Блог Максима Ельцова

По данным Росреестра в июле в Петербурге на вторичном рынке зарегистрировано 9,1 тыс. сделок. Это столько же, сколько и месяцем ранее, и на 9% больше чем в июле прошлого года. Нарастающим итогом за январь-июль зарегистрировано 57 тысяч сделок. Это на 9% больше, чем за аналогичный период прошлого года. За последние 5 лет больше сделок регистрировалось только в 2023 году. Полет нормальный. В Ленобласти в июне зарегистрировано 4,6 сделок. Это на 23,6% больше чем в июне и на 27,2% больше чем в июле прошлого года. С начала года в Ленобласти зарегистрировано 27,1 тыс. сделок. Это на 27% больше чем в прошлом году и, видимо, вообще рекорд за все время. Причины опережающего роста объема сделок в Ленобласти все те же: активная застройка районов-спутников Петербурга формирует дополнительную емкость вторичного рынка. К тому же заметная часть сделок - это продажи готовых квартир от застройщиков. @yeltsovm

Итоги недели За неделю предложение на вторичном рынке Петербурга выросло на 0,2%, а с начала августа - на 0,8% (ЦИАН, спальные районы включая Мурино и Кудрово). Рост едва заметный, но на фоне многомесячного снижения динамика уже выглядит интересно. В остальном на вторичном рынке без изменений, двигаемся в рамках уже сформировавшихся трендов. Спрос устойчивый, ипотечные ставки без особых изменений. Внимательно следим за динамикой предложения. Цены продолжат поступательно увеличиваться. Новостройки. По данным Дом РФ в целом по стране в июле выдано 158,3 млрд рублей. Это на 45% меньше пикового июня, когда объем выдачи достиг 286,6 млрд. При этом июльский результат все равно остается одним из самых высоких в этом году. В Петербурге объем выдачи семейной ипотеки в июле составил 8,7 млрд рублей - на 52% меньше июня, в Ленобласти - 6,9 млрд, снижение на 47%. Еще раз подчеркну, что на фоне вполне ожидаемой просадки выдачи семейной ипотеки, статистика продаж новостроек выглядит излишне оптимистично: в Петербурге в июле по данным Dataflat продано квадратных метров на 4% больше июня, а в Ленобласти - больше на 22%. И при этом доля ипотеки в сделках осталась на прежнем уровне. В июль точно переползли июньские сделки. Реальный уровень продаж покажет статистика августа. При этом за последнюю неделю спрос ощутимо вырос. Видим увеличение звонков по новостройкам, и по обращениям от застройщиков по программе трейд-ин. То ли это просто локальное оживление, то ли клиенты заранее реагируют на возможные очередные изменения семейной ипотеки, которые ожидаются с 1 октября. Посмотрим. Шутки шутками, но к нам стали систематически обращаться семьи, которые собираются родить и успеть получить льготную ипотеку. Это еще один признак того что семейная ипотека используется на пределах возможностей и даже без ужесточений условий ее выдача будет плавно сокращаться. На рынке долгосрочной аренды фиксируем быстрый приток предложения. За неделю количество объявлений на ЦИАН выросло на 5,6%, а с начала августа - уже на 8,7%. На Авито динамика похожая: +4,1% за неделю и +9,9% с начала месяца. Сейчас на ЦИАН уже 10,5 тыс. квартир в долгосрочной аренде. Это практически мартовский максимум - тогда было 10,6 тыс. объектов. Этот уровень рынок играючи пробьет уже в августе, еще до начала сезонного притока предложения. Тут главные вопросы: когда стабилизируется объем предложения и как будут реагировать цены. Пока они снизились на едва заметные всего на 5-7%. @yeltsovm

