ЮРИСТ ТОРГИ | Александрычева

Канал превращается в базу ситуаций и судебной практики для инвесторов в недвижимость с торгов в формате разборов: какой риск возник → что сделал инвестор или должник → какие аргументы сработали → на какие судебные акты можно ссылаться → что из этого учитывать при следующей покупке.. В каждом разборе оставляю реквизиты дел и ссылки на судебные акты, чтобы нужную позицию можно было не просто прочитать, а использовать. Подписка в ближайшие 2 дня еще по прежней цене: 3 090 р на три месяца и 5 800 р на пол года. Оплата картой по ссылке: https://t.me/tribute/app?startapp=sSkd Стоимость намеренно оставила пока небольшой. Один своевременно найденный судебный акт, аргумент или риск при покупке объекта с торгов может стоить инвестору существенно больше стоимости доступа ко всему архиву.

В закрытом канале уже собралось столько практики по торгам, что пора показать, что именно там есть Когда я создавала закрытый канал, задача была не в том, чтобы просто публиковать интересные судебные решения. Я хотела собрать практическую базу для инвестора: что проверить до участия в торгах, какие риски учитывать в цене лота и что делать после покупки, если возник спор. За четыре месяца в канале вышло уже 42 практических разбора судебной практики для инвесторов🔥 Мы разобрали: 1. Оспаривание торгов и сохранение приобретенного объекта — когда продажа всего объекта в банкротстве одного из долевых собственников незаконна; — что происходит с торгами, если должник умер и появились наследники; — отменяет ли нарушение преимущественного права состоявшиеся торги; — когда двух участников и минимального количества ставок недостаточно и суд признает торги формальными; — когда незарегистрированный дом на земельном участке может стать основанием для спора о торгах; — что происходит, если после торгов должник пытается сохранить залоговое жилье через локальный план реструктуризации; — можно ли сохранить торги, если объект, не вошедший в состав лота, фактически перестал существовать уже после продажи. 2. Деньги инвестора после отмены торгов Здесь уже получилась отдельная большая подборка практики: — с кого возвращать деньги, если арестованные торги отменены; — какие убытки вправе требовать победитель; — можно ли взыскать разницу между ценой покупки и рыночной стоимостью объекта; — можно ли взыскать проценты по кредиту, взятому для покупки лота; — когда убытки можно взыскивать непосредственно с финансового управляющего; — можно ли вернуть комиссию ЭТП; — как считать проценты за период, пока государственный орган фактически не исполняет решение о возврате денег. Отдельно разбирали очень показательное дело инвестора, который за год приобрел с торгов 14 объектов. Суды оценивали, лишает ли системная покупка недвижимости ниже рынка права требовать убытки после признания торгов недействительными. 3. Регистрация права, аресты и другие обременения — что делать, если Росреестр не снимает погашенный арест из ЕГРН; — нужно ли согласие залогодержателя для регистрации перехода права после банкротных торгов; — какие уголовные аресты могут сохраниться после реализации имущества; — кто и в каких случаях вправе снимать ранее наложенный арест; — можно ли взыскать убытки из-за незаконного отказа Росреестра в регистрации. По одному из разобранных дел две инстанции вообще назвали такой отказ предпринимательским риском, а Верховный суд с этим не согласился. 4. Должник, проживающие лица и проблемы после получения объекта — как выселять после торгов; — что делать с лицами, имеющими бессрочное право проживания; — какие последствия возникают, если Росимущество знало о таких лицах, но не указало их в извещении; — можно ли расторгнуть договор, если право проживания, наоборот, было прямо раскрыто в документации; — когда садовый дом может быть признан единственным жильем должника; — начисляются ли убытки в размере арендной платы за период, пока должник продолжает пользоваться объектом и оспаривает торги. 5. Расходы и долги, которые обнаруживаются уже после покупки — как исключить его задолженность из квитанции; — что делать с задолженностью по капремонту старше срока исковой давности; — с кого взыскивать деньги, если инвестор сам погасил чужой коммунальный долг, а взыскивать их с прежнего собственника практически бессмысленно. По вопросу исключения задолженности предыдущего собственника из квитанции судебная практика неоднородна, и большинство решений принимается не в пользу покупателей, поэтому здесь особенно важны выбранный способ защиты и доказательства. На ближайшие дни уже подготовлены три разбора. 🤯Один из них - об изменении стоимости объекта после оценки. Рыночная стоимость квартиры за семь лет выросла на 79% — с 10,22 до 18,33 млн рублей. Разбираем, почему суды не сочли это основанием для отмены уже состоявшихся торгов.

