Андрей Коняхин | ИнвестЩи 🥘

⛳️ Согласование границ участка в частной собственности со смежным, но муниципальным Проблема: муниципалитет продал ЗУ, но границы не согласованы, акт не подписан, соответственно раздел не доступен. Вопрос: как подписать акт с муниципалитетом и другими соседями и почему участок продали несогласованный? Прямое обращение в администрацию занимает 30 дней. Услуга на ГУ в МО решает вопрос за 7 рабочих дней (требуется схема координат), но Росреестр требует единой формы подписи: либо все стороны вручную, либо все через ЭЦП. Смешанное оформление не принимается. Но соседей попробуй заставь подписать что-то через УКЭП, а если ещё и пенсионеры… в то время, как администрация не может подписать вручную, т.к. есть услуга и она в электронном виде предоставляется, а не бумажном. 🔹 Какие варианты? 1. Оформить услугу на Госуслугах (7 дней), получить акт в МФЦ с живыми печатями, далее к соседям, тоже живые подписи. 2. Получить документ через МФЦ или ЛК ГУ, затем заехать в администрацию для заверения печатью (связь через исполнителя по этой услуге). Так мы экономим 2 недели, потому что стандартное прямое обращение в администрацию – это 30 дней. Не благодарите. Почему муниципалитет продает участки с несогласованными границами — расскажу потом.

💥 История одного осмотра Все ли можно отсыпать? Без водоотведения нет. Но и даже решив вопрос с ЗУ и придомовой территорией, останется вопрос ликвидности, потому что когда твой участок – это остров посреди воды, полагаю, что у многих пропадет дар речи после осмотра – это первое, а второе – по рынку такое продать сейчас… амбициозно. ГПЗУ чистое, кстати. Ни водоохранки, ни подтопления, абсолютно ничего.

Мульчирование участка (до и после) Так или иначе техника вызвала у многих восторг, начал получать заявки в личные сообщения на покос и на производителя. Отвечаю: техника стоит 250.000₽. К ней нужен прицеп, потому что без прицепа не вариант, вес 165 кг, это ещё 100.000₽, далее, любая техника требует обслуживания, бензин, масло и ремонт – поэтому покупать или не покупать, вопрос к вашей финансовой модели. Брал ее, под загрузку на своих участках, потому что косить, мульчировать, убирать бурьян приходится регулярно. Конечно, я не загружу ее только своими объектами, поэтому может выезжать, расчищать ваши участки с оператором. Бурьян, высокая трава и поросль. Москва и МО. Цена от 1000 до 1500₽ за сотку в зависимости от сложности, на днях покупаю прицеп и в бой Преимущество в том, что весь бурьян мульчируется в мелкие опилки, которые втираются в траву за сутки, а участок выглядит чистым и ухоженным, а не как скошенное пожароопасное поле: косить, собирать, палить, далее в компост или мульчировать, каждый выбирает сам. Нужна помощь по мульчированию, пишите @konyakhinz

