SimpleEstate | Инвестиции

📊 ГАБ или помещение в новостройке на котловане: что выбрать инвестору? На первый взгляд покупка коммерческого помещения на ранней стадии строительства выглядит логично: цена входа должна быть ниже, выбор помещений шире, а после сдачи объекта можно найти арендатора и получить дополнительную доходность. На практике всё сложнее. 💜 Главный риск — инвестор покупает не арендный поток, а гипотезу о нём. Арендатора ещё нет, а значит, заранее неизвестно: • когда он появится; • какую ставку согласится платить; • сколько месяцев помещение будет простаивать; • насколько востребованной окажется конкретная локация после завершения строительства. При этом ожидаемого дисконта за раннюю покупку может вообще не быть. Ликвидные помещения на первых этажах застройщики хорошо умеют оценивать и нередко продают их по цене, сопоставимой с уже готовыми объектами. 💜 Готовый арендный бизнес работает иначе. Покупая объект с действующим арендатором, инвестор получает уже существующий денежный поток. Если это крупная федеральная сеть, в договоре могут быть предусмотрены индексация аренды или привязка платежей к товарообороту. Кроме того, можно заранее оценить: — фактическую арендную ставку; — работу арендатора; — трафик; — экономику объекта; — реальную доходность. То есть неопределённостей становится значительно меньше. 💜 Есть и вопрос ликвидности. Пустое коммерческое помещение после сдачи дома ещё необходимо кому-то сдать. А если инвестор решит выйти из сделки раньше, покупатель на вторичном рынке, скорее всего, потребует дисконт: ему тоже предстоит самостоятельно искать арендатора. У готового объекта с действующим договором аренды покупатель понимает, какой денежный поток он приобретает. 💡 Значит ли это, что покупать на котловане всегда неправильно? Нет. Для опытного инвестора, который умеет анализировать будущую локацию, готов несколько лет ждать и способен самостоятельно найти арендатора, ранний вход может дать более высокую доходность. Но для большинства частных инвесторов готовый объект с надёжным арендатором означает меньше неопределённости и более прогнозируемый результат. 💜 Именно поэтому коллективная модель позволяет решить ещё одну проблему: качественный ГАБ с федеральной сетью обычно стоит десятки или сотни миллионов рублей. Через SimpleEstate инвестор может получить долю в таком объекте от 100 000 ₽, распределив капитал между несколькими объектами и арендаторами. Ознакомиться с предложением можно на нашем вторичном рынке - https://simpleestate.ru/secondary-market/ Иногда потенциально более высокая доходность требует значительно большего риска. А в недвижимости важно считать не только возможную прибыль, но и вероятность того, что первоначальный сценарий вообще реализуется.