Цена объекта на торгах: четыре правила, которые важно знать 1️⃣ Можно ли оспорить установленную судом стоимость объекта? Да. Но делать это нужно до проведения торгов, путем обращения в суд. Исключение: реализация квартиры на основании заочного решения суда. Если должник впоследствии добивается отмены заочного решения и оспаривает установленную стоимость имущества, торги отменят. 2️⃣Может ли пристав сам определить стоимость имущества? Для оценки имущества пристав привлекает оценочную организацию. При этом отчет об оценке имеет ограниченный срок действия - 6 месяцев. Например, квартиру оценили 1 февраля, а на торги она фактически ушла только в сентябре. Использовать такой отчет уже нельзя. Торги признают недействительными. И здесь есть еще один нюанс, который часто упускают при проверке. Должник может оспаривать оценку не только через требования к судебному приставу, но и иском к оценочной организации. Поэтому при проверке лота нужно анализировать все виды судопроизводств. Проверить только административные дела с участием пристава недостаточно. 3️⃣ Должник принес новый отчет, в котором квартира стоит дороже. Торги отменят? Нет. Сам по себе новый отчет этого не доказывает. Верховный Суд разграничивает рыночную стоимость, определенную оценщиком, и реальную цену имущества, которая формируется на торгах с учетом спроса. Кроме того, отчеты, представленные должниками, нужно внимательно изучать. Например, оценщик определил стоимость квартиры как свободной, хотя в действительности она находится в залоге, в ней проживают третьи лица или существуют иные обременения, объективно влияющие на интерес покупателей и итоговую цену. 4️⃣ Может ли супруг или созаемщик после торгов выкупить свою долю? Да. Например, квартира приобретена супругами в браке, но в ЕГРН зарегистрирована только на должника. После торгов второй супруг заявляет о своем праве на 1/2 долю и намерении воспользоваться преимущественным правом покупки. Само по себе то, что торги уже состоялись, такое право не исключает. Но размер суммы, которую придется внести, зависит от наличия залога. Если имущество не залоговое, собственник оплачивает стоимость своей доли. Если имущество залоговое, то для реализации ПП нужно внести стоимость всего объекта.

Нашла новое основание для отсрочки выселения. В законе его нет, но у судьи в рукаве есть) Недавно завершилось дело о выселении, решение суда вынесено в нашу пользу. Среди ответчиков были н/л ребенок - член семьи участника СВО. Интересы ответчиков представляли сразу два адвоката. Что меня удивило в этой ситуации: ни один из них не заявил ходатайство о предоставлении отсрочки исполнения решения о выселении. Более того, такого ходатайства не заявил даже прокурор, хотя в подобных делах это практически стандартная процессуальная позиция прокуратуры. Судья несколько раз фактически подсказывала представителям ответчиков, что еще не поздно заявить ходатайство об отсрочке, как могла подводила их к этой мысли, разве что только в лоб не сказала – заявите уже отсрочку) Но они не догадались. Тем не менее суд по собственной инициативе предоставил ответчикам отсрочку на шесть месяцев. И вот как судья мотивировала свое решение: «Суд исходит из следующего: ответчики длительное время проживали в жилом доме, там находятся их личные вещи, в настоящее время иного жилья не имеют» Возникает вопрос: с каких пор длительность проживания сама по себе стала основанием для отсрочки исполнения решения суда? Если следовать такой логике, отсрочку можно предоставлять по каждому делу о выселении. Смысл отсрочки - дать человеку разумное время, если исполнить решение суда сразу невозможно. Например, для завершения учебного года ребенком или для завершения лечения по месту жительства. Факт длительного проживания в жилом помещении никогда не был предусмотрен законом в качестве основания для предоставления отсрочки. Посмотрим, какую оценку этой мотивировке даст апелляция.

