ЗЕМЕЛЬНЫЕ СПОРЫ. ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ.

🔔В случае приобретения лицом здания с помещениями, признанными в судебном порядке самовольной постройкой и подлежащими сносу, не может быть признано право собственности этого лица на такую постройку. Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации N 13/2026 «О судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством», утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.07.2026 N 16А/2026. Пункт 18 ⬇️ Решением суда признана самовольной надстройка здания (помещения технического этажа), возведенная в результате его реконструкции в отсутствие необходимых разрешений. Суд обязал собственника недвижимости привести объект в первоначальное состояние путем сноса надстройки. Судебный акт исполнен не был. Впоследствии собственник недвижимости заключил с покупателем договор купли-продажи здания. Покупатель обратился в суд с требованием к уполномоченному органу о признании права собственности на здание с учетом имеющихся в нем помещений надстройки. Суд первой инстанции решением, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в удовлетворении требования покупателя отказал, указав, что рассмотренный ранее судами спор о признании надстройки здания самовольной постройкой не позволяет при установленных по делу обстоятельствах удовлетворить иск нового собственника о признании на него права собственности, заявленный после принятия судебного акта. Суд кассационной инстанции принятые по делу судебные акты отменил, признал право собственности покупателя на здание, сделав вывод о том, что в рамках данного спора фактически установлены новые существенные обстоятельства, в соответствии с которыми покупатель на основании нового заключения судебной экспертизы привел доказательства безопасности спорного объекта недвижимости. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила постановление суда кассационной инстанции и оставила в силе решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, указав следующее⬇️ Из установленных по делу обстоятельств следует, что судебный акт по делу о сносе самовольной постройки не исполнен по причине активного противодействия собственника недвижимости. Между тем покупатель ☑️ознакомился с технической, судебной документацией на недвижимое имущество до подписания договора и располагал информацией о судебных спорах относительно объекта недвижимости, выразил согласие на приобретение объекта, в отношении которого судом был принят ранее судебный акт о признании надстройки в здании самовольной постройкой и ее сносе, который продавцом ☑️намеренно не исполнялся. При таких обстоятельствах действия покупателя, с учетом наличия вступившего в законную силу, но не исполненного правопредшественником судебного акта, по существу, были направлены на признание права собственности на самовольно возведенный (реконструированный) объект недвижимости в целях ☑️преодоления обязательного к исполнению судебного акта, что является злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ). В связи с этим суды пришли к обоснованному выводу о наличии в действиях собственников здания признаков недобросовестности. Неисполнение обязанным лицом судебного акта ☑️не может изменить статус уже выбывшего из оборота объекта недвижимости, поскольку положения пункта 2 статьи 222 ГК РФ направлены на ☑️полное исключение из гражданских правоотношений самовольной постройки как объекта гражданских прав, за исключением случаев признания права на такой объект судом. О нюансах правоотношений в сфере оборота загородной недвижимости рассказываем на канале ZemelnyeSpory в тг в Max 📣

🔔С 4 августа 2026 года установлено серьезное новое препятствие для застройки земельных участков в зоне подтопления. Эти зоны устанавливаются решениями территориальных органов Федерального агентства водных ресурсов, относятся к ЗОУИТ. Прямой запрет установлен ст. 67.1 Водного кодекса РФ ⬇️ До 4 августа 2026 пункт 1 части 3 статьи 67.1 Водного кодекса запрещал строительство объектов, не обеспеченных инженерной защитой. ⛔️С 4 августа 2026 на участках в зонах подтопления ЗАПРЕЩАЕТСЯ строительство объектов капитального строительства. Изменения внесены Федеральным законом от 04.08.2026 N 301-ФЗ. Исключение составляют объекты инженерной защиты от подтопления. До 4 августа 2026 сама зона подтопления была ограничением при строительстве, но не запретом на строительство. ❓Выход❓ Водный кодекс говорит, что сама зона подтопления динамическая, её границы могут изменяться (ч. 2 ст. 67.1 Водного кодекса РФ), в т.ч. в зависимости от наличия инженерной защиты. То есть освоение земельных участков, попадающих в зону подтопления возможно, однако становится дорогим и долгим мероприятием. Отметим, что в данном случае обратной силы закон не имеет, ✅на ранее учтенные в реестре недвижимости ОКСы запрет не распространяется - см. п. 1 ст. 107 Земельного кодекса РФ, регулирующего режим ЗОУИТ. При этом ☑️реконструкция таких ОКСов может осуществляться только путем их приведения в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории (тот же п. 1 ст. 107 ЗК РФ). Если разрешение на строительство выдано до дня установления ЗОУИТ, строительство и ввод в эксплуатацию ✅законны (п. 2 ст. 107 ЗК РФ). То же правило действует и в случае ✅начала строительства объекта до установления зоны, если для строительства такого объекта выдача разрешения на строительство не требуется. О нюансах правоотношений в сфере оборота загородной недвижимости рассказываем на канале ZemelnyeSpory в тг в Max 📣

