Клышин Алексей юрист по недвижимости

Не знаете, что посмотреть на выходных? Посмотрите, как люди законно теряют квартиры Вышло новое видео. Разобрал 5 схем, из-за которых у покупателя могут забрать квартиру уже после покупки. Не бандиты. Не рейдеры. Не люди с ломом у двери. А суд. Абсолютно законно. Потому что квартиру не проверили до сделки. В выпуске разбираю: 1. Банкротство продавца Купили квартиру, а потом продавец ушел в банкротство. Финансовый управляющий поднимает сделки за 3 года и начинает оспаривать продажу. 2. Быстрый переход права Квартиру купили недавно и уже снова продают. Иногда это флиппер. А иногда человек просто понял, что купил проблему, и пытается быстро перекинуть ее дальше. 3. Квартира без денег По документам сделка была. А по факту денег никто не передавал. Потом наследники или родственники идут в суд и говорят: "Сделка фиктивная". 4. Маткапитал Родители использовали маткапитал, но детей долями не наделили. Дети выросли и начали сами оспаривать сделки. 5. Новая схема с доверенностями участников СВО Доверенность есть, сделка прошла, Росреестр зарегистрировал. А потом человека признают умершим задним числом, и вся цепочка начинает рушиться. Первые три схемы - вечная классика. А две последние начали активно всплывать совсем недавно. Самое обидное, что многие такие риски можно увидеть заранее. До аванса. До сделки. До того, как вы отдали деньги и уже мысленно сделали ремонт. Покупка квартиры - это не купить мешок картошки. Это история людей, денег, браков, наследства, детей, долгов, доверенностей и старых сделок. И если вы этого не проверили, потом будете узнавать все уже в суде. Видео уже доступно на: YouTube RuTube ВКонтакте Дзен Посмотрите сами и отправьте тем, кто сейчас выбирает квартиру. Иногда одно видео экономит не 15 минут. А квартиру.

Теперь при покупке квартиры придется проверять еще и повестки? Похоже, да. Не как истерику. Не как "все мужчины-продавцы теперь опасные". Но как новый пункт проверки продавца - точно. Смотрите, что происходит. Во многих регионах людям вручают повестки для уточнения данных в военкомате. Человек получил повестку. В военкомат не пошел. И дальше по закону через 20 календарных дней со дня, указанного в повестке, могут применить временные ограничения. В том числе - приостановить кадастровый учет и регистрацию прав на недвижимость. То есть продавец может хотеть продать квартиру. Покупатель может внести аванс. Стороны могут собрать документы. Все могут быть готовы к сделке. А потом регистрация просто встает. Почему? Потому что у продавца прилетело ограничение из-за неявки по повестке. И вот тут начинается любимое: "Мы не знали". "У нас так не проверяют". "Да что вы придумываете". "Раньше без этого покупали". Ну да. Раньше много чего не проверяли. Раньше и кредитные истории продавцов не просили. Раньше и банкротство многие не смотрели. Раньше и маткапитал пропускали. А потом люди теряли квартиры. Сейчас история такая же. ЕГРН покажет ограничения, которые уже попали в систему. Но вопрос не только в том, что есть сегодня. Вопрос в том, что может прилететь завтра. Например: сегодня вы внесли аванс; через несколько дней у продавца истек срок по повестке; потом ограничение попало в систему; вы вышли на сделку; а регистрация встала. И что дальше? Продавец говорит: "Ну я не думал". Риелтор говорит: "Мы такое не проверяем". Покупатель сидит с внесенными деньгами и сорванной сделкой. Вот зачем некоторые агентства уже начали просить у продавцов-мужчин выписку из реестра повесток. Не чтобы всех напугать. А чтобы понять: есть ли повестка; какая дата явки; не прошли ли 20 дней; нет ли риска, что ограничение прилетит между авансом и регистрацией. Будем ли мы это брать в практику? Думаю, да. Спокойно. Без шизофрении. Но если продавец - мужчина военнообязанного возраста, этот вопрос теперь надо задавать. Особенно если сделка срочная. Особенно если продавец торопит. Особенно если он странно реагирует на просьбу показать актуальную информацию. Особенно если вы уже несете аванс. Что я бы делал: перед авансом спрашивал про повестки и ограничения; в авансовом соглашении прописывал гарантию продавца, что нет обстоятельств, мешающих регистрации; перед сделкой заказывал свежую ЕГРН; по мужчинам в зоне риска просил актуальную информацию из реестра повесток или с Госуслуг; если повестка есть - не играл бы в "успеем проскочить". Потому что покупателю не нужна сделка на авось. Ему нужно зарегистрированное право собственности. Мой вывод простой. Реестр повесток - это не главный риск сделки. Но это новый риск, который нельзя игнорировать. Если ваш риелтор говорит: "Да зачем это, у нас так не принято", задайте ему простой вопрос: если регистрация встанет, кто будет отвечать? Письменно. С деньгами. С компенсацией. С возвратом аванса. Вот тогда разговор сразу станет интереснее. А вы что думаете по этому поводу? Нужно теперь запрашивать выписку из реестра повесток у продавцов-мужчин? Или это уже лишняя паранойя? Пишите в комментариях. 📞 Консультация по проверке недвижимости: +79032334201

Клиент пришел купить квартиру в Москве. А расчет увел нас за МКАД Пришел инвестор. Уже с выбранной квартирой. Москва. Красного Маяка. Метро Пражская. Однушка около 40 метров. Цена примерно 18-19 млн рублей. Вопрос: "Стоит покупать под аренду?" И вот тут многие бы сказали: "Ну Москва же. Конечно, берите". Но если квартира покупается как инвестиция, слово "Москва" само по себе ничего не решает. Решают цифры. Начинаем считать. По Красного Маяка такую квартиру можно сдать примерно за 55 000 рублей в месяц. Да, Москва. Да, понятный район. Но арендный поток вот такой. Дальше смотрим, что еще можно купить за эти же деньги. И находим вариант: Химки. Новогорск. Олимпийская деревня. Уже не однушка, а двушка. С хорошим ремонтом. Бюджет примерно тот же - 16-19 млн рублей. А аренда в объявлениях там стоит от 100 000 рублей в месяц. Есть предложения и выше. То есть за похожие деньги можно получить арендный поток почти в два раза больше. И вот тут у многих ломается привычная картина мира. Потому что в голове сидит: Москва лучше области. Метро лучше не метро. Вторичка понятнее нового дома. Но инвестиции покупают не головой жителя. Инвестиции покупают калькулятором. Если один объект за 19 млн дает 55 000 аренды, а другой за похожие деньги дает около 100 000, это уже совсем другая окупаемость. Совсем другая доходность. Совсем другая логика. Я не говорю: "Все, срочно покупайте Новогорск". Нет. Любую аренду надо проверять: смотреть аналоги; звонить по объявлениям; понимать реальный спрос; считать расходы; смотреть ликвидность на выходе. Но сам пример очень показательный. Клиент пришел к нам не просто "купить квартиру". Он пришел с целью - купить объект под аренду. А если цель - аренда, то мы должны не подтвердить первую идею клиента, а проверить, выполняет ли объект эту задачу. И иногда ответ такой: "Квартира нормальная, но как инвестиция есть варианты сильнее". Вот в этом и есть нормальный инвестиционный подбор. Не влюбляться в адрес. Не молиться на Москву. Не выбирать по принципу "я бы сам там жил". А считать. Потому что квартира для жизни покупается сердцем. А квартира под аренду - калькулятором. И иногда калькулятор очень жестко спорит с фразой: "Ну это же Москва".

