В земле

Как узнать планируемую кадастровую стоимость земельного участка? В НСПД на странице Фонда данных государственной кадастровой оценки можно найти отчеты о расчетах новой кадастровой стоимости. В настоящее время опубликованы данные для 8 регионов, в частности для Санкт-Петербурга и Карелии. В прилагаемых к отчетам документах есть списки кадастровых номеров участков, в отношении которых проводится переоценка. Для респ. Карелия таких участков в отчете 262 тыс. В качестве примера проверил несколько объектов в этих регионах. Для Карелии ожидаемое увеличение КС получается в районе 40-60%, Санкт-Петербурга - 30-40%. Ссылка на страницу с отчетами: https://nspd.gov.ru/cadastral-price/draft-reports

Можно ли переуступить право аренды, полученное на торгах? Споры вокруг данного вопроса ведутся не один год. Запрет на переуступку аренды установлен п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса. Подъехало свежее мнение Верховного суда по этому вопросу (дело N 48-КГ26-10-К7 от 16.06.2026) - право аренды по договору, заключенному на торгах, можно уступить даже в случае, если запрет на уступку установлен договором аренды: Таким образом, в силу приведенных норм права, вопреки доводам Администрации, а также выводам, изложенным в судебных постановлениях судов апелляционной и кассационной инстанции, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства может быть заключен не только путем проведения торгов, но и в ином порядке, что исключает применение к таким договорам предусмотренного пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации запрета на перенайм, в том числе и на возмездной основе, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения.

Строительство в охранной зоне ЛЭП (пост о заблуждениях, которые живут годами) В сентябре 2023 года произошли послабления в правилах (порядке) установления охранных зон ЛЭП. Было разрешено строительство жилых домов на большей части охранной зоны при условии, как я считал, получения согласия у собственника ЛЭП. С тех пор мне ни разу не попадалась информация о том, что данное мнение - неверное. Как оказалось, история вопроса была совсем иная. В редакции правил, действовавших до 2023 года существовало следующее положение: 10. В пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещаются: а) строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений; После изменений, вступивших в силу с сентября 2023 года, редакция пункта поменялась на: 10. В охранных зонах допускается размещение зданий и сооружений при соблюдении следующих параметров: а) размещаемое здание или сооружение не создает препятствий для доступа к объекту электросетевого хозяйства (создаются или сохраняются, в том числе в соответствии с требованиями нормативно-технических документов, проходы и подъезды, необходимые для доступа к объекту электроэнергетики обслуживающего персонала и техники <...>); Таким образом, история изменений оказалась ровно противоположной. Строительство возможно было и ранее, но при условии получения согласия собственника линии. С 2023 года же такое согласие более не требуется. Можно строить при условии соблюдения отступов от проводов линии, указанных в правилах (для линии 110 кВ это 4 метра). Ложка дегтя - можно найти примеры случаев, когда Росреестр все-таки требует предоставления согласия на строительство в охранной зоне, несмотря на то, что оно теперь не нужно (пример).

Почему важно сохранение дачной амнистии? (дополнение к предыдущему посту) На текущий момент до сих пор остается значительное количество локаций, где строительство возможно только по дачной амнистии. Например там, где не установлены градостроительные регламенты, зонирование или вообще не утверждались правила землепользования. В Ленинградской области я сходу могу вспомнить несколько таких локаций в четырех разных районах, но полагаю, что их существенно больше. В качестве примера можно взять Гостилицкое поселение Ломоносовского района. Данное поселение хотя и не является премиальным, но и отдаленным его тоже назвать нельзя - до границы с Санкт-Петербургом здесь всего 15 км. В отношении земель поселения, расположенных за пределами населенных пунктов, генеральный план здесь до апреля текущего года отсутствовал (согласование шло с 2019 года). Правил землепользования и градостроительных регламентов все еще нет. На территории поселения я насчитал около 20 разных коттеджных поселков (СНТ/ДНП/ТСН/КВН). Поскольку ПЗЗ еще не приняты, строительство во всех поселках запрещено, и получить уведомление о соответствии не получится. Единственным способом зарегистрировать здесь дом является дачная амнистия.