🏠Подборка полезных каналов для строителей Сегодня мы подобрали несколько полезных каналов для тех, кому интересно строительство. Сохраняйте и репостите коллегам и друзьям: 🔝ТЕХНОНИКОЛЬ | ИЖС – канал от компании ТЕХНОНИКОЛЬ для рынка ИЖС. Полезная информация о строительных материалах, советы экспертов, тренды и свежая аналитика. 🔝Лидеры проектирования – канал клуба руководителей проектных и архитектурных компаний. Здесь раскрывают внутрянку сообщества и делятся полезными инструментами от топов проектного бизнеса. Также клуб регулярно приглашает на отраслевые мероприятия. 🔝ПИР на весь мир — главный канал для проектировщиков и архитекторов. Здесь обсуждают новости, законы и разбирают полезные фишки для работы в проектировании. Подписчики обожают карикатуры и стикерпак с бобрами-проектировщиками 👍 🔝Монолит – авторский канал про всю недвижимость изнутри. Инсайды, новости, рекомендации. 🔝ИЖС в России – главные новости об индивидуальном жилищном строительстве в России. Аналитика рынка и его участников. 🔝Кровь и Бетон – аналитики и эксперты объединились на этом канале, чтобы обсуждать текущую ситуацию на рынке недвижимости. Здесь ну очень много интересных мнений. 🔝ИЖС.ру –актуальные новости строительства частных домов, полезные советы и свежие идеи ИЖС рынка. 🔝Канал ПОС ППР Профи О проектировании, стройке и городской среде простыми словами 🏗 🔝ИПОТЕКА в РЕГИОНАХ - новости по ипотеке от банков РФ в режиме нон-стоп, контакты кураторов, готовых к сотрудничеству с вами, бесплатные тренинги повышения квалификации и просто мемы про любимую недвижку. 🔝Ипотека 1% – здесь вы узнаете о новостях банков, инициативах правительства, проблемных застройщиках, ситуации на рынке недвижимости, прогнозах, советах и многом другом. 🔝Земельные споры. Загородная недвижимость – рассказывает об актуальной судебной практике по земельным делам, способах решения спорных вопросов, изменениях в земельном законодательстве. Канал ведет практикующий адвокат.

🔔Часть II, повторное рассмотрение дела На повторном круге рассмотрения дела апелляция отказала в удовлетворении исковых требований. Тем самым она сочла, что заявителем при выкупе участка под эксплуатацию дома, расположенного на нем, не соблюдена соразмерность площади дома площади участка, необходимого для его эксплуатации, и не доказан факт необходимости предоставления земли именно в таком размере. При рассмотрении кассационной жалобы Н.Ж. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ напомнила, что согласно подп. 6 п. 2 ст. 39 ЗК без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39 Кодекса. Исходя из п. 1 ст. 39.20 ЗК, если иное не установлено этой статьей или другим НПА, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких участках. В рассматриваемом случае административный истец построила на спорном участке жилой дом общей площадью 71,7 кв. м, государственная регистрация права собственности на который произведена в июне 2025 г. и не отменена в законном порядке. Требования ст. 39.20 ЗК указывают в качестве обязательного условия приобретения в собственность участка наличие расположенной на нем и принадлежащей на праве собственности гражданину недвижимости. Иных условий эта норма не содержит. Правилами землепользования и застройки Юговского сельского поселения Пермского края предельный (максимальный) размер участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения личного подсобного хозяйства и ИЖС, находящихся в территориальной зоне Ж-1 (зоне застройки индивидуальными жилыми домами), составляет 10 тыс. кв. м; минимальная площадь участка в территориальной зоне Ж-1 – 600 кв. м; максимальный процент застройки участка – 40%; минимальный процент застройки не установлен. В данном случае, как пояснил ВС, площадь участка (4761 кв. м), испрашиваемого заявителем кассационной жалобы в собственность, не превышает установленный максимальный размер (10 тыс. кв. м). На этом участке административным истцом возведен жилой дом, поставленный на кадастровый учет, т.е. целевое использование испрашиваемого участка соблюдено, параметры разрешенного строительства в части соблюдения максимального (минимального) процента застройки не нарушены. Кроме того, на предоставленном в аренду участке помимо жилого дома имеются хозпостройки, зоны отдыха и посадок, обработанная земля для возделывания огородных культур, инженерно-технические сети, автономный источник воды для водоснабжения дома, система отведения стоков и жидких бытовых отходов (ЖБО), что не оспаривается административным ответчиком. В связи с этим, резюмировал Верховный Суд, правовые основания для признания решения Комитета имущественных отношений законным отсутствовали; у административного истца имеется исключительное право на приобретение участка в собственность в рамках подп. 1 ст. 39.20 ЗК. Таким образом, ВС отменил обжалуемые судебные акты, оставив в силе решение первой инстанции и апелляционное определение, вынесенное на первом круге рассмотрения дела. Источник публикации здесь. О нюансах правоотношений в сфере оборота загородной недвижимости рассказываем на канале ZemelnyeSpory в тг в Max 📣

