Замоскворечник

ЦЕНЫ СДЕЛОК #1полугодие26 #вторичныйрынок Несколько позже, чем планировалось, подоспели «очищенные» данные Росреестра по ценам сделок, уже после итогового поста за первое полугодие. Публикую «в догонку». Постоянно появляется много ценных данных, но далеко не на все хватает времени - все-таки я действующий агент, а не блогер-аналитик😉. Здесь сравниваю индексы цен предложения (бетон + ремонт) и среднюю арифметическую цену сделок по локациям (бетон + ремонт). Возможна определенная погрешность в сводных показателях: не все суммы ставятся в договор полностью - явное занижение исключаю из выборки, но есть пограничные значения, когда сложно понять - реальная это цифра или нет. В таких ситуациях исключаю сомнительные сделки из анализа. Кроме того, далеко не все сделки попадают в исходный файл. Тем не менее, картина рынка становится более четкой, примерные референсные значения понятны. В таблицу пока не оформляю, следующая итерация даст уточнения, тогда уже и зафиксирую в «столбцах и строках». Замоскворечье Индекс цен на 1.07.2026 г. - 1,729 млн руб/м2 Средняя цена сделки в первом полугодии - 1,528 млн руб/м2 (56 сделок) Хамовники Индекс цен 1.07.2026 г. - 1,820 млн руб/м2 Средняя цена сделки в первом полугодии - 1,650 млн руб/м2 (26 сделок) Садовые кварталы Индекс цен 1.07.2026 г. - 2,316 млн руб/м2 Средняя цена сделки в первом полугодии - 2,101 млн руб./м2 (19 сделок). Понятно, самое интересное посмотреть не только отдельно бетон и ремонт, но и конкретные сделки. Пока данную информацию не публикую, данные слишком мозаичны для описания тенденций, это скорее иллюстрации. Прикладная же польза от этих «упражнений» очевидна - в зависимости от того, на покупателя или собственника работаю, вероятность ошибки в рекламной цене и цене сделки минимизируется. По вопросам купли-продажи недвижимости (новостройки и вторичный рынок) пишите @zamoskvorechnik Замоскворечник в MAX

ИТОГИ ПЕРВОГО ПОЛУГОДИЯ: СВОД #1полугодие26 #свод 📌Итоги первого полугодия по ценам и сделкам на элитном рынке в одном посте. Первичный рынок По ценам привожу данные NF Group. На начало июля средневзвешенная цена м2 составила: ▪️В классе делюкс - 3…

СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИE В ARMANI | CASA #рекомендация #продажа Этот пост будет размещен и в каналe Уткин рекомендует🔗, однако здесь не только про две квартиры, которые можно приобрести на специальных условиях до конца августа, но и пара слов о впечатлениях после посещения комплекса Armani | Casa спустя почти полтора года. Последний раз был в доме как раз перед заселением первых жильцов. Всегда акцентирую внимание своих клиентов, которые рассматривают покупку квартиры в недавно сданном доме или на высокой стадии готовности на перспективах соответствия ожиданий (рендеры + бойкие презентации отдела продаж) и возможной реальности в ближайшие год-два (недочеты в отделке МОПов, громкие и пыльные ремонты, работа УК в полсилы, «недееспособная» инфраструктура etc). В Armani ожидания уже совпадают с реальностью. Дом живет полноценной жизнью: лобби, консьерж, охрана, лифты, лестничные площадки, паркинг - все выглядит стильно, дорого, спокойно. Если коротко охарактеризовать дух дома тремя словами - тишина, покой, люкс. Напоминаю, здесь все квартиры с отделкой от Armani, о качестве исполнения писал здесь. Достойный вариант нового и уже обжитого дома, полностью соответствующего классу делюкс. Специальные условия при выходе на сделку в августе распространяются на два лота: ▪️Второй этаж, 3 мастер-спальни, 217 м2. ▪️Пятый этаж, 2 мастер-спальни, 176,6 м2. В каждой квартире предусмотрена техническая кухня и помещение для персонала с отдельным входом (от сервисного лифта). Детали - при личном общении, но могу уверенно сказать, что итоговые условия вполне себе рыночные, по этим ценам сделки уже проходили. Цены, подробности, презентации и запись на экскурсию - пишите @zamoskvorechnik Замоскворечник в MAX