✏️ Можно ли использовать счет физического лица для бизнеса? Многие ИП принимают оплату на счета ФЛ. В этом посте хочу порассуждать вслух, какие тут есть юридические риски, тем более, что этот вопрос поднимался на одной из встреч ЗС, по итогам, которой мне пришлось вновь погрузиться в это. 🔹 Для банка вы 2 разных человека: гражданин, который покупает молоко, и ИП, который ведет бизнес. Инструкция ЦБ РФ №204-И запрещает использовать счета ФЛ в рамках деятельности ИП. Банк видит однотипные платежи от разных лиц или крупные суммы «за товар / услуги» и может сработать 115-ФЗ, в итоге заморозка счета, запрос документов и тд. 🔹 Со стороны ФНС: требование использовать ККТ. Если вы ИП и приняли деньги на личный счет от ФЛ, вы обязаны пробить чек. Закон 54-ФЗ не делает исключений. Нет чека – штраф. Но главный вопрос: можно ли так делать? Юридически – запрета в НК нет и использовать счет ФЛ можно, но в инструкции ЦБ запрет есть. Носит ли инструкция ЦБ обязательную, а не рекомендательную норму? Согласно статье 7 Федерального закона № 86-ФЗ «О Центральном банке РФ», нормативные акты Банка России (указы, инструкции, положения) обязательны для исполнения всеми органами власти, а также ЮЛ и ФЛ на территории РФ. Почему нет проблем у тех, кто занимается недвижимостью? Я полагаю, потому что высокий траст источника происхождения средств, например, если деньги раскрылись через аккредитив или систему безопасных расчетов, то какие вопросы по происхождению средств? Продажа имущества (даже если регулярно) с точки зрения банка – реализация гражданских прав, а не классическая торговля в стиле «закупка оптом — продажа в розницу». Расчеты идут по понятным договорам, а не потоком мелких переводов от десятков физлиц за «ноготочки» или «доставку товаров», где финмониторинг отработает быстро и гарантировано по 115-ФЗ. Но как использовать расчетный счет ИП в рамках работы с торгами и биржей? 1. Как минимум для оплаты задатков в рамках процедуры банкротства, т.к. для банка – это обычный платеж с ИП на ФЛ, соответственно комиссии и %. 2. Как максимум, брокерский счет на ИП не открывается, потому что налог дохода на бирже – это НДФЛ, а не УСН, т.е. для эффективного управления капиталом все-равно нужен счет ФЛ, как прокладка, выводы на который упрутся в лимит, а все что сверху – за %, при этом в стране огромная инфляция и потраченный % на вывод придется «нагонять» на бирже, возможно, не один месяц. Выводы по 33 или 35 коду, я комментировать много не буду, скажу лишь, что 35 код – это хорошо, но в нем есть % на вывод, а 33 код, как правило используется в рамках зарплатного проекта, но нет комиссии. Периодически надо будет писать пояснения в ФНС, где НДФЛ и страховые взносы и «бороться» с комплаенсом банка. В этом и состоит суть «поломничества» ИП по разным банкам, все ищут лучшие условия, по закону все деньги ИП – его личные деньги, но абсолютно никто не против снять 3% за вывод на счет ФЛ даже, если операции в рамках одного банка. ЦБ хочет контролировать денежные потоки и дает указания, как действовать коммерческим банкам, те в свою очередь воздействуют на бизнес через заградительные комиссии на вывод и блокировки по 115 и 161-ФЗ. Такие мои мысли. Что скажите? Были проблемы?

🧱 В продолжении о сложностях при взаимодействии с соседями к подкасту с ответами на вопросы в начале месяца. Приезжаю, как-то на осмотр ЗУ в одном Подмосковном городе-спутнике Москвы. Хорошая локация. Сама земля понятна, на ее месте стоял аварийный дом, который в последствии снесли, а землю на торги. Из работ стандартно: расчистка и отсыпка, но суть не в этом. Суть в том, что около земли, а вернее на ней, сосед организовал парковку и выйдя из машины я сказал «Приветствую», вроде бы обычная фраза, нейтральная, подходит, для обращения, как к мужчинам, так и к женщинам, на что получил ответ: «Я с вами не знаком, чтобы приветствовать», ну и понеслись требования, убрать машину, когда отсыплю парковку, тогда и буду парковаться, типо приезжий я «понаеха», естественно все это парировал, на что начались разговоры о гранатах, о Росгвардии, которую сейчас вызовет, о том и о сем, но когда знаешь, что можно, а что нельзя и держишь границы – в целом, негатив постепенно уходит, если не перегибать, человек понимает, что ты не оладушек залетный и начинает общаться адекватно, сам инициируя вопросы и держа себя в рамках. Оказалось, что сосед ВБД 2-й Чеченской кампании, привык решать вопросы иначе, отсыпал и ухаживал за этой территорией, нормально провели время за диалогом, умеет работать на погрузчике, связан со стройкой, много интересного рассказал, вообще соседи – это лучший источник информации, но зачастую многие инвесторы не общаются при осмотре ЗУ с местными, а зря. Рассказал и про силовые кабели под землей, которые идут к заводу ЗИЛ, и на какой глубине залегают, и где конкретно, и сколько народа до меня приезжало осматривать, и как его замучили вопросами, и какая канализация и где, кто ее делал, на чьем балансе, от какого колодца запитываться. Общий язык в общем-то нашли. Начался диалог не очень, а в конце пожали руки. Выслушал его, не спорил, но и свое получил, и сам на контакт он пошел, решил уточнить в конце разговора, не юрист ли я, а я что, да, не юрист, но надо разбираться во всем в нашем ремесле. Просто, история из жизни. Повторюсь: нигде не знаешь, на кого нарвешься. Нужно решать проблемы деликатно, но отстаивая свою позицию. P.s. он реально кидал соседям шумовую гранату 😅, а у вас какие приколы были на осмотрах?