В квартире живет бабушка. Только бабушки в квартире нет Выбираем клиенту квартиру. Сталинка под ремонт. Внешне все хорошо. Дом хороший. Квартира интересная. Цена адекватная. Риелтор рассказывает: "Живет бабушка, дочь, муж и двое детей". Ок. Заходим. Смотрим квартиру. Две детские кровати. Одна двуспальная кровать. И все. А где спит бабушка? Где ее вещи? Где вообще признаки, что пожилой человек реально здесь живет? Потому что по словам бабушка живет. А по квартире ее как будто нет. Начинаем задавать вопросы. Выясняется, что бабушка - не просто зарегистрированный человек. Бабушка - собственник 1/3 доли. Квартира была приватизирована на троих. И продавать ее хотят по доверенности. Старая доверенность. Выдана несколько лет назад. На продажу доли. Сама бабушка на сделке присутствовать не будет. Мы говорим: "Для безопасной покупки нам нужна бабушка. Нужно понимать ее состояние. Нужны справки. Нужно медосвидетельствование. В идеале - Институт Сербского". И тут начинается. Сначала говорят: "Она сейчас в санатории". Ну санаторий так санаторий. Спрашиваем: "А что со справками из ПНД?" Пауза. Потом выясняется: "Ну она стоит на учете". С каким диагнозом? "Ой, я не знаю. Там какое-то расстройство". А где она сейчас находится? И тут "санаторий" превращается уже не совсем в санаторий. Оказывается, бабушка несколько лет находится в учреждении, где содержатся и лечатся люди с психическими расстройствами. Родственники за это платят. Она там живет. И при этом ее долю в квартире хотят продать по старой доверенности. То есть представьте конструкцию. Пожилой собственник 1/3 доли. ПНД. Несколько лет не живет в квартире. Находится в специализированном учреждении. На сделке ее не будет. Справок нормальных не будет. Освидетельствования не будет. Продажа - по старой доверенности. И нам говорят: "Ну покупайте". Нет. Так не работает. Дальше смотрим регистрацию. Бабушка в квартире прописана. Спрашиваем: "А как вы будете ее снимать с регистрационного учета?" Ответ: "По доверенности". Смотрим доверенность. А там нет полномочий на снятие с регистрационного учета. То есть продать долю по доверенности они хотят. А выписать бабушку по этой же доверенности не могут. Еще лучше. Спрашиваем: "А куда все переезжают?" Ответ: "Потом купим другую квартиру". То есть альтернативу к этой сделке они не привязывают. Сначала хотят продать. Потом где-то что-то купить. А бабушка? Где она будет зарегистрирована? Как ее снимут? Кто подтвердит, что она понимает сделку? Кто подтвердит, что доверенность до сих пор отражает ее реальную волю? Ответов нет. Потом появляется скидка. Сначала 1 млн. Потом уже 3 млн. Только купите. Но скидка не лечит ПНД. Скидка не делает старую доверенность безопасной. Скидка не добавляет полномочия на снятие с регистрации. Скидка не подтверждает волю бабушки. Скидка не защищает покупателя от будущего суда. Мы еще раз посмотрели на все риски. И отказались. Потому что это тот случай, когда квартира может нравиться, но сделка плохая. А плохая сделка превращает даже хорошую сталинку в судебную проблему. Вот зачем нужен нормальный осмотр и нормальная проверка. Иногда риск начинается не с выписки ЕГРН. А с простого вопроса: "А где здесь спит бабушка?" И дальше из этого вопроса вытаскивается все: ПНД; доля; старая доверенность; нет справок; нет освидетельствования; нет полномочий на выписку; нет понятного переезда; нет нормального способа закрыть риск. Мой вывод простой. Если в сделке есть пожилой собственник, ПНД, старая доверенность и регистрация в квартире - это не "нюансы". Это красные флаги. А скидка в 3 млн иногда не подарок. А плата за то, чтобы вы закрыли глаза. Мы такие объекты не покупаем. Потому что задача не купить дешевле. Задача - купить так, чтобы потом у вас эту квартиру не отобрали. Консультация +79032334201

Продавец сказал: "В браке не был". А потом нашлась умершая жена и наследники Очередная история из серии: "Да что вы там проверяете, у нас все нормально". Брат и сестра продают квартиру. Квартира куплена по ДКП в 1998 году. На вопрос про брак говорят: "В браке не состояли". И дают справку из ЗАГС. Только есть нюанс. Справка - с 2004 года. А квартира куплена в 1998 году. То есть документ отвечает не на тот вопрос. Нам важно понять, был ли человек в браке на дату покупки квартиры. А не через 6 лет после покупки. Продавцы говорят: "Архив только такую справку дает". Ок. Но риск от этого никуда не исчезает. Начинаем проверять дальше. И выясняем: брат на момент покупки квартиры был в браке. Сразу появляется супруга. Нам говорят: "Она умерла". Присылают свидетельство о смерти. Хорошо. Тогда следующий вопрос: кто после нее наследники? И вот тут начинается самое интересное. Сначала говорят: "У них с мужем был один ребенок". Потом выясняется, что этот муж был у нее уже второй. А от первого брака у нее тоже есть ребенок. То есть наследников больше. Дальше выясняем, что после смерти супруги наследство принимали: муж; ребенок от второго брака; ребенок от первого брака. Но долю супруги в этой квартире никто нормально не выделял. А квартира была куплена в браке. Значит, у супруги могла быть супружеская доля. И эта доля должна была попасть в наследственную массу. Но ее не оформили. Не выделили. Не разобрали. Просто как будто забыли. А так не работает. И вот тут появляется юридическая каша. Наследники не могут сейчас просто написать отказ. Потому что они уже фактически приняли наследство. Но и право на долю в квартире не оформлено. Дальше еще веселее. Один из наследников уже умер. После него тоже кто-то вступал в наследство. Цепочка стала еще длиннее. Мы говорим: "Ребята, это надо приводить в порядок". Ответ: "Переделывать ничего не будем". "Это долго". "Покупайте так". Нет. Так мы не покупаем. Потому что покупатель в такой сделке берет на себя риск спора с наследниками умершей супруги. А может, уже с наследниками наследников. С теми, кто когда-то принял наследство, но долю в квартире не оформил. С теми, кто потом может прийти и сказать: "Подождите. А почему мою часть квартиры продали без меня?" И самое показательное - банк тоже отказал. То есть это не мы "перестраховываемся". Это реальный риск, который увидел даже банк. Вот почему справка из ЗАГС - это не бумажка для папки. Она должна отвечать на правильный вопрос. Если квартира куплена в 1998 году, справка с 2004 года не закрывает риск 1998 года. Если продавец говорит "в браке не был", это надо проверять. Если супруга умерла, проверка не заканчивается. Она только начинается. Кто наследники? Кто вступал? Кто отказался? Что вошло в наследство? Была ли супружеская доля? Кто умер потом? Кто наследовал после него? Вот такие истории и всплывают, когда сделку реально проверяют. На бумаге квартира может выглядеть нормально. В ЕГРН может не быть арестов и запретов. Продавцы могут улыбаться и говорить: "Да все чисто". А внутри истории лежит старая супружеская доля, умершая жена, дети от разных браков и наследство, которое никто нормально не оформил. Мой вывод простой. Опасны не только свежие наследства. Опасны старые браки, умершие супруги и доли, которые все дружно сделали вид, что не существуют. А потом покупатель покупает не квартиру. А будущий суд. Мы в такие сделки не заходим, пока риск не закрыт документами. Если хотите проверить квартиру до аванса или перед сделкой - звоните +79032334201 Лучше найти такую историю до покупки, чем потом объяснять наследникам, почему вы купили их долю.