ИТОГИ ПЕРВОГО ПОЛУГОДИЯ: СВОД #1полугодие26 #свод 📌Итоги первого полугодия по ценам и сделкам на элитном рынке в одном посте. Первичный рынок По ценам привожу данные NF Group. На начало июля средневзвешенная цена м2 составила: ▪️В классе делюкс - 3,24 млн руб./м2, плюс 3% (здесь и далее - изменение за первые шесть месяцев) ▪️В классе премиум - 1,63 млн руб./м2, плюс 3% (состав выборки премиум домов у коллег отличается от моей). На основе предоставленных партнерами («Пульс Продаж Новостроек» и «Или Или») данных, сформировал и прокомментировал таблицы сделок по трем выборкам (после ссылки - изменение за шесть месяцев): 🔗Сделки в делюкс - плюс 6% 🔗Сделки в премиум - минус 8% 🔗 Сделки в бизнес-премиум - минус 14%. На фоне более-менее стабильных цен заметно охлаждение спроса, но чем дороже сегмент, тем «температура» выше. Стала более ярко выражена дифференциация между «продаваемыми» и «стагнирующими» объектами - в одних комплексах (их не очень много) продажи стабильны, в других сделок - единицы или совсем нет. Вторичный рынок Все ценовые индексы рассчитаны самостоятельно на основе данных ЦИАН; после ссылки указано значение для выборки бетон + ремонт на 1.07.26 г. и изменение за шесть месяцев. 🔗 Индекс цен выборки «100 домов в ЦАО» - 1,8 млн руб./м2, плюс 4,4% 🔗 Цены в Замоскворечье - 1,73 млн руб./м2, плюс 9% 🔗 Цены в Хамовниках - 1,82 млн руб./м2, плюс 3,4% 🔗 Цены в ЦАО (без Хамовников и Замоскворечья) - 1,87 млн руб./м2, без изменений 🔗 Цены в «Лаврушинском» - 3,8 млн руб./м2, минус 0,7% 🔗 Цены в «Садовых кварталах» - 2,3 млн руб./м2, без изменений. Ситуация на вторичном рынке в определенной степени дублирует картину рынка новостроек - условно стабильные цены и снижение не менее чем на 10-15% количества сделок (моя экспертная оценка) в анализируемой выборке по сравнению с первым полугодием прошлого года. Тем не менее, объекты с хорошим соотношением цена/продукт на рынке не задерживаются. Все, что зависает в продаже - или неликвид или неумело продается, в т.ч. по завышенной цене. По вопросам купли-продажи недвижимости (новостройки и вторичный рынок) пишите @zamoskvorechnik Замоскворечник в MAX

УТКИН РЕКОМЕНДУЕТ #рекомендация #продажа Идея создания отдельной «территории» для анонсов интересных предложений рынка элитной недвижимости, чтобы не превращать Замоскворечник в «витрину» зрела давно. Безусловно, публикацию своих эксклюзивов и самых привлекательных, на мой экспертный взгляд, предложений продолжу, однако отдельный канал позволит делиться бОльшим количеством лотов не в ущерб основному контенту Замоскворечника. Концепция канала-«хранилища» рекомендаций: 1️⃣ Публикую только те лоты, которые лично внимательно изучил (посещение объекта - обязательное условие). 2️⃣ Моя экспертная оценка дает основание полагать, что соотношение продукт/цена - справедливое и/или имеет потенциал для оптимизации. 3️⃣ Отсутствие очевидных подводных камней. 4️⃣ Адекватный продавец / агент со стороны собственника (работающий по эксклюзивному договору). 5️⃣ Акцент делаю на готовых домах (лоты в бетоне и с отделкой). В итоге, фильтр опыта и экспертизы на выходе дает варианты, которые могу с чистой совестью рекомендовать. На сегодняшний день актуальны следующие предложения: ▪️Хамовники XII, бетон 190 м2 ▪️High Life, 127,4 м2 под ключ, 23 этаж ▪️Мосфильмовская 8, пентхаус ▪️Еропкинский 16, пентхаус ▪️Foriver, видовая квартира 205 м2 ▪️Sky View, несколько лотов в бетоне 83-173 м2 В ближайшие дни появятся еще несколько объектов, которые уже отсмотрел. Все анонсы отфильтрованных предложений буду размещать здесь 🔗. Детали, презентации, запись на показ - пишите @zamoskvorechnik 📌Сотрудничаю с коллегами.

SKY VIEW: МИЛЛИОН ЗА КВАДРАТ #иллюстрация #продажа Продолжаю тему «что предлагает рынок за миллион/м2» актуальным примером. Комплекс Sky View на Пресне, в продаже несколько лотов без отделки в ценовом диапазоне 0,85-1,20 млн руб./м2. Обращаю внимание на два варианта: 1️⃣ Одна спальня, 83,90 м2, 5 этаж - 71,3 млн руб. (850 млн руб./м2). Не видовой, но высотка на Кудринской в окне присутствует. Идеальный вариант «для пиджака», московского транзита или для ребенка. 2️⃣ Две спальни, 122,5 м2, 14 этаж - 134,7 млн руб. (1100 млн руб./м2). Из окон - отличная перспектива на Белый дом и Университет. Дом сдан. Класс - премиум, архитектура ЦЛП, супер локация. В окрУге готовых новых комплексов такого класса нет, ближайшие - уже «дальняя Пресня» Lucky, Eleven etc. Активно идут ремонты, уже есть первые жильцы. По моим данным, например, в корпусе А в семи апартаментах уже живут люди, а в 36 делают ремонт. Sky View за 0,9-1 млн руб./м2 - весьма привлекательный вариант для определенной целевой аудитории: ▪️Консервативные инвесторы, покупающие недвижимость для сохранения капитала. ▪️Консервативные инвесторы, покупающие недвижимость под аренду. ▪️Покупка «для себя» - «пиджачный» или «гостиничный» вариант ▪️Покупка для детей. Кроме соотношения продукт/цена, есть объективные основания расчитывать на рост стоимости в данной локации и конкретно в этом комплексе в ближайшие 3-4 года: ▪️Пройдет заселение бОльшей части апартаментов. ▪️Будет запущена инфраструктура комплекса (рестораны и премиум-фитнес с 25-метровым бассейном). ▪️Будет сдан в эксплуатацию соседний «Дом Спорта» (с другим порядком цен). ❗️Не забываем, что новые проекты, стартовавшие в этом году (стадия котлована) в локациях за третьим кольцом, стартуют почти от миллиона за метр 😉. Презентация, детали, запись на экскурсию в Sky View- пишите @zamoskvorechnik