#кликбейт Дачная амнистия - все? Часть 2 Предыдущая часть: Часть 1 С февраля 2026 года при постановке объектов недвижимости на учет стало обязательным присвоение объекту адреса. Изменения касаются как земельных участков, так и жилых домов. В случае строительства дома, собственнику или кадастровому инженеру при подготовке технического плана перед регистрацией дома в ЕГРН теперь требуется обратиться в администрацию для присвоения дому адреса. По своим объектам я и раньше всегда получал адреса, сложностей с этим не возникало. Поэтому какого-либо подвоха в отношении новых требований я не ожидал, и новость прошла для меня практически незамеченной. По информации агенства ОБС (Одна бабка сказала) сейчас у собственников возникают проблемы с присвоением адресов после постройки домов. При попытке получить адрес на вновь возведенный жилой дом администрация может попросить предоставить уведомление о планируемом строительстве (или уведомление о соответствии). Если регистрация дома предполагалась в упрощенном порядке (по дачной амнистии), очевидно что такого уведомления у заявителя не будет. Правомерно ли требование администрации предоставить данное уведомление для присвоения адреса? Согласно пп б. п. 8 постановления Правительства N 1221 от 19.11.2014 г. присвоение адреса зданию происходит в следующих случаях: 1) при выдаче разрешения на строительство или уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта недвижимости; 2) при выполнении в отношении объекта недвижимости кадастровых работ для постановки объекта на государственный учет, в случае если в соответствии с Градостроительным кодексом для строительства объекта получение разрешения на строительство не требуется. В соответствии с пп 1.1 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса: выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства и реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства. Таким образом, требование администрации предоставить уведомление для присвоения объекту адреса является неправомерным. Дачная амнистия продолжает действовать, хотя тенденции для ее отмены явно прослеживаются.

#пятничный_юмор Комик Орлов о СНТ

Бечевник Попался на глаза вот такой интересный вопрос в игре Что? Где? Когда?. Суть вопроса заключалась в определении назначения полосы отчуждения вдоль рек, на которой запрещалось строительство. На удивление и несмотря на то, что вопрос показался не очень сложным, даже знатоки не смогли дать верный ответ. Термин бечевник появился в законодательстве еще в царские времена и существовал в первом водном кодексе РФ, действовавшем до 2007 года. Этимология слова происходит от слова "бечева" (канат), а полоса суши, получившая такое название, предназначалась для буксировки судов конной или людской тягой (бурлаками). Бечевник - территория общего пользования - в актуальной версии водного кодекса заменен на береговую полосу, имеющую аналогичный правовой режим. Частная собственность на землю в пределах береговой полосы не предусмотрена. В современном общепринятом понимании береговая полоса является территорией свободного доступа, преимущественно рекреационного назначения. Однако, с введением в водной кодекс новой терминологии, практический смысл нового термина отражения в законодательстве по сути не получил. Порядок доступа к береговой полосе с прилегающих территорий до сих пор никак не определен. Несмотря на смену названия, фактическое назначение береговой полосы остается тем же, что было и в царские времена. Это обстоятельство зачастую приводит к образованию сплошной застройки вдоль берегов водоемов, перекрывающей доступ к территории, предназначенной для общего пользования. Последнее время в СМИ нередко попадют похожие кейсы, участниками которых становятся в том числе медийные персоны (раз, два, три).