Олег Торбосов, похоже, вскрыл дыру в рынке недвижимости Дубая. Цена дыры - 12 млн дирхамов Это примерно четверть миллиарда рублей. И самое важное - это не история про то, что Олег "сам что-то не проверил". Наоборот. В этом и ужас. Он купил квартиру, которая по реестрам выглядела чистой. Запретов не было. Арестов не было. Ограничений не было. Квартира была оформлена на продавца. И вот главный вопрос: как покупатель должен увидеть мину, если она нигде не отражена? Схема была такая. Женщина продавала квартиру в Дубае за 12 млн дирхамов. Покупатель предложил указать в договоре 6 млн, чтобы меньше заплатить регистрационных сборов. Она согласилась. На сделке он дал ей чек на 6 млн. Сделку зарегистрировали. Квартира перешла на него. А дальше у них была гениальная договоренность: она возвращает ему чек на 6 млн; он едет в банк; и привозит новый чек уже на 12 млн. Вы понимаете абсурд? После сделки продавец возвращает покупателю платежный инструмент. Просто на доверии. Ну а дальше все предсказуемо. Он забрал чек. Новый не дал. Сказал, что едет в банк. И пропал. Квартира у него. Деньги у него. Первая собственница пошла в суд. Суд почти год разбирался. И вот тут начинается самое интересное. Пока шел суд, на квартире не было никаких ограничений. Ни ареста. Ни запрета. Ни отметки, что объект спорный. Ничего. И в этот момент этот человек продает квартиру Олегу. Олег проверяет объект. По документам все чисто. Платит деньги. Становится собственником. А потом суд по первой сделке говорит: квартиру вернуть первоначальной собственнице. И квартиру забирают уже не у мошенника. А у Олега. В итоге: первая собственница вернула квартиру; Олег остался без квартиры; мошенник остался с деньгами Олега; и, по сути, поднял сверху те самые 12 млн дирхамов. Теперь вопрос: сможет ли Олег реально взыскать эти деньги? А если они уже выведены? А если у человека уже ничего нет? А если теперь это отдельный судебный квест на годы? Вот почему эта история такая страшная. Олег не участвовал в первой мутной схеме. Он не занижал цену. Он не возвращал чеки. Он просто купил объект, который на момент проверки выглядел чистым. А прилетело ему. И вот здесь главный вывод. Дубай оказался ближе к России, чем я думал. В России мы давно знаем: ЕГРН - не ангел-хранитель покупателя. Он показывает то, что в него внесли. Есть арест - увидите арест. Есть запрет - увидите запрет. Нет запрета - объект может выглядеть чистым. Но это не значит, что за ним нет спора. Похоже, в Дубае логика такая же. Реестр показывает право и ограничения. Но если где-то идет суд, а ограничение на объект не наложили, следующий покупатель может эту проблему просто не увидеть. И это уже не просто "странная сделка". Это системная дыра. Мошенники есть везде. Просто упаковка разная. У нас это: "давайте неполную стоимость"; "часть денег потом"; "расписку отдельно"; "это просто для налогов"; "так все делают". В Дубае - чек, занижение цены и "я сейчас съезжу в банк". Суть одна. Если в документах одно, а по факту другое - это не экономия. Это мина. И иногда она взрывается не у тех, кто ее заложил. А у следующего покупателя. Олегу желаю вытащить эту историю и вернуть деньги. Ситуация выглядит максимально несправедливо. Но для всех нас урок простой. Неважно, где вы покупаете недвижимость. Москва. Дубай. Сочи. Турция. Бали. Проверять надо не только объект. Надо смотреть историю. Продавца. Предыдущую сделку. Суды. Расчеты. И все, что может прилететь из прошлого. Потому что реестр - это не гарантия безопасности. Реестр показывает только то, что в него внесли. А все, что не внесли, потом может всплыть уже в суде.

Клиенты все чаще готовы купить плохую квартиру. Просто потому что нормальных почти нет Рынок сейчас странный. Человек ищет квартиру 3-4 месяца. Сначала хочет хороший район. Потом район попроще. Сначала хочет Москву. Потом уже смотрит область. Сначала хочет нормальную квартиру. Потом говорит: "Ну ладно, давайте хотя бы эту". Потому что объектов мало. Цены растут. Бюджет тает. И человек устает. А уставший покупатель - самый опасный покупатель. Он уже не выбирает. Он уже хочет закончить этот квест. И вот такие клиенты все чаще приходят к нам с фразой: "Сделайте так, чтобы мы безопасно купили эту квартиру". Мы открываем документы. И понимаем: безопасно ее купить нельзя. Можно только понять риски и решить, готовы вы с ними жить или нет. Если есть риск третьего наследника, мы не можем сделать так, чтобы он исчез. Если есть бывшая супруга, которая может прийти в суд, мы не можем стереть ее из истории. Если продавец похож на предбанкрота, мы не можем написать: "Все хорошо, покупайте". Если мы просим документы, которые снимают риск, а продавец нас посылает, это тоже ответ. Иногда самый важный ответ по всей сделке. Наша работа - не нарисовать безопасность там, где ее нет. Наша работа - быть детектором. Найти риск. Описать его. Объяснить последствия. И честно сказать: вот здесь вы можете получить суд; вот здесь может появиться наследник; вот здесь может всплыть бывшая жена; вот здесь финансовый управляющий может оспаривать сделку; вот здесь нам не дали документы, без которых риск не закрыт. А дальше решение принимает покупатель. Не мы. Покупатель. Но я вижу, как рынок меняется. Если раньше негативных заключений у нас было примерно 3-5%, то сейчас эта цифра уже движется к 10%. Почему? Потому что люди начали брать то, что раньше даже не стали бы смотреть. Просто потому что "больше ничего нет". Я лично подписываю заключения перед сделками. И все чаще думаю: эту квартиру я бы, даже для себя не купил. Потому что риск не стоит квартиры. Но люди все равно покупают. И самое страшное, что мы видим только маленький кусок рынка. Это сделки, которые хотя бы кто-то проверяет. А есть огромная масса покупателей, которые вообще ничего не проверяют. Понравилась квартира. Дали скидку. Продавец улыбнулся. Аванс внесли. Договор подписали. И дальше как повезет. Знаете, кто часто самые благодарные клиенты? Не те, кому мы помогли купить квартиру. А те, кому мы помогли ее не купить. Сначала они злятся. Потому что квартира понравилась. Потому что они уже мысленно сделали ремонт. Потому что устали искать. Потом читают заключение. Идут к другим юристам перепроверить. Им говорят: "Да, риски реальные". И только тогда приходит понимание: внешне все было нормально, а внутри лежала проблема на 20 миллионов. Вот в этом и есть наша работа. Не довести до сделки любой ценой. А не дать человеку купить судебный процесс вместо квартиры. Квартиру можно найти другую. А вот выйти из плохой сделки бывает очень сложно. Поэтому если квартира очень нравится, но проверка показывает серьезные риски, задайте себе один вопрос: Вы покупаете жилье или будущий суд? Потому что "очень хочется" - плохой аргумент в сделке с недвижимостью. Консультация +79032334201