🔔Верховный суд защитил исключительное право арендатора на получение участка в собственность без торгов, если его предельные размеры не противоречат ПЗЗ, соблюдено целевое использование з.у., соблюдены параметры разрешенного строительства ⬇️ Кассационное определение от 22 июля по делу № 44-КАД26-4-К7 Часть I. Н.Ж. является собственником жилого дома площадью в 71,7 кв. м, построенного в 2025 г. в границах земельного участка площадью 4761 кв. м с видом разрешенного использования «отдельно стоящие одноквартирные жилые дома этажностью не выше трех этажей с приусадебными участками», арендуемого ею до середины октября 2042 г. на основе заключенного по результатам аукциона договора аренды земельных участков от 14 октября 2022 г. В июле 2025 г. комитет имущественных отношений администрации Пермского муниципального округа Пермского края отказал Н.Ж. в предоставлении в собственность без проведения торгов указанного участка со ссылкой на подп. 1 ст. 39.16 ЗК РФ, поскольку его площадь несоразмерна площади жилого дома, а необходимость получения участка запрашиваемой площади документально не подтверждена. Н.Ж. обратилась в суд с административным иском о признании незаконным решения Комитета имущественных отношений от 11 июля 2025 г. об отказе в предоставлении участка в собственность без проведения торгов, а также об обязании ответчика подготовить, подписать проект ДКП участка и направить его административному истцу. Суд удовлетворил иск, апелляция поддержала данное решение. Тем самым обе инстанции сочли, что собственник объекта недвижимости имеет право на приобретение в собственность без проведения торгов участка, на котором расположен этот объект. Суды также не усмотрели оснований для отказа в предоставлении земли в собственность, перечисленных в ст. 39 ЗК РФ, как и необходимости предоставления документов, обосновывающих соразмерность площади испрашиваемого участка площади расположенного на нем жилого дома. Однако кассационная инстанция отменила решения нижестоящих и вернула дело на новое рассмотрение в апелляционный суд со ссылкой на то, что соответствие размера испрашиваемого участка предельным размерам, установленным правилами землепользования и застройки для территориальной зоны Ж-1 (от 600 до 10 000 кв. м), а также наличие схемы планировочной организации участка не свидетельствуют о том, что для эксплуатации небольшого жилого дома необходим крупный участок. При этом бремя доказывания такой необходимости возложено на лицо, претендующее на выкуп земли. Кроме того, в деле отсутствуют доказательства реализации схемы планировочной организации участка, составленной в августе 2025 г. Продолжение Часть II ниже ⬇️

🔔Если единственным признаком самовольной реконструкции объекта недвижимости является отсутствие разрешительной документации, в удовлетворении требования о приведении такого объекта в первоначальное состояние может быть отказано. 🔔Новый "Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации N 13/2026. О судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством", утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.07.2026 N 16А/2026. Пункт 13 ⬇️ 🔥🔥🔥   Собственник помещений в нежилом здании произвел самовольную реконструкцию, объединив принадлежащие ему комнаты и обустроив внутренний второй этаж (антресоль), а также возвел стену, огородив часть внутридомовой территории, для организации входной группы и холла. Собственник помещений в другой части того же здания (соарендатор земельного участка), полагая, что выполненная реконструкция нарушает его право пользования земельным участком, обратился в суд с иском об освобождении участка путем сноса самовольно возведенного объекта и заявил требование о приведении самовольно реконструированных помещений в состояние, существовавшее до нарушения. Суд первой инстанции требования удовлетворил частично, обязав ответчика произвести снос стены со стороны внутреннего двора и демонтаж единой светопрозрачной крыши, возведенной над входной группой. Отказывая в удовлетворении требования о приведении внутренних помещений в первоначальное состояние, суд указал следующее ⬇️ Самовольно реконструированные помещения принадлежат ответчику на праве собственности и используются в соответствии с видом разрешенного использования здания и арендуемого земельного участка. Согласно заключению назначенной судом экспертизы измененные конструктивные элементы помещений угрозы жизни и здоровью третьих лиц не несут, какого-либо воздействия на условия, необходимые для обеспечения сохранности здания в целом, не оказывают. При этом приведение постройки в состояние, существовавшее до проведения работ по реконструкции, принесет ущерб зданию, поскольку указанные работы укрепили состояние несущих конструкций объекта, в связи с чем осуществление демонтажа внутреннего обходного балкона (второго яруса), который представляет собой продолжение междуэтажного перекрытия, может привести к нарушению целостности строительных конструкций здания. В абзацах втором и третьем пункта 25 постановления N 44 указано, что исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичными и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц. Установив, что единственным признаком самовольной реконструкции является отсутствие разрешительной документации, суд отказал в удовлетворении требования о приведении спорных помещений в первоначальное состояние. Решение суда оставлено без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций. О нюансах правоотношений в сфере оборота загородной недвижимости рассказываем на канале ZemelnyeSpory в тг в Max 📣