Лайфхак про проверку судебных дел в отношении должника. Как сразу понять, что торги отменят. Участники курса и обладатели чек-листов по судебной проверке могут не смотреть, вы все это умеете)

Друзья, в августе у меня очень много перемещений, не всегда буду на связи + многие даты на проверки/иски/консультации уже заняты. 🗓Свободные слоты: 10, 13, 25 и 31. Для бронирования времени пишите напрямую мне @prof156 Сентябрь в штатном режиме✔️

Ну где здесь написано долевая собственность? Если она совместная, то преимущественного права покупки у супруга нет. Именно такой фразой мне доказывают, что преимущественного права покупки при общей совместной собственности не существует. Мол, статья 250 ГК РФ касается только долевой собственности, как в ней и прописано. При этом уже есть отказные определения Верховного Суда, которые фактически подтверждают обратное. А теперь появилась и свежая практика Московского городского суда от июня 2026 года, которая очень точно объяснила именно то, о чем я писала здесь в комментариях пару месяцев назад. Сегодня мой синдром самозванца даже немного успокоился) Потому что я как раз говорила: Верховный суд не использует слова случайно. Если бы в п. 63 Постановления Пленума № 50 он хотел распространить разъяснение только на участников общей долевой собственности, он бы так и написал - общей долевой собственности. Добавить одно слово не составляет никакого труда. Но Верховный суд этого не сделал, он написал именно участники общей собственности. Вот об этом я и писала интуитивно) Потому что за 16 лет точно убедилась в том, что каждый союз, а не то, чтобы слово, просто так из «песни» в юриспруденции не выкидывается. И Мосгорсуд обратил на это внимание. Сначала он отклонил довод истца о том, что ст. 255 ГК РФ неприменима, поскольку имущество находилось в совместной, а не долевой собственности: «Доводы истца о том, что вопреки выводам суда первой инстанции он не мог защитить свои права и законные интересы иным способом, в том числе в порядке ст. 255 ГК РФ, так как он являлся участником совместной, а не долевой собственности, судебная коллегия полагает несостоятельными, так как положения указанной нормы материального права применяются вне зависимости от вида общей собственности» Затем процитировал п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 50: «В том случае, когда участники общей собственности не были извещены об обращении взыскания на долю должника и их право покупки этой доли до проведения публичных торгов было нарушено ее реализацией иным лицам на публичных торгах, то такое право восстанавливается в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 250 ГК РФ» И после этого сделал вывод, который окончательно снимает любые вопросы: «Согласно данному Верховным судом РФ судебному толкованию указанной нормы права, положения пункта 3 статьи 250 ГК РФ применяются к участникам общей собственности, а не только к участникам долевой собственности» Наверное, поэтому судебные акты, особенно ВС, всегда нужно читать очень внимательно: сначала буквально каждое слово, потом словосочетания, а затем уже все предложение в контексте. Именно так и работает толкование права. Почитайте о толковании и его способах, если хотите понимать как работает смысл, заложенный в закон. Я уже не раз говорила и повторю еще раз: иногда норма права говорит совсем не о том, о чем кажется при первом прочтении. Когда суд начинает толковать ее одним из предусмотренных правом способов, первоначально очевидный смысл может существенно измениться. Реквизиты дела: Апелляционное определение Московского городского суда от 02.06.2026 по делу № 33-20903/2026 (УИД 77RS0022-02-2024-009418-66).

Нельзя договором возлагать обязательства на третьих лиц, продавец не может обеспечить снятие с учета третьих лиц, если они сами этого не захотят

Ни добавить, ни убавить 🔥⬇️

Как считаете, почему такое условие нельзя включать в ДКП? Спойлер: зарегистрированные лица (кроме собственника) после сделки имеют право жить дальше в квартире. При этом у них нет права пожизненного проживания.

Друзья, у меня есть закрытый телеграм канал. В нем постоянно выходят все самые свежие позиции высших судов и кассаций по торгам. Участники канала уже знают все про преимущественное право покупки, обжалование приостановок и отказов Росреестра, погашение арестов, законность торгов имуществом должника, который умер, сохранение торгов земельным участком, на котором есть дом, но он не вошел в состав лота, обязанность организаторов проводить торги только на федеральных ЭТП (да да, кассация это уже засилила 🤯), порядок взыскания больших процентов с фин управляющего, регистрацию права без согласия залогодержателя и без его заявления (это очень нужный лайфхак, чтобы не ждать месяцами, пока банк погасит ипотеку🔥) и тд. Каждая ситуация разбирается простыми словами на примере судебного акта, даются цитаты из решений суда и ссылки на все судебные акты, чтобы вы могли их распечатать/сохранить и направлять в нужной ситуации финансовому управляющему, Росимуществу или Росреестру. Подписка на канал стоит всего 3 тр за квартал. Я не знаю где еще можно найти столько информации и ссылок за 1тр в месяц. Вероятно - нигде. Скоро стоимость увеличится. Успевайте подписаться. Искренне уверена, что это лучшая «библиотека ситуаций и судебных актов» для всех участников торгов. Как подписаться: 1. В этом канале перейти по ссылке: https://t.me/profurul/905 2. Нажать кнопку вступить. 3. Выбрать период подписки: 1 месяц или 3 (второй вариант дешевле). 4. Бот автоматически добавит вас в канал ✅