Мы уже в эфире Вебинар начался. Сегодня показываю нашу внутреннюю кухню: как мы проверяем недвижимость перед покупкой; как находим риски до внесения денег; как правильно вносить аванс; какие документы требовать у продавца; как проверять объект и собственника; какие базы, реестры и спецресурсы сейчас нельзя игнорировать. Разбираем, почему фраза "и так нормально" в недвижимости часто заканчивается судом. Telegram сегодня работает нестабильно, поэтому даю прямую ссылку на эфир: https://start.bizon365.ru/room/19520/Web Можно смотреть в обычном браузере. Без VPN. Без дополнительных приложений. В нормальном качестве. Кто не успел зарегистрироваться или забыл подключиться - подключайтесь сейчас. Мы уже начали.

Сегодня в 19:00 покажу, как мы реально проверяем недвижимость перед покупкой В первую очередь будем говорить про квартиры. Но логика касается любой недвижимости: квартиры, апартаментов, домов и коммерческих объектов. Покупаете с риелтором или без - неважно. Вам все равно нужно понимать, что именно проверять. Потому что на рынке вам часто скажут: "Все нормально". "Эти документы не нужны". "У нас так не принято". "Неполная стоимость - ничего страшного". "Потом донесем". "Все так покупают". А потом появляются наследники, супруги, долги, банкротство продавца, маткапитал, доверенности, старые сделки, суды и попытки оспорить вашу покупку. Сегодня на вебинаре я покажу нашу внутреннюю кухню. Как мы покупаем недвижимость клиентам. Как отсеиваем опасные объекты. Какие вопросы задаем продавцам. Какие документы требуем. Какие базы проверяем. Как понимаем, куда можно заходить, а куда нет. Разберем 10 самых опасных рисков в недвижимости, на которые нужно смотреть в первую очередь. Покажу, как иногда уже по одному звонку или одному документу можно понять: сюда деньги не несем. И отдельно разберем самую важную часть - что делать, когда вы уже готовы вносить аванс. Как вносить аванс с пониманием рисков. Что прописывать в соглашении. Какие документы продавец должен предоставить. Какие риски должны быть сняты до сделки. И как потом проверять: историю объекта; текущих и предыдущих собственников; супругов и брачные отношения; наследство и наследников; долги, суды и банкротство; специальные реестры и новые ресурсы, которые сейчас уже нельзя игнорировать. Это будет не теория. Будут реальные кейсы из нашей практики. Потому что когда человек покупает квартиру один раз в жизни, он не обязан знать все схемы. А мы проверяем сотни объектов. Для нас это система. Наша задача - купить клиенту объект так, чтобы потом никто не смог нормально прийти и отсудить его. Чтобы не было суда. Чтобы не было истории: "Я наследник". "Я супруг". "Я не отказывался". "Я не понимал, что подписывал". "Сделку надо отменить". После вебинара вы поймете, почему одни объекты мы покупаем, а от других уходим еще до сделки. Почему нельзя верить фразе "и так нормально". Почему риелтор может не требовать документы, которые на самом деле критически важны. И почему иногда лучший результат проверки - не купить объект. Сегодня в 19:00 по МСК. Вебинар живой. С кейсами. С примерами. С ответами на вопросы. Записи не будет. Регистрация по ссылке. Кто хочет покупать недвижимость безопасно - приходите. Сегодня покажу всю технологию изнутри.

Один отчет за 2 900 рублей - и стало понятно, что в квартиру лучше не заходить Вот для чего нужна предавансовая проверка. Не для галочки. А чтобы до аванса понять: несем деньги или сразу идем дальше. Недавно проверяли квартиру. На первый взгляд обычная история. Была приватизация. Мама. Папа. Ребенок. Потом папа умер. Его доля перешла по наследству. В отчете сразу загорелось красным: документы-основания - есть риск история владения - есть риск Почему? Потому что после наследства еще не прошло 3 года. А наследство - это всегда вопрос: всех ли наследников учли? Наследники первой очереди - это супруг, дети и родители. Не только те, кто живет в квартире. Не только те, кто общается с семьей. Не только те, кого удобно показать покупателю. А все. В том числе дети от первого брака. Мы берем отчет. Смотрим список документов, которые нужно запросить. И звоним по квартире. Сначала все стандартно: "Да, наследство было". "Да, все нормально". "Да, все внутри семьи". Спрашиваем риелтора: "А это был первый брак умершего?" Риелтор не знает. Говорит: "Я уточню". Мы говорим: "Когда будете уточнять, сразу спросите, есть ли дети от первого брака. Потому что если они есть, мы все равно это найдем. И тогда сразу уточняйте: они вступали в наследство или нет, отказы писали или нет, общаются с ними или не общаются". То есть мы не стали ждать аванса. Не стали ждать сделки. Не стали делать вид, что все нормально. Мы просто дали риелтору конкретное задание из списка документов: проверьте брак; проверьте детей от первого брака; проверьте отказы от наследства; проверьте, есть ли документы. И вот тут все вскрылось. Оказалось, ребенок от первого брака есть. Сын. Отказа от наследства нет. Документов нет. Где он и что с ним - толком никто не знает. И дальше начинается самое интересное. Нам говорят примерно так: "Ну отказа не будет. Покупайте так". Нет. Так не работает. Представьте ситуацию. Отец умер два года назад. Сын, например, был на СВО. И физически не мог прийти к нотариусу, заявить о своих правах и нормально разобраться с наследством. Мы не знаем, общались они или нет. Мы не знаем, знал он о смерти отца или нет. И нам это даже не важно. Важно другое. Если у него есть юридическая возможность потом прийти и сказать: "Я наследник. Я не отказывался. Мои права нарушены", то покупателю потом придется идти в суд и доказывать, что он тут ни при чем. А мы против судов. Особенно когда суд можно увидеть еще до аванса. Вот в чем смысл предавансовой проверки. Она не делает плохую квартиру хорошей. Она показывает: какие риски есть; какие документы нужны; какие вопросы задать; и что будет, если продавец эти документы не даст. Очень часто мы отказываемся от квартиры даже не после полной проверки. А уже после предавансовой. Просто берем список документов из отчета, звоним продавцу или риелтору и спрашиваем: "Это дадите?" "Это подтвердите?" "Отказы есть?" "Справка от нотариуса есть?" "Кредитные истории дадите?" "Документы по наследству покажете?" И начинается: "Этого нет". "Это не дадим". "Это сложно". "Это давно было". "Это вам не нужно". "Покупайте так". Спасибо. Ответ получен. Если документов нет, риск остается. А дальше вопрос простой: вы готовы брать этот риск на себя или нет? В этой истории клиент не стал покупать. И правильно сделал. Потому что лучше потерять одну квартиру на этапе выбора, чем потом несколько лет доказывать в суде, что вы добросовестный покупатель. Для наших клиентов такая предавансовая проверка входит в работу. Но если вы покупаете квартиру самостоятельно, можете воспользоваться нашим сервисом отдельно. Вы присылаете кадастровый номер. Мы готовим отчет по объекту, истории переходов, основаниям права и даем список документов, которые нужно запросить у продавца до аванса. Иногда после отчета квартира идет дальше. А иногда одного звонка хватает, чтобы понять: сюда деньги не несем. Сначала проверка. Потом аванс. Не наоборот. Предавансовый отчет - 2 900 рублей. Иногда он экономит не 2 900. А квартиру.