САДОВЫЕ КВАРТАЛЫ: ЦЕНЫ #вторичныйрынок #1полугодие26 «Cадовые кварталы» давно уже выделяю в отдельную локацию Хамовников, по которой считаю индекс цен и отслеживаю сделки отдельно. Если сравнить среднюю цену в выборке из 40 домов в Хамовниках (бетон + ремонт) 🔗с аналогичным индексом цен в «Садовых кварталах» в начале июля, то разница составляла 27% или 500 тыс. руб./м2. Для квартир с ремонтом разрыв еще больше - 40% или 700 тыс. руб./м2. Про феномен цен в «Садовых» писал неоднократно, последний раз здесь 🔗, повторяться не буду. В первом полугодии цены предложения в «Садовых кварталах» - стабильны (см. таблицу ниже), рост не зафиксирован. За год же сводный индекс (бетон + ремонт) вырос всего на 8%. Данные по ценам сделок должны поступить в ближайшее время, частично поделюсь в канале. По вопросам купли-продажи недвижимости (новостройки и вторичный рынок) пишите @zamoskvorechnik Замоскворечник в MAX

Первая иллюстрация ко вчерашнему посту «Миллион за квадрат…»👆

HIGH LIFE: РЕМОНТ ПОД КЛЮЧ #продажа Презентую новый лот в High Life: главная характеристика квартиры - ремонт «под ключ»сделан «для себя», это не флипперский вариант. Техника, мебель, удобное машиноместо у входа в секцию это подтверждают. ▪️23 этаж ▪️127.3 м2 ▪️3 спальни ▪️2 с/у, гардеробная ▪️постирочная ▪️системы хранения ▪️техника Miele ▪️кухня Novacucina (Италия) ▪️мебель изготовлена на заказ ▪️корпус К3 (все лоты с отделкой от девелопера) Про сам комплекс вчера опубликовал подробный пост 🔗, в котором первой очереди поставил «зачет» (МОПы, паркинг, территория, архитектура etc). Важно - в К3 уже живет около 20 квартир. Цена, презентация, запись на показ - @zamoskvorechnik Замоскворечник в MAX

Первая иллюстрация ко вчерашнему посту «Миллион за квадрат…»👇

МИЛЛИОН ЗА КВАДРАТ: ЧТО ПРЕДЛАГАЕТ РЫНОК? #покупателю Миллион рублей за м2 - некая знаковая цифра. Конечно, цена - не всегда безусловный маркер класса недвижимости, но еще несколько лет назад «миллион за квадрат» - это с вероятностью 90% и выше - элитная недвижимость. Сейчас такой ценник в домах промежуточного класса «бизнес-премиум» уже не сильно удивляет. Вот список некоторых сданных в эксплуатацию комплексов, в которых можно найти лоты по цене плюс-минус 1 млн руб. за м2. В зависимости от этажа, видов, наличия ремонта и аппетитов собственников (далеко не всегда оправданных) цифра может «гулять» вокруг «шести нулей». ▪️High Life - с отделкой под ключ (высокие этажи) ▪️Hide - с отделкой (с большим запасом, высокие этажи) ▪️Prime Рark - с отделкой под ключ ▪️Eleven - с отделкой от девелопера (без мебели) ▪️Red Side - в бетоне и с ремонтом. Таким образом, в пяти достойных готовых комплексах квадратный метр за миллион вполне реален. В четырех из них - даже с отделкой разного уровня. Кстати, три из пяти уже неплохо обжиты. Здесь не буду углубляться в детализацию, можете сами посмотреть ЦИАН и осмыслить фактуру. Предложения первичного рынка (в т.ч. переуступки), на разных этапах готовности готовности за миллион можно найти в следующих комплексах: ▪️Эра - вайтбокс (самые высокие этажи с террасами) ▪️Слава - вайтбокс, бетон (высокие этажи) ▪️Ривер Парк Кутузовский - бетон (высокие этажи), вайтбокс (единично) ▪️Опус - бетон (в основном от 100 м2) ▪️Шифт - бетон ▪️Дом Даниловский 7 - бетон (средние этажи) ▪️Хайд Аут - бетон Пока ставлю многоточие, - тема получит продолжение: новые старты в этом классе (бизнес-премиум) и цены на котловане требуют отдельного текста и рефлексии😉. @zamoskvorecnik