ДП: Ленобласть намного опередила Петербург по темпам продаж жилья. В июле 2026 года зарегистрированные продажи квартир и апартаментов в новостройках Петербурга и Ленинградской области выросли на 11% к июню по числу лотов, следует из данных Dataflat. Однако восстановление рынка оказалось неравномерным: в Петербурге количество сделок увеличилось лишь на 4%, тогда как в Ленобласти — сразу на 22%. Участники рынка связывают разрыв прежде всего с более доступным бюджетом покупки в области и большей зависимостью этого рынка от семейной ипотеки. На регистрационную статистику дополнительно влияет увеличившийся срок прохождения сделки. В результате часть покупателей, которые фактически пришли в отделы продаж в июле, в Росреестре появляется уже в августовских данных. Генеральный директор агентства недвижимости "ПИА Недвижимость" Максим Ельцов связывает нынешнюю динамику в том числе с ростом предложения в области. По его оценке, федеральные и региональные застройщики, которым сложнее получить площадки и согласовать проекты в Петербурге, активнее выходили в Ленобласть. В результате область постепенно приближается к городу как по объёмам строительства, так и по количеству ДДУ. При этом главным конкурентным преимуществом Ленобласти остаётся стоимость жилья. Более низкий бюджет сделки позволяет ей забирать значительную часть массового спроса, тогда как петербургский рынок постепенно смещается в более дорогие классы. @yeltsovm

Друзья, мы продолжаем развивать наш глобальный проект Архитекторы семейного капитала. Приглашаем предпринимателей, собственников бизнеса и руководителей на живую встречу, на которой мы поделимся практическими инструментами для построения семейной стратегии и управлением капиталом семьи. Причем под капиталом мы подразумеваем не только финансы и недвижимость, но и куда более важные ресурсы: социальный, интеллектуальный духовный капитал семьи. В общем будем говорить о самом важном, без пафоса. Сфокусируемся на опыте и инструментах которые можно и нужно применять прямо сейчас. Мы поделимся системой, которую более 20 лет выстраивали в собственной семье, и дадим инструменты, которые применяем в управлении клиентскими активами. Вместе мы пройдём путь и обсудим: Почему предприниматели часто строят сильный бизнес, но не строят семейную стратегию; Посмотрим на семью через модель 7 капиталов, где финансы — важная основа для остальных капиталов: социального, интеллектуального, духовного и т.д.; Разберём инструменты управления, которые успешно перенесли из бизнеса в семейную стратегию; Проведём первичный аудит семейных активов; Научимся принимать решения по управлению недвижимостью через ABC-анализ; Обсудим, как вовлекать детей в управление капиталами не только в недвижимости и финансах. Да и в целом попробуем поговорить о стратегических целях буквально за границей жизни. И как такой подход может дать уверенность и энергию в наши не самые стабильные времена. Когда: 13 августа с 12:00 до 17:00 Где: Петербург, ресторан GREBESHKI, Виленский переулок, 15. Подробности и запись на мероприятие: https://kursnayardevent.tilda.ws/kapital Буду искренне признателен за репост. Знаю что очень многие из моей целевой аудитории читают и делятся с друзьями, публикуют в своих каналах. Встреча очень камерная, число мест ограничено. @yeltsovm

Кстати. Давно хотел спросить. Вы наверняка регулярно видите подобные комментарии и у меня и в других каналах. Про полезные аудиозаписи, книги, рабочие тетради и почее. Знаете что это такое и для чего системно публикуются такие комментарии? Вот правда любопытно какой процент людей догадывается. @yeltsovm

Датафлэт опубликовали статистику продаж новостроек с Петербурге и Ленобласти. Если не сильно вникать в цифры и обстоятельства, то картина выглядит оптимистично. Объем продаж в метрах в Петербурге в июле вырос на 4% к июню. Зарегистрировано 2,9 тыс. ДДУ, по сравнению с июлем прошлого года - меньше на 1%. Доля ипотеки осталась на уровне июня: 55%. Рекламные цены за год выросли на 22%. В Ленобласти рост числа ДДУ к июню на 22%. Зарегистрировано 2,5 тысяч сделок. Это на 68% (!!!) выше чем год назад. Ещё совсем немного и Ленобласть обгонит Петербург не только по объемам текущего строительства, но и по числу сделок. Рекламные цены за год увеличились на 10%. Доля ипотеки в июле по сравнению с июнем прибавила 2 п.п. и составила 68%. Пара важных моментов, которые стоят за этими цифрами. Первое. Как и предполагал статистически результаты выглядят неоправданно оптимистично. В июльские сделки явно попали договоры подписанные в конце июня, когда был очередной всплеск выдачи семейной ипотеки в ожидании ее ужесточения. Объективно доля ипотечных сделок в июле должна была снизиться, а она на высоком уровне. К тому же в июле у застройщиков была возможность дожать тех клиентов с которые хотели но не смогли успеть провести сделки с семейкой в июне. Так что ещё с большей уверенностью констатируем, что реальный уровень сделок увидим в августе. Второе. То что Ленобласть перегонит Петербург по объему сделок уже не вызывает сомнений. Вопрос когда это произойдет. Единственное в чем Петербург останется безоговорочно впереди - это цены ну и класс жилья. @yeltsovm