Квартира в Москве. Четыре собственника на Дальнем Востоке. И никто никуда не полетел Недавно провели интересную сделку. Клиенты покупали квартиру в Москве. Квартира хорошая. Проверку прошла. Но была проблема. Собственников - четыре. Квартира наследственная. А сами собственники живут на Дальнем Востоке. Собрать всех в Москве почти нереально. Билеты. Перелеты. Работа. Разница во времени. Четыре человека, которых нужно выдернуть в один день. И продавцы предложили стандартный вариант: "Один прилетит, остальные дадут на него доверенности". На бумаге удобно. Но для покупателя это совсем не идеальная история. Особенно когда квартира наследственная и собственников несколько. Потому что потом могут начаться вопросы: а все точно хотели продавать? а все понимали, что подписывают? а доверенности не отзывались? а деньги всем дошли? а никто потом не скажет: "Я вообще не знал, что квартира продается"? Квартира нам нравилась. Проверка прошла. Отказываться не хотелось. Но и заходить в сделку через доверенности от трех собственников тоже не хотелось. Поэтому решили попробовать другой вариант - межрегиональную нотариальную сделку. Как это работает? Покупатель приходит к нотариусу в Москве. Продавцы приходят к нотариусу у себя в регионе. Нотариусы между собой проводят сделку через защищенную систему. Каждая сторона лично сидит у своего нотариуса. Лично подтверждает волю. Лично подписывает документы. В нашем случае продавцы нашли нотариуса на Дальнем Востоке. Мы работали через нотариуса в Москве. И вот тут был главный квест - время. Потому что Москва и Дальний Восток - это не "давайте завтра в 12". У нас одно рабочее время. У них другое. Нужно было состыковать покупателей, четырех продавцов и двух нотариусов. Но в итоге все получилось. Нотариусы пошли навстречу. Все пришли в назначенное время. Сделку провели. Четыре собственника никуда не летели. Покупатели никуда не летели. Доверенности не делали. Каждый собственник лично подтвердил, что он продает квартиру. Да, пришлось оплатить двух нотариусов. Но это все равно оказалось проще и дешевле, чем покупать билеты четырем людям с Дальнего Востока в Москву. А главное - для покупателя это спокойнее, чем сделка, где один человек подписывает все по доверенности от остальных. Мне этот инструмент очень понравился. Он не для каждой сделки. Но когда продавцы живут далеко, когда собственников несколько, когда собрать всех в одном городе сложно - это реально рабочее решение. Но важно понимать. Межрегиональная нотариальная сделка решает вопрос расстояния. Она не решает вопрос проверки квартиры. Наследство все равно надо проверять. Собственников все равно надо проверять. Долги, банкротство, супругов, регистрацию, предыдущие переходы, расчеты - все равно надо проверять. Нотариус помогает провести сделку. Но он не становится вашим личным юристом. Мой вывод простой. Если продавцы живут в другом регионе, не надо сразу соглашаться на схему: "Один прилетит, остальные дадут доверенности". Иногда лучше провести межрегиональную нотариальную сделку. Да, придется найти нотариусов, которые это умеют. Да, придется подстроиться по времени. Да, это чуть сложнее организационно. Но когда каждый собственник лично приходит к нотариусу и лично подтверждает продажу - для покупателя это совсем другой уровень безопасности. Консультация +79032334201

Горят склады маркетплейсов. А риски на рынке квартир растут Вышло новое видео. И оно уже быстро набирает просмотры. На первый взгляд кажется: "Ну горят склады, это проблема продавцов". Нет. Это может коснуться каждого, кто покупает квартиру на вторичке. Потому что у многих селлеров товар был куплен на кредитные деньги. Товар сгорел. Кредит остался. И дальше человек начинает срочно искать деньги: продавать квартиру; закладывать недвижимость; искать частных инвесторов; выходить в сделки быстро и со скидкой. А потом такой продавец может уйти в банкротство. И вашу сделку будут поднимать, проверять и пытаться оспаривать. В новом выпуске объясняю: почему кризис маркетплейсов может ударить по рынку недвижимости; какие квартиры сейчас становятся особенно рискованными; почему срочная продажа со скидкой может быть ловушкой; что проверять до аванса, а не после. Если вы сейчас ищете квартиру - это видео точно стоит посмотреть. Выпуск уже доступен на: YouTube RuTube ВКонтакте Дзен Посмотрите сами и отправьте тем, кто сейчас выбирает квартиру. Иногда одно видео может сэкономить не 15 минут, а 15 миллионов рублей.