Рубрика: вопрос / ответ Завтра улетаем с ребятами из ЗС в отпуск, добираться планируем до северных районов Тундры на этом «малыше», но некоторые посты продолжат выходить на канале. Хочу сделать пост с подкастом ответов на ваши вопросы, ведь предметного материала…

🎯 Куда уходят налоги ИП или почему муниципалитеты «охотятся» за владельцами ЗУ? Тут я продолжаю рассуждать на тему предыдущего поста о налогах и хочу поделиться структурой их распределения, куда платят предприниматели, потому как ФНС требования присылает не только местная по прописке, а разные, но у каждой из них свои интересы. Казалось бы, какая разница, кому и какой налог мы платим – всё равно списывается с одного единого налогового счета (ЕНС). Но для регионов разница колоссальная. Налоговая система делится на 3 уровня: 🔹 федеральный; 🔹 региональный; 🔹 местный. И именно в этой вертикали кроется ответ на вопрос, почему к инвесторам с большим пулом участков возникают вопросы. Кто кого кормит? 1. Федеральный бюджет (Москва) НДС – 100% уходит вверх. Местным властям от ваших чеков с НДС ни горячо, ни холодно. Налог на прибыль — большая часть остается в регионе, но 3% забирает федеральный центр. 2. Региональный бюджет (Бюджет области / края). УСН – 100% остается на уровне субъекта (например, в бюджете Московской области). Налог на имущество организаций — тоже полностью региональный доход. 3. Местный бюджет (Ваш конкретный муниципалитет/район). Земельный налог — 100% ОСТАЕТСЯ НА МЕСТАХ! Налог на имущество физических лиц — 100% идет в местную казну. 💡Помните фразу сверху: «Не надейтесь на федеральный бюджет, собирайте налоги самостоятельно»? Местная администрация (сельское поселение или городской округ) живет именно за счет земельного налога. Если во флиппинге домов налог на имущество физлица при перепродаже может «перекрываться» УСН, то с землей всё жестче. Земля – это ограниченный местный ресурс. Когда вы покупаете в одной локации много участков, но используете как товар, местная ФНС видят в вас не «дачника», а спонсора районного бюджета. Для них переквалифицировать вас в коммерсанта и поднять ставку с 0,2% (0,3%) до 1,5% — это способ увеличить доходы. Голосуй, если было полезно 🔥

🎩 Этическая дилемма Предположим, вы оказались на месте этого человека и купили участок, на котором юридически нельзя строить.. Но «соседи же строятся, Росреестр регистрирует» 🔎 ✅ К слову, если РР регистрирует ЗУ, то окей, но если дома, то вопрос, а не по дачной ли амнистии? А после придет прокурор и снос строений. В общем, строиться нельзя, что будете делать? Дилемма: насрать себе или насрать другому, вроде и продать надо и забыть, а вроде и противно же продавать, зная, что у человека будут проблемы? Это такие вопросы, на которые многие отвечают «да вы что, да не может быть, да как вы смеете, лучше с бомжами жить, чем продать недвижимость проблемную», но в итоге находят слова, договариваются с совестью и продают. Согласен, что даже думать не особо приятно, но те, кто купил участки в 7.1, когда ее ввели внезапно тоже не хотели «прилипнуть». Вопросы: 1. Является ли сделка по продаже такого участка в принципе оспоримой в будущем, если прописать ограничения? 2. Как бы поступили вы в случае абстрактного собственника ЗУ на берегу реки с ЗОУИТ 2-го пояса ЗСО без права строительства? Пишите в комментариях, интересно почитать мнения 👇