Как администрация занимается подлогом На этом канале уже несколько раз поднималась тема формирования земельных участков с наложением друг на друга. Один из таких участков я даже умудрился купить. Очередной случай - почти полное наложение схем, опубликованных с интервалом в 1 год. Написал обращение в администрацию с просьбой отменить новую публикацию и схему. В письме я не указывал, что имею какое-то отношение к поданным заявлениям, просто добавил ссылки на два извещения и графическое пояснение пересечения границ (прикреплено к посту). В ответ администрация не придумала ничего лучше, как написать, что срок действия первой схемы уже истек, поэтому вторая публикация легитимна. Очевидно, здесь администрация намекала на то, что встречных заявлений по первому извещению не было и участок был согласован заявителю без торгов, а своим правом выкупа он не воспользовался. Однако там не учли, что исходное заявление подавалось от имени клиента, и у нас на руках есть постановление о наличии по нему встречных заявлений и, соответственно, о подготовке к проведению аукциона. Предыдущая жалоба в этой же администрации также не привела к отмене публикации. В тот раз это обосновали тем, что пересечение отсутствует, так как по участкам еще не проводилось межевание. Каким образом оно будет проводиться с учетом пересечения границ, администрация не сообщила.

Токсовская земельная аномалия. Часть 4 В процессе написания этой серии постов, попался интересный свежий лот в этой же локации. Участок ИЖС, примыкающий к железной дороге и полностью расположенный в ее санитарной зоне. Допустимое пятно застройки в ГПЗУ отсутствует, в разделе ограничений прописан запрет на жилое строительство, тот же запрет содержится в ПЗЗ. В целом, ничего нового, но один факт меня заинтересовал. Кто-то из потенциальных участников запросил у организатора разъяснения по поводу ограничений, на что получил ответ об отсутствии "абсолютного запрета на жилую застройку" и возможности строительства при "соблюдении требований санитарного законодательства" и "получения положительных заключений в рамках градостроительных процедур". При этом какие-либо ссылки на нормативно-правовые акты, подтверждающие позицию администрации и возможность стройки, в ответе отсутствовали. Поскольку такие лоты оказываются на торгах с завидной регулярностью, мне стало интересно, на чем же все-таки основана позиция, прямо противоречащая установленному режиму охранной зоны. Для получения пояснений был сделан запрос в ФАС с последующей приостановкой торгов. Несмотря на то, что с первой попытки принимать решение ФАС не стала, итог получился вполне закономерным. Так как явных нарушений антимонопольного законодательства в данном случае нет, признание нарушений с последующей отменой торгов было бы избыточным. В ответе было указано на отсутствие запрета на строительство в СанПиН (хотя по факту он там есть), а наличие такого же запрета в ПЗЗ прокомментировано не было вообще. Последующие запросы в иные органы либо вернулись с отписками (охранная зона не поставлена на кадастровый учет), либо были перенаправлены организатору торгов в лице главы администрации. С учетом того, что последний в настоящее время пребывает в сизо, ответа вероятно ждать смысла уже нет. Итог торгов: 3,5 млн аренды в год.

#пятничный_юмор Борщевичный гектар В Госдуме предложили Минсельхозу разработать федеральную программу «борщевичный гектар» Минсельхозу стоит рассмотреть возможность разработки федеральной программы «борщевичный гектар» и безвозмездно отдавать гражданам заросшие земли, если на них более одного года не проводятся мероприятия по ликвидации растения. Условиями предоставления таких земельных участков гражданам предлагается сделать: - обязательство получателя в установленный срок провести мероприятия по очистке земли от борщевика; - обязанность начать хозяйственное использование земли, к примеру сельхозпроизводство или садоводство. Источник: РБК

