Виктор Лещенко | Недвижимость Бали

Приватный комплекс всего из 10 отдельно стоящих вилл среди тропического леса, примерно в 700 метрах от океана. Здесь сделали ставку именно на ощущение приватности: натуральное дерево и камень, панорамное остекление, архитектура в стиле шале с балийскими мотивами и собственный бассейн у каждой виллы. Рядом — пляжи Melasti, Pandawa и Green Bowl. В проекте два формата: 1BR — 70 м² + терраса 30 м² • собственный бассейн • готовность — 12 месяцев • от $159 000 • первый взнос — 33% 2BR — 90 м² + терраса 20 м² и два балкона • собственный бассейн • готовность — 12 месяцев • от $179 000 • первый взнос — 33% По проекту: • leasehold 30 + 30 лет • туристическое назначение земли • PBG получено, розовая зона • страхование конструктива на 10 лет после сдачи • заявленная доходность — 12–16% На мой взгляд, здесь интересное сочетание цены, локации и формата: это не большой комплекс, а всего 10 вилл в достаточно зелёной части Букита. При этом до океана и популярных пляжей можно добраться довольно быстро. По запросу могу отправить материалы по проекту, локацию и планировки. Пишите @victorfrombali

Сколько реально можно заработать на вилле на Бали? В рекламе часто можно увидеть обещания: «Доходность 20% годовых», «Окупаемость за 5 лет», «Пассивный доход с первого месяца». Звучит заманчиво. Но прежде чем принимать решение, важно понять, как именно рассчитываются эти цифры. Например, если вилла стоит $250 000 и приносит $50 000 в год, может показаться, что доходность действительно составляет 20%. Но возникает главный вопрос: это доход или выручка? Из полученных средств обычно вычитаются: 💰 комиссия управляющей компании; 💰 расходы на персонал, уборку и обслуживание; 💰 ремонт и обновление мебели; 💰 коммунальные платежи; 💰 налоги и другие эксплуатационные расходы. Только после этого можно говорить о реальной чистой доходности. Еще один важный момент — сезонность. Любой рынок аренды проходит периоды высокой и более низкой загрузки, поэтому профессиональные финансовые модели всегда рассчитываются на год вперед, а не по самому удачному месяцу. Именно поэтому опытные инвесторы смотрят не на красивую цифру в презентации, а задают совсем другие вопросы: ✅ Как рассчитана доходность? ✅ Какие расходы уже учтены? ✅ Есть ли подтвержденная статистика по аналогичным объектам? ✅ Кто будет управлять недвижимостью после сдачи проекта? Красивые проценты продают. Но инвесторы зарабатывают не на обещаниях, а на правильно рассчитанной финансовой модели. Если хотите разобраться, какие проекты действительно способны приносить прогнозируемый доход, напишите мне: @victorfrombali

По предыдущему комплексу вилл около пляжа Меласти также хочу добавить обзор хода строительства. Строительство идет по графику. Первую виллу планируется полностью завершить уже в конце августа 2026 года, а техническое открытие всего комплекса намечено на конец этого года. Что уже сделано: • завершены фундаменты и железобетонные чаши бассейнов для 12 вилл; • на большинстве вилл смонтированы металлокаркасы, выполнены перекрытия и кровля; • продолжаются инженерные работы и внутренняя разводка коммуникаций; • комплекс уже подключен к городскому водоснабжению PDAM Bali; • пробурена собственная скважина глубиной 140 метров; • согласовано подключение необходимой электрической мощности PLN Bali; • строятся техническое помещение и пост охраны. Также важно, что проект реализуется на земле с назначением Pink Zone, а разрешение PBG уже получено. Строительство ведется официально в соответствии с утвержденной проектной документацией. После ввода комплекса в эксплуатацию управлением займется компания Reside. Она будет отвечать за гостиничный сервис, управление арендой и работу над максимальной доходностью для собственников. На мой взгляд, когда покупаешь объект на стадии строительства, особенно важно видеть не красивые рендеры, а реальный прогресс. Здесь он хорошо заметен, и пока девелопер выполняет все заявленные этапы в соответствии с графиком. Если хотите получить подробную информацию по проекту — пишите @victorfrombali.