Мульчирование участка и подготовка к продаже ✅ Смотрите видео 🎥, далее делюсь своими впечатлениями от техники, купил ее в собственность, быстрая окупаемость на объеме, да и в целом, на ней можно зарабатывать. Двигатель: 22 л.с. бензин (есть дизель 15 л.с.). 2 передачи вперед, задняя, повышенная, пониженная, малый и сильный газ, регулировка оборотов шкива, мотор экономичный. Реальная производительность на двухметровом бурьяне ≈ 20 соток в час. Для теста работали медленно из-за обкатки мотора, да и пока разберешься с ним.. Нужен прицеп, но например,в Ларгус зайдет спокойно, у нас в Тойоту RAV4 поместился. 🔹 Впечатления отличные. Соседи в восторге, несмотря на первоначальный скепсис, сказали, что тут только трактор справится. А в конце смены уже считали, сколько им можно зарабатывать, если загрузить работой на каждый день.. маленькие участки бессмысленно им косить – это не газонокосилка, а тяжелая артиллерия заросших участков. Оцениваю стоимость расчистки бурьяна, как на видео, на 15 соток около 20–30 тыс. руб. Окупается за несколько объектов. Цена: 250.000₽ Ну и полная свобода, господа, будем территорию за участком ещё прокашивать 10 соток, будет что-то на идеальном и ни под кого не подстраиваешься. Зимой из него попробуем сделать снегоуборочную машину, но хз 😅

📚 🏗️ Узкий специалист vs. Предприниматель: в чем разница? Реальность такова, что между узкопрофильным специалистом и предпринимателем, пропасть размером с вселенную навыков и уровнем риска принятых решений. Это основная причина, на мой взгляд, почему узкие профессионалы не часто перерастают в предпринимателей. Геодезист, кадастровый инженер, бухгалтер, юрист, налоговик, специалист по торгам, тракторист, снабженец, риелтор, брокер (всех не буду перечислять) — это важные профессии, но они видят свой, четкий участок работы. Сделал межевание – отдал документы. Посчитал смету — закрыл ноутбук. Пласт закрыт – ответственность за процесс. А за конечный результат отвечает предприниматель, как человек-оркестр, он совмещает в себе десятки ролей, я накидал, но вы наверняка сможете добавить, что я упустил. Он юрист и арбитражный управляющий, регистратор и судебный эксперт, пристав, кадастровик и геодезист, лесник, финансист и банкир, строитель, инвестор и ипотечный брокер, агент и бухгалтер, налоговик и земельный контроль, риск-менеджер и эколог, дендролог и культуролог, геолог и археолог, архитектор и урбанист, прораб и дорожник, электрик и газовик, тракторист, законодатель и медиатор, психолог и GR-специалист, продавец и маркетолог, дизайнер, проектный менеджер, переговорщик, копирайтер и тд. и тп. Фух! Но суть не в том, чтобы делать всё это своими руками. Главная сила – это вертолетное зрение. Мы должны говорить с каждым узким специалистом на его профессиональном языке, синхронизировать работу и не давать совершать ошибки, которые в итоге оплатятся из нашего кармана ИП. Узкий профи знает, как сделать деталь. Предприниматель знает, зачем она нужна, как собрать из деталей работающий механизм и как сделать так, чтобы это заработало много денег с минимумом расходов. Больше компетенций, чем в земле, наверное, только у грамотных девелоперов, потому что там комбо: земля и стройка. Голосуй, если было полезно 🔥