#лонгрид Противопожарные расстояния Довольно часто встречается заблуждение о том, что при строительстве жилого дома обязательно соблюдение противопожарных отступов от соседних зданий и лесных насаждений. Такое же мнение иногда присутствует у некоторых администраций. Например, в Ленинградской области требованиями соблюдать такие отступы любит грешить администрация Приозерского района, как при формировании новых участков, так и в отношении участков, выставляемых на торги (пример на картинке, обозначен отступ 30 метров от границ Лесфонда). При этом почему-то не учитывается тот факт, что зачастую эти отступы соблюсти просто невозможно. Если наш участок шириной 20 метров будет иметь соседские дома на расстоянии по 5 метров от каждой границы, то площадь необходимых отступов перекроет наш участок полностью (в случае строительства деревянного (каркасного) дома). Соберем нормативную базу: 1) Статья 69 Закона N 123-ФЗ от 22.07.2008 предписывает соблюдать противопожарные расстояния до опасных объектов и лесных насаждений. Необходимое расстояние до леса при этом не регламентируется. 2) Зона противопожарных расстояний не является ЗОУИТ (охранной зоной), не имеет абсолютного запрета на строительство. 3) СП 4.13130.2013 предписывает отступать от 6 до 15 метров от соседних жилых зданий и 15-50 метров от леса. 4) Указанный СП входит в перечень СП, применяемых на добровольной основе. 5) Добровольность применения СП не отменяет требований федеральных законов в части соблюдения мер пожарной безопасности. Суды и судебные эксперты могут опираться на необязательный СП при отсутствии иных альтернатив, регламентирующих требования пожарной безопасности. 6) Нормы СП могут быть включены в ПЗЗ в конкретной локации. Поскольку ПЗЗ являются нормативно-правовым актом, до тех пор пока они не будут оспорены в целом или в части, содержащиеся в них требования будут обязательными. Выводы: 1) Включение противопожарных отступов в ГПЗУ, отказ администрации согласовать строительство при их несоблюдении (и при отсутствии таких требований в ПЗЗ) являются неправомерными. 2) Строительство индивидуального жилого дома без учета отступов не может рассматриваться как правонарушение в рамках ст. 20.4 КоАП (Нарушение требований пожарной безопасности). 3) В случае судебных разбирательств несоблюдение противопожарных отступов, в т.ч. необязательных, может негативно сказаться на перспективах дела для владельца участка, на территории которого произошел пожар.

#лонгрид Как убрать береговую полосу из ГПЗУ В полученном на участок градостроительном плане обнаружилось пересечение границ участка с береговой полосой (береговая полоса - 20 метров от берега, не путать с прибрежной полосой). Площадь пересечения была незначительная, около полусотки, но все равно как будто не очень приятно. Формирование и нахождение земельных участков в собственности в границах береговых полос не допускается. В судебной практике для таких участков сроки давности могут не работать. Границы водного объекта, береговой полосы в данном случае не были зарегистрированы в ЕГРН. Береговая линия, указанная администрацией, по непонятным причинам совпала с границей населенного пункта, хотя сведений об этом больше нигде нет. Со слов сотрудников отдела архитектуры - береговая полоса есть в их внутренней системе, а схема для ГПЗУ формируется автоматически. Также в ГПЗУ содержалась фактическая ошибка - береговая полоса была отнесена к водоохранным зонам. Береговая полоса и водоохранная зона - совершенно разные понятия, имеют разный правовой режим. Береговая полоса по своей сути зоной с особыми условиями использования (водоохранной зоной) не является. С учетом отсутствия сведений о береговой линии озера в ЕГРН и генеральном плане, несоответствия реального расположения уреза воды сведениям из ГПЗУ, фактических ошибок, в администрацию было направлено заявление с просьбой исключить пересечение с береговой полосой из ГПЗУ. К заявлению также приложил ответ от Федерального агенства водных ресурсов об отсутствии данных о береговой линии в Государственном водном реестре. По результатам рассмотрения обращения, администрация предоставила новый исправленный ГПЗУ. Чтобы два раза не ходить, помимо береговой полосы из градостроительного плана убрали вообще все охранные зоны, включая ЛЭП и зоны, расположенные за пределами участка.🗿

Токсовская земельная аномалия. Часть 3 Еще одна отмененная в прошлом году сделка в той же локации. Причина на этот раз - сговор с организатором торгов. Инструкция по заполнению заявки для участия представляет собой 150 страниц нечитаемой абракадабры - настоящий шедевр коррупционного искусства. Довольно не частое явление, последний раз видел такую заявку еще в старой версии ГИС Торги, и также во Всеволожском районе. Ожидаемо - до торгов допускается только один участник. Менее ожидаемо - несмотря на очевидный сговор с организатором, несостоявшийся арендатор не постеснялся даже сходить в апелляцию. Решение первой инстанции (оставлено без изменений): Признать недействительным заключенный между администрацией муниципального образования по результатам аукциона договор аренды <...> Признать незаконной инструкцию по заполнению заявки на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка <...>, опубликованную на сайте https://www.torgi.gov.ru/ в составе извещения о проведении торгов.