🔔Возведение жилого дома на земельном участке, предоставленном по договору аренды для целей индивидуального жилищного строительства, не требует получения разрешения на строительство, даже если такая обязанность предусмотрена условиями договора аренды. 🔔Новый "Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации N 13/2026. О судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством", утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.07.2026 N 16А/2026. Пункт 6 ⬇️   Администрация муниципального образования обратилась в суд с требованиями к арендатору земельного участка о признании отсутствующим права собственности на жилой дом, об аннулировании сведений в ЕГРН, о расторжении договора аренды земельного участка, об обязании осуществить снос самовольной постройки и возвратить земельный участок. В обоснование требований администрация указала, что в нарушение заключенного между сторонами договора аренды земельного участка ответчиком без получения разрешения на строительство возведен жилой дом, зарегистрировано право собственности на него. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, требования удовлетворены. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации названные судебные акты отменила, дело направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав следующее. Из договора аренды земельного участка, заключенного сторонами, следует, что арендатору предоставлен земельный участок из земель категории "земли населенных пунктов" с видом разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства" для размещения индивидуального жилого дома усадебного типа; арендатор обязан не допускать строительства новых объектов до оформления разрешения на строительство. Исходя из положений подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41, статьи 45 и 46 ЗК РФ, статьи 619 ГК РФ, а также разъяснений, содержащихся в пункте 3 постановления N 44 возведение жилого дома на земельном участке, предоставленном для целей индивидуального жилищного строительства, не влечет нарушений прав арендодателя и не требует получения разрешения на строительство. В связи с указанным выводы судов о допущенных арендатором существенных нарушениях условий договора аренды признаны ошибочными. Кроме того, на момент заключения договора аренды нормы градостроительного законодательства не предусматривали обязанности получения разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства (часть 17 статьи 51 ГрК РФ), следовательно, касающиеся данного вопроса условия договора аренды подлежали ☑️оценке на предмет их соответствия закону (пункт 1 статьи 422 ГК РФ), что судами сделано не было. О нюансах правоотношений в сфере оборота загородной недвижимости рассказываем на канале ZemelnyeSpory в тг в Max 📣

🔔Орган местного самоуправления не вправе принять решение о сносе самовольной постройки в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок в отношении здания, сооружения или другого строения, созданных на данном земельном участке до дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации. Новый "Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации N 13/2026. О судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством", утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.07.2026 N 16А/2026. Пункт 23 ⬇️ Гражданин оспорил постановление администрации муниципального образования о сносе самовольных построек в части находящихся в его пользовании капитальных гаражей. В обоснование заявленного требования гражданин указал, что спорные гаражи возведены его отцом до вступления в силу ЗК РФ (то есть до 30 октября 2001 г.), после смерти отца указанные объекты капитального строительства перешли по наследству во владение этого гражданина. Суд признал постановление в оспоренной части незаконным, исходя из того, что орган местного самоуправления не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки в соответствии со статьей 222ГК РФ в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок в отношении здания, сооружения или другого строения, созданных на земельном участке до дня вступления в силу ЗК РФ. В данном случае такое решение может быть принято только судом (подпункт 1 пункта 5 статьи 22 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). Судом по данным технических паспортов установлено, что спорные объекты (капитальные гаражи) построены на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, до 30 октября 2001 г., то есть до вступления в силу Земельного кодекса РФ. Следовательно, несмотря на то, что правоустанавливающие документы на земельные участки отсутствовали, администрация муниципального образования не вправе была принимать решение о сносе спорных объектов во внесудебном порядке. О нюансах правоотношений в сфере оборота загородной недвижимости рассказываем на канале ZemelnyeSpory в тг в Max 📣

🔔Какой год завершения строительства жилого или садового дома будет указан в ЕГРН при первичной регистрации объекта и после проведения реконструкции ⬇️ В соответствии с письмом Росреестра от 31.03.2025 № 13‑00448/25 для жилых и садовых домов годом завершения строительства указывается год обращения в орган регистрации. После реконструкции в соответствии с Письмом Росреестра от 24.06.2026 №13-00456/26 в техническом плане подлежит указанию тот же год завершения строительства, который был внесен в ЕГРН ранее исходя из следующего. В соответствии со статьей 8 Закона № 218-ФЗ в результате реконструкции объекта капитального строительства, для строительства которого и, соответственно, для его реконструкции, не требуется получение разрешения на строительство, не предусмотрено повторное внесение в ЕГРН или изменение указанных ранее сведений о годе завершения строительства здания, сооружения. В соответствии с частью 1 статьи 24 Закона № 218-ФЗ технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены сведения, внесенные в ЕГРН, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, либо новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера. Год завершения строительства ОКС в силу положений ГрК РФ, в том числе пункта 14 статьи 1 ГрК РФ, не является параметром объекта капитального строительства, соответственно не может быть изменен в результате реконструкции. Поэтому в техническом плане год завершения строительства не изменяется после проведения реконструкции. О нюансах правоотношений в сфере оборота загородной недвижимости рассказываем на канале ZemelnyeSpory в тг в Max 📣