🤖 Клиент проверяет участок с помощью ИИ, — разберем риски, которые они увидели на моем земельном участке? 👇 🔹 Как отработал возражения? – написал, что ИИ ошибается и лучше нанять юриста и кадастрового инженера, а далее пояснил.. • границы установлены; • точность нормативная; • ГПЗУ получен, ограничений нет; • уведомление о строительстве положительное; • на руках порубочный билет, я уже здесь оформлял, платил и рубил, статус ИЖС т.е. рисков озвученных не существует, и знаете что? ❗️В ответ, получаю скрин, что мне нужно поставить участок на учет 😅 Уверяю, через 5 лет мы получим людей с отсутствием критического мышления, подчиненные ИИ, которые его рекомендации берут на веру за истину, в целях удешевления, ничего не проверяют и живут так, как он говорит, клиент написал, что проверяет ИИ, используя его, как вспомогательный элемент, а юриста наймет для выхода на сделку, а как на сделку выйти, если чистая хорошая земля утопает в этом вениргреде несвязанных мыслей и нарушением причинно-следственных связей? Интересно и то, что зачастую ИИ берет в основу своего мышления достаточно рейтинговые статьи на сайтах с выскоим уровнем доверия и уже сейчас появились инфобизеры, которые учат, как сделать так, чтобы ИИ вас рекомендовал, т.е. фактчекинг какой-то будет, нет? Я напомню, что в ChatGPT уже появилась реклама и насколько этичны будут рекомендации продуктов и услуг через такие сервисы – большой вопрос, ведь ИИ о нас будет знать скоро абсолютно все. Получится, кто заплатил, того и порекомендовали в момент, когда клиенту действительно нужна эта услуга или товар (ультра-супер-мега таргетированный удар в цель), и это далеко не то, что на рынке из рекламных инструментов есть сейчас, реклама здесь будет обладать высочайшим уровнем доверия пользователя, но это я уже так.. размышляю в продолжение темы. Черное зеркало какое-то, страшно, а самое главное, что клиент предрасположен автоматически верить ИИ, а не продавцу, ведь продавец – заинтересованная сторона, а ИИ «спасал» уже не раз.

🎯 Как ФНС на ИЖС увеличиет налог с 0,2% до 1,5%? – главный маркер (личный опыт). Кажется, что налог несущественный, как тут однажды развернулась дискуссия, однако все меняется, когда таких участков много и вот проходит время и вы можете начать платить сотни тысяч в год только земельного налога, от которого вы не освобождаетесь ни при каких обстоятельствах. И если во флиппинге имущественные налоги не платятся, т.к. уже уплачен УСН, который все покрывает, то в земле все иначе, придется платить. Эту информацию мне сказали в самой налоговой, конечно нет никаких скрытых алгоритмов, все логично и понятно. Списки физических лиц, которым нужно увеличить расход поступают из автоматизированной программы или же «спускаются сверху», как и кто это курирует не понятно, но критерий прост: земельный налог – это местный налог, который идет в сам муниципалитет, где у вас находится земля, вне зависимости от прописки, соответственно местная ФНС заинтересована в начислении этого налога, потому что мы знаем мнение Правительства на этот счет, а именно: «не надейтесь на федеральный бюджет, собирайте налоги самостоятельно», собственно так и делают. Не буду томить, если в одной локации у вас больше 10 участков, поздравляю, вы на радаре. Конечно, это не означает, что сейчас начнут срочно вызывать на допрос, который они мило просят воспринимать, как «опрос», все зависит от позиции самого муниципалитета, даже в рамках Московской области одни лояльно относятся, а другие нет, но и косить «под дурака» не получится. Надо признать, вы – предприниматель, земля – это ваш товар, вы бьете чеки, платите УСН, все висит в рекламе, доказательств полная папка. Как-только один местный ФНС прислал требования и запустил процесс увеличения ставки, следом могут последовать новые требования от других локаций аналогичные, где у вас есть участки, но опять же – практика не единая, вот инсайт: Москва, например, таким не занимается, а округа Подмосковья – да. И к слову о рекламе, да, они проверяют Авито и ЦИАН, не знаю делают ли запросы в компании, а те присылают профили или же вытягивают данные автоматически, но факт остается фактом, у них есть все скрины того, что вы рекламируете. И конечно, больше всего эта проблема касается тех регионов с высокой кадастровой стоимостью. Голосуй, если было полезно 🔥

Перевыпуск сертификата ФНС Короткая инструкция, как перевыпустить сертификат ИП для ФНС, при этом не записываться и не ходить в налоговую. Пошагово и без воды: 0. Проверка ЭЦП на сайте ФНС 1. Авторизация через ЭЦП 2. ЛК – ФНС 3. Сервисы.Услуги 4. Перевыпуск ЭЦП 5. Далее-далее-далее 6. Отозвать старую ЭЦП 7. Выпустить новую ЭЦП 8. Новая авторизация Для тех, у кого MacBook 💻, закрыть Яндекс.Браузер, скачать последнюю версию, открыть его через терминал. Как? Открываем программу «Терминал» и вставляем путь: /Applications/Yandex.app/Contents/MacOS/Yandex --no-sandbox Открывается Яндекс.Браузер, входите через ЭЦП в ЛК ИП ФНС и начинаете с шага №0. Ставьте реакции 🔥, если было полезно