#пятничный_юмор Первое слово дороже второго - теперь официально По мнению Арбитражного суда Московского округа, номер дела А40-146414/2023 Обсуждение: https://zakon.ru/discussion/2026/2/10/pervoe_slovo_dorozhe_vtorogo_114227

Токсовская земельная аномалия. Часть 2 Если переместиться по кадастровой карте на пару километров южнее рассмотренного в предыдущей части участка, можно заметить вот такой странный массив с единственным поставленным на учет участком в окружении других застроенных дачами территорий. Это часть СНТ "Защита". Точнее, его часть по мнению председателя СНТ. В прошлом году я выиграл пару участков на торгах в этом СНТ, в той части, где проблем с кадастровым учетом нет. Но после общения с председателем решил попробовать отказаться от лотов (посыпаю голову пеплом). Конкурсный управляющий оказался на удивление лояльным и без проблем согласился вернуть задаток (некоторые КУ считают торги с одним участником неконкурентными, возможно это как-то повлияло на решение управляющего). На том история знакомства с этим СНТ и закончилась. Возможно решение вернуть лоты было поспешным, но спустя полгода председатель СНТ оказался в сизо. А причина все та же - продажа участков, права распоряжаться которыми не было. В одно время этот массив (на картинке) относился к военному лесничеству, затем к муниципальным землям, но СНТ никогда не предоставлялся. Размах деятельности на присвоенной территории впечатляет - туда завели даже магистральный газ.

#лонгрид Дачная амнистия - все? В декабре был одобрен в первом чтении законопроект 952998-8, который может изменить правила регистрации домов в Московской области. Основные моменты: 1) При переходе права собственности на земельный участок с 2026 года новому собственнику в течение 30 дней автоматически направляется ГПЗУ на Госуслугах. 2) Собственник обязан передать ГПЗУ кадастровому инженеру при подготовке технического плана дома для постановки дома на кадастровый учет. 3) Кадастровый инженер обязан проверить соблюдение градостроительных норм и ограничений, отраженных в ГПЗУ, и отказаться от подготовки технического плана в случае наличия нарушений: Кадастровый инженер обязан отказаться от выполнения кадастровых работ по подготовке технического плана индивидуального жилого дома или садового дома в случае если параметры такого объекта капитального строительства не соответствуют требованиям, предусмотренным федеральным законом, а также правилам землепользования и застройки, в частности, если при строительстве такого объекта капитального строительства не соблюдены минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, сооружений. Основная цель закона - обеспечение соблюдения отступов от границ участков, этажности и процента застройки. Однако, используемые формулировки позволяют трактовать его гораздо шире и по сути отменяют дачную амнистию. В частности, идет речь о соблюдении "требований ПЗЗ", "параметров объекта строительства", а также о "несоответствии градостроительным требованиям". И хотя прямых упоминаний территориальных зон или градостроительных регламентов в тексте нет, такие формулировки по сути запрещают строительство, которое противоречит ПЗЗ, при несоответствии зоны или регламента (видов разрешенного использования в ПЗЗ). Предлагаемые изменения выглядят особо интригующими с учетом того, что для такой важной характеристики земельного участка, как территориальная зона, напрямую влияющей на возможность строительства, до сих пор даже не предусмотрено место в выписках на объекты недвижимости.