💜 С середины июля удары БПЛА вывели из строя около 15% логистических мощностей Wildberries: порядка 800 тыс. м2 из 5,2 млн м2. 31 июля мишенью стал объект Ozon в Зеленодольске - к счастью, без ущерба. 💜Уже сейчас становится ясно, что мишенью БПЛА оказалась не просто компания Wildberries, а скорее целый подсектор рынка недвижимости: крупный логистический узел с высокой концентрацией товара. 💜 Этот факт сам по себе является огромным вызовом для всей индустрии складской недвижимости России и меняет подходы к оценкам логистических комплексов. Систематический риск, привязанный к типу и географии объекта, полностью не закрывается договорами страхования и влияет на уровень CapRate, применяемый к оценке складской недвижимости. 💜 У складской недвижимости есть ряд преимуществ: неразрывные длинные договоры аренды, стабильные индексируемые денежные потоки, солидные платежеспособные арендаторы. Однако теперь инвесторам приходится обращать внимание на локацию, страховое покрытие, наличие резервных мощностей и инженерную устойчивость объекта. Более того, в последние годы инструменты коллективных инвестиций в недвижимость, основывавшиеся на складах как на базовом активе, демонстрировали отличную доходность. Только выплаты промежуточного дохода по паям некоторых ЗПИФ со складской недвижимостью достигали 12% до налогов. 💜 Тем не менее у крупных объектов складского сегмента всегда были и собственные риски - просто на растущем рынке на них не обращали особого внимания: 💜 Концентрация арендатора. Один договор на 50-100 тыс. м2. Арендаторов, способных забрать такой объём одним лотом в стране критически мало. 💜 Моральное устаревание. Через 10-15 лет требования к инженерным системам и уровню автоматизации успевают смениться. Дальше необходим редевелопмент или придется выдавать дисконт при продаже. 💜 Влияние рыночных циклов. По данным NF Group, вакансия качественной складской недвижимости Московского региона в I квартале 2026 года - 6,0% с учётом субаренды против 1,3% годом ранее. Ставки аренды снижаются уже год. Прогноз ввода на 2026 год - 2,55 млн м2, рекорд за всю историю наблюдений. 🔹 Ликвидность. Круг покупателей на объект стоимостью более 1 млрд узок. Сейчас покупателей станет ещё меньше, а ставки капитализации начнут расслаиваться по географии, формату и площади. 💜 Любимые нами в SimpleEstate помещения с федеральными продуктовыми сетями устроены принципиально иначе: это 300-900 м2 на первом этаже жилого дома или в отдельно стоящем здании, с десятком сетей-арендаторов, конкурирующих за такие площади, аренда, привязанная к товарообороту и отличная ликвидность. Такое помещение морально не устаревает: спрос на него определяется плотностью застройки и количеством домохозяйств вокруг. 💜 Мы при этом совершенно не утверждаем, что у стрит-ритейла рисков нет. Они тоже есть: трафик локации, ротация сетей, зависимость от окружающей застройки. Но геополитические риски, с которыми столкнулся складской сегмент, несоизмеримы с вероятностью реализации аналогичных рисков в сегменте помещений супермаркетов. 💜 Склады - неплохой актив. Но портфель, целиком собранный из активов с одним риск-профилем, не является диверсифицированным - даже если внутри него десять разных объектов. Настоящая диверсификация - это активы, риски которых не идентичны и не пересекаются. Добавьте в портфель актив с другим риск-профилем: это лучшая реакция на разворачивающиеся события. 🤩Инвестиции в офис класса А

🤩 Индекс доходности объектов SimpleEstate за 2 кв. 2026 г. 🤩 Совокупный прирост капитала: +173% 🤩 Среднегодовая доходность с момента запуска платформы составляет 17,4% годовых 🤩 Если бы инвестор вложил ₽1 млн равномерно во все объекты SimpleEstate с момента запуска платформы и реинвестировал дивиденды, то сегодня его портфель достиг бы ₽2,73 млн. 🧠 При этом индекс отражает реальную среднюю доходность диверсифицированного портфеля. В нём учитываются все объекты - и те, что показали отличные результаты, и те, где доходность была ниже ожиданий. Мы не «отбираем лучшие кейсы» , а публикуем полную, прозрачную статистику. 📂 Подробные данные и показатели по каждому объекту - в новых квартальных отчётах за 2 кв. 2026 года