📚 ГИКЭ (государственная историко-культурная экспертиза) в ГУКН (главное управление культурного наследия) для ИЖС Иногда, в рамках повышения экспертизы, пишу обращения в ведомства за разъяснением правовых ребусов, где должно работать иначе, но не работает. Далее, вы узнаете, как государство дало собственникам участков ИЖС льготу, но чиновники нашли изящную схему, как ее обойти или об очередном косвенном налоге в земле. 🔹 Дано: ЗУ под ИЖС в МО. Администрация выдает уведомление о соответствии с дополнительным листом о согласовании от Главного управления культурного наследия МО (ГУКН) – все как обычно, но.. не совсем. Я понимаю, что не самый умный, но хочется понимать теорию. Отправляю заявление в ГУКН с целью получить документ об отсутствии памятников культурного наследия на участке и получаем положительный ответ, но есть важное примечание, которое пишется внизу, “культурного наследия нет, как и нет информации в реестре об этой территории, поэтому сделайте экспертизу” – я думаю многие получали такое. Хорошо, идем дальше, многие не знают, но мы знаем, что есть Постановление Правительства РФ от 30.12.2023 № 2418, в котором прописано освобождение собственников ИЖС от проведения историко-культурной экспертизы (ГИКЭ) и археологической разведки. Ссылаясь на это Постановление Правительства запрашиваю у ГУКН подтверждение, но в ответ получаю отписку с безумным количеством воды, суть которой все-равно сводится к необходимости проведение ГИКЭ за счет моего финансирования. Сколько стоит ГИКЭ? – средний рынок 100 – 200к за 1 ЗУ, если у вас их 10 в одной локации – умножайте на 10, да это может быть огромный % от прибыли. Ответ ГУКН написан был очень обтекаемо и без фактов, в последующем мой интерес к фактическим пояснениям был удовлетворен, в общем, сделал запрос через Прокуратуру, чтобы дали правовую оценку, ведь есть Постановление № 2418, а ГУКН пишет отписку: ссылаясь на общие нормы ФЗ-73 (о защите памятников) и хитрый подпункт в самом Постановлении, заявляя, что раз данных о территории нет, то льгота не работает и платить за археологов нужно. Коротко и суть: если участок находится в районе размещения древних памятников, выявленных даже очень давно, но без уточненных границ, то правила игры меняются, а в МО очень мало, где нет поблизости каких-либо ОКН древних, поэтому можно быть уверенным, что найдут что-то, из-за чего экспертиза нужна, то есть ОКН физически есть (или предполагаются), они стоят на учете, но границы территорий этих курганов и селищ юридически не установлены и требуют уточнения. Из-за того, что точных координат нет, чиновники ссылаются на «геоморфологическую позицию» участка и заявляют, что не имеют данных об отсутствии наследия конкретно на этой земле. Итоги: определение границ древних курганов перекладывают на собственников. ✅ Постановление № 2418 по идее работает, но не везде. Льгота ИЖС действует в «чистом поле». Но если рядом есть выявленный археологический объект без четких границ – льгота сгорает. ⛔️ Отсутствие ЗОУИТ ОКН в ПЗЗ или в ЕГРН не означает, что земля чистая. Памятник может быть выявлен старым Приказом от 1998 г. , не иметь координат, но блокировать стройку. ⛔️ Судиться с ГУКН в этой ситуации – бессмысленно. Суд встанет на сторону сохранения потенциального наследия. Выход: нанимать археологов из реестра Минкультуры и проводить ГИКЭ, найти тех, кто сделает это дешево. Отсутствие результата – тоже результат. Интересный факт: мне пришел ответ от ГУКН, что экспертиза нужна, а моему клиенту после перехода прав, пришел ответ, что экспертиза не нужна, но после запроса в Прокуратуру ему же на ГУ пришла «поправка», что прошлый их ответ считать недействительным 😃 Везде есть свои нюансы