Дом РФ: в июле выдано 86 тыс. ипотечных кредитов на 366 млрд. руб. С корректировкой на число рабочих дней выдачи за месяц снизились на 22% по количеству и 31% по объёму. Совершенно справедливо указывается на то что спад обусловлен снижением выдачи льготной ипотеки в июле, по сравнению с локальным пиком в июле. Но интересно вот что. Пока итоговых данных по выдаче льготной ипотеке нет, но на 26 июля в отчетности Дом РФ фигурирует сумма 143,3 млрд. руб. Если в последние дни месяца выдача льготной ипотеки не пополнится несколькими десятками миллиардов (а так бывает), то в июле, впервые за долгое время объем выданной рыночной ипотеки (уже по сумме, а не только в штуках) будет выше объема выданной льготной ипотеки. Для примера в мае доля рыночной ипотеки по объему составляла 45%. В 2025 году - 21%. А выше 50% годовая выдача рыночной ипотеки была в далеком 2022 году (53%). Не то чтобы праздник, но рубеж важный. @yeltsovm

По итогам июля объем строящегося жилья в Петербурге снизился на 9% (по сравнению с июлем прошлого года). Теперь в городе в строится 4,99 млн. квадратных метров. Проковыряли Преодолели отметку в 5 млн. То ли еще будет. В Ленобласти, напротив, - рост на 14%, строится 4,95 млн. квадратных метра. Можно считать что объем стройки в ЛО уже в этом году будет устойчиво больше чем в Петрербурге. Следующий рубеж - рынок преодолеет когда в Ленобласти будет продано квартир больше чем в Петербурге. Справедливости ради стоит отметить, что основной объем жилья в области строится в непосредственной близости от СПб, граница весьма условна. Причины разной динамики регионов все те же и носят долгосрочный характер. Наличие свободной земли в области и сдерживающая градостроительная политика администрации города. Ещё важно подчеркнуть что объем строительства в топ 10 регионах страны снизился на 3%. А в остальных регионах, напротив, - вырос на 7%. @yeltsovm

Итоги недели На вторичном рынке Петербурга начало месяца проходит по привычному сценарию. За первые четыре дня месяца объем предложения в спальных районах (включая Мурино и Кудрово, данные ЦИАН) вырос на 0,7%. Но этот рост носит исключительно технический характер и связан с обновлением объявлений в начале месяца. Уже на следующей неделе предложение, скорее всего, вновь вернется в отрицательную зону. По итогам июля объем предложения сократился сразу на 4,8%. Ключевой вопрос все тот же: когда и за счет каких факторов этот спад наконец прекратится. В остальном на вторичном рынке без существенных изменений. Несмотря на то что банки пока не спешат снижать ипотечные ставки, объем выдачи рыночной ипотеки продолжает постепенно расти. Новые объекты с адекватной ценой пользуются высоким спросом и быстро продаются. Примелькавшиеся объекты с завышенной ценой или явными недостатками продолжают уныло висеть в рекламе месяцами. На радость агрегаторам объявлений. Второй важный вопрос - какими темпами растут цены. Оценить их можно по-разному. По данным ЦИАН цены (рекламные, которые про ожидания продавцов) за год выросли на 18%. По данным СберИндекса, который учитывает реальные ипотечные сделки Сбербанка, рост составил 6%. По нашей внутренней статистике, цены реальных сделок с типовым жильем в Петербурге за последний год прибавили примерно 10%. На рынке новостроек ожидаемый откат после июньского всплеска спроса. По данным ДОМ.РФ, на 26 июля объем выдачи семейной ипотеки составил 115,3 млрд рублей. Это очень слабый результат. Не факт что удастся превысить февральский минимум текущего года в 139 млрд рублей. По количеству обращений, звонков и запросов от застройщиков также не видно признаков усиления спроса. Ждем итоговую статистику продаж за июль. Но полной картины она, скорее всего, не покажет, поскольку часть сделок была заключена еще на пике июньского спроса и попадет в июльскую статистику. Более объективную оценку статитистическую оценку увидим уже по итогам августа. На рынке долгосрочной аренды жилья начинается ожидаемый прирост предложения. За прошедшую неделю оно выросло на 3,1% по данным ЦИАН и сразу на 7,2% по данным Авито. Прирост не по сезону бодрый, хотя могло сказаться перевыставление объявлений с начала месяца. Посмотрим. При этом ставки аренды удивительно стабильны. Пока. По данным ЦИАН за год аренда однокомнатных квартир подешевела всего на 4%, двухкомнатных - на 6%. Это при почти троекратном росте предложения за 2 года. Ставка посуточной аренды за год (июль к июлю 2025 года) также снизилась лишь на 5%, хотя только за июль объем предложения в этом сегменте вырос сразу на 31,8%. В общем арендные цены пока демонстрируют гораздо большую устойчивость, чем можно было ожидать на фоне столь резкого роста предложения. Но накопленный эффект постепенно усиливается. Не исключаю, что в ближайшие месяцы сезонное снижение арендных ставок окажется более заметным, чем в предыдущие периоды. И приток студентов -арендаторов в августе-сентябре не сильно поможет. @yeltsovm

