Верхотуров| Управление Капиталом

🏢 Крупный инвест-объект по цене 111 000 ₽/м² Хорошая возможность зайти в готовый объект по привлекательной стоимости за м² и дальше реализовать его инвестиционный потенциал. Стоимость: 350 млн ₽ Общая площадь: 3 153 м² Цена за м²: ≈ 111 000 ₽ Для получения информации напишите мне в личные сообщения @Dmitriy_Verkhoturov

📌Куда пойдут деньги после депозитов? Ключевая ставка уже 14% Средняя максимальная ставка по вкладам крупнейших банков к концу июля опустилась до 12,85%. Последние пару лет депозит был одним из главных конкурентов коммерческой недвижимости. Когда банк дает высокую двузначную доходность без необходимости искать арендатора, управлять объектом и принимать риск вакантности, часть инвесторов закономерно выбирает депозит. Но по мере снижения ставки эта математика начинает меняться. И коммерческая недвижимость снова становится интересной для частного капитала. В отличие от депозита, здесь инвестор получает не только текущий доход, но и сам актив, стоимость которого со временем также может расти. ⏩И теперь самое важное. На депозитах находится почти 50 трлн рублей. и 250+ млрд.руб. уже сняли с мая 2026 года Для рынка качественной коммерческой недвижимости это огромный объем потенциального спроса. При этом хороших объектов с сильным арендатором, правильной локацией и адекватной экономикой не становится больше просто потому, что у инвесторов появилось больше денег. 〰️Получается простая ситуация: капитала становится больше, а количество качественных объектов остается ограниченным. Следствие тоже вполне предсказуемо. Сначала разбирают наиболее интересные предложения. Затем растут цены входа. А вслед за ростом стоимости объектов начинает снижаться их доходность. 〰️Самый интересный момент для коммерческой недвижимости возникает до массового перетока капитала, когда банковская доходность уже идет вниз, а качественные объекты еще можно купить по текущей цене.

Что «не так» с Колобком?😎 Сегодня с дочерью решили посмотреть нашу «нашумевшую новинку». Шли с мыслью, что рейтинги не показатель, может, в реальности фильм и хороший😂🤦🏼‍♂️ На фото виден «полный зал» в дневное время. Перед началом фильма успели насладиться 29-минутной серией анонсов, что уже рекорд - обычно в 15 минут все это действо укладывалось. В общем, анонсы мы в итоге смотрели дольше, чем само кино. Примерно на 25 минуте дочь не выдержала и предложила уйти… Что мы сразу и сделали. Не буду спойлерить про содержание: вдруг, кто сам соберется посмотреть. Но я в шоке от того, насколько можно опустить порого нормы в детском отечественном кинематографе. Очень сомнительная инвестиция бюджетных средств. И абсолютно провальная инвестиция моего с дочкой времени… Вообще не тема канала, но тут не смог пройти мимо. Извините🤦🏼‍♂️

Вышел мой материал на московском бизнес-портале⬇️ https://globalmsk.ru/firmnews/id/37547

Почему для покупки коммерческой недвижимости недостаточно хорошего риелтора Риелтор помогает найти объект, организовать просмотр, договориться с продавцом и провести сделку. Инвестиционный консультант начинает работу раньше: с вопроса, стоит ли инвестору вообще покупать этот объект.

📌 Не публичное предложение для инвесторов Открыт сбор целевого займа 400 млн ₽ под 36% годовых Локация: Химки, ближайшее Подмосковье ✅ Аккредитация Сбербанка. Документацию, условия участия и финансовую модель направлю по запросу. Для получения информации напишите мне в личные сообщения @Dmitriy_Verkhoturo

Купить хороший объект и потерять деньги ☹️ Объект может быть ликвидным, находиться в сильной локации и приносить стабильный арендный доход. Но даже такая покупка способна обернуться потерями, если она совершена без инвестиционной стратегии. Инвестор изучает рынок, находит качественное предложение, договаривается о цене и проводит сделку. Формально всё сделано правильно ✅ Проблемы начинаются позже. Причина не в том, что инвестор выбрал плохую недвижимость ➡️ Причина в том, что он купил объект, не определив его функцию в капитале. До начала поиска необходимо понять: *️⃣ объект приобретается ради текущего денежного потока или роста стоимости; *️⃣ на какой срок инвестор готов зафиксировать капитал; *️⃣ потребуется ли возможность быстро выйти из сделки; *️⃣ кто будет управлять объектом и взаимодействовать с арендаторами; *️⃣ как покупка повлияет на структуру портфеля и налоговую нагрузку. Один и тот же объект может быть сильной инвестицией для одного собственника и ошибкой для другого. Например, крупный объект с несколькими арендаторами способен давать привлекательную доходность, однако требует полноценного управления. Для инвестора, который хочет получить полностью пассивный актив, такая покупка быстро превращается в источник операционных проблем. Даже хороший объект нельзя оценивать отдельно от задачи, которую он должен решить

Самый зловеший вопрос "Как перейти от первой инвестиции к полноценному портфелю?" 👻 *️⃣На этом пути особенно полезен опытный инвестиционный партнер: он поможет выбрать первый объект, сформировать стратегию дальнейших покупок, а затем возьмет управление недвижимостью на себя, чтобы портфель приносил доход без постоянного участия инвестора

Продолжаем... *️⃣Что же покупают опытные инвесторы У опытных инвесторов уже другие задачи к объектам и другой уровень рисков. На этом этапе важно не только продолжать наращивать капитал, но и внимательно следить за тем, чтобы уже купленные активы не теряли стоимость и не превращались в убыточный балласт. Поэтому недвижимость начинают выбирать не по принципу «где выше доходность», а по роли, которую она должна выполнять в портфеле: • сохранять капитал от обесценивания; • приносить стабильный пассивный доход; • расти в стоимости на длинном горизонте; • снижать зависимость от одного арендатора, сегмента или локации; • становиться трофейным активом, который сложно повторить или заменить. На этом уровне главная задача собрать систему активов, которая одновременно сохраняет деньги, приносит доход и остается устойчивой на протяжении десятилетий🔁

*️⃣Какие объекты выбирают новички и правильно делают Чаще всего начинающие инвесторы выбирают понятные объекты с действующим арендатором и регулярным денежным потоком. Обычно это: • небольшие помещения на первых этажах жилых домов; • стрит-ритейл; • готовый арендный бизнес с сетевым арендатором; • офисы и апартаменты под сдачу. Для первого шага это разумная стратегия: такие объекты проще оценивать, ими легче управлять, а ошибки обычно обходятся дешевле, чем в крупных и сложных проектах. Здесь важно смотреть, сохранится ли спрос на эту локацию, можно ли будет заменить арендатора, насколько ликвиден объект и есть ли потенциал роста стоимости. 🔥 Именно такие покупки становятся фундаментом капитала, а не случайной удачной сделкой. Крупным же инвесторам нужно быть более внимательными к своим выборам сегодня 👻