Страх в недвижимости/ Elena STRAKH

Итоги июля 2026: рынок новостроек Москвы продолжает рост, но тренды разошлись🙂 в июле рынок показал +6,4% к июню (по выборке из 54 проектов). Это укладывается в наш прогноз (+5–10%). Общий объём продаж в рассмотренных ЖК — 2 213 лотов против 2 079 в июне. Ключевые тренды июля: • Массовый сегмент (+10–15%) – драйвер роста за счёт проектов с бюджетными и комфорт-классными лотами и ценами. • Бизнес-класс стабилен, но внутри сильная дифференциация. • Элитный сегмент (ЦАО) продолжает проседать – многие проекты показывают двузначное падение (LIFE TIME -71%, АУРУС Резиденции -85%, Николь -85%). Исключение – ЗИЛАРТ (0%) и отдельные точечные проекты. --- 🏆 Топ-5 проектов по росту продаж (июль к июню): 1. Хайдаут (ЗАО, Раменки) — +266,7% (6 → 22 лота) 2. Амбер Сити (САО, Хорошевский) — +166,7% (15 → 40) 3. Ультима Сити (ЮВАО, Печатники) — +120% (10 → 22) 4. Дрим Рива (ЮАО, Нагатинский Затон) — +100% (16 → 32) 5. Инди Тауэрс (СВАО, Хорошевский) — +91,7% (12 → 23) Также сильный рост показали: Аквилон Сигнал (+90%, 31→59), Наметкин Тауэр (+82%, 33→60), 1‑й Измайловский (+73%, 22→38), Символ (+71%, 28→48) и Лучи (+58%, 112→177 – абсолютный лидер по объёму). --- 📉 Топ-5 проектов с наибольшим падением: 1. Алсайд Тауэрс (СВАО, Бутырский) — −61% (59 → 23) 2. Квартал Герцена (ЮВАО, Бирюлево Восточное) — −60,6% (66 → 26) 3. Сет (ЗАО, Можайский) — −54,2% (48 → 22) 4. Полар (СВАО, Северное Медведково) — −49,1% (53 → 27) 5. Сити Бэй (СЗАО, Покровское-Стрешнево) — −35,6% (45 → 29) --- 📌 Инвестиционные сигналы: • Растущие проекты – чаще всего это новостройки с хорошей транспортной доступностью и стартовыми ценами ниже среднего по округу. Обратите внимание на Лучи, Амбер Сити, Наметкин Тауэр – они сохраняют динамику несколько месяцев. • Падающие проекты – возможно, девелоперы вывели все ликвидные лоты, и остались только дорогие варианты. Либо рядом вышли конкуренты с лучшим ценовым предложением. Здесь можно искать скидки, но с осторожностью. • Элитный сегмент – пока не рекомендуется для краткосрочных вложений, но долгосрочно (5+ лет) остаётся интересен. --- 🔮 Прогноз на август: Ожидаем умеренное замедление темпа: +3…+5% к июлю. Факторы: – сезонный фактор (август традиционно активный, но без ажиотажа); – сохранение высокой ключевой ставки (16%+) – ипотека остаётся дорогой, но рыночная адаптация уже произошла; – официальный вывод новых проектов (в июле стартовали С5, Сикрет Гарден, Казачий) – они подстегнут спрос. Риски: ухудшение макроэкономической ситуации или новые ограничения по ипотеке. Но базовый сценарий – плавный рост до сентября.

Пока ждём итоги июля, смотрим июнь⤵️ Итоги июня 2026: рынок новостроек Москвы ожил, но разнонаправленно Вопреки пессимистичным прогнозам, спрос на новостройки столичного региона вырос на 33% по сравнению с маем. В «старой» Москве зарегистрировано 3,5 тыс. сделок (+20% к маю). Средняя цена проданной квартиры здесь — 34,2 млн руб., «квадрат» — 609,3 тыс. руб.. Однако годовая динамика всё ещё отрицательная (-14% к июню 2025), а продажи массовых новостроек во II квартале оказались минимальными с 2017 года. Рост цен на первичку продолжился — за год «квадрат» прибавил 17,9%. Кто в плюсе, кто в минусе (по данным из отчёта): 🚀 Лидеры роста (продажи в июне vs май): · СТОУН Сокольники — +300% · Кутузовский Сити — +133% · Дом 7 Даниловский / Дом А / АУРУС Резиденции — +75% 📉 Аутсайдеры (падение продаж): · Твелв (Нагорный) — -92,6% · Ситидзен (Покровское-Стрешнево) — -72,7% · Квартал Серебряный Бор — -46,2% · Сиреневый парк (Метрогородок) — -44,4% Прогноз на июль: Ожидаем сохранения месячного роста на уровне +5–10% за счёт отложенного спроса и сокращения предложения. Цены продолжат умеренный рост — годовой прирост может составить 4–8%. Рыночная ипотека остаётся дорогой, но её выдачи уже достигли максимума за два года, что поддержит спрос. Сезонного спада летом, вопреки стереотипам, не будет. Скоро увидим отчет😁 Ключевой риск: годовая динамика по-прежнему отрицательная, и рынок пока не восстановился до уровней 2025 года. Следим за девелоперами, которые выводят новые проекты — в июне стартовали продажи в трёх премиальных новостройках.