#франкенштейн_с_торгов Продать воздух за 45 млн Когда-то существовало мнение, что покупка участка у государства - это самый безопасный способ приобретения земли. И действительно, никто, кроме администрации, не знает полную историю возникновения участка, а у покупателя отсутствуют риски, связанные, например, с неожиданным появлением каких-нибудь наследников, права которых не были учтены при вступлении в наследство предыдущим собственником. Получение участка с чистой историей - интересный аргумент в пользу участия в муниципальных торгах. Прошедший год стал для меня знаковым по части развенчания этого мифа. Истории о том, как администрации продают участки, находящиеся в частной собственности и на которые у них нет прав, уже стали обыденностью. В конце года апелляционным судом было засилено решение (номер дела A56-15723/2024) по отмене результатов торгов и отмене сделки по продаже участка стоимостью 45 млн в Токсовском городском поселении. Повод банальный - администрация не имела права распоряжаться проданным участком. Но что особенно в этом деле интересно - то, что в Извещении о проведении торгов администрацией было указано, что участок пересекает лесные насаждения, закрепленные за лесничеством. То есть прямым текстом было написано, что есть пересечение с федеральной собственностью, прав на которую у администрации естественно нет. Также суд обращает внимание, что в 2016 г. уже было решение по другому делу, в рамках которого было установлено отсутствие прав на данный участок у администрации. Чем можно объяснить такое рвение администрации впарить кому-то этот хлам, нам к сожалению не сообщают.

Рожать нужно в ИЖС Сенатор от Санкт-Петербурга Андрей Кутепов: Мы четко можем сказать, что количество детей, рожденных в индивидуальном жилищном строительстве, на порядок выше, чем в многоквартирных домах. Наверное, мало кто об этом говорит: нам нужно индивидуальное жилищное строительство. Еще интересная статистика от Ведомостей: Ввод индивидуальных домов в Ленинградской области в январе-ноябре 2025 г. составил 3,024 млн кв. м. Это на 13% больше, чем за аналогичный период 2024 г., следует из данных Петростата. При этом по сравнению с предыдущим годом темпы ввода несколько ускорились. Так, в январе-ноябре 2024 г. к аналогичному периоду 2023 г. прирост составил 10,5% (2,677 млн кв. м).

Смена категории и вида разрешенного использования ЗСН С марта этого года усложняется порядок перевода сельскохозяйственных земельных участков из одной категории в другую, а также смена вида разрешенного использования на ведение садоводства (СНТ). Для смены категории теперь будет требоваться решение областной Думы и согласие главы региона. Для перевода земель в СНТ (при условии отнесения их к угодьям) потребуется решение федерального правительства. Порядок снятия статуса угодий регулируется утвержденным в конце прошлого года постановлением Правительства N 1943. Из интересного - основанием для исключения участка из угодий может быть отнесение его ранее к категории населенных пунктов или к территориям для ведения садоводства. Если участок имеет пересечение с угодьями или будет иметь пересечение в разрабатываемом в настоящее время новом реестре с/х угодий, исключить участок из реестра, по всей видимости, будет возможно в заявительном порядке.

#оффтоп Потребительский экстремизм В конце прошлого года довольно незамеченными прошли поправки к Закону о защите прав потребителей, существенно снижающие вероятность взыскания потребительского штрафа и устанавливающие потолок взимаемой неустойки. Для утверждения изменений использовалась уже ставшая классической схема через внесение поправок ко второму чтению закона, который не имеет никакого отношения к вносимым изменениям. Оставим в стороне этическую сторону такого способа утверждения законодательных инициатив и посмотрим на суть явления потребительского экстремизма, с которым по-видимому и призваны бороться эти поправки, на примере конкретной досудебной претензии. К посту приложен пример такого недобросовестного поведения потребителя. Автор претензии (правозащитник, кандидат юридических наук) просит точку розничной торговли вернуть стоимость приобретенного товара (календарь стоимостью 25 руб.) и сверх того компенсацию юридических услуг и морального ущерба в размере 11 тыс. рублей. Претензия составлена на 4 страницах грамотным юридическим языком с приложением чека (на 25 руб.) и "акта оказания юридических услуг". Вот так потенциальный истец хочет превратить 25 руб. в 11 тыс. Ну а далее уже дело техники. Автор мог бы купить такой же календарь в десятке других магазинов и подать аналогичные претензии. Где-нибудь да и выгорет, легкие деньги! Биография автора, к слову, впечатляет: лауреат всевозможных региональных и международных конкурсов, председатель правозащитной организации, "лучший общественный деятель". Количество наград и грамот на личном сайте автора превышает все возможные ожидания.