Нотариус заранее подготовил договор. А на сделке цена выросла на 70 000 рублей Вот почему я не верю фразе: "Нотариус все проверил". Разбирали загородный объект. Участок. Дом. Баня. Гараж. Гостевой дом. История простая только на первый взгляд. Землю продавец покупал не в браке. Но потом за 15 лет на участке появились постройки. И за эти 15 лет у продавца было несколько браков. Вот где риск. Не в том, был ли он женат в день покупки земли. А в том, в каком браке строились дом, баня, гараж и гостевой дом. Потому что земля может быть личной. А дом на ней - уже с супружеским риском. И вот самое интересное. Нотариусу заранее отправили документы. Он заранее подготовил договор. Заранее прислал его сторонам. Стоимость оформления была около 150 000 рублей. Все приехали на сделку. Деньги подготовлены. Аккредитивы открыты. Договор лежит на столе. И начинается обычное обсуждение рисков. Кто когда был в браке. Когда построили дом. Когда появился гараж. Где согласия бывших супругов. Почему по одной бывшей супруге согласия нет. Как это закрывать. И тут нотариус слушает, слушает и понимает: история сложнее, чем он увидел по документам. А заднюю включать уже тяжело. Все за столом. Деньги заведены. Сделка готова. И нотариус говорит примерно: "Ребята, я тоже рискую". После этого стоимость становится уже не 150 000. А 220 000 рублей. Плюс 70 000 рублей за риск, который внезапно стал очевиден прямо на сделке. Вот это прекрасный момент. Когда мы заранее просим документы - "вы усложняете". Когда говорим про супругов - "нотариус все проверил". Когда нотариус готовит договор - вроде все нормально. А когда он на сделке слышит живую раскладку рисков, то цена сразу меняется. Потому что теперь риск почувствовал уже не только покупатель. Теперь его почувствовал нотариус. И он стал стоить денег. Вот почему нотариальная сделка не заменяет юридическую проверку. Нотариус удостоверяет сделку. Но нотариус не будет вместо покупателя раскладывать всю жизнь продавца по бракам, разводам, постройкам и бывшим супругам. Ему могут дать нотариальное заявление: "На дату покупки участка в браке не состоял". И оно может быть правдой. Но бесполезной правдой. Потому что вопрос был не в дате покупки земли. Вопрос был: когда строили дом? когда строили баню? когда появился гараж? в каком браке это происходило? кто из бывших супругов может потом прийти с претензиями? 📎 Мой вывод простой. Если вам говорят: "Нотариус все проверит" не расслабляйтесь. Особенно в загородной недвижимости. Одна бумага может быть правильной. Но отвечать не на тот вопрос. А риск может лежать совсем в другом месте. И если его не увидеть заранее, он все равно всплывет. В лучшем случае - на сделке и за дополнительные 70 000 рублей. В худшем - уже после покупки, когда спорить будет не нотариус. А вы. Консультация +79032334201

🔥 Мы уже почти внесли задаток. И за 48 часов до торгов квартира… исчезла. Подбираем клиенту квартиру на торгах. Не одну — ведём параллельно 4 лота. Смотрим динамику. Ждём, когда цена падает. Считаем рынок. Определяем интервал входа. Рынок — 15 000 000 ₽. Мы готовы были заходить на 11 700 000 ₽. Один лот — прям наш. Адекватный объект. Никто не прописан. Должник выписался сам. В квартире даже мебель оставил. Финансовый управляющий новый, на связи. Предыдущий интервал не состоялся — заявок не было. Всё выглядит спокойно. До внесения задатка — 2 дня. И как всегда — финальная проверка. Заказываем ЕГРН. Прогоняем через наш отчёт. И видим: ⚠️ Переход права неделю назад. Мы такие: В каком смысле переход? Квартира в процедуре банкротства. И вдруг — новый собственник. Звоню финансовому управляющему: — Ты видел, что у тебя квартира уже не у должника? — Не может быть. Пересылаю выписку. И вот картина складывается полностью. История такая: Мужик взял кредит на 8 000 000 ₽ под залог этой квартиры. Не отдал. Квартиру включили в конкурсную массу. Запустили торги. Финуправляющий решил не накладывать обеспечительные меры — должник шёл на контакт, выписался, не проживал, выглядел «адекватным». Внешний вид, как говорится, обманчив. Пока никто не ожидал — он просто взял и подарил квартиру дочери. Без запрета. Без ареста. Без ограничений. То есть квартира торгуется на аукционе, а собственник думает: «А я быстренько на дочь переоформлю. Может, прокатит». Серьёзно. Люди реально думают, что если они сделают переход права — об этом никто не узнает. Банкротство — публичная процедура. Росреестр. ЕФРСБ. Отчёты. Всё видно. Финансовый управляющий в шоке. Торги приостановить. Дарение — оспаривать в суде. Возвращать объект в конкурсную массу. А это значит: Суд. Месяцы. Непонятные сроки. Риски. И если бы мы не проверили за 2 дня до задатка — Клиент мог: — внести деньги — выиграть лот — зависнуть в судебном процессе — ждать год, пока сделку вернут И это уже не «прикол». Это минус время. Минус нервы. И потенциально заморозка денег. Мы не стали играть в эту рулетку. Зашли в другой лот. Выиграли. Двигаемся дальше. А теперь главное. Почему вообще торги? Потому что там можно купить на 15–25% ниже рынка. Когда рынок 15 млн — вход 11,7 млн — это уже серьёзная экономика. Но торги — это не кнопка «купить дешевле». Это поле, где: — должник пытается спасти актив — родственники пытаются что-то переоформить — управляющий может не успеть И если вы заходите туда без системы контроля — вы становитесь частью чужой попытки «перехитрить» процедуру. Торги — это не халява. Это дисциплина. Хотите инвестировать с умом, а не на авось? Оставляйте заявку. Иногда самая важная проверка это проверка за 48 часов до задатка.

Автооценка квартиры сейчас может стоить вам 1-2 миллиона Раньше к автоматическим оценкам можно было относиться спокойнее. ЦИАН. Авито. Сбер. Домклик. Вбил адрес, параметры квартиры - получил примерную стоимость. Да, не идеально. Но плюс-минус можно было понять рынок. Сейчас это все часто не успевает за реальностью. Смотрим квартиру. Живой рынок - около 20 млн рублей. А сервисы показывают примерно 18 млн. Минус 2 млн. Больше 10% разницы. Это уже не погрешность. Это деньги. И в эту ловушку сейчас попадают собственники и частные агенты. Они открывают сервис. Видят: "Рекомендованная цена - 18 млн". Выставляют. А дальше начинается цирк. За сутки 2000 просмотров. 10 человек записались на показ. 7 готовы вносить аванс. Кто-то уже предлагает больше, лишь бы квартиру сняли с рекламы. И собственник понимает: "Кажется, я продешевил". Снимает объявление. Поднимает цену. Часто уже выше рынка. Потом объект зависает. Потом цену начинают опускать. И вместо нормальной продажи получается истерика. Почему так? Потому что алгоритм не чувствует живой рынок. Он не понимает, что в конкретном районе сейчас нет нормальных квартир. Не слышит звонки. Не видит очередь на просмотр. Не знает, что аналог с плохими документами стоит одно, а нормальная квартира с чистой историей - другое. Не понимает, что покупатель уже устал искать и готов платить за нормальный объект. Автооценка видит цифры. Но не видит спрос. А сейчас спрос на хорошие квартиры есть. Проблема в другом: нормальных квартир мало. Поэтому хорошие объекты легко могут обгонять любую автоматическую оценку. Как надо оценивать квартиру? Не кнопкой "узнать стоимость". А руками. Собрать реальные аналоги: тот же район; та же удаленность от метро; похожий дом; похожая площадь; похожий ремонт; похожий этаж. Потом не просто посмотреть цены. А позвонить. Спросить: есть ли торг; сколько просмотров; есть ли аванс; как давно продается; свободная продажа или альтернатива; какие документы; почему продают. Только тогда вы поймете реальную цену. Да, это не 5 минут. Это работа. Но именно так цена и определяется. А не по красивой кнопке на сайте. 📎 Мой вывод простой. Автооценка сейчас - это ориентир. Не истина. Если сервис показывает 18 млн, а живые покупатели готовы платить 20 млн, реальная цена не в сервисе. Реальная цена в спросе. Потому что квартиру покупает не алгоритм. Квартиру покупает живой человек. И если он готов платить больше, значит рынок уже ушел вперед. Консультация +79032334201