🔔Возможно ли взыскание убытков за потерю первоначальной рыночной стоимости земельного участка для ИЖС в связи с возведением многоквартирного дома на смежном земельном участке? Смотрим практику Первого кассационного. Фабула дела ⬇️ Истцу на праве собственности принадлежит земельный участок и расположенный на нем жилой дом. На соседнем земельном участке застройщиком возведен трехподъездный десятиэтажный многоквартирный дом. Истец обратился в суд с иском о взыскании с ответчика – застройщика убытков в виде потери рыночной стоимости принадлежащих ему земельного участка и жилого дома в размере 2 500 000 рублей, взыскании компенсации морального вреда в размере 100 000 рублей, полагая, что из-за непосредственной близости многоквартирного дома рыночная стоимость дома истца с земельным участком снизилась на 10-15%. Судом установлено, что ответчик осуществил строительство многоквартирного дома на основании разрешения на строительство, полученного в соответствии с требованиями действующего законодательства; при строительстве им были соблюдены требования градостроительного плана в отношении отступов от границ смежного земельного участка, принадлежащего истцу; строительство не повлекло установление зон с особыми условиями использования территорий и, как следствие, не повлекло ограничений использования земельного участка и домовладения, принадлежащих истцу. Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска, поскольку истцом не предоставлены доказательства того, что строительство многоквартирного дома повлекло уменьшение рыночной стоимости его имущества, а также доказательства, что он ☑️предпринимал попытки продажи объекта недвижимости, также как и доказательств того, что строительство жилого дома было осуществлено ☑️с целью его последующей продажи. Первый кассационный суд общей юрисдикции не установил оснований, с которыми закон связывает возможность взыскания с ответчика в пользу истца убытков и компенсации морального вреда, в связи с чем выводы судов об отсутствии оснований для удовлетворения иска признал правильными. Определение № 88-17467/2026. Строительство ☑️не повлекло в ограничении использования земельного участка и домовладения, принадлежащих истцу, он ☑️использует земельный участок и дом по назначению, сведений ☑️о приготовлениях к его отчуждению, при котором он мог понести убытки в виде упущенной выгоды, отсутствуют. Признан несостоятельным довод кассационной жалобы о нарушении ☑️права истца на частную жизнь вследствие строительства многоквартирного дома на смежном земельном участке, поскольку действующим законодательством ☑️не запрещено и не является нарушением прав на неприкосновенность частной жизни, личной и семейной тайны расположение многоквартирного дома в непосредственной близости от индивидуального жилого дома. О нюансах правоотношений в сфере оборота загородной недвижимости рассказываем на канале ZemelnyeSpory в тг в Max 📣

Объект капитального строительства, который соответствует виду разрешенного использования земельного участка, но фактически используется в иных целях, не является самовольной постройкой. Новый "Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации N 13/2026. О судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством", утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.07.2026 N 16А/2026. Пункт 10 ⬇️ Администрация муниципального образования обратилась в суд с требованиями к собственнику земельного участка о сносе (демонтаже) объекта недвижимости, расположенного на его участке, и о приведении участка в первоначальное состояние, указав, что земельный участок, предназначенный для садоводства и индивидуального жилищного строительства (далее - ИЖС), используется с нарушением вида разрешенного использования, а именно для коммерческих целей. Решением суда первой инстанции в удовлетворении требований администрации отказано. Суд апелляционной инстанции, позицию которого поддержал суд кассационной инстанции, решение суда первой инстанции отменил, требования администрации удовлетворил. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций отменила, дело направила на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, указав следующее. В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Как разъяснено в пункте 19 постановления N 44, при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 ГрК РФ, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 ГрК РФ). Использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой (абзац третий пункта 19 постановления N 44). Из установленных судом обстоятельств следует, что собственником земельного участка возведен объект капитального строительства, который в соответствии с заключением судебной экспертизы по своим конструктивным и объемно-планировочным решениям может использоваться как индивидуальный жилой дом, соответствует требованиям, предъявляемым к индивидуальным жилым домам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права третьих лиц, а вид разрешенного использования земельного участка ☑️допускает размещение на нем данного объекта. При этом экспертом высказано суждение о том, что объект недвижимости может использоваться в качестве объекта коммерческого назначения. Суды, удовлетворяя иск администрации о сносе данного объекта, исходили из возможного использования объекта в коммерческих целях для временного размещения отдыхающих, что нарушает вид разрешенного использования земельного участка. Однако судами не учтено, что объект капитального строительства, который может использоваться ☑️в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка, но ☑️фактически используется в иных целях, не соответствующих этому виду, ☑️сам по себе самовольной постройкой по смыслу положений статьи 222 ГК РФ не является. О нюансах правоотношений в сфере оборота загородной недвижимости рассказываем на канале ZemelnyeSpory в тг в Max 📣

🔔Опору воздушной ЛЭП по согласованию с собственником сетей можно перенести за счет собственника участка. Если на момент размещения объекта электросетевого хозяйства на земельном участке нарушений законодательства не было, собственник сетей не обязан переносить такой объект за свой счет. Практика регионов ⬇️ Суд отказал гражданину в переносе опоры ЛЭП за счет организации Собственник з.у. полагал, что расположение опоры воздушной линии электропередачи в пределах придомового земельного участка нарушает его права как собственника, поскольку ограничивает использование участка, а предложение ПАО «Россети Северо-Запад» ПО «Череповецкие электрические сети» произвести перенос опоры за счет собственника участка является незаконным. Просил суд обязать организацию за свой счет произвести работы по переустройству спорной опоры. Суд установил, что линия электропередачи введена в эксплуатацию задолго до возникновения прав гражданина на земельный участок (еще в 1983 году). На момент строительства воздушной ЛЭП земля находилась в собственности государства, поэтому согласование строительства электрических сетей не требовалось. Действовавшие на тот период Правила охраны электрических сетей напряжением свыше 1000 вольт допускали возведение линий электропередач на земельных участках, принадлежащих государству, без их изъятия у землепользователей. Обременение земельного участка истицы в виде охранной зоны ЛЭП было зарегистрировано в июне 2022 года. На момент приобретения земельного участка гражданином линия электропередачи уже была расположена на нем, о чем истец не мог не знать. Также суд отметил, что демонтаж опоры ЛЭП, предназначенной для электроснабжения населенного пункта и значительного количества потребителей, ее перемещение на другое место существенно нарушат права и интересы таких потребителей, а для собственника линии электропередачи повлечет значительные расходы, что является недопустимым в силу ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации. Учитывая, что линия электропередачи была возведена в 1983 году в соответствии с действующими на тот период времени нормами и правилами, и, приобретая участок, истец достоверно знал о наличии на нем опоры, Устюженский районный суд отказал в удовлетворении исковых требований. Сведения предоставлены пресс-службой судов Вологодской области. О нюансах правоотношений в сфере оборота загородной недвижимости рассказываем на канале ZemelnyeSpory в тг в Max 📣