📊 Рынок стрит-ритейла во 2 квартале 2026: цены корректируются, супермаркеты возвращают лидерство 💜 Во втором квартале продолжилась коррекция цен на готовый арендный бизнес: цены на супермаркеты снизились на 2% за квартал, а на ГАБ площадью от 300 м² — на 3%. При этом качественные объекты по-прежнему остаются в дефиците: значительную часть предложения составляют проблемные или неликвидные помещения по завышенным ценам. 💜 Супермаркеты вернули лидерство по доходности По итогам квартала ставка капитализации в сегменте достигла 8,8% против 8,7% у ГАБ от 300 м² и 7,7% у ГАБ до 300 м². Средняя окупаемость супермаркетов составила 10,3 года, средняя цена — 332 тыс. ₽/м², а арендная ставка — 2 503 ₽/м² в месяц. 📉 Рост арендных ставок продолжает замедляться На арендаторов давят высокая стоимость финансирования, дефицит персонала и рост налоговой нагрузки. Компании осторожнее подходят к новым открытиям, а некоторые арендаторы просят скидки или отказываются от индексации аренды. 💡 Инвесторы также становятся осторожнее Вместо покупки помещений на ранних стадиях строительства инвесторы всё чаще предпочитают уже действующие объекты. Предварительный договор аренды сам по себе больше не воспринимается как гарантия того, что арендатор действительно откроется в помещении. 💜 Несмотря на общее охлаждение рынка, супермаркеты вновь вышли на первое место по доходности. Стабильный арендный поток и понятный профиль арендаторов продолжают поддерживать привлекательность этого формата для инвесторов. 📖 Подробнее о динамике цен, арендных ставок и доходности — в свежем квартальном отчёте SimpleEstate по рынку стрит-ритейла Москвы 👇

📕 Квартальные отчеты по всем объектам SimpleEstate за 2 кв 2026 г. 👇 Также, в скором времени выпустим небольшое видео по данным квартальным отчетам

💜 Теперь SimpleEstate можно подключить к Intelinvest 💜 Нас давно просили добавить такую возможность, поэтому мы сделали такую интеграцию. Если вы инвестируете не только через SimpleEstate, но и в акции, облигации или криптовалюту, теперь все активы можно отслеживать в одном портфеле внутри Intelinvest. 💜 Подключение занимает всего пару минут: 1️⃣ В Intelinvest выберите портфель и нажмите «Интеграция». 2️⃣ Выберите SimpleEstate в списке источников. 3️⃣ В личном кабинете SimpleEstate перейдите в раздел интеграции с Intelinvest. 4️⃣ Сгенерируйте API-код и скопируйте его. 5️⃣ Вставьте токен в Intelinvest — готово. После подключения ваши инвестиции в SimpleEstate будут автоматически отображаться вместе с остальными активами. 🎁 Для новых пользователей Intelinvest подготовили подарок — 2 месяца бесплатного доступа по промокоду SIMPLE. Промокод действует до 1 ноября. ❓Пользуетесь Intelinvest? Напишите в комментариях или поставьте 👍 , интересно, сколько наших инвесторов уже ведут там свои портфели. А если еще не пробовали сервис — сейчас отличный повод протестировать его бесплатно.

📆 Что показали итоги первого полугодия на рынке коммерческой недвижимости? NF Group представила итоги первого полугодия 2026 года. Главный вывод — рынок больше не растет одинаково во всех сегментах. Одновременно происходят сразу несколько важных изменений. 💜 Рынок коллективных инвестиций продолжает быстро расти. По прогнозу NF Group, объем рынка коллективных инвестиций в недвижимость по итогам 2026 года достигнет около 1,4 трлн рублей. Для сравнения: • 2020–2021 — 159 млрд ₽ • 2022 — 335 млрд ₽ • 2023 — 417 млрд ₽ • 2024 — 576 млрд ₽ • 2025 — 893 млрд ₽ • прогноз на 2026 — около 1,4 трлн ₽ За пять лет рынок увеличился почти в 9 раз. 💜 Денег становится больше, а качественных объектов — нет. Это усиливает конкуренцию за действительно хорошие активы и делает качественный анализ объекта важнее, чем когда-либо. При этом сами сегменты рынка сегодня чувствуют себя по-разному. 📕 Склады Еще несколько лет склады считались главным фаворитом рынка. По данным NF Group, вакантность в Московском регионе выросла до 6,7%, а к концу года может достичь 8,5%. Одновременно средняя ставка аренды складов класса А снизилась с 12 000 ₽ за кв. м в год до 10 500 ₽, а к концу года прогнозируется дальнейшее снижение до 9 500 ₽. Кроме того, последние события показали, что крупные распределительные центры сталкиваются еще с одним фактором риска — повреждениями (и даже уничтожениями) вследствие атак БПЛА. Для крупных логистических комплексов этот риск становится дополнительным элементом, который инвесторам также приходится учитывать при оценке объектов. 💜 Офисы После нескольких лет стремительного роста рынок постепенно приходит к более сбалансированному состоянию. Запрашиваемые ставки аренды офисов класса А за год выросли всего примерно на 3%. Подробнее про рынок офисов Москвы мы писали подробнее тут 💜 Торговая недвижимость Именно этот сегмент выглядит наиболее устойчивым. Несмотря на общее охлаждение рынка, продуктовый стрит-ретейл продолжает опираться на стабильный повседневный спрос. Федеральные продуктовые сети сохраняют высокий покупательский поток даже в периоды экономической неопределенности, а долгосрочные договоры аренды и индексация позволяют поддерживать стабильный денежный поток. 💜 Именно поэтому основу портфеля SimpleEstate составляют объекты стрит-ретейла с федеральными продуктовыми арендаторами.