Очередь в Сербского уже на месяц. Вот что происходит со сделками с пенсионерами После всех историй с пенсионерами, мошенниками и оспариванием сделок рынок начал резко перестраховываться. И это правильно. Потому что если вы покупаете квартиру у пожилого собственника, обычной справки из ПНД часто уже мало. Особенно если человеку 70+. А если 80+ - я бы вообще без серьезного медицинского освидетельствования к сделке не подходил. Неважно, как человек выглядит. Неважно, как бодро разговаривает. Неважно, что говорит: "Я все понимаю". В суде потом будут смотреть не на ваши ощущения. А на документы. И вот практика. Обычно в Институт Сербского очередь примерно на месяц. Мы записались. Сидим ждем. До сделки все уже проверено. Документы собраны. Риски разобраны. Осталось только пройти освидетельствование. И тут звонок. Из Сербского. "У нас освободилось окно. Хотите приехать раньше?" Я, честно, даже удивился. Раньше такого почти не было. Записался - жди. А тут прямо звонят и предлагают окно. По ощущениям, в Сербского уже появился почти отдел продаж. Спрос такой, что они начали работать с очередью как нормальный сервис. Мы, конечно, согласились. На следующий день приехали. Прошли освидетельствование. И быстро вышли на сделку. Цена тоже выросла. Раньше было около 26 000 рублей. Сейчас уже около 32 000 рублей. Очередь - примерно месяц. И это теперь надо закладывать в сроки сделки. Потому что многие думают: "Ну если понадобится врач, завтра пройдем". Не завтра. Иногда через месяц. А если у вас аванс, ипотека, альтернатива, сроки по договору и нервные стороны, этот месяц может стать проблемой. 📌 Когда я бы точно думал про Сербского: продавцу 80+; продавцу 70+ и есть любые сомнения; продается единственное жилье; непонятно, куда человек переезжает; родственники не участвуют; сделка срочная; продавец странно себя ведет; есть риск давления или мошенников. Да, все будут ворчать: "Вы усложняете". "ПНД же есть". "Человек нормальный". "Давайте быстрее". Но потом, когда сделку начинают оспаривать, вопросы будут другие: а был ли врач? а было ли видео? а были ли родственники? а понимал ли продавец, что делает? а куда он должен был переехать? Вот почему мы продолжаем перестраховываться. ПНД - не броня. Ипотека - не броня. Риелтор - не броня. Если в сделке пожилой продавец, надо заранее думать, как вы потом будете защищать эту сделку в суде. 📎 Мой вывод простой. Если покупаете квартиру у пенсионера - планируйте врача заранее. Если продавцу 80+ - я бы не экономил вообще. Да, это деньги. Да, это время. Да, это бесит стороны. Но это дешевле, чем потом судиться за квартиру. После дела Долиной рынок изменился. Кто до сих пор покупает у пожилых продавцов по принципу "ПНД есть, значит все нормально", тот просто еще не попадал в хороший судебный квест. Консультация +79032334201

"Моего образования хватит, чтобы купить квартиру самостоятельно" С этой фразы у нас началась консультация. Клиентка была у нас на вебинаре. Потом выбрала квартиру и заказала предавансовый отчет. Мы посмотрели объект и сказали: "Здесь лучше брать сопровождение. Квартира непростая". Почему? Свежее право. Купля-продажа. Наследство. Отказники. Супружеские риски. Вопросы по предыдущим собственникам. Она отвечает: "Я была у вас на вебинаре. Отчет у меня есть. Моего образования хватит, чтобы все проверить самой". Ну хватит и хватит. Мы взрослого человека заставить не можем. Риски обозначили. В сопровождение она не пошла. Проходит три недели. Звонок. Человек почти плачет: "Я не сплю ночами. Помогите". Спрашиваем: "Что случилось?" "Я купила квартиру". Начинаем разбираться. И выясняется. По свежей купле-продаже она не взяла согласие супруги продавца. Почему? Потому что квартира была оформлена на мужчину. А потом она случайно нашла его в соцсетях. И увидела жену и детей. То есть квартира могла быть куплена в браке. А согласия супруги нет. Дальше еще веселее. По предыдущему переходу было наследство: умер муж, квартиру унаследовала жена. Вроде все красиво. А потом клиентка уже после покупки познакомилась с соседями. И соседи рассказали, что у умершего было двое детей. Один из них, по словам соседей, сидит в тюрьме. И он в наследство не вступал. Вот тут сон и закончился. Понимаете? Не до аванса. Не до договора. Не до регистрации. А уже после покупки она начала узнавать историю квартиры от соседей. Теперь она спрашивает: "Что мне делать?" А что делать? Теперь уже не проверка. Теперь это оценка ущерба. Надо поднимать наследственное дело, смотреть круг наследников, детей, отказы, сроки, обязательные доли, супружеский риск и понимать, насколько все плохо. Самое интересное - потом она еще и нас обвинила: "А почему вы меня не заставили взять сопровождение?" Серьезно? А как мы должны были заставить? Утюг на живот положить? Мы предупредили. Сказали, что объект сложный. Сказали, что надо сопровождение. Но человек сказал: "Моего образования хватит". Вот в чем проблема. В недвижимости опасно не только ничего не знать. Опасно знать чуть-чуть. Достаточно, чтобы почувствовать уверенность. Но недостаточно, чтобы увидеть мину. Вы знаете, что надо посмотреть ЕГРН. Но не понимаете, как закрывать супружеские риски. Вы видите наследство. Но не проверяете круг наследников. Вы видите договор. Но не понимаете, какие согласия нужны. И потом сидите в уже купленной квартире, слушаете соседей и не спите ночами. 📎 Мой вывод простой. Вебинар и отчет - это инструменты. Но если объект сложный, они не заменяют сопровождение. Потому что после сделки консультация превращается уже не в проверку квартиры. А в попытку понять, насколько сильно вы вляпались. Если нашли квартиру и хотите понять, можно ли ее покупать, позвоните нам +79032334201 Лучше проверить до сделки, чем потом узнавать историю квартиры от соседей.