Нужно ли нотариально удостоверять договор, если на торгах продается доля в объекте? Росреестр нередко приостанавливает регистрацию, если на торгах продана доля в праве собственности, ссылаясь на отсутствие нотариального удостоверения договора. Второй кассационный суд общей юрисдикции подтвердил: при принудительной продаже имущества на публичных торгах такое требование незаконно. Фабула дела Победитель торгов приобрел 1/2 долю в праве собственности на квартиру с арестованных торгов. Росреестр отказал в регистрации права. Одним из оснований отказа стало то, что ДКП не был нотариально удостоверен. Суды трех инстанций признали отказ незаконным, указав, что реализация имущества на торгах регулируется специальными нормами Закона об ипотеке, ГК и Закона об исполнительном производстве. Эти нормы не предусматривают обязательного нотариального удостоверения сделки, заключенной по результатам торгов: «Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которые не предусматривают обязательного нотариального удостоверения сделок, заключенных по результатам проведения торгов заложенным недвижимым имуществом» Кассация отдельно подчеркнула: «Отсутствует необходимость нотариального удостоверения договора, заключенного по результатам торгов по реализации имущества в принудительном порядке, когда продавцом является Росимущество или лицо по его поручению, выполняющее государственную функцию по реализации имущества» Делюсь с вами реквизитами судебного акта. Если Росреестр приостанавливает регистрацию из-за требований нотариальной формы ДКП, распечатайте определение и подайте, приобщив к остальным документам, как доказательство того, что действия регистратора незаконны и нужно возобновить регистрацию. П.С.: если продается объект целиком, состоящий из нескольких долей, в т.ч., детских, это правило тоже применимо. Реквизиты дела: Второй кассационный суд общей юрисдикции, определение от 7 августа 2024 г. № 88а-17997/2024.

Может ли фонд кап ремонта выставить в квитанции долг за 7 лет? Поворот в судебной практике. Долгое время суды исходили из того, что долг сам по себе не прекращается после истечения трех лет, а исковая давность применяется только судом и только по заявлению должника. Поэтому региональный оператор вправе отражать в квитанции всю задолженность, а вопрос применения исковой давности будет решаться только при взыскании долга в судебном порядке, есть ФКР обратится в суд. Но ФКР прекрасно понимает, что человеку сложно продать объект с чужим долгом в квитанции, а значит он вынужден будет заплатить всю сумму. Именно такой подход встречается во многих судебных актах. Но недавно суд подошел к вопросу иначе. Фабула дела: Собственник квартиры обнаружил в квитанции перерасчет за капремонт на сумму 24 тр. Фонд доначислил взносы с 2016 по 2023 годы. После обращения собственника ГЖИ провела проверку и выдала предписание скорректировать начисления, удалить задолженность за пределами 3х лет. Фонд оспорил это предписание в суде. Что решил кассационный суд: Он отметил, что ФКР выставил счет на оплату взносов за кап. ремонт, понуждающий должника исполнить обязательство в сумме, исчисленной за пределами трехлетнего срока исковой давности». Именно слово понуждающий стало центральным в мотивировке суда. По мнению кассации, платежный документ -это не просто информация о состоянии лицевого счета. Если в нем предъявляется к оплате задолженность, рассчитанная за пределами трехлетнего срока, такой документ фактически побуждает собственника добровольно исполнить требование, которое впоследствии может быть не защищено в суде вследствие истечения исковой давности. Нужно понимать, что долг не исчезает. Тем не менее, коллегия отметила, что «ФКР не лишен права на инициирование судебного разбирательства по взысканию спорной задолженности, в то время как должник лишен возможности внести изменения в выставленный в его адрес платежный документ». Для нас с вами это знаковая позиция, засиленная Верховным судом в этом году. Я оставляю пространство для маневра, предполагая, что такое решение могло возникнуть из-за того, что фонд именно скорректировал платежку: т.е. раньше в ней долга не было, а затем сделали перерасчет. Пару лет назад здесь в канале писала пост, где разбиралась такая ситуация. Тогда суд встал на защиту собственника квартиры, но указал, что такое решение принято из-за того, что ФКР не присылал платежки долгое время. Вместе с тем, очень сильная фраза кассации про выставление долга как понуждение🔥 Посмотрим, как будут развиваться события, учитывая, что теперь мы все должны подстраиваться под практику Верховного суда.

