просто взять и переложить содержание своей территории на управляющие компании и жителей — особенно если эти расходы вообще не заложены в тариф. Иначе получается удобная схема: земля муниципальная, а платит за неё почему-то кто-то другой. Если в Красногорске есть управляющие компании или коллеги, кому эта история знакома — пишите. Думаю, спор будет интересный.

ЖЭК наняла киллера, чтобы убрать недовольного жильца в Екатеринбурге Мужика не удовлетворила работа управляющей компании, и он инициировал собрание жильцов дома, чтобы сменить ее путем голосования В один из вечеров его подкараулили и жестко избили двое наемников, которых наняли сотрудники УК для убийства мужчины Избитого мужика бросили умирать на пустыре, но он смог выкарабкаться и обратиться в полицию Нападавшие задержаны, им предъявлено обвинение в покушении на убийство

Конкурентная борьба на рынке управления МКД 🤔 Особо рьяному адвокату тоже может прилететь 🧐

Недвижимость с сюрпризом: когда старый конфликт продается вместе с квартирой В продолжение темы про неочевидные риски при покупке недвижимости... Разбирал на днях довольно колоритный спор в Калининграде. И да, сразу скажу — такие кейсы во многом наследие старого немецкого жилого фонда, где один дом иногда превращается в отдельную правовую вселенную со своими правилами, пристройками, проходами, чердаками и вечной войной соседей. И если честно, в чистом виде это скорее бытовой соседский конфликт не совсем входящий в сферу моих профессиональных интересов: кто кому перекрыл доступ, где чей коридор, кто поставил дверь, кто пользуется чердаком и так далее. Но внутри этого спора всплыл действительно занятный правовой вопрос. Предыдущий собственник квартиры много лет назад получил согласие соседа на реконструкцию: присоединение части общего имущества и обустройство санузла. Потом стороны заключили мировое соглашение, которое суд утвердил — там этому собственнику передали часть общего имущества в пользование. И вот ключевая проблема: дальше он юридически ничего не довел до конца. Никаких изменений в ЕГРН. Новых документов БТИ нет. Реконструкция формально не завершена. Право собственности на присоединенную часть не оформлено. Прошли годы. Квартиру купил новый собственник и теперь говорит: я правопреемник, значит все старые договоренности автоматически перешли ко мне. Но так ли все очевидно? Согласие давалось конкретному человеку. Право собственности так и не возникло. А право пользования, утвержденное в рамках старого спора между конкретными соседями, еще нужно сильно постараться превратить в вечное право для всех будущих владельцев квартиры. И снова, через призму подобных историй мы понимаем, что при покупке недвижимости почти никто и никогда не проверяет старые мировые соглашения, старые судебные войны соседей, незавершенные реконструкции, и вот эти локальные «конституции дома», которые существуют только в головах прежних собственников. А потом покупаешь квартиру — и внезапно вместе с квадратными метрами получаешь чужой конфликт длиной в 10 лет. Причем иногда с очень неожиданной юридической начинкой.