🔔Спор о границах является юридически значимым обстоятельством при разрешении требований о сносе самовольной постройки, расположенной на смежном земельном участке.   Читаем "Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации N 13/2026. О судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством", утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.07.2026 N 16А/2026. Пункт 16⬇️ Общество обратилось в суд с требованием к собственнику смежного земельного участка о признании строения самовольной постройкой, возложении на ответчика обязанности устранить препятствия в пользовании земельным участком путем ее сноса. В обоснование требований указывало, что спорное строение частично расположено на земельном участке, принадлежащем обществу. Разрешая заявленный спор, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, оценив представленные доказательства, в том числе заключение судебной землеустроительной экспертизы, руководствуясь положениями статей 222, 264 ГК РФ, статей 25, 60, 76 ЗК РФ, исходил из того, что гаражный бокс возведен ответчиком на земельном участке, находящемся в собственности общества, в отсутствие на то правовых оснований, чем нарушаются права и законные интересы собственника земельного участка, и счел указанное строение самовольной постройкой, подлежащей сносу. Суд кассационной инстанции не согласился с выводами судов нижестоящих инстанций, отметив, что судами не проверены возражения ответчика относительно того, что он является членом гаражного кооператива, земельный участок, предоставленный ГСК, является декларативным, его границы не установлены и не внесены в ЕГРН, данный участок и гараж, требование о сносе которого заявлено, ☑️существовали на момент формирования земельного участка общества. Судами не проанализировано законодательство, регламентирующее как порядок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, предоставленными гаражным потребительским кооперативам, так и процедуру проведения межевания земельных участков при уточнении их границ, постановки на кадастровый учет. С учетом положений пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, статьи 39 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" не может быть признан самовольной постройкой гараж, построенный членом кооператива на земельном участке, предоставленном в установленном законом порядке гаражному кооперативу, без проверки законности постановки на кадастровый учет смежного земельного участка общества в части границ, пересекающих объект недвижимости, то есть без разрешения земельного спора относительно границ между смежными землепользователями (в том числе без проверки ☑️возражений ответчика о наличии реестровой ошибки при межевании земельного участка общества). О нюансах правоотношений в сфере оборота загородной недвижимости рассказываем на канале ZemelnyeSpory в тг в Max 📣

🔔Если в спорной постройке проживают граждане, имеющие право пользования жилым помещением, при принятии решения о сносе должен разрешаться вопрос о выселении таких лиц. Читаем "Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации N 13/2026. О судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством", утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.07.2026 N 16А/2026. Пункт 14⬇️   Администрация муниципального образования обратилась в суд с иском к собственникам земельного участка о сносе самовольной постройки - жилого дома. Решением суда первой инстанции в удовлетворении требований отказано. Апелляционным определением, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение об удовлетворении требований. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций отменила, дело направила на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, указав следующее. Судом при разрешении спора установлено, что в спорном доме ☑️зарегистрированы и проживают ответчики и члены их семьи, в том числе несовершеннолетние. Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 постановления N 44, если в спорной постройке проживают граждане, имеющие право пользования жилым помещением, требование о сносе может быть удовлетворено ☑️только с одновременным разрешением вопроса о выселении таких лиц. В указанном случае спор подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции (часть 4 статьи 22 ГПК РФ). При этом суд привлекает к участию в деле ☑️прокурора для дачи заключения по требованию о выселении (часть 3 статьи 45 ГПК РФ). Между тем, как указала Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации, принимая решение о сносе самовольной постройки, суд апелляционной инстанции вопрос о выселении членов семьи ответчиков не рассматривал и не разрешал, прокурор к участию в деле не привлекался. О нюансах правоотношений в сфере оборота загородной недвижимости рассказываем на канале ZemelnyeSpory в тг в Max 📣