💜 Сектор торговых центров России проходит через заметную оптимизацию. По данным NF Group, в первом полугодии 2026 года площадь закрывшихся магазинов в ТЦ Санкт-Петербурга на 39% превысила площадь открывшихся, а доля свободных площадей выросла с 4,7% в декабре 2025 до 6,8% в июне 2026. В Москве вакантность в ключевых ТЦ достигла 6,4% и к концу года может дойти до 8%. 💜 Главная причина негативных изменений - системный пересмотр стратегий ретейлеров. За полгода 39 московских брендов скорректировали присутствие: 38% сократили число точек, 36% полностью ушли из офлайна, 26% столкнулись с финансовыми трудностями или находятся в зоне неопределённости. На бизнес давят растущие операционные расходы, налоговая нагрузка, снижение покупательской способности и конкуренция с маркетплейсами. 💜 Удар приходится в первую очередь по одежде и обуви: на этот сегмент пришлось 67% всех брендов, заявивших об оптимизации. Одежда и обувь по-прежнему занимают около четверти площадей в ТЦ (24% в Петербурге) - и именно эта категория формирует основную долю пустующих площадей. 💜 Показательно, что положительный баланс открытий сохранили только досуговые форматы - спорт и развлечения - и общественное питание. Торговые центры продолжают пытаться переизобрести себя как место впечатлений, а не покупок. Но и здесь не всё гладко: к концу полугодия траты посетителей на еду вне дома начали сокращаться. 💜 При этом говорить о закате формата некорректно. Крупнейшие суперрегиональные ТЦ Москвы (более 75 тыс. кв. м) удерживают вакантность на уровне 4,9% - за счёт диверсифицированного пула арендаторов и большой доли развлекательной составляющей. Проблемы концентрируются в объектах поменьше: в региональных ТЦ вакантность выросла до 7,1%, в окружных - до 9,2%. 💜 Онлайн-конкуренция с маркетплейсами и оптимизация модных сетей не затрагивают продуктовые сети. За продуктами по-прежнему ходят в офлайн, и федеральные сети продолжают платить аренду по долгосрочным договорам. 💜 Это не значит, что продуктовый стрит-ритейл полностью защищён: снижение доходов населения давит на весь ретейл, однако структурного оттока покупателей в онлайн, который сегодня опустошает ТЦ, в продуктовом сегменте нет. 💜 Инвестиционная платформа SimpleEstate работает именно с продуктовым стрит-ритейлом - помещениями в жилых домах и отдельно стоящими зданиями, арендованными X5, «Магнитом» и «Лентой». Это наиболее устойчивый и жизнеспособный сегмент торговой недвижимости. В отличие от торговых центров.