Прогноз ЦБ на вторую половину 2026 года строился вокруг паузы в снижении ставки на фоне роста инфляционных рисков. Ключевые моменты: 📉 По ключевой ставке · Диапазон средней ставки на 2026 год сужен до 14,0–14,5% (в февральском прогнозе было 13,5–14,5%). · ЦБ прямо указал, что дальнейшее снижение и его размер не предопределены — вероятность паузы во 2П26 заметно выросла. · Аналитики ожидают возобновления цикла снижения только в 4К26 — до 13,75% к концу года. 📊 По инфляции и ВВП · Годовая инфляция в 2026 году прогнозируется на уровне 4,5–5,5%. · Устойчивая инфляция должна сложиться вблизи 4% во 2П26. · Рост ВВП на 2026 год — 0,5–1,5% (аналитики ждут около 0,6%). 🗣️ Риторика ЦБ — осторожная и жёсткая · Глава ЦБ Набиуллина заявила: пространство для снижения ставки есть, но сроки и темпы зависят от развития ситуации. · ЦБ будет оценивать целесообразность снижения в зависимости от устойчивости замедления инфляции, динамики ожиданий и внутренних/внешних рисков. · В июне риторика ужесточилась — шаг снижения был меньше ожиданий рынка (25 б.п. вместо 50). · Основные факторы паузы: топливный кризис, рост инфляционных ожиданий населения (подскочили до 14,7%) и стимулирующая бюджетная политика. Вывод для рынка недвижимости: ЦБ дал чёткий сигнал — быстрого и глубокого снижения ставок во 2П 2026 не будет. Пауза в смягчении ДКП сохранит текущую стоимость кредитов, что сдерживает резкий рост спроса и цен. Но если во 2П26 устойчивая инфляция действительно вернётся к 4%, это создаст базу для возобновления снижения ставки в 4К26 — тогда кредиты станут доступнее, и рынок оживится.

ЦБ — 14%. Сегодняшнее снижение на 0,25% глобально не имеет значения. Главное — риторика ЦБ ⤵️

Как инвестор, я постоянно мониторю рынок для себя и доверителей. Этот проект — точно в сфере моих интересов. Закрытый старт продаж дает минус 15% к цене и приоритетный выбор планировок. Кому актуально — пишите до пятницы (24.07)

Ожидаем новый проект, как думаете, как какой ценник на старте?😁

КЛЮЧЕВАЯ СТАВКА СЕГОДНЯ: ЧТО ЖДАТЬ? Текущий уровень: 14,5% (установлен в апреле 2026 года) По итогам сегодняшнего заседания Совета директоров Банка России (19 июня 2026 года) ожидается снижение ключевой ставки. Прогнозы аналитиков разделились на два основных сценария: --- 🔵 Консенсус-прогноз (большинство аналитиков) Снижение на 50 б.п. → до 14,0% годовых Этого сценария придерживаются: · ПСБ — прогноз снижения на 50 б.п. остаётся в силе · Райффайзенбанк — «скорее всего, понизит на 50 б.п.» · БКС Мир инвестиций — снижение на 0,5 п.п. и тд. 🟡 Альтернативный сценарий (меньшинство) Снижение на 25 б.п. → до 14,25% годовых · Альфа-банк — базовый сценарий — снижение на 25 б.п. · Абсолют Банк — ожидают 0,25–0,5 п.п. ⚠️ Риторика ЦБ: ключевой нюанс Помимо самого решения, аналитики единодушно отмечают важный сигнал: ЦБ, скорее всего, ужесточит риторику — уберёт из заявления сигнал о «целесообразности дальнейшего снижения ставки». Это означает, что даже при снижении ставки регулятор даст рынку понять: пауза или замедление темпов снижения в будущем вполне вероятны. Причины — сохранение проинфляционных рисков, неопределённость с бюджетной политикой и всё ещё высокие инфляционные ожидания. 📊 Ключевые факторы, повлиявшие на решение 1. Годовая инфляция 5,63% на 15 июня (ускорение с 5,51% неделей ранее) 2. Недельная инфляция 0,15% (9–15 июня) против 0,20% неделей ранее 3. Инфляционные ожидания населения Снизились до 12,4% (минимум за 2 года) 4. Сезонно сглаженная инфляция 0,15% в мае (ниже уровня октября 2022) Итоговый прогноз Наиболее вероятным исходом сегодняшнего заседания является снижение ключевой ставки на 50 б.п. — до 14,0% годовых. При этом ЦБ, скорее всего, даст жёсткий сигнал о возможной паузе или замедлении темпов снижения в будущем, что ограничит оптимизм рынков. Решение — в 13:30 МСК. Следим! --- Не ИИР, просто аналитика на основе прогнозов ведущих банков😁

Сегодня выбирали проект под инвест. Уж очень хочется реализовать подобный стиль в новом фонде!

🏦 Ключевая ставка может быть снижена — что это значит для рынка недвижимости? По данным консенсус-прогноза «Ведомостей», 19 июня ЦБ РФ, вероятно, снизит ключевую ставку на 0,5 п.п. — до 14% (14 из 19 опрошенных экспертов придерживаются этого мнения). 📉 Почему это важно для инвестора? · Снижение ставки делает рыночную ипотеку более доступной и поддерживает спрос на жилье. · Однако при «ключе» в 14% рыночная ипотека все еще находится на недоступном для большинства уровне в 17-18%. 📊 Долгосрочный тренд ЦБ пересмотрел свой прогноз: в 2026 году средняя ставка ожидается в диапазоне 14–14,5%, в 2027 году — 8–10%. Это сигнализирует о плавном, но продолжительном снижении стоимости денег в экономике. 🏗️ Что это значит для недвижимости Строительная отрасль уже ощущает высокую процентную нагрузку, а инвестиции в недвижимость в 2026 году, по прогнозам, снизятся на 15-25% относительно прошлого года. 💡 Вывод для инвесторов Период 14-15% по ключевой ставке — еще не момент для рывка, но «дно» по доступности кредитов может быть пройдено. Самое интересное для рынка недвижимости начнется, когда ставка приблизится к 10-11%.

Инспекция проекта прошла успешно, виды оказались лучше, чем выбирали при покупке💛