Многие читают статью 153 ЖК РФ и делают вывод, что обязанность оплачивать коммунальные услуги возникает только после государственной регистрации права собственности. Но по правилам юриспруденции нельзя читать одну статью в отрыве от остальных. Во-первых, помимо общих норм существуют специальные. Именно они уточняют или изменяют общее правило применительно к конкретной ситуации. Во-вторых, в том же ЖК есть п. 11 ст. 155. В нем указано, что обязанность по оплате коммунальных услуг распространяется не только на собственников и нанимателей, но и на иных лиц, которые используют помещение на законном основании. Кто такие эти иные лица? Чтобы ответить на этот вопрос, нужно понимать, из чего вообще состоит право собственности. Оно включает три правомочия: владение, пользование и распоряжение. После подписания акта приема-передачи покупатель уже становится законным владельцем помещения. Он получает право владеть и пользоваться объектом, а вот право распоряжения возникает только после государственной регистрации. Именно поэтому судебная практика основывается на том, что в ряде случаев обязанность оплачивать коммунальные услуги возникает не с даты регистрации права собственности, а с даты фактической передачи объекта по акту приема-передачи. К таким случаям относится и покупка недвижимости с торгов. Иной подход позволял бы пользоваться квартирой, потреблять коммунальные ресурсы и при этом не оплачивать их только потому, что регистрация права еще не завершена. Так можно долго злоупотреблять своим правом. Именно поэтому нельзя ограничиваться прочтением одной статьи закона. Нужно понимать, какие нормы являются общими, какие специальными, как они взаимосвязаны между собой и каким образом их толкуют суды. Только тогда становится понятным настоящий умысел закона.

Многие считают, что бессрочное право пользования возникает только у отказников от приватизации, но это не так. Мы знаем 6 вариантов, как человек может получить право пожизненно жить в квартире. Одна из них: если квартира когда-то принадлежала государственному предприятию, а работник был вселен в нее по ордеру как в служебное жилье. Его право пользования может сохраняться и после приватизации предприятия, банкротства и последующей продажи дома. Первый кассационный суд рассматривал один из таких споров: Общежитие принадлежало кирпичному заводу. В 1997 году работнику завода и его семье по ордеру предоставили квартиру. Позже завод обанкротился, а дом продали на банкротных торгах. Новый собственник сначала заключил с жильцами договор коммерческого найма, а затем перепродал дом. Последний собственник решил, что раз срок договора найма закончился, жильцов можно выселить. Но суды с этим не согласились Они указали, что жильцы были вселены не по воле собственника, а на основании ордера, выданного предприятием. Т.е. квартира находилась не в муниципальном жилищном фонде, а в жилом фонде предприятия (кирпичного завода). Поэтому их право пользования возникло еще в 1997 году и носит бессрочный характер, т.е. при смене собственника не прекращается. 📄 Судебный акт: Определение 1КСОЮ от 07.02.2024 № 88-4989/2024 (дело № 2-619/2022).

Про аккредитив и автоматический залог, почему так происходит, если в ДКП не прописать обратное.

На одном из созвонов курса у участников возник отличный вопрос, который мы вот-вот будем разбирать и который хочется обсудить всем вместе: обращение взыскания на заложенное имущество не залоговым кредитором. Как думаете, возможно ли такое? Безопасно ли покупать такой объект? Может быть кто-то из участников нашего канала сталкивался с таким?

Подкаст о том, как важно, чтобы деньги не туманили разум, а вы остались холодными в просчетах собственных рисков при покупке земельных активов. Или рутинная история проверки одного участка.

Послушайте историю об очень доходном лоте. Наглядный пример, какие риски нужно проверять и как они могут разрушить сделку, даже если собственник юридически чистый от и до. У Андрея много интересных историй с землей, очень рекомендую подписаться на канал ✅ История ⬇️

Делюсь определением Второго кассационного суда по вопросу законности регистрации недвижимости после торгов при наличии в Росреестра письма от МВД о запрете регистрации Победитель торгов полностью оплатил квартиру и обратился за регистрацией права собственности. Росреестр отказал, т.к. Им ранее поступило информационное письмо МВД с просьбой не совершать регистрационные действия в связи с расследованием дела. К слову, такие информационные письма не редкость в торгах и могут быть даже не связаны с расследованием уголовных дел. Кассация признала отказ незаконным, указав, что такое письмо не является судебным актом или постановлением уполномоченного органа о наложении ареста. Следовательно, само по себе оно не может служить основанием для приостановления или отказа в регистрации права собственности.