🔔Не может быть признано право собственности на реконструированное здание, если его техническое состояние является аварийным и создает угрозу жизни и здоровью граждан. Установленное аварийное техническое состояние объекта является обстоятельством, исключающим возможность сохранения спорного объекта недвижимости в реконструированном состоянии и признания за истцом права собственности на него. Новый "Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации N 13/2026. О судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством", утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.07.2026 N 16А/2026. Пункт 11⬇️ Гражданин обратился в суд к департаменту архитектуры и градостроительства с требованием о признании права собственности на нежилое здание 2013 года постройки в реконструированном состоянии. В обоснование требований он указал, что его отец приобрел в совхозе в 1990 году и восстановил собственными силами и средствами разрушенное здание конюшни. В 2008 году по обращению отца сельским советом утверждены материалы предварительного согласования места расположения и назначения земельного участка площадью 0,2 га для ведения личного крестьянского хозяйства. В связи со смертью отца указанное решение было отменено и сельским советом истцу, как наследнику, дано согласие на разработку проекта землеустройства по отводу указанного земельного участка, на котором находится спорное строение конюшня. Гражданин осуществил самовольную реконструкцию объекта недвижимости, невозможность легализации которой во внесудебном порядке послужила основанием для обращения в суд с иском о признании права собственности. Согласно выводам судебной строительно-технической экспертизы нежилое здание конюшня ☑️не соответствует предельным параметрам, установленным правилами землепользования и застройки города, в части ☑️минимального отступа в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений от границы земельного участка - 3 м, а также ☑️строительным нормам, предусмотренным в статье 7 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (с изменениями на 2 июля 2013 г.), пункте 5.1 свода правил "СП 106.13330.2012 "Животноводческие, птицеводческие и звероводческие здания и помещения. Актуализированная редакция СНиП 2.10.03-84" (с изменениями N 1, 2), ввиду ☑️исчерпания конструктивными элементами исследуемого объекта несущей способности, ☑️снижения запаса их прочности и устойчивости. Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции с учетом заключения судебной строительно-технической экспертизы исходил из того, что установленное аварийное техническое состояние объекта, выражающееся в наличии ☑️опасности обрушения его отдельных элементов (несущих стен, кровли), создающее угрозу жизни и здоровью граждан, является обстоятельством, исключающим возможность сохранения спорного объекта недвижимости в реконструированном состоянии и признания за истцом права собственности на него. О нюансах правоотношений в сфере оборота загородной недвижимости рассказываем на канале ZemelnyeSpory в тг в Max 📣

При этом Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации приняла во внимание характер выявленных нарушений и всю совокупность оснований для признания объектов самовольными постройками, а также вид деятельности, осуществляемый в торговых павильонах и связанный с пребыванием большого количества посетителей, результаты проведенной в суде первой инстанции судебной экспертизы, согласно которым объекты представляют угрозу жизни и здоровью граждан; данные обстоятельства не опровергнуты в установленном порядке.   О нюансах правоотношений в сфере оборота загородной недвижимости рассказываем на канале ZemelnyeSpory в тг в Max 📣

🔔Объекты капитального строительства, имеющие одинаковую функцию с основным объектом недвижимости и возведенные в отсутствие разрешительной документации, не могут быть отнесены к объектам вспомогательного использования и являются самовольными постройками. 🔔При разрешении вопроса об отнести постройки к вспомогательным следует руководствоваться Техрегламентом о безопасности зданий и сооружений. ▶️Новый "Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации N 13/2026. О судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством", утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.07.2026 N 16А/2026. Пункт 12⬇️ Арендатор публичного земельного участка в соответствии с разрешительной документацией осуществил строительство здания (торговоскладского комплекса). Впоследствии им было возведено еще три строения. Уполномоченный орган обратился в суд с требованиями к арендатору о признании трех строений самовольными постройками и об обязании их снести. Суд первой инстанции требования уполномоченного органа удовлетворил. Суд апелляционной инстанции, позицию которого поддержал суд кассационной инстанции, отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении требований, указав, что спорные объекты возводились на основании типовых проектов в качестве вспомогательных, для их возведения получение разрешения на строительство не требуется. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций и оставила в силе решение суда первой инстанции, обратив внимание на следующее ⬇️ Основными критериями отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию. Как следует из заключения судебной экспертизы, в результате осмотра объектов установлена ☑️функционально-типологическая группа помещений в трех строениях - торговые павильоны; объекты ☑️возможно использовать самостоятельно в отсутствие основного здания, так как ☑️в их составе имеются необходимые производственно-складские площади и бытовые помещения, что обеспечивает условия, необходимые для деятельности людей и размещения оборудования. Таким образом, из помещений (павильонов) спорных строений производится торговля строительными материалами, такое же назначение имеет и введенное арендатором в эксплуатацию здание торгового комплекса. В соответствии с частью 10 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся здания и сооружения ☑️временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные ☑️с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных ☑️для индивидуального жилищного строительства. Соответственно, не могут быть отнесены к числу объектов вспомогательного использования объекты капитального строительства, имеющие одинаковую функцию с основным (главным) объектом. Кроме того, земельный участок ☑️для цели строительства указанных трех строений как самостоятельных торговых павильонов не предоставлялся; объекты капитального строительства были возведены ☑️без получения соответствующей разрешительной документации; объекты ☑️не соответствуют строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности и ☑️создают угрозу жизни и здоровью граждан.