ИЩЕМ ЛЮДЕЙ, У КОТОРЫХ ОТОБРАЛИ КВАРТИРУ Мы запускаем подкаст о людях, которые потеряли жилье. Из-за мошенников. Из-за кривых сделок. Из-за доверенностей. Из-за ренты. Из-за "безопасных счетов". Из-за застройщиков. Из-за родственников. Ищем реальные истории со всей России. Кого ищем: * купили квартиру, а сделку потом отменили * квартиру вернули продавцу или наследникам * продали квартиру и не получили деньги * потеряли жилье через доверенность, ренту, дарение или "инвестиции" * перевели деньги на "безопасный счет" * пострадали от застройщика * вас обманули родственники или близкие * сейчас идет суд, следствие или борьба за квартиру За каждой такой историей не просто квартира. Там семья, которая копила 15 лет. Пенсионер, которому месяцами звонили "из органов". Покупатель, который поверил риелтору. Продавец, который думал, что спасает свои деньги. И очень часто после этого люди молчат. Потому что стыдно. "Как я мог поверить?" "Что скажут близкие?" "Все будут думать, что я сам виноват". Нет. Стыдиться должны не вы. Стыдиться должны те, кто это сделал. Мы хотим рассказывать эти истории вслух. Чтобы другие люди узнавали схемы до того, как подпишут договор, выдадут доверенность или переведут деньги. Чтобы родственники вовремя замечали, что с близким человеком происходит что-то странное. Чтобы государство слышало: люди теряют жилье не потому, что "сами виноваты", а потому что система защиты часто включается слишком поздно. Что будет с нашей стороны: * первичный бесплатный разбор ситуации * юридический взгляд на документы * понимание возможных вариантов * если увидим перспективу - обсудим дальнейшие шаги Формат участия обсудим отдельно. Город не важен. Важно, что произошло. 📩 Пишите на почту: promo@klyshin.ru В письме коротко: город; год сделки; что произошло; на какой стадии сейчас дело; есть ли документы или судебные решения; как с вами связаться. Если знаете человека, который потерял квартиру или деньги в сделке с недвижимостью, отправьте ему этот пост. Возможно, он молчит не потому, что ему нечего сказать. А потому что ему стыдно. А стыдиться здесь должен не он.

Сначала забрали накопления. Потом квартиру. Потом сделали курьером Ко мне обратился сын. Но уже после того, как все произошло. Маму несколько месяцев вели телефонные мошенники. Сначала звонок якобы с бывшей работы. Потом "Роскомнадзор". Потом "ФСБ". Потом угрозы: деньги уходят на Украину, будет уголовная ответственность, никому нельзя рассказывать, надо участвовать в секретной операции. Человека начали ломать. Сначала ушли деньги со вкладов. Потом еще. В итоге почти 1,5 млн рублей наличными и со счетов. Казалось бы, все? Нет. Дальше ей сказали, что мошенники хотят продать ее квартиру. И чтобы "спасти" квартиру, нужно сделать фиктивную продажу. Только продажа оказалась настоящей. Риелтор. Показы. Справка из ПНД. Ипотека покупателя. Договор. Регистрация перехода права. Квартиру продали примерно за 14,7 млн рублей. Почти всю сумму женщина потом передала неизвестным людям. Пакет. Двор. Кодовое слово. Почти вся жизнь человека в одной сумке. И снова кажется: ну теперь-то все? Нет. После продажи квартиры мошенники еще несколько месяцев использовали ее как курьера. Она ездила на такси по ближайшим областям. Забирала деньги и ценности у других потерпевших. Получала кодовые слова. Общалась с "кураторами" в MAX. Ей передавали сейфы. Она дома вскрывала эти сейфы отверткой и молотком. Доставала деньги, валюту, украшения. И передавала дальше. Понимаете уровень? Человека не просто обманули. Его полностью вынули из нормальной реальности. Сын говорит: "Когда я ее увидел, это была как будто не моя мама". Полиция видела то же самое. Психолог видел то же самое. А теперь самое больное. До этой истории сын поселил маму в своей квартире. А в ее квартире, где она была одна прописана, делал ремонт. Обновил обои. Поставил новую кухню. Подготовил квартиру, чтобы мама туда переехала и спокойно жила. Ремонт закончился буквально недавно. И потом эту квартиру продали под воздействием мошенников. Вот главный вопрос: почему на сделке не было сына? Если бы его пригласили, он бы за 30 секунд сказал: "Какая продажа? Мама живет в моей квартире. Я в ее квартире только что сделал ремонт. Она туда должна переехать. Где она будет жить?" И сделка, возможно, остановилась бы прямо там. Вот зачем в сделках с пенсионерами нужны близкие родственники. Не агент. Не соседка. Не "знакомая помогает". А близкий человек, который знает реальную жизнь продавца. Кто где живет. Кто делал ремонт. Какие планы были. Почему квартира продается. Где человек будет жить после сделки. Справка из ПНД этого не покажет. ПНД не ответит на вопрос: человек реально понимает, что делает, или он уже живет в другой реальности под управлением мошенников? Поэтому если в сделке пенсионер, нам нужен не просто пакет документов. Нужен протокол безопасности: врач на сделке; видеофиксация; понятный мотив продажи; понятное жилье после сделки; близкий родственник на сделке или хотя бы нотариальное заявление от него. Да, рынок от этого воет. "Вы перегибаете". "Вы усложняете". "ПНД же есть". "Давайте быстрее". Но вот вам реальность. ПНД - не броня. Ипотека - не броня. Риелтор - не броня. Если человек зомбирован мошенниками, он может пройти все этапы и внешне выглядеть "нормально". А потом придет сын и скажет: "Это не моя мама. Она не понимала, что делает". И начнется суд. Экспертиза. Уголовное дело. Оспаривание сделки. И покупатель может остаться без квартиры. А ипотека никуда не денется. 📎 Мой вывод простой. Если человек продает квартиру как свободную, но у него нет понятного другого жилья - это риск. Если это пенсионер и рядом нет близких родственников - риск вдвойне. Если вас торопят и говорят "ПНД есть, все нормально" - задавайте еще больше вопросов. Я лучше сорву такую сделку. Чем потом буду объяснять покупателю, почему его квартира стала частью уголовного дела. Консультация +79032334201

Я вообще перестал понимать логику ЦБ. Если честно, я был уверен, что сегодня ключевую ставку как минимум оставят без изменений. А если смотреть на последние события, я вообще думал, что ее могут поднять еще на 0,25%. Почему? Потому что совсем недавно мы увидели рост цен на бензин. А дорогой бензин - это всегда новая волна инфляции. Дорожают перевозки. Дорожают стройматериалы. Дорожает ремонт. Дорожают продукты. Сам ЦБ говорит, что инфляция остается высокой. И при этом... Ставку снова снижают. Честно? Я этого решения вообще не понимаю. И знаете, что меня еще удивило? Совсем недавно президент публично говорил о том, что ставки по ипотеке должны становиться доступнее и стоимость кредитов нужно снижать. И буквально после этого ЦБ снова снижает ключевую ставку. Совпадение? Возможно. Но выглядит это очень интересно. Потому что раньше позиция Эльвиры Набиуллиной была предельно жесткой. Главная цель - победить инфляцию. Даже если ради этого придется долго держать высокую ставку. И если смотреть только на эту логику, сегодняшнее решение лично мне кажется неожиданным. Но есть и другая сторона. Для рынка недвижимости это очень хорошая новость. Если снижение ставки продолжится, банки начнут постепенно удешевлять ипотеку. А дальше все происходит очень быстро. Люди перестают ждать. На рынок возвращаются покупатели. Начинает расти спрос. А следом начинают расти и цены. Поэтому я не думаю, что нас ждет какая-то долгая летняя пауза. Наоборот. Мне кажется, сегодня мы увидели начало нового этапа. И если мои ощущения верны, уже осенью рынок недвижимости может стать гораздо горячее, чем многие сейчас ожидают. Как думаете, это действительно начало большого цикла снижения ставок или пока рано делать такие выводы?