А вот и ссылка: https://barancha.ru/veb_club

А вот и ссылка: https://barancha.ru/veb_club

🎉 Приглашаем на эфир: «Доходная недвижимость в турбулентных условиях» Рынок недвижимости меняется — и привычные инвестиционные схемы больше не работают 🤷‍♂️ ❗️Если вы вкладываетесь или только планируете инвестировать в жилую, коммерческую недвижимость или апартаменты — этот эфир для вас. 📽 На встрече разберём, как сегодня выглядят реальные возможности для заработка и какие риски важно учитывать. Эфир проведёт приглашённый спикер — эксперт с многолетним опытом в инвестиционной недвижимости Максим Ельцов 🔥 Он поделится проверенными данными, разберёт свежие рыночные кейсы и ответит на сложные вопросы, которые обычно остаются «за кадром». В программе: 🔹 почему старые инвестиционные механизмы больше не приносят ожидаемой доходности; 🔹 что происходит на вторичном рынке: рекордно низкий объём предложения — к чему это приведёт; 🔹 рынок новостроек: действительно ли так велик разрыв цен между вторичкой и первичкой? Какие риски выросли — и как теперь выбирать объекты, чтобы не потерять деньги; 🔹 торговая недвижимость: как адаптироваться к усилению налогового давления, конкуренции с онлайн‑торговлей и снижению покупательской активности. Почему борьба за арендатора стала критически важной — и почему растёт спрос на объекты со стабильными арендаторами; 🔹 развенчаем устаревшие мифы: почему тезис «недвижимость всегда растёт в цене» больше не работает, механизм «ипотека вместо аренды» перестал быть выгодным, а покупка новостройки ради перепродажи — рискованное решение. 🎯 Эфир поможет отделить реальные тренды от стереотипов и принимать инвестиционные решения на основе актуальной рыночной картины. Присоединяйтесь!📲 📅 Дата: 04 августа 🕒 Время: 15.00 по мск 👉 Регистрация не требуется.  Ссылку на вход опубликуем за час до начала. 🚫 Запись будет только для участников Закрытого клуба.

Напоминаю про эфир. Сегодня. 15:00. Ссылку опубликуем перед началом.

Из отчета Дом РФ. В первом полугодии 2026 года выдано 491 тысяча ипотечных кредитов (+44% г/г) на 2,2 трлн рублей (+48%). 52% кредитов - рыночная ипотека, 48% - ипотека с господдержкой. На покупку готовых квартир пришлось 49% выданных кредитов, а на строящиеся квартиры - 37%. Совокупный ипотечный портфель в июне вырос на 0,9 % и составил 24,5 трлн. руб. @yeltsovm

За год ставка посуточной аренды квартир в Петербурге снизилась на 5%. С одной стороны - снижение, с другой это очень неплохой результат с учетом прироста предложения на рынке долгосрочной аренды. Ставка посуточной аренды опосредованно влияет и на рынок долгосрочной аренды жилья и на доходность апартаментов. Ещё это индикатор динамики дохода от сдачи гостиничных номеров. @yeltsovm

Каждый месяц в Закрытый клуб риэлторов мы приглашаем известных специалистов в сфере недвижимости для разбора актуальных и важных тем 📖 💥 Приглашенным спикером закрытого клуба в августе станет Максим Ельцов: 🔺Генеральный директор ПИА-Недвижимость. 🔺Инвестор.…