🔔Если в результате реконструкции жилого дома изменилась его площадь, при признании права собственности на самовольно реконструированную постройку, находящуюся в долевой собственности, суду следует решить вопрос о необходимости перераспределения долей сособственников. Читаем "Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации N 13/2026. О судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством", утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.07.2026 N 16А/2026. Пункт 17⬇️   Гражданка - собственник 1/2 части доли в праве собственности на жилой дом обратилась в суд с требованием к долевому сособственнику и администрации городского округа о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, указав следующее. Ей и ответчику принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен жилой дом. Между сторонами сложился порядок пользования указанными жилым домом и земельным участком. За счет собственных средств истец произвела реконструкцию жилого дома, в результате которой увеличилась площадь части дома, которой она пользуется. Ответчиком также за счет собственных средств произведена реконструкция части дома, которой он пользуется. Администрация городского округа отказала в сохранении самовольного строения. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения апелляционным определением, требования удовлетворены. Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 247, 254 и 263 ГК РФ, статьи 40 ЗК РФ, пункта 14 статьи 1 ГрК РФ, разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 2, 3, 7 и 28 постановления N 44, и, исходя из того, что спорный жилой дом соответствует строительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью, не нарушает права и интересы третьих лиц, пришел к выводу о наличии оснований для сохранения его в реконструированном состоянии. В связи с тем что в результате реконструкции жилого дома изменилась его площадь, суд перераспределил доли, признав за истцом право собственности на долю в размере 59/100 в праве общей долевой собственности, за ответчиком - в размере 41/100. О нюансах правоотношений в сфере оборота загородной недвижимости рассказываем на канале ZemelnyeSpory в тг в Max 📣

🔔Здания, возведенные на землях сельскохозяйственного назначения, которые были незаконно переведены в земли населенных пунктов, являются самовольными постройками и подлежат сносу. Читаем "Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации N 13/2026. О судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством", утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.07.2026 N 16А/2026. Пункт 8⬇️   Прокурор в интересах Российской Федерации и неопределенного круга лиц обратился в суд с требованиями к ТУ ФАУГИ, собственникам земельных участков о признании сделок недействительными (ничтожными), применении последствий их недействительности, признании ОКСов самовольными постройками и об их сносе, ссылаясь на то, что в результате надзорных мероприятий выявлены факты незаконного распоряжения земельными участками из земель с/х назначения. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, требования удовлетворены. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации признала законными и обоснованными судебные постановления нижестоящих судов, указав следующее. Исходя из положений пункта 2 статьи 260 ГК РФ, статей 12, 42, 77, 78 ЗК РФ, статьи 8 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 101-ФЗ "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения", пункта 3 части 1 статьи 7 и статьи 8 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" до перевода земель одной категории в другую категорию в действующем законодательстве отсутствуют основания для изменения ВРИ земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных для ведения садоводства, дачного строительства. Изменение одного ВРИ земельных участков и ОКСов на другой вид такого использования осуществляется ☑️в соответствии с градрегламентом при условии соблюдения требований техрегламентов (часть 3 статьи 37 ГрК РФ). Самостоятельное изменение арендатором ВРИ земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда ☑️участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования. Между тем в нарушение приведенных положений законодательства и вопреки условиям договора аренды ☑️распоряжениями Росимущества, ☑️дополнительными соглашениями к договорам аренды изменены ВРИ земельных участков на вид "садовый земельный участок", предусматривающий возведение индивидуальных жилых домов и иных строений. Земельные участки предоставлялись для осуществления с/х деятельности, и на них распространялся режим земель с/х назначения, не допускающий строительства жилых домов и иных объектов, не связанных с осуществлением сельскохозяйственной деятельности. В деле нет доказательств, подтверждающих наличие ☑️основания для перевода земель с/х назначения в категорию земель населенных пунктов, а также соблюдение установленной законом процедуры. Действия ответчиков по выводу земельного участка из с/х оборота для последующего осуществления строительства объектов недвижимости, их реализации и получения незаконного обогащения, совершены вопреки интересам Российской Федерации, в нарушение основных начал земельного законодательства и при наличии признаков злоупотребления правом. Поскольку ОКСы на указанных земельных участках возведены в нарушение земельного законодательства, суды пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для признания построек самовольными и подлежащими сносу. О нюансах правоотношений в сфере оборота загородной недвижимости рассказываем на канале ZemelnyeSpory в тг в Max 📣

Из материалов дела и судебных актов следует, что заключение договора аренды и его последующее продление осуществлено в соответствии с требованиями земельного законодательства, собственник объекта недвижимости представил доказательства наличия причин, препятствовавших ему с момента заключения договора аренды приступить к строительству (длительная болезнь; арест имущества, отмененный в дальнейшем в судебном порядке; ☑️приведение в соответствие с изменениями, внесенными в градостроительные регламенты, вида разрешенного использования арендованного участка). При таком положении возведение объекта в период надлежащих арендных отношений в течение значительного периода времени, обращение за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию при наличии недоделок (незавершение фасадных работ по остеклению здания и работ по благоустройству участка) и после истечения срока действия договора аренды участка ☑️не могут свидетельствовать о таком недобросовестном поведении истца, которое не позволяло бы легализовать спорную постройку. Обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию постройки, судами при повторном рассмотрении дела не установлено. О нюансах правоотношений в сфере оборота загородной недвижимости рассказываем на канале ZemelnyeSpory в тг в Max 📣